قرارداد پیش فروش ساختمان

قانون پیش فروش ساختمان، قانونی است خاص، جهت سر و سامان دادن به قراردادهای پیش فروش ساختمان و تنظیم روابط طرفین این قرارداد. وضع این قانون این اثر مهم را به دنبال داشته که قرارداد پیش فروش ساختمان را که قبل از تصویب این قانون، قرارداد غیر معین بوده، به قرارداد معین و بانام تبدیل کرده است. این قانون همچنین متضمن مواد و احکامی است که بررسی ضمانت اجرای آنها از اهمیت بسزایی برخوردار است؛ از جمله می توان به مواد 1 و 2 قانون مزبور اشاره کرد. تبعیت هر قرارداد پیش فروش، در هر قالب و عنوانی که منعقد شود از این قانون؛ تعیین و احصاء اشخاصی که می توانند اقدام به پیش فروش ساختمان نمایند و نیز پیش بینی داوری اجباری از جمله احکام اصلی قانون نامبرده می باشد. این مقاله با بررسی ضمانت اجراهای نقض مقررات ماهوی قانون پیش فروش ساختمان در صدد ارائه راه حل ها و ضمانت اجراهای نقض این قانون است.

در اقتصاد ایران، مسکن فقط وسیله ای برای سکونت خانوار نیست، بلکه وسیله ای برای سرمایه گذاری و پس انداز نیز به شمار می رود. بدون شک بخش قابل توجهی از معاملات کشور به موضوع خرید و فروش ساختمان یا پیش فروش آن اختصاص دارد. نظر به تأثیر مستقیم سلامت این بازار در تأمین نظم اقتصادی و قضایی، قانونگذار در قانون پیش فروش ساختمان، به منظور سامان دادن به این بازار پرمخاطره، شرایط ماهوی و شکلیِ متعددی را برای قرارداد پیش فروش ساختمان مقرر کرده است. یکی از این شرایط لزوم تنظیم سند رسمی برای این قرارداد و پیش بینی ضمانت اجرای کیفری برای عدم رعایت آن است. در این تحقیق، تأثیر شرط تنظیم سند رسمی انتقال بر اعتبار این گونه قراردادها بررسی شده و با اتکا به اصول حقوقی، نظام ثبتی، رویه قضایی و قانون پیش فروش ساختمان به این نتیجه رسیده است که در حقوق ایران، تنظیم سند رسمی به طور عموم وسیله اثبات (نه ثبوت) قرارداد پیش فروش ساختمان است. ثبت سند صرفاً ابزار اطلاع رسانی، آگاهی از آمار نقل وانتقال املاک و درجهت تضمین حقوق اشخاص به ویژه پیش خریدار محسوب می شود. بنابراین، نمی توان به هیچ وجه عدم ثبت رسمی قرارداد پیش فروش ساختمان را دلیل بر عدم تشکیل آن دانست.

زمینه و هدف: قراردادهای پیش فروش ساختمان دارای موضوعات مختلف و مهمی است که با توجه به مبتلا بودن بخش زیادی ازجامعه به آن، تبیین و تحلیل آن ضروری است. برهمین اساس هدف مقاله حاضر بررسی وضعیت حقوقی رهن مؤخر بر انتقال در قراردادهای پیش فروش ساختمان است. مواد و روش ها: روش مقاله حاضر توصیفی تحلیلی است. مواد و داده ها نیز کیفی است و از فیش برداری در گردآوری مطالب و داده ها استفاده شده است. ملاحظات اخلاقی: در این مقاله، اصالت متن، صداقت و امانت داری رعایت شده است. یافته ها: قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات پیش فروشنده نسبت به واحد پیش فروش شده در هر قالب و با هر عنوانی منعقد گردد یک عقد تشریفاتی است که تنظیم سند رسمی شرط صحت و اعتبار آن است. نکته دیگر اینکه تعهدات و معاملات معارض حقوق پیش خریداران من جمله عقد رهن مؤخر به موجب قانون پیش فروش ضرورت عملی قبض مال در عقد رهن آشکار می گردد. قرارداد پیش فروش ساختمان نه بیع سلف که عقد معین است که احکام، آثار و عنوان آن در قانون پیش فروش ساختمان بیان شده است. عقد رهن قبل از قرارداد پیش فروش از جهت صحت معامله، صحیح می باشد. به نظر می رسد در صورتی که عقد رهن بعد از قرارداد پیش فروش باشد، رهن مال غیر است و در نتیجه این نوع رهن غیر نافذ است. نتیجه : در صورت عدم تنفیذ پیش خریدار، رهن، باطل و بانک به دلیل باطل بودن رهن نمی تواند به عنوان حق عینی تبعی ساختمان را توقیف و طلب خود را با مزایده مال مرهون استیفا نماید.

قانون پیش فروش ساختمان مصوب 1389 قانونی حمایتی است که در صدد تأمین حقوق پیش خریداران و انتقال گیرندگان بعدی و اشخاص ثالث است. حسب ماده 9 این قانون، پیش فروشنده در قبال خسارات ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و نیز عدم رعایت ضوابط قانونی مسئول است و الزام به تحصیل بیمه مسئولیت نیز دارد. در این خصوص مسائلی از قبیل طبیعتِ مسئولیت از حیث قراردادی و قهری بودن و امکان جمع یا انتخاب بین آن دو، قابل مطالعه است. علاوه بر این باید مفهوم خسارت ناشی از عیب، بررسی شده و قواعد مندرج در قانون مذکور با مقررات خیار عیب مقایسه گردد. ضمن اینکه بیمه مسئولیت نیز می تواند بحث مجزایی را به خود اختصاص دهد. این پژوهش با روش تحلیلی_توصیفی در صدد اثبات این امر است که مسئولیت پیش فروشنده در قبال هر زیاندیده ای، فارغ از وجود یا فقدان قرارداد، امکان تحقق دارد و پیش فروشنده هم از جهت خود عیب و هم بابت زیان ناشی از عیب، مسئولیت دارد. شیوه جبران خسارت در هر دو فرض تابع قواعد عمومی مسئولیت است و احکام خیار عیب در آن جاری نمی شود. همچنین، خسارات وارده به زیان دیده، از محلّ بیمه مسئولیت اجباری و در چهارچوب عقد بیمه پرداخت می شود اما، بیمه گر می تواند پس از پرداخت خسارت، به مسئول حادثه ای که بیمه گزار مسئولیت وی را بر عهده ندارد رجوع کند. همچنین امکان الزام پیش فروشنده به اخذ بیمه نیز وجود دارد.