معامله معارض

با توجه به اینکه در جامعه امروزی سند مالکیت یکی از مهم ترین دلایل اثبات مالکیت می باشد و بسیاری از فروشندگان اعم از اتومبیل و مستغلات پس از تنظیم مبایعه نامه و انتقال مبیع و به خصوص اخذ درصد قابل توجهی از وجه معاملات به دلایل گوناگون از حضور در دفاتر اسناد رسمی و ثبت سند رسمی خودداری می کنند اگرچه بحث های بسیار مبسوطی در خصوص اینکه آیا بیع اموال اعم از منقول و غیرمنقول تشریفاتی است یا رضایی ، بین حقوقدانان مطرح است ولی رویه قضایی به بحث غیر تشریفاتی (رضایی) بودن بیع اعم از منقول و غیر منقول سوق دارد به این ترتیب با تکیه به مواردی همچون مواد 10-230-221 قانون مدنی و ماده 198 قانو آئین دادرسی مدنی ( ق. آ. د . م ) و اصول فقهی نظیر اصل «اوفو بالعقود » و نیز اصل صحت معاملات مستند به مبایعه نامه عادی را چه اموال منقول و غیر منقول را معتبر دانسته است ؛ لذا این مقاله در صدد است تا بر اساس مبانی فقهی و حقوقی این مشکل را بر طرف نماید.

قابلیت تعارض اسناد عادی با اسناد رسمی پس از تصویب قانون ثبت اسناد و املاک همواره یکی از مباحث مهم حقوقی بوده است. در این میان البته ترجیح سند رسمی بر سند عادی وجه غالب بحث بوده است و سند اخیر جز در مقام اثبات قضایی واقعه حقوقی مؤخر در دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی کمتر مورد اقبال مراجع قضایی قرار گرفته است. در دهه های اخیر با تفوّق نظرات فقهی بر دیدگاه های حقوقی، حکمفرمایی سند رسمی تضعیف شده است و حتی دعاوی انکار مندرجات سند رسمی و اثبات وقایع حقوقی مقدم و نافی سند رسمی به استناد سند عادی گاه مورد رسیدگی قرار گرفته است. تصویب ماده ۶۲ قانون احکام دائمی برنامه های توسعه کشور واکنش های بسیاری را عمدتاً در نقد آن برانگیخت. اما دستاورد آن از حیث رفع اثر از رأی شماره ۴۳ – ۱۰/۸/۱۳۵۱ هیئت عمومی دیوان عالی کشور و احیای رسمی جرم انگاری انجام معامله معارض با سند عادی کمتر مورد توجه قرار گرفته است. از آنجا که رأی مذکور تحقق جرم معامله معارض با سند عادی را به دلیل پیش فرض عدم قابلیت معارضه آن با سند رسمی نفی کرده بود ماده ۶۲ مرقوم با پذیرش مشروط تعارض اسناد عادی با اسناد رسمی بر اعتبار رأی وحدت رویه یاد شده تاثیر داشته است.

یکی از رفتارهای مجرمانه که در بسیاری از موارد بین طرفین معامله کشف می شود و خسارات زیادی را برای افراد به دنبال دارد «معامله معارض» می باشد که به عنوان یکی از رفتارهای مجرمانه در قانون برای آن مجازات پیش بینی شده است. بر اساس تعریفی که دکتر جعفری لنگرودی بیان می کنند، معاملات معارض عبارتند از اینکه:« اگر مال مورد معامله با کسی، مجدداً با شخص ثالثی مورد معامله قرار گیرد؛ به طوری که اجتماع حقوق دو متعامل مقدور نباشد، معامله اخیر معامله معارض است ».1 گاهی فروشنده قولنامه هایی را امضا می کند و در آن متعهد می شود اگر خریدار طبق زمان بندی مشخص به تعهدات خود عمل کرد، در تاریخ معین در دفتر اسناد رسمی حاضر و سند را به نام خریدار انتقال دهد اما به جای انجام این تعهد، در تاریخ مؤخر همان ملک را با دیگری قولنامه میکند و سپس در دفتر اسناد رسمی سند را به نام خریدار دوم منتقل می نماید. اینجا بین تعهدات فروشنده با خریدار اول و دوم تعارض به وجود می آید. در این راستا باید به این نکته توجه داشت اسناد عادی قابلیت تعارض با اسناد رسمی را نداشته و ملکی که با سند رسمی به فردی انتقال پیدا می کند دولت فقط فردی را می شناسد که سند رسمی به نام او تنظیم شده است. در این مقاله قصد داریم جایگاه فقهی و حقوقی معاملات معارض را در حقوق ایران مورد مداقه و بررسی قرار دهیم و نهایتاً جایگاه فقهی معاملات معارض را در فقه مورد تحلیل قرار دهیم.

گاهی اشخاص به موجب داشتن حق اولویت در انجام یک عمل حقوقی یا استیفای حق از مال معینی بر دیگران تقدم دارند. منشأ این حق، گاه قراردادی است و گاه قانونگذار رأسا به دلایلی قائل بر وجود حق اولویت برای بعضی از اشخاص در موقعیت خاص شده است. حق اولویت ایجاد شده برای ذینفع، مورد حمایت قانونگذار قرار گرفته و گاه به طور صریح انجام معامله معارض با آن منع شده است، این در حالی است که ضمانت اجرای این ممنوعیت، جز در بعضی موارد به روشنی بیان نشده است و در موارد بیان شده نیز میان فقها و حقوق دانان اختلاف نظر وجود دارد: عده ای معاملات معارض با حق اولویت را به دلیل اسقاط ضمنی حق انجام معامله منافی با آن، باطل می دانند؛ در مقابل برخی این معاملات را صحیح دانسته و معتقدند صاحب حق اولویت صرفاً مستحق جبران خسارت است و در نهایت عده ای دیگر راه حل میانه را برگزیده و قائل به عدم نفوذ معامله معارض شده اند. با دقت در مصادیق حق اولویت این نتیجه کلی حاصل می شود که وضع معامله معارض با این حق، عدم نفوذ مراعی است . پذیرش ضمانت اجرای مذکور نه تنها حقوق صاحب اولویت بلکه حقوق طرفین معامله را نیز بهتر تأمین خواهدکرد .

وکلای شاکی با تقدیم شکایت به دادسرا، مدعی شده اند که مشتکی عنه یک باب منزل مسکونی دارای سند رسمی مالکیت را به موجب بیعنامه عادی تنظیمی در بنگاه املاک به قیمت هشت میلیارد ریال، به موکل آنان، منتقل و کد رهگیری نیز از سامانه معاملات اخذ شده که متعاقبا، بدون اذن موکل، مجددا همین ملک را به موجب سند رسمی به شخص ثالثی منتقل نموده است .شعبه 101 دادگاه کیفری دو شهرستان...، متهم را به تحمل یک سال حبس تعزیری و رد مال اصل مال به شاکی محکوم نموده است. با تجدیدنظرخواهی طرفین، شعبه دوم دادگاه تجدیدنظر فارس، به شرح دادنامه فوق الذکر و با اضافه نمودن جزای نقدی به میزان هشت میلیارد ریال (معادل مال اخذ شده)، دادنامه بدوی را تأیید نموده است.

با توجه به گسترش شهرنشینی و رشد شدید جمعیت و نیاز شدید افراد به تأمین مسکن مناسب، خریداران به علت فروش غیر نقدی و اقساطی را به نفع خود می بینند و از طرف دیگر سازندگان و شرکت های ساختمانی نیز با دریافت مبالغی به صورت پیش پرداخت و تأمین بخشی از سرمایه از این طریق برای ساخت آپارتمان سبب افزایش این گونه معاملات در بین مردم شده است. که تا قبل از سال 1389 و تصویب قانون پیش فروش آپارتمان ها سعی در این بود که آن را با یکی از عقود معین مقایسه نمایند و احکام یکی از عقود مشابه را بر آن بار کنند، اما پس از تصویب قانون پیش فروش آپارتمان در سال 1389 ماهیت حقوقی قرارداد پیش فروش آپارتمان مشخص شد و شرایط و احکام خاص این قانون بر قرارداد مذکور حاکم می باشد. که ماهیت حقوقی قرارداد پیش فروش آپارتمان عقدی است معین با شرایط و احکام خاص خود که به محض انعقاد این قرارداد پیش خریدار به نسبت سهم و پرداختی از ثمن مالک عرصه و اعیان (پی موجود) می شود و مالکیت پیش خریدار نسبت به احداث قسمت جدید بنای ساخته شده توسط پیش فروشنده معلق بر پرداخت اقساط می باشد. با مشخص شدن ماهیت قرارداد پیش فروش معاملات معارض با این قرارداد آثار این معاملات معارض نیز مشخص می شود. یعنی هر معامله با تعهدی که پس از قرارداد پیش فروش منعقد شود با توجه به مالک بودن پیش خریدار نسبت به عرصه و اعیان (پی موجود) معامله معارض با این قرارداد پیش فروش بوده و معامله دوم غیرنافذ می باشد که در صورت تنفیذ پیش خریدار معامله دوم صحیح و با رد پیش خریدار، معامله دوم باطل خواهد بود. شخص ثالث می تواند حسب مورد با توجه به جاهل یا عالم بودن خود می تواند تقاضای استرداد ثمن یا علاوه بر استرداد ثمن خسارات خود را نیز مطالبه نماید.

سند عادی یا قولنامه، سندی است که هدف از تنظیم آن، مکتوب نمودن تعهد و ایجاد یک تضمین برای ایفای تعهد است. ازجمله چالش هایی که در رابطه با فروش املاک قابل تصور است، جایی است که پس از انعقاد معامله با تنظیم سند عادی، فروشنده به دلایل مختلف، سند رسمی همان ملک را به عنوان گرو و وثیقه قرار می دهد. ابهام اصلی چنین اقدامی از جنبه امکان سنجی جرم انگاری عمل ارتکابی فروشنده است؛ چراکه در این مورد وحدت رویه وجود نداشته و تعدّد آرای صادره مشهود است. این مقاله که به روش توصیفی تحلیلی انجام شده، ضمن تبیین وجوه مفارق معامله فضولی از جرم انتقال مال غیر و اثبات قابلیت معارضه سند عادی با سند رسمی، نشان می دهد که احراز قصد و انگیزه اضرار به غیر و سوء نیت فروشنده، نافی تصرف وی به نحو فضولی است و با لحاظ قانون اجباری شدن ثبت اسناد، زمان تدوین سند عادی، مسأله ای درخور توجه است، اگر ملک در زمان فروش، فاقد سند رسمی بوده و فروشنده پس از فروش آن با سند عادی، اقدام به تنظیم سند رسمی ورزیده، موضوع می تواند مشمول حکم ماده 117 قانون ثبت مبنی بر معامله معارض واقع گردد؛ لیکن موجود بودن سند رسمی ملک در حین معامله و انتقال آن به وسیله سند عادی، سبب خروج موضوعی عمل ارتکابی فروشنده، از شمول ماده 117 شده و در نتیجه تحت عنوان جرم انتقال مال غیرقابل رسیدگی است.