قانون پیش فروش ساختمان

قانون پیش فروش ساختمان، قانونی است خاص، جهت سر و سامان دادن به قراردادهای پیش فروش ساختمان و تنظیم روابط طرفین این قرارداد. وضع این قانون این اثر مهم را به دنبال داشته که قرارداد پیش فروش ساختمان را که قبل از تصویب این قانون، قرارداد غیر معین بوده، به قرارداد معین و بانام تبدیل کرده است. این قانون همچنین متضمن مواد و احکامی است که بررسی ضمانت اجرای آنها از اهمیت بسزایی برخوردار است؛ از جمله می توان به مواد 1 و 2 قانون مزبور اشاره کرد. تبعیت هر قرارداد پیش فروش، در هر قالب و عنوانی که منعقد شود از این قانون؛ تعیین و احصاء اشخاصی که می توانند اقدام به پیش فروش ساختمان نمایند و نیز پیش بینی داوری اجباری از جمله احکام اصلی قانون نامبرده می باشد. این مقاله با بررسی ضمانت اجراهای نقض مقررات ماهوی قانون پیش فروش ساختمان در صدد ارائه راه حل ها و ضمانت اجراهای نقض این قانون است.

انتقال حقوق و تعهدات قراردای از جمله قراردادهای مهم و شناخته شده توسط مقنن در نظام های حقوقی است. یکی از موارد انتقال قرارداد در حقوق ایران در قانون پیش فروش ساختمان سال 1389 مطرح گردیده و قانونگذار در دو ماده 17 و 18 آن قانون، ضمن پرداختن به موضوع انتقال قرارداد، شرایط و آثاری را مطرح کرده که در این تحقیق مورد بررسی قرار می گیرد.  این تحقیق به صورت توصیفی تحلیلی سعی کرده است تا با پرداختن به اصول و موازین انتقال قرارداد و توجیه آن در نظام های حقوقی، چگونگی انتقال قرارداد پیش فروش ساختمان را تجزیه و تحلیل کند. از مهم ترین شرایط انتقال قرارداد مزبور را که مقنن بیان داشته می توان به رضایت طرف اصلی قرارداد به انتقال و لزوم کتبی و رسمی بودن قرارداد انتقال اشاره کرد. همچنین این اقدام قانونگذار بسیار ارزشمند بوده و علاوه بر داشتن اثراث اقتصادی فراوان، گامی جهت یکپارچه سازی این گونه معاملات بوده است. در قوانین کشورهای مختلف از جمله فرانسه، قوانین جداگانه ای در مورد انتقال قرارداد وجود دارد ولی این امر در قوانین ایران مورد توجه قرار نگرفته است.

در اقتصاد ایران، مسکن فقط وسیله ای برای سکونت خانوار نیست، بلکه وسیله ای برای سرمایه گذاری و پس انداز نیز به شمار می رود. بدون شک بخش قابل توجهی از معاملات کشور به موضوع خرید و فروش ساختمان یا پیش فروش آن اختصاص دارد. نظر به تأثیر مستقیم سلامت این بازار در تأمین نظم اقتصادی و قضایی، قانونگذار در قانون پیش فروش ساختمان، به منظور سامان دادن به این بازار پرمخاطره، شرایط ماهوی و شکلیِ متعددی را برای قرارداد پیش فروش ساختمان مقرر کرده است. یکی از این شرایط لزوم تنظیم سند رسمی برای این قرارداد و پیش بینی ضمانت اجرای کیفری برای عدم رعایت آن است. در این تحقیق، تأثیر شرط تنظیم سند رسمی انتقال بر اعتبار این گونه قراردادها بررسی شده و با اتکا به اصول حقوقی، نظام ثبتی، رویه قضایی و قانون پیش فروش ساختمان به این نتیجه رسیده است که در حقوق ایران، تنظیم سند رسمی به طور عموم وسیله اثبات (نه ثبوت) قرارداد پیش فروش ساختمان است. ثبت سند صرفاً ابزار اطلاع رسانی، آگاهی از آمار نقل وانتقال املاک و درجهت تضمین حقوق اشخاص به ویژه پیش خریدار محسوب می شود. بنابراین، نمی توان به هیچ وجه عدم ثبت رسمی قرارداد پیش فروش ساختمان را دلیل بر عدم تشکیل آن دانست.

قانون پیش فروش ساختمان مصوب 1389 قانونی حمایتی است که در صدد تأمین حقوق پیش خریداران و انتقال گیرندگان بعدی و اشخاص ثالث است. حسب ماده 9 این قانون، پیش فروشنده در قبال خسارات ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و نیز عدم رعایت ضوابط قانونی مسئول است و الزام به تحصیل بیمه مسئولیت نیز دارد. در این خصوص مسائلی از قبیل طبیعتِ مسئولیت از حیث قراردادی و قهری بودن و امکان جمع یا انتخاب بین آن دو، قابل مطالعه است. علاوه بر این باید مفهوم خسارت ناشی از عیب، بررسی شده و قواعد مندرج در قانون مذکور با مقررات خیار عیب مقایسه گردد. ضمن اینکه بیمه مسئولیت نیز می تواند بحث مجزایی را به خود اختصاص دهد. این پژوهش با روش تحلیلی_توصیفی در صدد اثبات این امر است که مسئولیت پیش فروشنده در قبال هر زیاندیده ای، فارغ از وجود یا فقدان قرارداد، امکان تحقق دارد و پیش فروشنده هم از جهت خود عیب و هم بابت زیان ناشی از عیب، مسئولیت دارد. شیوه جبران خسارت در هر دو فرض تابع قواعد عمومی مسئولیت است و احکام خیار عیب در آن جاری نمی شود. همچنین، خسارات وارده به زیان دیده، از محلّ بیمه مسئولیت اجباری و در چهارچوب عقد بیمه پرداخت می شود اما، بیمه گر می تواند پس از پرداخت خسارت، به مسئول حادثه ای که بیمه گزار مسئولیت وی را بر عهده ندارد رجوع کند. همچنین امکان الزام پیش فروشنده به اخذ بیمه نیز وجود دارد.

قرارداد پیش فروش ساختمان که طبق قانون پیش فروش ساختمان مصوب 1389 تبیین شده، از حیث انحلال به ویژه فسخ قرارداد، سازکاری متفاوت با قانون مدنی دارد. با توجه به این قواعد که در شرح مقاله به آن پرداخته می شود، سؤالاتی به ذهن متبادر می گردد که در صورت کاستی یا فزونی مساحت و یا نقض اجرای تعهد و معیوب بودن ساختمان احداثی، آیا محلی برای اجرای مواد 237 الی 239 مربوط به شرط فعل و مواد 355، 384 و 385 قانون مدنی وجود دارد؟ اگر قبل از قرارداد پیش فروش، قرارداد مشارکت در ساخت میان مالک زمین و مقاطعه کار منعقد شود و پس از انعقاد پیش فروش، قرارداد مشارکت فسخ شود یا انجام آن امکان پذیر نباشد، وضعیت حقوقی قرارداد پیش فروش چه خواهد بود؟ این مقاله شرایط خاص این قانون را تبیین می کند و به ذکر احکام حالت های اختلاف مساحت واحد ساخته شده با قرارداد که حق فسخ و اخذ خسارت است، می پردازد. همچنین گفته شده عدم رعایت تشریفات سند رسمی منجر به خروج قرارداد از مزایای قانون پیش فروش از جمله تسهیل حق فسخ برای پیش فروش کننده است. همچنین مقاله حاضر ضمن بیان حالت های مختلف فسخ قرارداد مشارکت در ساخت نشان می دهد که فسخ تأثیری در قرارداد پیش فروش ندارد و مالک زمین نیز نمی تواند با انتقال زمین از تعهدات خود سر باز بزند.