سردفتر

سردفتر اسناد رسمی عهده دار تنظیم سند رسمی معاملات و مراودات حقوقی اشخاص است. تنظیم سند رسمی مستلزم رعایت شرایط و ترتیبات شکلی و ماهوی است. سند تنظیمی توسط سردفتر ممکن است به علت عدم رعایت یکی از این ترتیبات توسط مرجع قضائی ابطال گردد، ابطال سند ممکن است موجب ورود خسارت به صاحب آن گردد، اگر ابطال سند ناشی از خطای شغلی سردفتر باشد، نامبرده مسئول جبران خسارت وارده می باشد. در نظام دفتری کشور فرانسه سردفتر مکلّف به رعایت قواعد شکلی تنظیم سند، قواعد ماهوی مربوط به عقود و تعهدات و حتی گاهی مسئول زیانهای نامتعارفی است که نه به لحاظ امور حقوقی , بلکه به لحاط امور موضوعی به طرفین سند وارد می شود .این مسئولیتها به موجب بیمه اجباری پوشش داده شده است، در حقوق ایران سردفتر مکلف به رعایت قواعد شکلی تنظیم سند گردیده، از تنظیم سند مغایر با نظم عمومی و اخلاق حسنه و همچنین تنظیم سند برخلاف صریح قانون منع شده، از طرفی وظیفه امانتداری و بی طرفی سردفتر اقتضاء دارد که زیانهای نامتعارف و عواقب ناشی از تنظیم سند را به طرفین و یا به طرف متضرر گوشزد نمائید و حق ندارد با یکی از طرفین سند به ضرر طرف دیگر تبانی نماید، در صورت تخلف از هر یک از تکالیف مزبور و ابطال سند تنظیمی مسئول جبران خسارات وارده است .

گسترش شهرنشینی، تامین مسکن و توسعه ساخت وساز یک نیاز است. به همین منظور قانونگذار با ابداع قرارداد پیش فروش ساختمان، ضمن تسهیل دسترسی به مسکن ارزان قیمت، به تأمین مالی پروژه های ساختمانی نیز کمک کرد. با این حال قرارداد پیش فروش قرارداد به مثابه نهالی است که صرف کاشتن آن بدون اتخاذ تدابیری برای مراقبت و اداره آن، یا آن را می خشکاند. فقدان تعبیه یک مدل مدیریتی-نظارتی در فرآیند پیش فروش، یک مسأله جدی در روابط پیش فروشنده و پیش خریدار بوده است که می تواند منشاء مشکلات عدیده ای باشد. لذا پرسش مطروحه آن است که چگونه می توان به یک مکانیزم حقوقی مدیریت کارآمد فرآیند پیش فروش دست یافت. برای پاسخ بدین پرسش، این پژوهش بر مبنای روش جمع آوری اطلاعات کتابخانه ای و مراجعه به اسناد و مدارک، در کنار روش تحقیق توصیفی-تحلیلی، ابتدائا مسأله نظارت بر پرداخت ها و داوری در اختلافات را به عنوان چالش برانگیزترین مسائل در روابط خریدار و فروشنده دانسته است و در چارچوب مطالعه نقش سردفتر در فرآیند پیش فروش در حقوق خارجی و نظریات صاحبنظران در حوزه ظرفیت های نظام سردفتری، مدلی را برای پاسخ دهی به این پرسش براساس مبانی توجیهی مسأله نمایندگی در علم اقتصاد و بهره برداری از نظریه مدیریت پروژه پیمانکاری با محوریت نفش سردفتر ارائه داده است

همان طور که می دانیم در یک دسته بندی کلی سند به دو دسته عادی و رسمی تقسیم می شود. هریک از این دو سند تفاوت های بسیاری با هم دارند که آثار عملی آن نیز متفاوت خواهد بود که مهمترین آن ها در امتیاز و برتری سند رسمی نسبت به عادی است. بنابراین برای ما اهمیت دارد تا بدانیم سند گواهی امضا ء شده جزو کدام یک از این دو دسته قرار می گیرد و آثار کدام یک از دو سند عادی و رسمی بر آن بار خواهد شد و به تعبیری دیگر اینکه ماهیت آن چیست. در تحقیق پیش رو، ابتدا در خصوص تعریف و ماهیت حقوقی سند گواهی امضاء شده به لحاظ اینکه اعتبار آن مانند سند رسمی است و آثار این نوع اسناد بر آن بار می شود یا صرفا در حد سند عادی قابل بررسی می باشد و یا اینکه از اعتباری بینابین برخوردار است و برخی از ویژگی های سند رسمی و عادی را با خود به همراه دارد چهار نظریه مورد بحث و بررسی قرار گرفته و در نهایت با اتکا به دلایلی که به تفصیل مورد اشاره قرار می گیرد نظری که صرفا تاریخ و امضای مندرج در این اسناد را از رسمیت برخوردار می داند و برای سایر محتویات و مندرجات سند اعتباری همچون سند عادی قائل است مورد پذیرش قرار گرفته است. بنابراین آثار اسناد رسمی صرفا در مورد تاریخ و امضای اسناد گواهی امضاء شده بار خواهد شد و در سایر موارد از اعتباری صرفا در حد اسناد عادی برخوردار می گردد. در ادامه شرایط مربوط به گواهی امضاء و اینکه چه نوشته ای و با چه شرایطی می تواند موضوع گواهی امضاء قرار گیرد به بحث گذارده شده و در دو مبحث، شرایط مربوط به نوشته ای که مورد تصدیق امضاء واقع می شود و شرایط مربوط به متقاضی گواهی امضاء مورد بررسی و واکاوی قرار گرفته است.

در راستای توجه به ضرورت تطابق قواعد حقوق با نیازهای غیرقابل انکار موجود در جامعه، میتوان نتایج ذیل را بیان نمود: در مواردی که وکالت، بطور مطلق، تنظیم شده است و قابلیت عزل وکیل توسط موکل در آن وجود دارد، سئوال اساسی این است که آیا سردفتر اسناد رسمی تنظیمکننده سند معامله براساس وکالتنامه ، مکلف به استعلام بقاء وکالت وکیل بر مورد وکالت، از دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده سند وکالت میباشد یا خیر؟ وکالت، امروزه، به عنوان صرف نیابت از دیگری، به منظور انجام امور وی نیست؛ زیرا عقد مذکور، در طول تاریخ، از این وضعیت، اندک اندک، فاصله گرفته؛ به طوری که در آغاز، با اشتراط آن ضمن عقد دیگر، به نفع موکل، به کار میرفت ولی اکنون؛ همین عقد میتواند در راستای حفظ منافع وکیل، مورد استفاده قرار گیرد. قضات و حقوقدانان، با اظهارنظرهای مطابق با نیازهای واقعی جامعه، در جهت کاربرد عقد وکالت برای مقاصدی غیر از اعطاء نیابت، قدمهای مؤثری برداشته اند. بنابراین؛ سردفتر اسناد رسمی نیز بایستی در راستای تحول مفهوم عقد وکالت و دگرگونی های آن گام بردارد.

اهمیت دفاتر اسناد رسمی با عنایت به ضرورت توسعه حقوق شهروندی و تبدیل فرهنگ خشونت و نزاع به فرهنگ صلح، دوستی و دموکراسی، بر کسی پوشیده نیست. از این روی، سردفتری اسناد رسمی به عنوان یک نهاد حقوقی- مدنی و متکفل خدمات عمومی بایستی متضمن پویایی و پاسخگویی لازم باشد. سئوال و هدفی که در این مقاله مطرح می شود این است که آیا نظام سردفتری اسناد رسمی در ایران، متضمن این پویایی و پاسخگویی هست؟ پژوهش حاضر با روش تحلیلی و کتابخانه ای مبتنی بر این فرضیه است که ابهام در ماهیت نظام سردفتری ایران و اداره آن با اعمال سلیقه و نظام بخشنامه ای، ظهور فناوری جدید و پیدایش نهادهای نوبنیاد، عامل ناکارآمدی برخی مقررات در این نهاد به شمار رفته و مانع شفافیت و پویایی لازم گردیده و این نتیجه را به دست می دهد که سردفتری در ایران بایستی به سوی یک نظام حرفه ای خصوصی با ماهیت عمومی، غیرحاکمیتی و بی طرف هدایت شود.