تعادل حقوق دارنده سند رسمی و سایر ذی نفعان در حقوق املاک ایران و انگلستان(مقاله علمی وزارت علوم)
منبع:
قضاوت سال ۲۵ زمستان ۱۴۰۴ شماره ۱۲۴
171 - 199
حوزههای تخصصی:
نظام حقوقی ایران در حوزه املاک، پس از تصویب «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب 1403»، با تمرکز بر اعطای اعتبار ویژه به اسناد رسمی عملاً حقوق ذی نفعان فاقد سند رسمی را نادیده گرفته و به شکلی افراطی از دارنده سند رسمی حمایت کرده است. در مقابل، حقوق املاک انگلستان از قرن ها پیش با این چالش مواجه بوده و توانسته است الگویی متوازن میان حقوق دارنده سند رسمی و سایر ذی نفعان ایجاد کند و راهکارهای کارآمدی برای تعادل این حقوق ارائه کند. در این پژوهش ضمن تحلیل این راهکارها و بررسی انطباق پذیری آن ها با مبانی فقهی و چهارچوب های حقوقی ایران، چند پیشنهاد اصلی بر پایه مطالعه تطبیقی صورت گرفته، ارائه می شود: 1. ماده 1 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات نباید ادله مربوط به اسناد عادی را به کلی غیرقابل استماع تلقی کند و صرفاً امکان استرداد عوضین را پیش بینی کند؛ بلکه شایسته است ادله مربوط به معاملات عادی بین متعاملین قابل استناد و در مقابل ثالث غیرقابل استناد باشند. 2. اعتبار مطلق اسناد رسمی در برابر اسناد عادی مبنای قابل دفاعی نه در فقه امامیه و نه در مطالعات تطبیقی ندارد و شایسته است قانون گذار اعتبار مطلق را فقط در فرض تصرف ملک از سوی مالک ثبتی به اسناد رسمی اعطا کند. 3. با توجه به اعتبار ویژه ای که سند رسمی یافته است، قانون گذار می تواند در برخی از موارد خاص، برای حمایت از منافع سایر ذی نفعانی که از ثبت رسمی محروم مانده اند، اما وجدان و اخلاق آن ها را مستحق بهره ای از ملک می داند، حقوق عینی تازه ای ایجاد کند تا در مقابل مالک رسمی از آن ها حمایت شود.