سند رسمی

تتبّع در کلمات فقیهان امامیه، حاکی از این است که آنان اسناد مکتوب را جز در مورد وصیّت، معتبر ندانسته اند. با این وجود، در زمان حاضر، غالب امارات ملکی به صورت اسناد مکتوب عادی و رسمی در دست عموم مردم قرار دارد. از طرفی در احکام فقهی، عنوان عادی و رسمی وجود نداشته و حکمی بر این عناوین مترتّب نیست و از طرف دیگر، گاهی بین این اسناد از جهت اثبات ملکیّت، تعارض واقع می شود و از آنجا که محاکم قضائی اعتباری برای سند مکتوب قائل نیستند، ملاک در تعارض را بیّنات اقامه شده در طرفین دعوا قرار می دهند. اما به نظر می رسد می توان با موضوع شناسی جدید از اسناد مکتوب، این اسناد را اقرار نامه مکتوبی محسوب داشت که منضمّ به گواهان متعدّد نسبت به مفادّ آن است؛ مفادّی که صحّت آن قابل راستی آزمایی و اعتبار سنجی است. در این صورت، با توجه به سامانه های مختلفی که برای صحّت سنجی مفادّ اسناد رسمی وجود داشته یا قابل ایجاد است، این اسناد می تواند مفید اطمینان یا ظنّ نوعی قوی تر نسبت به اسناد عادی بوده و در محاکم قضائی از قابلیّت ترجیح بر اسناد عادی برخوردار گردد. همچنین حاکم اسلامی می تواند برای نظم بخشی به معاملات و جلوگیری از اختلال نظام و بستن باب سوء استفاده، نفوذ معاملات عادی را در حقّ اشخاص ثالث، به حصول قطع یا اطمینان نسبت به صحّت مفادّ اسناد عادی منوط کرده و بدین ترتیب، عموم مردم را نسبت به تبدیل اسناد عادی به رسمی ترغیب نماید.

در اقتصاد ایران، مسکن فقط وسیله ای برای سکونت خانوار نیست، بلکه وسیله ای برای سرمایه گذاری و پس انداز نیز به شمار می رود. بدون شک بخش قابل توجهی از معاملات کشور به موضوع خرید و فروش ساختمان یا پیش فروش آن اختصاص دارد. نظر به تأثیر مستقیم سلامت این بازار در تأمین نظم اقتصادی و قضایی، قانونگذار در قانون پیش فروش ساختمان، به منظور سامان دادن به این بازار پرمخاطره، شرایط ماهوی و شکلیِ متعددی را برای قرارداد پیش فروش ساختمان مقرر کرده است. یکی از این شرایط لزوم تنظیم سند رسمی برای این قرارداد و پیش بینی ضمانت اجرای کیفری برای عدم رعایت آن است. در این تحقیق، تأثیر شرط تنظیم سند رسمی انتقال بر اعتبار این گونه قراردادها بررسی شده و با اتکا به اصول حقوقی، نظام ثبتی، رویه قضایی و قانون پیش فروش ساختمان به این نتیجه رسیده است که در حقوق ایران، تنظیم سند رسمی به طور عموم وسیله اثبات (نه ثبوت) قرارداد پیش فروش ساختمان است. ثبت سند صرفاً ابزار اطلاع رسانی، آگاهی از آمار نقل وانتقال املاک و درجهت تضمین حقوق اشخاص به ویژه پیش خریدار محسوب می شود. بنابراین، نمی توان به هیچ وجه عدم ثبت رسمی قرارداد پیش فروش ساختمان را دلیل بر عدم تشکیل آن دانست.

امنیت مالی شهروندان، اصلی است که مولد سیستماتیک سازی و پایداری نظم حقوقی و تضمین گر حقوق شهروندی و اجتماعی است که نه تنها امروزه در کانون توجه قرار گرفته است بلکه اهمیت آن دوچندان شده است و به نوعی به اصل الهام بخش کل سیستم حقوقی تبدیل شده است. از این منظر مقاله حاضر پس از بسط فضای مفهومی موضوع، به بررسی مسائل امنیت مالی خواهد پرداخت. مطابق با مستندات موضوعی ارائه شده در این پژوهش، روش تحقیق، توصیفی- تحلیلی و روش گردآوری اطلاعات در این پژوهش، کتابخانه ای می باشد. در مقاله این سوال مطرح است که اسناد رسمی چگونه می توانند موجبات تحقق امنیت مالی را فراهم نمایند؟ و این مسئله در فقه و حقوق موضوعه چگونه مطرح شده است؟ در پاسخ به سوال مقاله این فرض مطرح است که «به نظر می رسد که اسناد رسمی و بهره گیری از آنها می تواند حس ناامنی حقوقی و مالی را در جامعه از بین برده به همان نسبت احساس امنیت مالی در کنار امنیت حقوقی را ارتقاء دهد که این مسئله هم در فقه امامیه و هم در حقوق موضوعه بدان پرداخته شده است.» نتیجه ی کسب شده از مقاله این است که اگر چه در قوانین موضوعه و فقهی ایران بر سند رسمی تاکید شده است، ولی در عمل مالکیت بسیاری از املاک و مستغلات مبتنی بر اسناد و مدارک عادی بوده و فاقد سوابق ثبتی است که در صورت ابطال سند رسمی، موجبات عدم امینت حقوق مالی شهروندان فراهم می شود. پیشنهاد ارائه شده این است که می توان با نگاهی نو و جدید مبتنی بر فقه اسلامی که بر نوشته و سند، تاکید دارد، از سند رسمی در راستای تضمین حقوق مالی شهروندان بهره برد.

پس از تصویب قانون ثبت اسناد و املاک در سال 1310، یکی از مهمترین مسائل مربوط به بیع املاک، نقش سند رسمی در این معامله بوده است. در این زمینه دو دیدگاه عمده وجود دارد: برخی، تنظیم سند رسمی را یکی از ارکان بیع دانسته و بدون این سند، بیع را کامل نمی دانند. برخی دیگر، بیع املاک بدون تنظیم سند رسمی را معتبر می دانند ولی بیع واقع شده را با سند عادی قابل اثبات نمی دانند و به عبارت دیگر، تنظیم سند رسمی را برای اثبات بیع، لازم می دانند. در این تحقیق، ضمن بیان دیدگاه های مختلف، خواهیم دید که در مورد نقش سند رسمی در بیع املاک نمی توان قاعده واحدی ارائه داد بلکه در مورد املاک دارای سابقه ثبتی و املاک فاقد این سابقه باید قائل به تفکیک شد. در برخی از این املاک، تنظیم سند رسمی از ارکان بیع می باشد، در برخی دیگر، سند رسمی نقش اثباتی دارد و در بعضی موارد، سند رسمی نقشی در وقوع بیع ندارد. توجه به تقسیم بندی مذکور و مبانی وضع مقررات ثبتی، می تواند یکی از چالش های موجود درباره بیع املاک (اختلاف آراء درباره نقش سند رسمی در این عقد) را برطرف نماید.

 از دیرباز تمایل افراد برای تنظیم سند رسمی، در جهت رسمیت بخشیدن به اعمال حقوقی خود، وجود داشته و افراد مایلند برای جلوگیری از چالش ها و مشکلات اثباتی آتیه، به این امر مبادرت ورزند. در تنظیم اسناد معاملات غیرمنقول قطعی، دفاتر اسناد رسمی، با درج قیمت معاملاتی و منطقه ای املاک لزومی به درج قیمت واقعی، که مورد نظر متعاملین بوده است، نمی بینند و به این امر اکتفاء می نمایند. در حالی که در صورت بروز اختلاف، مدعیان بر مبنای قیمت واقعی و قیمت منطقه ای مندرج در سند، حسب مورد، هر یک به سود خویش بهره می جوید. آیین نامه ها و بخشنامه های فعلی نیز تاکنون به یکسان سازی رویه ها منجر نشده است.

یکی از قواعد مغفول مانده در قانون آیین دادرسی کیفری مصوب 1392، قاعده توقف دعوای حقوقی به علت طرح دعوای کیفری است که به رغم ضرورت وجود آن به عنوان تابعی از قاعده اعتبار امر قضاوت شده، دراین خصوص نصی در سیستم حقوقی ما وجود نداشته و درحال حاضردرخصوص وجود آن به عنوان یک قاعده حقوقی در دکترین و رویّه قضایی ایران اختلاف نظر جدی وجود دارد. ما در مقاله حاضربا بررسی مبنا، شرایط و آثار آن، ضمن اثبات وجود آن در حقوق ایران، استثنای آن که درخصوصاسناد تجارتی (چک، سفته و برات) و همچنین شخص ثالث دارنده سند رسمی مالکیت مال غیرمنقول می باشد با لحاظ رویّه قضایی پرداختیم.ارتباط دو حوزه حقوق جزا وحقوق مدنی، در مباحث ماهوی و شکلی انکارناپذیر می باشد. فعل مجرمانه می تواند واجد آثار حقوقی و کیفری بوده و همین امر در بحث شکلی (ازجمله توقف دعوای حقوقی به علت طرح دعوای کیفری) دو مرجع نیز تأثیرگذار می باشد

معاملات با موضوع انتقال مالکیت یکی از ضرورت های اجتماعی است، سند در اثبات تحقق این اعمال حقوقی نقشی مهم دارد که ممکن است رسمی و یا عادی باشد. اصل بر عدم لزوم تنظیم سند رسمی است مگر مواردی که قانون تصریح نماید. بیع و انتقال املاک و هبه نامه در شمار این موارد اجباری است علاوه بر آن در برخی موارد دیگر مانند انتقال ورقه اختراع، سرقفلی، معاملات کشتی نیز قوانین خاص ضرورت تنظیم سند رسمی را مقرر نموده است. انتقال مالکیت خودرو به عنوان یکی از معاملات رایج و مهم در جامعه اخیراً محل مناقشه و اختلاف است. معاملات این اموال در بادی امر نیازمند ثبت رسمی نبود، لکن با تصویب قانون رسیدگی به تخلفات رانندگی مصوب سال 1398 انتقال رسمی این اموال نیز مقرر گردید. به دلیل عبارت قانون، این مسإله محل اختلاف است؛ اینکه سند صادره از نیروی انتظامی کافی است، یا علاوه بر آن نیاز به تنظیم دوباره سند در دفاتر اسناد رسمی است؟ بررسی موضوع به شیوه توصیفی تحلیلی با ابتنای بر اصول حقوقی و ظرفیتهای قانونی موجود و رویکرد توجه به نیاز حقوقی جامعه انجام گردیده است. برخی نظر به الزام تنظیم سند در دفاتر اسناد رسمی دارند. نتیجه بررسی ها حکایت از رسمی بودن سند صادره از نیروی انتظامی و عدم الزام به ثبت در دفاتر اسناد رسمی دارد. این دیدگاه علاوه بر انطباق با مقررات موجود و رأی وحدت رویه دیوان عدالت اداری، متضمن رویکرد کاهش هزینه متعاملین و منطبق با رفاه اجتماعی است.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در حقوق ایران ازجمله دعاوی شایع است و به علت پاره ای ابهامات بعضاً بین دادگاهها در خصوص منقول یا غیرمنقول بودن آن اختلاف صلاحیت پیش می آید. با عنایت به این که مطابق الزامات حقوق ثبت، تا معامله اموال غیرمنقول ثبت نشود، دست کم در مقابل اشخاص ثالث قابل استناد نیست، در صورت امتناع فروشنده از تنظیم سند، خریدار به اقامه چنین دعوایی مجبور می شود. حال اولین پرسشی که در خصوص این دعوا مطرح می شود این است که دعوا به علت ناشی شدن از قرارداد منقول است یا این که به علت ارتباط با مال غیرمنقول، غیرمنقول تلقی و باید در دادگاه محل وقوع ملک مطرح شود؟ این مقاله به بهانه نقد رأی شعبه 25 دیوان عالی کشور در مقام حل اختلاف دادگاهها در خصوص صلاحیت، به بررسی ماهیت دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اموال غیر منقول پرداخته است. با عنایت به تحقیق صورت گرفته به نظر می رسد چون هم اکنون تنظیم سند نقش سازنده در عقد بیع ندارد و ماهیتش تعهد به فعل است و تعهد به فعل از مصادیق منقولات است، بنابراین دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، منقول است و باید در محل اقامت خوانده مطرح شود. رأی مورد نقد این مقاله، در نتیجه خود به درستی چنین دعاوی را منقول شمرده و درصلاحیت دادگاه اقامتگاه خوانده دانسته است.

حق مالکیت مهم ترین و کامل ترین حق مالی است که یک فرد می تواند در جامعه داشته باشد؛ رایج ترین اسباب تملکِ ذکرشده در ماده 140 قانون مدنی، عقود و قراردادهاست. از مهم ترین ادله اثبات دعاوی نیز سند است که بنا بر ماده 1286 قانون مدنی به دو دسته عادی و رسمی تقسیم می گردد؛ با وجود ارزش و اهمیت زیادی که قانون مدنی بالاخص قبل از دخل و تصرفات بعدی به اسناد رسمی بخشیده، در این قانون نمی توان ماده ای را پیدا کرد که بیانگر بی اعتباری اسناد عادی باشد. با تصویب قانون ثبت اسناد و املاک هم به ویژه مواد 22، 46، 47 و 48، شبهه ای مبنی بر عدم اعتبار اسناد عادی در خصوص اموال غیرمنقول رایج گردید که با وجود گذشت مدت مدیدی از تصویب قانون مزبور این اختلاف همچنان ادامه دارد و حتی ماده 62 قانون احکام دائمی توسعه هم نتوانسته به بحث ها و اختلافات پایان ببخشد. بر همین اساس در حقوق ما در خصوص حدود اعتبار اسناد عادی اختلافات متعددی وجود دارد. اعتباربخشی مطلق به اسناد عادیِ معاملات اراضی و املاک و نتیجتاً تزلزل مالکیت مشکلات اقتصادی و حقوقی زیادی را به دنبال دارد. اهمیت حق مالکیت برای افراد انسانی در جامعه و لزوم تثبیت آنْ انگیزه نگارش پژوهش حاضر گردید؛ برای این منظور ضمن مطالعه چگونگی شکل گیری نظام ثبتی در حقوق فرانسه و جایگاه ثبت در حقوق ایران با بررسی رویکرد فعلی نظام حقوقی مبنی بر اعتبار یا عدم اعتبار اسناد عادی در معاملات اموال غیرمنقول به دنبال راهکاری جهت تثبیت حق مالکیت خصوصی بوده ایم. نتیجه پژوهش حاکی از امکان معتبر دانستن اسناد عادی (صرفاً به موجب حکم دادگاه) و پذیرش آن به عنوان «دلیلی مؤثر در اثبات ادعا» است، البته به شرطی که با سند رسمی تعارض نکند. بر همین اساس به نظر می رسد تا قبل از اصلاح قوانین مرتبط تنها راه مقابله با نتایج زیان بار اعتباربخشی به اسناد عادی معارض با اسناد رسمی، استفاده از حربه «تفسیر مناسب از قوانین موجود» جهت اعتلای جایگاه اسناد رسمی است.

مطالعه تطبیقی نظام های سردفتری شاخه ای نوپا از مطالعات حقوق تطبیقی در ایران است و با توجه به نیاز کشور ما به نوسازی مقررات در این زمینه، می تواند موثر واقع شده و راهگشا باشد. سردفتری در سیستم کامن لا که در نظام ادله، اعتبار خاصی برای اسناد مکتوب قائل نیست و سند رسمی را به رسمیت نمی شناسد از جذابیت های خاص خود برخوردار است. ورود سردفتری به بریتانیا همزمان با توسعه و گسترش سردفتری لاتین در اروپای بری اتفاق افتاد و مراحلی را نیز پیمود اما با انجام اصلاحات کلیسایی قرن شانزدهم در این کشور به تدریج این نهاد از اهمیت افتاد و با وجود حوزه کاری بسیار محدودی که کامن لا برایش باقی گذارده بود، به حاشیه رانده شد. معهذا سردفتران در انگلستان باقی ماندند و به حیات خود به عنوان یکی از حرفه های حقوقی ادامه دادند. در این میان تحولات تاریخی گروهی کوچک از این سردفتران تحت عنوان اسکریونر را که انحصار فعالیت در شهر لندن و حومه را تا پایان قرن بیستم داشتند اعتبار و اهمیتی به سزا بخشید و این گروه مهم تاکنون در حوزه اقتصادی و تجارت بین المللی در انگلستان نقش بسیار پررنگی ایفاء می کنند. اسنادی که سردفتران انگلیسی تنظیم می کنند بیش از آنکه مصرف داخلی داشته باشد در کشورهای دیگر مورد استفاده واقع می شود. با این وجود تعداد محدودی از اسناد نیز توسط سردفتر انگلیسی تنظیم می شود که در داخل کشور می تواند مورد استفاده قرار گیرد. سردفتران انگلیسی توسط دادگاه امتیازات که وابسته به کلیسای کانتربری است منصوب می گردند. در سه دهه گذشته همگام با تحولات گسترده در حوزه کشورهای اروپایی و ایجاد رقابت تنگاتنگ در بازار خدمات حقوقی و بازرگانی این کشورها، سردفتری در انگلستان نیز با اصلاح مقررات، شاهد تحولات بسیاری بوده است.

همان طور که می دانیم در یک دسته بندی کلی سند به دو دسته عادی و رسمی تقسیم می شود. هریک از این دو سند تفاوت های بسیاری با هم دارند که آثار عملی آن نیز متفاوت خواهد بود که مهمترین آن ها در امتیاز و برتری سند رسمی نسبت به عادی است. بنابراین برای ما اهمیت دارد تا بدانیم سند گواهی امضا ء شده جزو کدام یک از این دو دسته قرار می گیرد و آثار کدام یک از دو سند عادی و رسمی بر آن بار خواهد شد و به تعبیری دیگر اینکه ماهیت آن چیست. در تحقیق پیش رو، ابتدا در خصوص تعریف و ماهیت حقوقی سند گواهی امضاء شده به لحاظ اینکه اعتبار آن مانند سند رسمی است و آثار این نوع اسناد بر آن بار می شود یا صرفا در حد سند عادی قابل بررسی می باشد و یا اینکه از اعتباری بینابین برخوردار است و برخی از ویژگی های سند رسمی و عادی را با خود به همراه دارد چهار نظریه مورد بحث و بررسی قرار گرفته و در نهایت با اتکا به دلایلی که به تفصیل مورد اشاره قرار می گیرد نظری که صرفا تاریخ و امضای مندرج در این اسناد را از رسمیت برخوردار می داند و برای سایر محتویات و مندرجات سند اعتباری همچون سند عادی قائل است مورد پذیرش قرار گرفته است. بنابراین آثار اسناد رسمی صرفا در مورد تاریخ و امضای اسناد گواهی امضاء شده بار خواهد شد و در سایر موارد از اعتباری صرفا در حد اسناد عادی برخوردار می گردد. در ادامه شرایط مربوط به گواهی امضاء و اینکه چه نوشته ای و با چه شرایطی می تواند موضوع گواهی امضاء قرار گیرد به بحث گذارده شده و در دو مبحث، شرایط مربوط به نوشته ای که مورد تصدیق امضاء واقع می شود و شرایط مربوط به متقاضی گواهی امضاء مورد بررسی و واکاوی قرار گرفته است.

چکیده تنظیم اقرارنامه در دفاتر اسناد رسمی وجوه مختلفی را شامل می گردد. از جمله این موارد اقرارنامه زوجیت، اقرار نامه اسلام، اقرارنامه وصول مبلغ، اقرارنامه بدهی و اقرارنامه اصلاحی است. مطابق ردیف20 مجموعه بخشنامه های ثبتی " اصلاح سند با رعایت جمیع مقررات و اخذ مدارک لازم با تنظیم اقرارنامه اصلاحی بین متعاملین نسبت به اشتباهات به عمل آمده به هنگام تنظیم سند بلا اشکال است." اجرای مفاد این بخش از بخشنامه های ثبتی دارای ابهامات متعددی در مقام عمل است. روند تنظیم و تکوین یک سند در دفترخانه اسناد رسمی با توجه به تنوع و تعدّد قوانین و پیچیدگی مسائل حقوقی و با توجه به روش های سنتی متداول و دخالت مستقیم عامل انسانی از ابتدا تا انتهای کار بروز و وقوع اشتباه در هر یک از مراحل بررسی مدارک، تنظیم سند، ثبت آن، احراز هویت و ... را اجتناب ناپذیر نموده است. در این مقاله به بررسی نقش اقرار در اصلاح سند پرداخته و وجوه مختلف آن را بررسی خواهیم نمود.

  با بررسی قانون ثبت اسناد و املاک مشخص میگردد که هدف قانونگذار از تصویب این قانون ایجاد نظم و ثبات بخشی به اسناد، به ویژه اسناد مالکیت اراضی بوده است. دقت در ماده 24 قانون مذکور نیز که اعلام می کند پس از انقضای مهلت اعتراض، هیچ دعوایی اعم از حقوقی و جزایی از هیچ کس پذیرفته نخواهد شد، این نظر را تقویت می کند. تصویب قانون ثبت در سال 1310 نشان از عزم قانونگذار جهت گذر از زندگی سنتی و روستایی به زندگی مدرن است. ثبت املاک در قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 اجباری می باشد، اما با این حال شاهد املاکی در سطح کشور می باشیم که فاقد سابقه ثبت در دفتر املاک و به تبع آن فاقد سند مالکیت بوده و در قانون فوق الذکر ثبت معاملات املاک ثبت نشده نیز تحت شرایطی الزامی اعلام شده و ضمانت اجرایی نیز در این خصوص پیش بینی گردیده است. از سویی با وجود اجباری بودن ثبت املاک در قوانین موضوعه، شاهد املاکی می باشیم که فاقد سابقه ثبت در دفتر املاک بوده و به صورت عادی خرید و فروش شده که این امر سبب ایجاد اختلافات عدیده ملکی و طرح شکایت در دادگستری شده که این امر به نوبه خود باعث بروز مشکالت روانی و اقتصادی و اجتماعی می باشد. هدف پژوهش حاضر نقد و بررسی قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی می باشد. روش تحقیق پژوهش به صورت توصیفی-تحلیلی است. نتایج نشان داد در قانون مذکور ضمانت اجراهایی در عدم اجرای قانون برای متقاضی در درخواست سند مالکیت بعد از تشکیل پرونده و محدودیت هایی برای کارشناسان ومجازات هایی برای افراد پاسخگو به استعلامات در نظر گرفته شده است و پیامدها و آسیب های ناشی از عدم استفاده از این قانون موجب محرومیت شخص از مزایای داشتن سند رسمی و بی توجهی به قاعده نظم عمومی و تضییع حقوق دولت است، شهرداری ها در اجرای این قانون چه در صدور سند مالکیت و در انجام معاملات رسمی آن ها هیچ نقشی ندارند؛ همچنین برای املاک دارای سابقه ثبتی که دلیل مندرج دراین قانون برای درخواست سند مالکیت را ندارند، تکلیفی معین نگردیده است.

ثبت و انتشار قرارداد لیسانسِ علامت ابزاری است که نظام های حقوقی با هدف تضمین امنیت معاملات و حمایت از اشخاص ثالث مقرر کرده اند. دیدگاه کشورها درباره شرایط ثبت، از جمله متقاضی و مدارک لازم و محتوای قرارداد، یکسان نیست و همین موضوع تفاوتِ نظرگاه کشورها را در زمینه آثار ثبت قرارداد از جمله امکان انتساب استفاده لیسانس گیرنده به مالک، حق لیسانس گیرنده بر طرح دعوی نقض، وضعیت معاملات معارض مالک رقم زده است. با این حال، فصل مشترک این دیدگاه ها را می توان «قابلیت استناد به قرارداد در برابر اشخاص ثالث» دانست. در نوشتار حاضر، در کنار ضرورت های ثبت، شرایط و آثار ثبت لیسانس در پرتو معاهده سنگاپور، مقرره علامت تجاری اتحادیه اروپا، و حقوق ایران بررسی شده و با استفاده از یافته ها تلاش شده دیدگاه قانون گذار در قانون سال 1386 و «طرح حمایت از مالکیت صنعتی» سال 1400 در خصوص تدوین نظام ثبتی بایسته برای قراردادهای لیسانسِ علامت نقد و بررسی شود. در پایان نیز پیشنهاد مناسب ارائه خواهد شد. بر اساس یافته های این نوشتار، لزومی به ثبت رسمی قراردادِ لیسانس احساس نمی شود و ترجیح این است که قراردادهای لیسانس عادی، هم از سوی لیسانس دهنده هم از سوی لیسانس گیرنده، بدون الزام به ارائه همه مفاد قرارداد، در اداره مالکیت صنعتی قابل ثبت باشند.

سند عادی یا قولنامه، سندی است که هدف از تنظیم آن، مکتوب نمودن تعهد و ایجاد یک تضمین برای ایفای تعهد است. ازجمله چالش هایی که در رابطه با فروش املاک قابل تصور است، جایی است که پس از انعقاد معامله با تنظیم سند عادی، فروشنده به دلایل مختلف، سند رسمی همان ملک را به عنوان گرو و وثیقه قرار می دهد. ابهام اصلی چنین اقدامی از جنبه امکان سنجی جرم انگاری عمل ارتکابی فروشنده است؛ چراکه در این مورد وحدت رویه وجود نداشته و تعدّد آرای صادره مشهود است. این مقاله که به روش توصیفی تحلیلی انجام شده، ضمن تبیین وجوه مفارق معامله فضولی از جرم انتقال مال غیر و اثبات قابلیت معارضه سند عادی با سند رسمی، نشان می دهد که احراز قصد و انگیزه اضرار به غیر و سوء نیت فروشنده، نافی تصرف وی به نحو فضولی است و با لحاظ قانون اجباری شدن ثبت اسناد، زمان تدوین سند عادی، مسأله ای درخور توجه است، اگر ملک در زمان فروش، فاقد سند رسمی بوده و فروشنده پس از فروش آن با سند عادی، اقدام به تنظیم سند رسمی ورزیده، موضوع می تواند مشمول حکم ماده 117 قانون ثبت مبنی بر معامله معارض واقع گردد؛ لیکن موجود بودن سند رسمی ملک در حین معامله و انتقال آن به وسیله سند عادی، سبب خروج موضوعی عمل ارتکابی فروشنده، از شمول ماده 117 شده و در نتیجه تحت عنوان جرم انتقال مال غیرقابل رسیدگی است.

ثبت نقل وانتقال خودرو از مسائلی مهمی است که اکثریت شهروندان با آن مواجه هستند و در وضعیت کنونی اختلاف برداشت و ارائه تفاسیر متفاوت از ماده 29 قانون رسیدگی به تخلفات رانندگی مصوب سال 1389 قریب به یک دهه است که وضعیت نابسامانی را در خصوص ثبت نقل وانتقال خودرو در دفاتر اسناد رسمی ایجاد نموده است و شبهاتی که در خصوص عدم ثبت رسمی معاملات خودرو در دفاتر اسناد رسمی توسط برخی مسئولین مطرح شده است موجبات بلاتکلیفی و سرگردانی شهروندان، تضییع حقوق دولتی، نیز ورود خسارت به مردم و افزایش پرونده های دادگستری را فراهم آورده است که در این پژوهش نظام حقوقی حاکم بر ثبت رسمی نقل وانتقالات خودرو با پیشنهاد وضعیت مطلوب با روش توصیفی تحلیلی مورد بررسی قرار گرفته است. در این خصوص به نظر می رسد؛ هر چند برگ سبز خودرو صادره توسط نیروی انتظامی، مطابق ماده 1287 قانون مدنی و ماده 22 قانون حمل ونقل و عبور کالا از قلمرو جمهوری اسلامی ایران اصلاحی 1388 سند رسمی مالکیت خودرو محسوب می شود اما با عنایت به سیر تصویب، مشروح مذکرات و نظریات شورای نگهبان در خصوص ماده 29 قانون رسیدگی به تخلفات رانندگی به نظر می رسد فارغ از اینکه مقنن هیچ گونه ضمانت اجرایی قانونی برای عدم ثبت رسمی نقل وانتقال خودرو در دفاتر اسناد رسمی پیش بینی ننموده است اما ثبت نقل وانتقال خودرو در دفاتر اسناد رسمی الزامی است. درحال حاضر دلیل عمده ایجاد مناقشه لزوم و یا عدم لزوم ثبت محضری نقل وانتقال خودرو و عدم تمایل مراجعه به دفاتر اسناد رسمی، تکلیف قانونی دفاتر اسناد رسمی مبنی بر لزوم وصول مالیات بر نقل وانتقال خودرو مطابق ماده 42 قانون مالیات بر ارزش افزوده مصوب 1387 می باشد که با اجرایی شدن حکم موضوع ماده 30 قانون مالیات بر ارزش افزوده مصوب 1400 پرداخت مالیات بر نقل وانتقال خودرو می بایست قبل از تعویض پلاک انجام شده و نیروی انتظامی نیز مکلف به احراز پرداخت مالیات نقل وانتقال می باشد، لذا با بسته شدن راه فرار مالیاتی، در عمل محل مناقشه و دلیل عدم تمایل به ثبت محضری نقل وانتقال خودرو از بین خواهد رفت. با این وجود با توجه به لزوم رفع بروکراسی های اداری و رفع دوگانگی موجود در خصوص ثبت معاملات خودرو، پیش بینی مرجع واحد قانونی جهت نقل وانتقال خودرو و واگذاری همه امور مرتبط با آن به نیروی انتظامی، ضروری به نظر می رسد. ضمن اینکه به لحاظ رویه قضائی نیز آراء صادره از سوی هیئت عمومی دیوان عدالت اداری از جمله آراء شماره 421 الی 424 مورخ 1/7/1392 و 1863 مورخ 2/12/1399 در رفع ابهام از چالش های موجود راهگشا نبوده است و در پاره ای از موارد به ابهامات دامن زده است.

عرف دفاتر اسناد رسمی این است که در هنگام نگارش وکالتنامه ها، درباره انعقاد یک قرارداد لازم و سلب حق عزل وکیل در ضمن آن، اقراری نوشته می شود، بی آنکه هیچ گاه نام و نشانی از این قرارداد دیده شود؛ این رسم آنچنان پا گرفته و رایج شده است که کمتر در اعتبار آن تردید می شود. با این حال، در پرونده ای، ابطال شرط سلب حق عزل وکیل خواسته می شود. دادگاه نخستین نیز با بررسی و گزارش عرف جامعه، عدم انعقاد قرارداد لازم را احراز کرده و حکم به ابطال شرط یاد شده می دهد؛ تصمیمی که در دادگاه تجدیدنظر نیز با اندکی اصلاح، تأیید می گردد. با این حال، هر دو دادگاه، به شرط یاد شده به مثابه یک امر انشایی می نگرند. برای همین، ابطال شرط را می پذیرند و این در حالی است که شرط مورد بحث، جنبه اخباری دارد. در نتیجه، راه درست برای مقابله با آن، اثبات کذب بودن اخبار صورت گرفته است. افزون بر این، هر دو دادگاه از تأثیر شگرف رأی خود بر اعتبار وکالتنامه های موجود، بی خبر و یا نسبت به آن بی اعتنا هستند. 

بی گمان اعتبار «سند» در اثبات معاملات و غیر آن در محاکم، از چالشی ترین مباحث جامعه حقوقی معاصر است. این پژوهش بر آن است تا اعتبار «سند» را - اعم از سند رسمی و سند عادی - در چارچوب دانش فقه اسلامی، با مراجعه به منابع کتابخانه ای و با روش تحلیلی اجتهادی، تنها از منظر روایات بررسی نماید؛ چرا که روایات در عرصه اثبات اعتبار و یا عدم اعتبار اسناد، همواره مورد استشهاد فقیهان بوده است. در این جستار، برای اعتبار سند، به دو صحیحه عبدالله بن سنان و عمربن یزید تمسک شد که هیچ یک تمام نبود، و برای عدم اعتبار سند، به شش روایت تمسک شد که از این میان، دلالت صحیحه حسین بن یزید، موثقه دوم سکونی و اطلاق مقامی ادلّه اثبات تام بود و اعتبار سند به وسیله آن ها نفی می شد. شایان ذکر است، نوآوری نویسنده در مقاله حاضر، توجه ویژه به روایات برای اثبات حجیت و عدم حجیت سند بود. وانگهی، حاصل بحث اجمالاً از این قرار است که سند ظن آور حجت نیست، و چه بسا دلیل بر عدم اعتبار آن نیز موجود است.

با توجه به مشکلاتی که در حوزه املاک از نظر نقل و انتقالات عادی، املاک فاقد سند و یا املاک دارای اسناد مشاعی وجود داشت و این امر باعث بروز مشکلاتی در کشور از جمله افزایش پرونده های قضایی، عدم امکان شناسایی مالکین واقعی و جرائمی نظیر پولشویی، کلاهبرداری و... می شد. لذا برای ساماندهی به این وضعیت، در سال ۱۳۹۵ طرحی با عنوان ارتقای اعتبار اسناد رسمی با پیشنهاد سازمان ثبت اسناد و موافقت قوه قضائیه به مجلس ارائه شد که این طرح از سال ۱۳۹۵ تا سال ۱۳۹۹ در حال بررسی در مجلس بود. اما دولت سیزدهم با توجه به تکلیف و تعهدی که در ساماندهی بخش مسکن در کشور بر عهده داشت تلاش کرد تا این طرح هر چه زودتر تعیین تکلیف شود. تا نهایتاً در سال 1403 قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیر منقول با هدف ساماندهی املاک و مالیات ها تصویب شد که در این نوشتار به شیوه تحلیلی و توصیفی به نقد و بررسی این قانون خواهیم پرداخت.

به موجب رای وحدت رویه شماره 43 مورخ 10/08/1351 برخلاف نظریه مستدل و مستند دادستان وقت کل کشور، حکم مندرج در ماده 117 قانون ثبت، محدود به معامله معارض با سند رسمی شد، زیرا با وجود اجباری بودن ثبت رسمی اسناد، چنانچه معامله ای نسبت به مال غیرمنقول با سند عادی انجام شود، مستند به مواد 46، 47 و 48 ق.ث سند عادی مزبور قابل پذیرش در دادگاه نیست، در نتیجه مندرجات آن قابلیت تعارض با سند رسمی معامه موخر را نخواهد داشت تا بتوان عمل را مشمول ماده 117 قانون ثبت دانست؛ این تفسیر آشکارا برخلاف نص قانون است، زیرا قانونگذار با آگاهی از مقررات مواد 46، 47 و 48 قانون ثبت در اصلاحات سال 1312 «سند عادی» را به قسمت نخست ماده 117 اضافه کرده و بدین ترتیب با حمایت از خریداران عادی، فروشندگان را به قید مجازات از انجام هرگونه معامله معارض با معامله نخست منع کرده است. نظر به اینکه مطابق ماده 62 قانون احکام توسعه کشور مصوب 1396 اسناد عادی که اعتبار شرعی آنها در دادگاه اثبات شده باشد، قابلیت معارضه با سند رسمی را خواهد داشت و این حکم، استدلال مندرج در رای وحدت رویه موصوف را نقض می کند و با آن در تعارض است، در نتیجه باید قائل به نسخ ضمنی رای وحدت رویه مزبور به موجب قانون اخیر شد؛ بنابراین در وضعیت حقوقی کنونی، حکم مقرر در ماده 117 قانون ثبت علی الاطلاق بر تمامی معاملات رسمی که معارض با معامله عادی یا رسمی مقدم واقع شده، حکومت دارد.