اراضی

میراث زوجه از دو جهت مورد بررسی فقهی قرار خواهد گرفت 1- میراث زوجه ای که تنها وارث متوفی است برای پاسخ به اینکه در این فرض حکم ترکه مازاد بر سهم قرانی زوجه ( ربع ) چیست؟ آیا این مازاد ( همانند زوج ) به زوجه می رسد یا چنانکه فقهای معاصر می گویند و قانون مدنی ( ماده 866) نیز آن را پذیرفته به عنوان حق امام به حاکم واگذار می شود؟ 2- دومین مساله مورد بررسی اینست که میراث زوجه از همه اموال متوفی است یا از بعضی ان و آیا در این مورد بین زوجه ای که از موفی دارای فرزند است و زوجه ای که فاقد فرزند از متوفی است تفاوتی هست یا خیر؟ نگارنده با بررسی اقوال و ادله درمساله اول دیدگاه مختار فقهای معاصر را بیشتر قابل دفاع دانسته اما در مساله دوم دیدگاه فقهای معاصر و قانون مدنی را قابل نقد و تامل جدی می داند

حق مالکیت، حق طبیعی افراد بشر در صحنه زندگی اجتماعی است و به عبارتی تامین کننده آزادی فطری اوست. وظیفه دولت ها و حکومت ها این است که در همه اعصار و زمان ها این حق را مقدس شمارند و قوانینی وضع کنند که حافظ این حق باشد. در ایران نیز با توجه به صبغه دینی، این حق از جایگاهی بسیار والا برخوردار است اما اغلب موارد دولت ها برای پیشبرد اهداف عمومی خود نیازمند به املاک و اراضی اشخاص خصوصی می باشند، وزارت نفت که نهادی است با اهداف عام المنفعه، از این قاعده مستثنی نیست. بنابراین ممکن است در راه تحصیل و تملک اراضی از سوی دولت، تعارضاتی با حقوق مالکانه اشخاص به وجود آید. درباره حقوق حاکم بر اراضی و حریم در صنعت نفت و گاز، قوانین مهمی از جمله اساس نامه شرکت ملی نفت ایران مصوب 1356 و هم چنین لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی مصوب 1358، وجود دارند. تفاوت دیدگاه قانونگذار در این دو قانون به جهت تقدم و تاخر زمانی و هم چنین تفاوت نگرش، تناقضات و تعارضات مهمی را در تحصیل اراضی به وجود آورده است. نگاهی دقیق و موشکافانه به بحث مالکیت، ابعاد و مبانی آن به عنوان شالوده این موضوع و بیان تعارضات و تناقضات در قوانین مذکور و هم چنین ارائه پیشنهادات و راهکارها، می تواند گامی بلند در جهت رفع ابهامات موجود و تولید دانش نوین در قانون تحصیل اراضی باشد.

اموالی که مورد سلب مالکیت از طرف دولت و یا نهادهای عمومی قرار می گیرند، نیاز به حفظ، نگهداری، اداره و بهره برداری دارند؛ با این اوصاف در کلیه جوامع، نهادهایی بدین منظور پیش بینی نموده اند و قوانین مختلف بر حسب مورد به مصادیق سلب مالکیت پرداخته و نهادهای اداره کننده ای برای آن ها تأسیس نموده است. این گونه نهادها یکی از شاخصه های مهم و اصلی در خصوص این موضوع محسوب می گردند و هرچه قدر اختیارات و وظایف مقامات و سازمان های تعبیه شده به طور شفاف و دقیق در قوانین و مقررات مشخص باشد حفاظت و احترام به اموال عمومی بیشتر تضمین و رعایت می گردد؛ به هر تقدیر، حفظ، نگهداری، اداره، بهره برداری و بر حسب مورد فروش این اموال نیاز به وجود نهادهایی دارد و کار ویژه چنین نهادهایی ضروری و پر اهمیت است چرا که بدون وجود آن ها متعاقباً، شاهد تلف، تخریب، سوءاستفاده و از بین رفتن اموال سلب مالکیت شده خواهیم بود. و بدین ترتیب نهادهای اداره کننده به یکی از مهم ترین ارکان در این خصوص بدل می گردد که تأثیرات آن را در ابعاد مختلف باید ملحوظ نظر داشت. شایان ذکر است در این بخش صرفاً اداره آن اموالی که آثار سلب مالکیت از آن ها به طور مستمر به حال نیز تسری نموده بررسی شده است و بر این اساس نهادهایی که در حال حاضر به عنوان نهاد اداره کننده فعالیت می کنند مورد بحث قرار گرفته اند؛ از سوی دیگر در این پژوهش تکیه اصلی بحث نگارندگان بر مسئله اراضی و املاک می باشد؛ فلذا در ای مقاله به نهادهای اداره کننده از منظر اراضی و املاک خواهیم پرداخت.

یکی از معضلات اساسی در حوزه کشاورزی، تغییر کاربری اراضی است که اخیرا تشدید گردیده است. این مساله در درازمدت، روند و توازن تولید محصولات کشاورزی را مختل خواهد نمود. در این زمینه عوامل بسیاری وجود دارد که تمایل به تغییر کاربری اراضی توسط کشاورزان را تحت تأثیر قرار می دهد. دراین راستا هدف اصلی تحقیق حاضر بررسی اثرات بانک کشاورزی در تغییر کاربری اراضی زراعی شهرستان همدان به عنوان یک قطب کشاورزی است، که با مساله تغییر کاربری اراضی زراعی مواجه است. تحقیق حاضر به لحاظ هدف، کاربردی است و ماهیت توصیفی تحلیلی دارد. برای گردآوری اطلاعات از مطالعات کتابخانه ای و پیمایش میدانی استفاده شده است. جامعه آماری تحقیق حاضر شامل 300 نفر ( N=300 ) است. با استفاده از جدول نمونه گیری مورگان، نمونه آماری 150 نفر تعیین گردید که با استفاده از روش نمونه گیری طبقه ای انتخاب شدند. ابزار تحقیق، پرسشنامه ای است که روایی آن با کسب نظر از استادان و پایایی آن با استفاده از آزمون آلفای کرونباخ (83/0) تایید گردید. تجزیه و تحلیل اطلاعات از تکنیک تحلیل عاملی درقالب نرم افزار SPSS استفاده شد. نتایج تحلیل عاملی، 9 عامل را به عنوان مولفه های موثر در تغییر کاربری اراضی کشاورزی شناسایی نمود که مهمترین آنها عبارتند از: عدم حمایت دولت، عامل اقتصادی، جغرافیایی، سیاستگذاری و برنامه ریزی. 9 عامل شناسایی شده در مجموع 704/61 % از واریانس متغیر تغییر کاربری اراضی کشاورزی را تبیین می کنند.

امروزه رشد جمعیت از یک سو و محدودیت منابع از سوی دیگر دست اندرکاران امر گسترش را با شگفتی مواجه ساخته است. تغییرات جمعیتی سبب تغییر فعالیت های اقتصادی شده و نقطه آغاز تغییرات کاربری اراضی به شمار می رود. در واقع بهره برداری بی رویه، تغییرات نادرست کاربری اراضی و دست اندازی بشر به عرصه های منابع طبیعی، روزبه روز بر بر هم زدن تعادل های منطقه ای می افزاید. در دهه های اخیر شاهد تغییر کاربری اراضی در سمنان هستیم. تحت اثر عوامل مختلفی پدیده تغییر کاربری اراضی شکل گرفته است به طور مثال در اراضی رهاشده، سطوحی از مراتع به مناطق مسکونی و شرایط ییلاقی از یک سده پیش محل رفت وآمد شمار زیادی از افراد برای بهره مندی از آب و هوای مناسب منطقه بوده است. یکی از عوامل مهم نیز تغییراتی است که در شمار جمعیت سمنان رخ داده است به گونه ای که بر پایه آمار جمعیتی می توان گفت جمعیت روستاها به شدت کاهش یافته است. همان طور که در دیگر مناطق ایران شاهد تغییر کاربری اراضی به ویژه مراتع هستیم، این موضوع در منطقه نیز قابل دیدن است. این نوشتار سعی دارد ارتباط بین تغییرات جمعیت را با تغییرات کاربری اراضی منطقه مورد بررسی و همچنین تعیین تغییرات کاربری اراضی را در طی یک دوره چند ساله بررسی نماید برای تعیین تغییرات کاربری زمین از سامانه اطلاعات جغرافیایی google Earth بهره گیری می شود. همچنین آمار جمعیتی در این 2 سال تهیه شد و ضریب رشد جمعیت محاسبه شد. با توجه به نتایج بدست آمده نرخ اراضی رها شده در منطقه مورد بررسی مثبت بوده در واقع افزایش یافته است. بنابراین شمار زیادی از افراد در طول این چند سال مهاجرت کرده و جمعیت کاهش یافته و به دنبال این روند گستره زیادی از مراتع (88/37 درصد) که در گذشته به دیمزار تبدیل شده بودند هم اکنون به صورت اراضی رهاشده در منطقه نمایان شده اند. در روستاهای اطراف چند سطح اراضی مرتعی بیشترین کاهش و اراضی رها شده بیشترین افزایش را داشته است. در نهایت می توان بیان کرد، بین نرخ رشد جمعیت و سطح اراضی رها شده رابطه منطقی وجود دارد.

تحصیل مالکیت و زوال آن در قانون مدنی و فقه امامیه، مبتنی بر اسباب خاص و معین است. درهمین زمینه قانون مدنی در ماده 140 چهار سبب برای تحصیل مالکیت نام می برد که به طریق اولی همان طرق سبب انتقال ملکیت نیز هستند. از طرف دیگر احترام به مالکیت خصوصی اشخاص همواره مورد عنایت قانون گذار بوده و شالوده بسیاری از قوانین موضوعه حقوقی و کیفری را تشکیل داده است.  نگارنده در این نوشتار در صدد تحلیل و بررسی ملکیت و وضعیت تصرف زمین هایی است که مالک و متصرف خاص داشته، اما زمین مذکور به دلیل پیش روی آب دریا، دریاچه و یا رودخانه ها، به زیر آب رفته و امکان از بین بردن وضعیت حادث و تحصیل وضعیت سابق در حال حاضر میسر نیست. عمده ترین پرسش های قابل طرح در زمینه مورد بحث این است که آیا وضعیت حادث سبب زوال مالکیت مالک زمین می شود؟ آیا اشخاص همچنان بر آن املاک مالکیت دارند؟ مثلاً می توانند با تجهیزات روز روی آب دریا در محدوده مالکیت خود احداث بنا، یا استفاده دیگری کنند؟ یا این که مالکیت خصوصی زایل شده و با توجه به اصل 45 قانون اساسی املاک مزبور جزو انفال است؟ و در فرض اخیر چنانچه در سال های آتی آب دریا پس روی کند، آیا اشخاص براساس مالکیت سابق خود، می توانند ادعای مالکیت کنند. درنتیجه با توجه به تحقیق  به عمل آمده اگر در منطقه ساحلی دریا پیش روی کند، به گونه ای که برخی اراضی، منازل و حتی محل کسب عده ای زیر آب رود، در اصل تعارض بین مالکیت خصوصی و منافع عمومی، حمایت از اموال عمومی به وجود می آید.

  با بررسی قانون ثبت اسناد و املاک مشخص میگردد که هدف قانونگذار از تصویب این قانون ایجاد نظم و ثبات بخشی به اسناد، به ویژه اسناد مالکیت اراضی بوده است. دقت در ماده 24 قانون مذکور نیز که اعلام می کند پس از انقضای مهلت اعتراض، هیچ دعوایی اعم از حقوقی و جزایی از هیچ کس پذیرفته نخواهد شد، این نظر را تقویت می کند. تصویب قانون ثبت در سال 1310 نشان از عزم قانونگذار جهت گذر از زندگی سنتی و روستایی به زندگی مدرن است. ثبت املاک در قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 اجباری می باشد، اما با این حال شاهد املاکی در سطح کشور می باشیم که فاقد سابقه ثبت در دفتر املاک و به تبع آن فاقد سند مالکیت بوده و در قانون فوق الذکر ثبت معاملات املاک ثبت نشده نیز تحت شرایطی الزامی اعلام شده و ضمانت اجرایی نیز در این خصوص پیش بینی گردیده است. از سویی با وجود اجباری بودن ثبت املاک در قوانین موضوعه، شاهد املاکی می باشیم که فاقد سابقه ثبت در دفتر املاک بوده و به صورت عادی خرید و فروش شده که این امر سبب ایجاد اختلافات عدیده ملکی و طرح شکایت در دادگستری شده که این امر به نوبه خود باعث بروز مشکالت روانی و اقتصادی و اجتماعی می باشد. هدف پژوهش حاضر نقد و بررسی قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی می باشد. روش تحقیق پژوهش به صورت توصیفی-تحلیلی است. نتایج نشان داد در قانون مذکور ضمانت اجراهایی در عدم اجرای قانون برای متقاضی در درخواست سند مالکیت بعد از تشکیل پرونده و محدودیت هایی برای کارشناسان ومجازات هایی برای افراد پاسخگو به استعلامات در نظر گرفته شده است و پیامدها و آسیب های ناشی از عدم استفاده از این قانون موجب محرومیت شخص از مزایای داشتن سند رسمی و بی توجهی به قاعده نظم عمومی و تضییع حقوق دولت است، شهرداری ها در اجرای این قانون چه در صدور سند مالکیت و در انجام معاملات رسمی آن ها هیچ نقشی ندارند؛ همچنین برای املاک دارای سابقه ثبتی که دلیل مندرج دراین قانون برای درخواست سند مالکیت را ندارند، تکلیفی معین نگردیده است.

زمینه و هدف : روند رو به افزایش تغییر کاربری زمین در سال های اخیر خسارت های جبران ناپذیری را به عرصه های طبیعی وارد کرده است. هدف مقاله حاضر آثار اقتصادی و اجتماعی تغییر کاربری غیر مجاز اراضی و باغات در حقوق ایران است. مواد و روش ها : مقاله حاضر توصیفی-تحلیلی است. مواد و داده ها نیز کیفی است و از فیش برداری در گردآوری مطالب و داده ها استفاده شده است. ملاحظات اخلاقی : در این مقاله، اصالت متون، صداقت و امانت داری رعایت شده است. یافته ها : کاهش تولید محصولات کشاورزی و تهدید امنیت غذایی، از بین رفتن پوشش گیاهی، کاهش تنوع زیستی، فرسایش و کاهش حاصل خیزی خاک،گسترش بیابان ها و وقوع بلایای طبیعی و پیامدهای منفی زیست محیطی هم چون آلوده شدن منابع آبی و خاکی توسط صنایع آلاینده غیر مجاز به خصوص در حاشیه رودخانه ها و ساحل دریا و مناطق مجاور منابع آب شرب و کشاورزی و در نهایت مرگ تدریجی کشاورزان از مهم ترین آثار اقتصادی تغییر کاربری اراضی و باغات است. نتیجه : حفظ منابع طبیعی، محیط زیست و اراضی کشاورزی از ضروریات است و ضامن توسعه ای پایدار خواهد بود. در فقه نیز بر حفظ کشاورزی و توسعه کشاوری به عنوان فعالیت مهم اقتصادی تأکید شده است.

اموال در اختیار دانشگاه ها به دو گروه اموال اختصاصی دانشگاه ها و اموالی که صرفاً حق بهره برداری آن ها به دانشگاه ها واگذار شده، قابل تقسیم میباشند. مدیران برخی از دانشگاه ها با استناد به اینکه بر اساس قوانین و مقررات مربوطه دانشگاه ها از شمول مقررات مالی، اداری و استخدامی کشور مستثنی می باشند و صرفاً مصوبات هیأت امناها و آیین نامه مالی و معاملاتی دانشگاه نسبت به آن ها لازم الاجرا هستند، بر اساس مصوبات هیأت امنای دانشگاهها، اقدام به فروش و انتقال اراضی واگذار شده به دانشگاهها که جزء اموال قسم دوم می باشند به اعضای هیات علمی، کارکنان دانشگاه و افراد عادی نمودهاند، بر اساس ماده 69 قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت، رأی وحدت دیوان عدالت اداری، رویه اداری و آراء قضایی، صرفاً حق بهره برداری این اراضی به دانشگاهها واگذار شده و مالکیت آن متعلق به دولت می باشد؛ بنابراین این اقدام مدیران دانشگاه ها فراتر از اختیارت آن ها و برخلاف قانون بوده و امکان انتقال و فروش این اراضی وجود ندارد.

موضوع مالکیت بر اراضی از دیرباز جزء پیچیده ترین مسائل اجتماعی ایران بوده است. با تبارشناسی و تحلیل تاریخی وضعیت اراضی می توان سیر تطور مالکیت و روش های تثبیت آن در ایران و به عبارت بهتر نظام حقوقی حاکم بر آن را اصطیاد نمود. بر این اساس به نظر می رسد که باید بین اراضی مزروعی از یک سو و جنگل ها و مراتع از سوی دیگر تفاوت قائل شد. همچنین، به نظر می رسد که می توان مشروطیت و دستورگرایی را نقطه عطفی در تثبیت مالکیت بر اراضی تلقی نمود، چه آنکه مطابق ماده 15 متمم قانون اساسی مشروطه، اصلاحات اساسی در نظام مالیاتی ایالات به وجود آمد و امتیازات شاهزادگان و روش تیولداری نسخ گردید و پس از آن در دوران پهلوی، با الزامی شدن ثبت املاک غیرمنقول، اصلاحات ارضی به وجود آمد و مناسبات ارضی در ایران را پس از قرن ها تغییر داد و پس از انقلاب اسلامی نیز اعتبار واگذاری اراضی از طریق اصلاحات ارضی مورد تأیید قرار گرفت. در مورد جنگل ها و مراتع نیز باید گفت که قبل از انقلاب با توجه به قراردادهای امتیاز دوران قاجار، قانون گذاران جنگل ها را جزء املاک دولتی به حساب آورده بودند ولی پس از انقلاب با توجه به احتساب مراتع به عنوان مشترکات عامه، در قوانین مختلف از جمله اصول قانون اساسی و لایحه قانونی نحوه واگذاری و احیاء اراضی در حکومت جمهوری اسلامی ایران و همچنین آیین نامه آن، مورد تقنین واقع شده و تعیین تکلیف گردید.