سند عادی

سند اعم از عادی یا رسمی، دارای اعتبار و توان اثباتی است؛ اما اعتبار همه اسناد یکسان نیست و اسناد رسمی از اعتبار و قدرت اثباتی ویژه ای برخوردارند. با وضع قانون ثبت اسناد و املاک در سال 1310، ثبت اسناد در مورد تمامی عقود و معاملات راجع به عین و منافع اموال غیرمنقول، اجباری شد. پس از اجرای این قانون و با توجه به صدور آرای قضایی متفاوت در این خصوص، در سال 1395 قانون احکام دائمی برنامه های توسعه کشور تصویب و در ماده 62 این قانون در خصوص اعتبار اسناد، مقرراتی وضع شد. موضوع این ماده صرفاً معاملات راجع به اموال غیرمنقول است و در مورد مالکیت رسمی حکمی ندارد. قسمت اخیر ماده 62 «مگر اسنادی که بر اساس تشخیص دادگاه دارای اعتبار شرعی است...» که در مقام بیان یک استثناست، نسبت به مقررات قبل، حکم جدیدی می باشد که ابهام دارد و ممکن است موجب ازبین رفتن کارکرد اصلی اسناد رسمی در جامعه شود. به منظور رفع این ابهامات، لازم است در تفسیر ماده 62، بین حقوق مالکیت و حقوق قراردادها تفکیک قائل شد. می توان گفت مادامی که اسناد عادی با حقوق دارنده سند رسمی در تقابل نباشند، معتبرند و در رابطه طرفین معامله، صحیح و منشأ اثرند؛ اما در هنگام تقابل با مالکیت دارنده سند رسمی نمی توانند منشأ انتقال مالکیت شوند. در این صورت در مقابل دارنده سند رسمی قابل استناد نیستند و توان معارضه با سند رسمی را ندارند.

قابلیت تعارض اسناد عادی با اسناد رسمی پس از تصویب قانون ثبت اسناد و املاک همواره یکی از مباحث مهم حقوقی بوده است. در این میان البته ترجیح سند رسمی بر سند عادی وجه غالب بحث بوده است و سند اخیر جز در مقام اثبات قضایی واقعه حقوقی مؤخر در دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی کمتر مورد اقبال مراجع قضایی قرار گرفته است. در دهه های اخیر با تفوّق نظرات فقهی بر دیدگاه های حقوقی، حکمفرمایی سند رسمی تضعیف شده است و حتی دعاوی انکار مندرجات سند رسمی و اثبات وقایع حقوقی مقدم و نافی سند رسمی به استناد سند عادی گاه مورد رسیدگی قرار گرفته است. تصویب ماده ۶۲ قانون احکام دائمی برنامه های توسعه کشور واکنش های بسیاری را عمدتاً در نقد آن برانگیخت. اما دستاورد آن از حیث رفع اثر از رأی شماره ۴۳ – ۱۰/۸/۱۳۵۱ هیئت عمومی دیوان عالی کشور و احیای رسمی جرم انگاری انجام معامله معارض با سند عادی کمتر مورد توجه قرار گرفته است. از آنجا که رأی مذکور تحقق جرم معامله معارض با سند عادی را به دلیل پیش فرض عدم قابلیت معارضه آن با سند رسمی نفی کرده بود ماده ۶۲ مرقوم با پذیرش مشروط تعارض اسناد عادی با اسناد رسمی بر اعتبار رأی وحدت رویه یاد شده تاثیر داشته است.

یکی از رفتارهای مجرمانه که در بسیاری از موارد بین طرفین معامله کشف می شود و خسارات زیادی را برای افراد به دنبال دارد «معامله معارض» می باشد که به عنوان یکی از رفتارهای مجرمانه در قانون برای آن مجازات پیش بینی شده است. بر اساس تعریفی که دکتر جعفری لنگرودی بیان می کنند، معاملات معارض عبارتند از اینکه:« اگر مال مورد معامله با کسی، مجدداً با شخص ثالثی مورد معامله قرار گیرد؛ به طوری که اجتماع حقوق دو متعامل مقدور نباشد، معامله اخیر معامله معارض است ».1 گاهی فروشنده قولنامه هایی را امضا می کند و در آن متعهد می شود اگر خریدار طبق زمان بندی مشخص به تعهدات خود عمل کرد، در تاریخ معین در دفتر اسناد رسمی حاضر و سند را به نام خریدار انتقال دهد اما به جای انجام این تعهد، در تاریخ مؤخر همان ملک را با دیگری قولنامه میکند و سپس در دفتر اسناد رسمی سند را به نام خریدار دوم منتقل می نماید. اینجا بین تعهدات فروشنده با خریدار اول و دوم تعارض به وجود می آید. در این راستا باید به این نکته توجه داشت اسناد عادی قابلیت تعارض با اسناد رسمی را نداشته و ملکی که با سند رسمی به فردی انتقال پیدا می کند دولت فقط فردی را می شناسد که سند رسمی به نام او تنظیم شده است. در این مقاله قصد داریم جایگاه فقهی و حقوقی معاملات معارض را در حقوق ایران مورد مداقه و بررسی قرار دهیم و نهایتاً جایگاه فقهی معاملات معارض را در فقه مورد تحلیل قرار دهیم.

یکی از مصوبات قابل انتقاد در زمینه ی اموال غیر منقول، ماده ی 62 قانون احکام دائمی برنامه های توسعه ی کشور مصوب 1395 است که بسیاری را به ابطال اسناد رسمی و تزلزل در معاملات بانکی ترغیب کرده است. ابهام های موجود در این ماده ی قانونی، موجد اختلاف نظر در رویه ی قضایی است؛ وضعیت نقل و انتقال عادی از نظر صحت و بطلان یا غیر قابل استناد بودن، شمول این ماده نسبت به عموم قراردادها، حمایت از اشخاص ثالثِ با حسن نیت، مفهوم اعتبار شرعی در مقابل قانونی، قابلیت ابطال اسناد رسمی و چگونگی اجتناب از متزلزل شدن این اسناد، اهم پرسش های مطرح در خصوص این مقرره است. این نوشتار درصدد تحلیل دقیق حکم موضوع ماده ی 62 و ارائه راهکارهایی برای مبارزه با ظاهر غیر منطقی و مخرب این ماده و تقویت رویه ی قضایی سابق است تا ضمن دفاع از اسناد رسمی، مفهوم غیر قابل استناد بودن اسناد عادی، تقویت و به رویه ی قضایی پیشنهاد گردد.

سند در لغت عبارت است از تکیه گاه(دهخدا،1231) و در فرهنگ معین تعریف سند عبارت است از نوشته ای که قابل استناد باشد،مانند مهر و امضای قاضی و حکم و فرمان.(معین،1324) سند در اصطلاح عبارت است از اطلاعات ثبت شده اعم از نوشتاری دیداری و شنیداری که به وسیله اشخاص حقیقی یا حقوقی ایجاد شده و دارای ارزش نگهداری باشد. تعریف سند ماده در1284 قانون مدنی امده است سند نوشته ای است که در مقام دعوی و دفاع قابل استناد باشد.مقصود از قید پایانی ماده موصوف این است نوشته در دعوایی سند به شمار می آید که برای اثبات یا دفاع از آن قاب استناد باشد پس ممکن است نوشته ای در یک دعوا سند باشد و در دعوای دیگر این وصف را نیابد.( کاتوزیان،1384، 783)به طور کلی در سند نوشته ای است که برای اثبات چیزی قابل تمسک و استفاده باشد و نیز به نوشته ای می گویند که وام یا طلب کسی را معین سازد و یا مطلبی را ثابت کند.(تفکریان 36،1386)به عقیده علمای علم حقوق سند بازتاب اراده طرفین در یک رابطه حقوقی است و برابر تصریح قانون و رویه عرفی میبایست در بیع غیر منقول میبایست سند تنظیم گردد. اما اینکه این سند چگونه تنظیم شده باشد ؟یا در فرضی که برای مال غیر منقولی یک سند عادی تنظیم شده و مجدد همان ملک به موجب سند رسمی به ثالثی انقال یافته است، و عنایت به اینکه قانونگذار جایگاه و اهمیت ویژه ای برای سند رسمی قائل شده است، آیا این امکان وجود دارد که سند عادی ( بیع مال غیر منقول ) قدرت و توان مقابله با سند رسمی را داشته باشد ؟ چه ادله فقهی و قانونی در اثبات دعوا ( هریک از طرفین ) قابل استناد است ؟ به طور کلی در جایی که میان اسناد تعارض حادث گردید نیازمند بررسی تعارض و یافتن راه حلی مناسب برای آن هستیم و در این پژوهش قصد داریم قواعد عمومی قرادادها و مالکیت در مقررات قانون مدنی و مواد 22و 47و 48 قانون ثبت و همچنین مقررات و قواعد ادله اثبات دعوا را در خصوص اسناد عادی و اسناد رسمی در حقوق موضوعه ایران و جایگاه فقهی آن در معاملات و رویه عملی محاکم را مورد تدفیق و بررسی قرار دهیم.

باتوجه به این که سند رسمی ازجمله مهمترین دلایل مثبت مالکیت است، وطبق ماده 22قانون ثبت دولت کسی را مالک می داند که ملک طبق ضوابط و مقررات قانونی به ثبت رسیده باشد.در این بین املاکی وجود دارد که امکان خریدو فروش آن با سند رسمی وجود ندارد همین امر امکان سوءاستفاده عده ای رافراهم کرده است. با توجه به جایگاه اموال غیر منقول در بین مردم هم چنین افزایش روز به روز قیمت مستقلات و گرایش روز افزون مردم به این سمت ثبت املاک نمود و اهمیت بیشتری پیدا می کند و ثبت این امکان را برای صاحبان اراضی فراهم می آورد تا با ثبت املاک خود هم مالکیت خودشان را تثبیت نمایند و هم با مشخص شدن حریم املاک او مالیات متعلق به دولت مشخص شود. ثبت املاک هم چنین باعث جلوگیری از کشمکش و نزاع بین مردم می شود با این حال مواردی مشاهده می شود که مردم بدون ثبت املاک خود و بیع مربوط به این اموال به صورت عادی به این کشمکش دامن زده و گاهاً افراد سود جو نیز با انجام معاملات معارض حقوق مردم را پایمال می کنند. قانونگذار برای حل مشکل و در جهت سامان دادن به اراضی قولنامه ای اقدام به تصویب قانون تعیین تکلیف ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی نمود تا متقاضیان دریافت سند رسمی بتوانند با توسل به این قانون اقدام به دریافت سند مالکیت نمایند.قانون فوق الذکر برای دریافت سند مالکیت شرایطی نظیر فوت مالک رسمی یا یکی از ورثه، عدم دسترسی به مالکین مشاعی، عدم دسترسی به مالک رسمی و یا مفقود الاثر بودن او و عدم دسترسی به یک نفر از ورثه را برای اخذ سند معین کرده، هم چنین تعدادی از اراضی را جزء مستثنیات ذکر کرده که اشخاص نمی توانند تقاضای ثبت این اراضی را نمایند.

سند رهنی سندی است که به موجب آن راهن یا بدهکار، ملک خود را به عنوان وثیقه بدهی خود به موجب سند رسمی در رهن مرتهن (بانک) قرار می دهد. در بعضی موارد شخص ثالث به استناد سند عادی مدعی مالکیت و با طرح دعوای کیفریِ انتقال مال غیر علیه مالک سند رسمی، یا طرح دعوای حقوقی اثبات مالکیت، ابطال سند رسمی را تقاضا می نماید. محل بحث این است که آیا مدعی می تواند به استناد سند عادی، ابطال سن رهنی را درخواست نماید و آیا اساساً دعوای اثبات مالکیت یا الزام به انتقال سند رسمی و ابطال سند رهنی در چنین مواردی قابلیت رسیدگی دارد؟

تتبّع در کلمات فقیهان امامیه، حاکی از این است که آنان اسناد مکتوب را جز در مورد وصیّت، معتبر ندانسته اند. با این وجود، در زمان حاضر، غالب امارات ملکی به صورت اسناد مکتوب عادی و رسمی در دست عموم مردم قرار دارد. از طرفی در احکام فقهی، عنوان عادی و رسمی وجود نداشته و حکمی بر این عناوین مترتّب نیست و از طرف دیگر، گاهی بین این اسناد از جهت اثبات ملکیّت، تعارض واقع می شود و از آنجا که محاکم قضائی اعتباری برای سند مکتوب قائل نیستند، ملاک در تعارض را بیّنات اقامه شده در طرفین دعوا قرار می دهند. اما به نظر می رسد می توان با موضوع شناسی جدید از اسناد مکتوب، این اسناد را اقرار نامه مکتوبی محسوب داشت که منضمّ به گواهان متعدّد نسبت به مفادّ آن است؛ مفادّی که صحّت آن قابل راستی آزمایی و اعتبار سنجی است. در این صورت، با توجه به سامانه های مختلفی که برای صحّت سنجی مفادّ اسناد رسمی وجود داشته یا قابل ایجاد است، این اسناد می تواند مفید اطمینان یا ظنّ نوعی قوی تر نسبت به اسناد عادی بوده و در محاکم قضائی از قابلیّت ترجیح بر اسناد عادی برخوردار گردد. همچنین حاکم اسلامی می تواند برای نظم بخشی به معاملات و جلوگیری از اختلال نظام و بستن باب سوء استفاده، نفوذ معاملات عادی را در حقّ اشخاص ثالث، به حصول قطع یا اطمینان نسبت به صحّت مفادّ اسناد عادی منوط کرده و بدین ترتیب، عموم مردم را نسبت به تبدیل اسناد عادی به رسمی ترغیب نماید.

حق مالکیت مهم ترین و کامل ترین حق مالی است که یک فرد می تواند در جامعه داشته باشد؛ رایج ترین اسباب تملکِ ذکرشده در ماده 140 قانون مدنی، عقود و قراردادهاست. از مهم ترین ادله اثبات دعاوی نیز سند است که بنا بر ماده 1286 قانون مدنی به دو دسته عادی و رسمی تقسیم می گردد؛ با وجود ارزش و اهمیت زیادی که قانون مدنی بالاخص قبل از دخل و تصرفات بعدی به اسناد رسمی بخشیده، در این قانون نمی توان ماده ای را پیدا کرد که بیانگر بی اعتباری اسناد عادی باشد. با تصویب قانون ثبت اسناد و املاک هم به ویژه مواد 22، 46، 47 و 48، شبهه ای مبنی بر عدم اعتبار اسناد عادی در خصوص اموال غیرمنقول رایج گردید که با وجود گذشت مدت مدیدی از تصویب قانون مزبور این اختلاف همچنان ادامه دارد و حتی ماده 62 قانون احکام دائمی توسعه هم نتوانسته به بحث ها و اختلافات پایان ببخشد. بر همین اساس در حقوق ما در خصوص حدود اعتبار اسناد عادی اختلافات متعددی وجود دارد. اعتباربخشی مطلق به اسناد عادیِ معاملات اراضی و املاک و نتیجتاً تزلزل مالکیت مشکلات اقتصادی و حقوقی زیادی را به دنبال دارد. اهمیت حق مالکیت برای افراد انسانی در جامعه و لزوم تثبیت آنْ انگیزه نگارش پژوهش حاضر گردید؛ برای این منظور ضمن مطالعه چگونگی شکل گیری نظام ثبتی در حقوق فرانسه و جایگاه ثبت در حقوق ایران با بررسی رویکرد فعلی نظام حقوقی مبنی بر اعتبار یا عدم اعتبار اسناد عادی در معاملات اموال غیرمنقول به دنبال راهکاری جهت تثبیت حق مالکیت خصوصی بوده ایم. نتیجه پژوهش حاکی از امکان معتبر دانستن اسناد عادی (صرفاً به موجب حکم دادگاه) و پذیرش آن به عنوان «دلیلی مؤثر در اثبات ادعا» است، البته به شرطی که با سند رسمی تعارض نکند. بر همین اساس به نظر می رسد تا قبل از اصلاح قوانین مرتبط تنها راه مقابله با نتایج زیان بار اعتباربخشی به اسناد عادی معارض با اسناد رسمی، استفاده از حربه «تفسیر مناسب از قوانین موجود» جهت اعتلای جایگاه اسناد رسمی است.

همان طور که می دانیم در یک دسته بندی کلی سند به دو دسته عادی و رسمی تقسیم می شود. هریک از این دو سند تفاوت های بسیاری با هم دارند که آثار عملی آن نیز متفاوت خواهد بود که مهمترین آن ها در امتیاز و برتری سند رسمی نسبت به عادی است. بنابراین برای ما اهمیت دارد تا بدانیم سند گواهی امضا ء شده جزو کدام یک از این دو دسته قرار می گیرد و آثار کدام یک از دو سند عادی و رسمی بر آن بار خواهد شد و به تعبیری دیگر اینکه ماهیت آن چیست. در تحقیق پیش رو، ابتدا در خصوص تعریف و ماهیت حقوقی سند گواهی امضاء شده به لحاظ اینکه اعتبار آن مانند سند رسمی است و آثار این نوع اسناد بر آن بار می شود یا صرفا در حد سند عادی قابل بررسی می باشد و یا اینکه از اعتباری بینابین برخوردار است و برخی از ویژگی های سند رسمی و عادی را با خود به همراه دارد چهار نظریه مورد بحث و بررسی قرار گرفته و در نهایت با اتکا به دلایلی که به تفصیل مورد اشاره قرار می گیرد نظری که صرفا تاریخ و امضای مندرج در این اسناد را از رسمیت برخوردار می داند و برای سایر محتویات و مندرجات سند اعتباری همچون سند عادی قائل است مورد پذیرش قرار گرفته است. بنابراین آثار اسناد رسمی صرفا در مورد تاریخ و امضای اسناد گواهی امضاء شده بار خواهد شد و در سایر موارد از اعتباری صرفا در حد اسناد عادی برخوردار می گردد. در ادامه شرایط مربوط به گواهی امضاء و اینکه چه نوشته ای و با چه شرایطی می تواند موضوع گواهی امضاء قرار گیرد به بحث گذارده شده و در دو مبحث، شرایط مربوط به نوشته ای که مورد تصدیق امضاء واقع می شود و شرایط مربوط به متقاضی گواهی امضاء مورد بررسی و واکاوی قرار گرفته است.

سند عادی یا قولنامه، سندی است که هدف از تنظیم آن، مکتوب نمودن تعهد و ایجاد یک تضمین برای ایفای تعهد است. ازجمله چالش هایی که در رابطه با فروش املاک قابل تصور است، جایی است که پس از انعقاد معامله با تنظیم سند عادی، فروشنده به دلایل مختلف، سند رسمی همان ملک را به عنوان گرو و وثیقه قرار می دهد. ابهام اصلی چنین اقدامی از جنبه امکان سنجی جرم انگاری عمل ارتکابی فروشنده است؛ چراکه در این مورد وحدت رویه وجود نداشته و تعدّد آرای صادره مشهود است. این مقاله که به روش توصیفی تحلیلی انجام شده، ضمن تبیین وجوه مفارق معامله فضولی از جرم انتقال مال غیر و اثبات قابلیت معارضه سند عادی با سند رسمی، نشان می دهد که احراز قصد و انگیزه اضرار به غیر و سوء نیت فروشنده، نافی تصرف وی به نحو فضولی است و با لحاظ قانون اجباری شدن ثبت اسناد، زمان تدوین سند عادی، مسأله ای درخور توجه است، اگر ملک در زمان فروش، فاقد سند رسمی بوده و فروشنده پس از فروش آن با سند عادی، اقدام به تنظیم سند رسمی ورزیده، موضوع می تواند مشمول حکم ماده 117 قانون ثبت مبنی بر معامله معارض واقع گردد؛ لیکن موجود بودن سند رسمی ملک در حین معامله و انتقال آن به وسیله سند عادی، سبب خروج موضوعی عمل ارتکابی فروشنده، از شمول ماده 117 شده و در نتیجه تحت عنوان جرم انتقال مال غیرقابل رسیدگی است.

شرط لازم برای اقامه دعوای خلع ید، مالکیت خواهان در زمان اقامه دعواست. در فرضی که خواهان، سند رسمی مالکیت دارد دعوای او علیه متصرف غیر مجاز ملک پذیرفته است، اما اگر او سند مالکیت رسمی نداشته باشد، در این که می تواند دعوای خلع ید اقامه کند یا خیر، در رویه قضایی اختلاف نظر زیادی وجود دارد. نظریه غالب، پذیرش دعوای خلع ید از ناحیه چنین شخصی است. اما در مورد نحوه اثبات مالکیت، به لحاظ آیین دادرسی نیز اختلاف رویه وجود دارد. در حالی که برخی معتقدند خواهان بدواً باید با اقامه دعوای اثبات مالکیت، مالکیت خود را با رأی قطعی ثابت و سپس دعوای خلع ید اقامه کند. برخی دیگر معتقدند او می تواند دعوای اثبات مالکیت و خلع ید را در یک دادخواست اقامه کند و دادگاه توأمان به آن دو رسیدگی می نماید. حتی برخی که البته در اقلیت هستند معتقدند صرف دعوای خلع ید کفایت می کند و اثبات مالکیت از شرایط اقامه دعوای خلع ید و لازمه آن است و دادگاه بدون درخواست صریح خواهان نیز باید به آن رسیدگی کند و با احراز آن، حکم به خلع ید صادر نماید. این اختلاف رویه ناشی از اختلاف نظری است که سال ها نسبت به مدلول مواد 22، 46، 47 و 48 ق.ث در دکترین وجود داشته و به رویه قضایی نیز راه یافته است. این مواد به روشنی بر عدم امکان اثبات مالکیت ملک ثبتی، جز با سند رسمی دلالت دارد. اما رویه عملی محاکم به ویژه بعد از انقلاب و موضع شورای نگهبان خلاف آن است. قانون گذار هم ظاهراً در تردید از وضع یک قانون صریح، سال ها مصلحت را در سکوت دانسته و محاکم را به حال خود رها کرده بود. اما اخیراً با تصویب ماده 62 قانون احکام دائمی برنامه های توسعه کشور به آن گروه ملحق شده است که برای اثبات مالکیت نسبت به ملک ثبتی، سند رسمی را لازم نمی دانند. حتی این ماده امکان معارضه سند عادی با سند رسمی را پذیرفته است. این امر سبب آشفتگی در آراء محاکم شده به گونه ای که سرنوشت دعوا در این موارد تا حد زیادی به سلیقه قاضی بستگی داشته و نوعی اجتهاد به رأی حاکم شده است. در این مقاله تلاش شده ضمن نقد رأی یکی از محاکم، موضع اخیر دکترین و رویه قضایی را حتی المقدور تبیین نماییم.

بی گمان اعتبار «سند» در اثبات معاملات و غیر آن در محاکم، از چالشی ترین مباحث جامعه حقوقی معاصر است. این پژوهش بر آن است تا اعتبار «سند» را - اعم از سند رسمی و سند عادی - در چارچوب دانش فقه اسلامی، با مراجعه به منابع کتابخانه ای و با روش تحلیلی اجتهادی، تنها از منظر روایات بررسی نماید؛ چرا که روایات در عرصه اثبات اعتبار و یا عدم اعتبار اسناد، همواره مورد استشهاد فقیهان بوده است. در این جستار، برای اعتبار سند، به دو صحیحه عبدالله بن سنان و عمربن یزید تمسک شد که هیچ یک تمام نبود، و برای عدم اعتبار سند، به شش روایت تمسک شد که از این میان، دلالت صحیحه حسین بن یزید، موثقه دوم سکونی و اطلاق مقامی ادلّه اثبات تام بود و اعتبار سند به وسیله آن ها نفی می شد. شایان ذکر است، نوآوری نویسنده در مقاله حاضر، توجه ویژه به روایات برای اثبات حجیت و عدم حجیت سند بود. وانگهی، حاصل بحث اجمالاً از این قرار است که سند ظن آور حجت نیست، و چه بسا دلیل بر عدم اعتبار آن نیز موجود است.

به موجب رای وحدت رویه شماره 43 مورخ 10/08/1351 برخلاف نظریه مستدل و مستند دادستان وقت کل کشور، حکم مندرج در ماده 117 قانون ثبت، محدود به معامله معارض با سند رسمی شد، زیرا با وجود اجباری بودن ثبت رسمی اسناد، چنانچه معامله ای نسبت به مال غیرمنقول با سند عادی انجام شود، مستند به مواد 46، 47 و 48 ق.ث سند عادی مزبور قابل پذیرش در دادگاه نیست، در نتیجه مندرجات آن قابلیت تعارض با سند رسمی معامه موخر را نخواهد داشت تا بتوان عمل را مشمول ماده 117 قانون ثبت دانست؛ این تفسیر آشکارا برخلاف نص قانون است، زیرا قانونگذار با آگاهی از مقررات مواد 46، 47 و 48 قانون ثبت در اصلاحات سال 1312 «سند عادی» را به قسمت نخست ماده 117 اضافه کرده و بدین ترتیب با حمایت از خریداران عادی، فروشندگان را به قید مجازات از انجام هرگونه معامله معارض با معامله نخست منع کرده است. نظر به اینکه مطابق ماده 62 قانون احکام توسعه کشور مصوب 1396 اسناد عادی که اعتبار شرعی آنها در دادگاه اثبات شده باشد، قابلیت معارضه با سند رسمی را خواهد داشت و این حکم، استدلال مندرج در رای وحدت رویه موصوف را نقض می کند و با آن در تعارض است، در نتیجه باید قائل به نسخ ضمنی رای وحدت رویه مزبور به موجب قانون اخیر شد؛ بنابراین در وضعیت حقوقی کنونی، حکم مقرر در ماده 117 قانون ثبت علی الاطلاق بر تمامی معاملات رسمی که معارض با معامله عادی یا رسمی مقدم واقع شده، حکومت دارد.

عملیات اجرایی در اداره ثبت ممکن است بسان عملیات اجرایی در دادگستری به حقوق شخص ثالث خلل وارد کند. در این صورت، مرجع رسیدگی به شکایت ثالث از عملیات اجرایی ثبتی، بسته به اینکه مستند ادعای ثالث، سند رسمی یا حکم دادگاه و یا سند عادی باشد، متفاوت خواهد بود. در دو مورد اول، اداره اجرای ثبت اسناد و املاک به اعتبار اسناد رسمی و احکام دادگستری، عملیات اجرایی را متوقف و از مال رفع بازداشت می شود. اما در فرضی که مستند ادعای شخص ثالث سند عادی است، اداره ثبت صلاحیت رسیدگی به حقانیت ثالث را ندارد و عملیات اجرایی جز با اقامه دعوای ثالث و دستور دادگاه متوقف نخواهد شد. در عین حال، در برخی موارد خاص، اداره ثبت به ادعای ثالث که مبتنی بر سند عادی اقامه شده است، ترتیب اثر داده و عملیات اجرایی را متوقف می نماید. با این همه و علیرغم تقسیم بندی پیش گفته، معیار قطعی برای تعیین صلاحیت دادگاه در رسیدگی به شکایت ثالث، ماهیت قضایی اعتراض خواهد بود.