اموال غیر منقول

در نظام حقوقی ایران به موجب آیین نامه استملاک اتباع بیگانه، تملک اموال غیر منقول توسط اتباع بیگانه محدود به شرایطی است. به نظر می رسد با وجود محدودیت مزبور امکان توثیق اموال غیر منقول در نظام حقوقی ایران وجود دارد، البته با توجه به ماهیت عقد رهن و اثر معاملات با حق استرداد که ناقل مالکیت مال نیستند. نظام حقوقی حاکم براین وثایق، ماده ۳۴ اصلاحی قانون ثبت (مصوب۱۳۸۶) و آیین نامه اجرایی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور (مصوب۱۳۸۷) است. طبق ماده ۳۴ اصلاحی در صورت عدم پرداخت دین طلبکار و صدور اجراییه و عدم پرداخت دین ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اجراییه بنا به تقاضای بستانکار عملیات مزایده. برگزار می شود. درصورتی که مال بازداشتی یا مال مورد وثیقه در جلسه مزایده خریدار پیدا نکند، مورد وثیقه به بستانکار واگذار می شود. در فرض مذکور وثیقه نهادن مال غیر منقول واقع در ایران به نفع اتباع خارجه به دلیل محدودیت تملک اتباع بیگانه با مشکل مواجه می شود. جهت ارایه یک راه حل برای حل مشکل مزبور، پیشنهادات متفاوتی در این نوشتار بررسی شده است.

کاداستر که در نظام حقوقی ایران از آن با عنوان «حدّنگار» یاد می شود، نوعی از نقشه برداری ثبتی است که دارای ارزش حقوقی بوده و وضعیّت املاک کشور را از پنج جهت ارزش، موقعیّت، مالکیّت، مساحت و نوع کاربری مشخّص می سازد. به رغم اهمیّت و جایگاه این نهاد در حقوق نوین ثبتی، در نظام حقوقی ایران برخی از مسائل مربوط به آن همچنان مورد غفلت واقع شده است. مهم ترین سؤالی که در خصوص کاداستر مطرح می گردد آن است که «آیا کاداستر توانایی تعارض با سایر ادلّه اثبات دعوا را دارد؟ و در صورت مثبت بودن پاسخ این سؤال، اطّلاعات کاداستر کدام یک از ادلّه مذکور را نقض نموده و توانایی مقابله با کدام یک از این ادلّه را ندارد؟». در پژوهش حاضر با استفاده از روش توصیفی- تحلیلی، به بررسی ارزش استناد به نقشه های کاداستر در دعاوی ملکی پرداخته شده و روشن گردیده است که با توجّه به طریقیّت ادلّه اثبات دعوا و نقش آنها در دستیابی به فلسفه و هدف اصلی دادرسی یا همان کشف واقعیّت، و با عنایت به میزان اعتبار و قابلیّت اتّکا به اطّلاعات کاداستر، این اطّلاعات توان مقابله با سایر ادلّه اثبات دعوا و نقض آنها را دارا می باشد.

باتوجه به این که سند رسمی ازجمله مهمترین دلایل مثبت مالکیت است، وطبق ماده 22قانون ثبت دولت کسی را مالک می داند که ملک طبق ضوابط و مقررات قانونی به ثبت رسیده باشد.در این بین املاکی وجود دارد که امکان خریدو فروش آن با سند رسمی وجود ندارد همین امر امکان سوءاستفاده عده ای رافراهم کرده است. با توجه به جایگاه اموال غیر منقول در بین مردم هم چنین افزایش روز به روز قیمت مستقلات و گرایش روز افزون مردم به این سمت ثبت املاک نمود و اهمیت بیشتری پیدا می کند و ثبت این امکان را برای صاحبان اراضی فراهم می آورد تا با ثبت املاک خود هم مالکیت خودشان را تثبیت نمایند و هم با مشخص شدن حریم املاک او مالیات متعلق به دولت مشخص شود. ثبت املاک هم چنین باعث جلوگیری از کشمکش و نزاع بین مردم می شود با این حال مواردی مشاهده می شود که مردم بدون ثبت املاک خود و بیع مربوط به این اموال به صورت عادی به این کشمکش دامن زده و گاهاً افراد سود جو نیز با انجام معاملات معارض حقوق مردم را پایمال می کنند. قانونگذار برای حل مشکل و در جهت سامان دادن به اراضی قولنامه ای اقدام به تصویب قانون تعیین تکلیف ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی نمود تا متقاضیان دریافت سند رسمی بتوانند با توسل به این قانون اقدام به دریافت سند مالکیت نمایند.قانون فوق الذکر برای دریافت سند مالکیت شرایطی نظیر فوت مالک رسمی یا یکی از ورثه، عدم دسترسی به مالکین مشاعی، عدم دسترسی به مالک رسمی و یا مفقود الاثر بودن او و عدم دسترسی به یک نفر از ورثه را برای اخذ سند معین کرده، هم چنین تعدادی از اراضی را جزء مستثنیات ذکر کرده که اشخاص نمی توانند تقاضای ثبت این اراضی را نمایند.

* صلاحیت رویه قضایی دیوان عالی کشور در صلاحیت کمیسیون امور آبهای زیرزمینی رویه قضایی دیوان عالی کشور در خصوص دادگاه صالح به دعوای تقسیم ترکه رویه دیوان عالی کشور درخصوص دادگاه صالح به دعوای مطالبه مهریه از ترکه متوفی رویه دیوان عالی کشور در خصوص مرجع صالح رسیدگی به دعاوی تقسیم و یا افراز املاک مشاع موضوع ترکه رویه دیوان عالی کشور درخصوص مرجع صالح رسیدگی به مطالبه وجه حق بیمه تأمین اجتماعی رویه دیوان عالی کشور در خصوص عدم تلقی زندان به عنوان اقامتگاه خوانده تهافت آرای قضایی دیوان عالی کشور در خصوص دادگاه صالح رسیدگی به دعوای نفقه رویه دیوان عالی کشور در خصوص مرجع صالح رسیدگی به دعاوی مربوط به اسناد مالکیت اراضی رویه دیوان عالی کشور در خصوص دادگاه صالح رسیدگی به دعاوی مربوط به اموال غیر منقول * فرجام خواهی رویه دیوان عالی کشور در خصوص مقررات راجع به دادخواست فرجامی رویه دیوان عالی کشور در خصوص فرجام خواهی نسبت به قرار ابطال دادخواست

عبارتی قابلیت نقل و انتقال از ویژگی کلیه اموال، اعم از مادی و غیر مادی است برعکس دیگر جرائم علیه اموال مالکیت، در جرم انتقال مال غیر بحث اموال غیر مادی به عنوان موضوع این جرم مصداق پیدا کرده و این شبهه را ایجاد می نماید که ممکن است در این جرم قانونگذار برای هرگونه نقل و انتقال متقلبانه اموال مادی و غیر مادی ضمانت اجرای کیفری تعیین نموده باشد. هدف از این نوشتار بررسی ابعاد و ارکان مجرمانه نقل و انتقال اموال غیر منقول می باشد. این پژوهش که از نوع توصیفی تحلیلی بوده توسط مطالعات کتابخانه ای انجام شده است. نتایج حاصل از این مطالعه حاکی از آن است که با توجه به اینکه جرم انتقال مال غیر، از جرائم در حکم کلاهبرداری است، و در کلاهبرداری موضوع جرم محدود به اموال مادی است و اموال غیر مادی موضوع این جرم قرار نمی گیرند. که انتقال مال غیر به ثالث و اضرار حاصله باید نتیجه اقدامات مرتکب یا مرتکبین جرم باشد، به گونه ای که اگر اقدامات مرتکب یا مرتکبین در قالب انجام معامله متقلبانه نبود چنین نتیجه ای حاصل نمی شد. البته احساس این رابطه در جرم انتقال مال غیر همچون جرم تخریب به دلیل اتصال فعل و نتیجه و عدم قطع پیوند بین این دو از لحاظ زمانی، به سهولت امکان پذیر نیست. رابطه علیت در جرم انتقال مال غیر یعنی اینکه انتقال مال غیر به ثالث و اضرار حاصله باید نتیجه اقدامات مرتکب یا مرتکبین جرم باشد واژگان کلیدی: جرم، نقل و انتقال، اموال غیر منقول، مجهول المالک، رابطه علیت

عقد بیع از مهم ترین و رایج ترین عقود در جامعه و نظام حقوقی ایران است. به دلیل نقش و اهمیتی که این عقد در روابط تجاری بین افراد جامعه دارد، پیوسته مورد توجه پژوهشگران حقوقی قرار گرفته است. در مورد عقد بیع مباحث متعددی مطرح است که یکی از برجسته ترین آن ها مبحث آثار عقد بیع منعقد شده که شامل تسلیم و زمان انتقال مالکیت است. نظام های مختلف حقوقی در خصوص زمان انتقال مالکیت در عقد بیع نظر واحدی ندارند و با توجه به نوع مورد معامله در عقد بیع واقع شده زمان انتقال مالکیت مبیع متفاوت است. قانون مدنی ایران که برگرفته از منبع غنی فقه امامیه است. زمان انتقال مالکیت مبیع را زمان انعقاد عقد بیع می داند و براساس مواد 338 و 339 و بند اول ماده 362  قانون مذکور و قاعده فقهی المبیع یملک بالعقد» در لحظه وقوع عقد بیع مبیع را ملک مشتری و ثمن را ملک بایع می شناسد. بر اساس مقررات ثبتی، در خصوص تسلیم ملک غیر منقول مورد معامله در عقد بیع صورت گرفته انتقال سند رسمی نیز حکایت از تسلیم مبیع به خریدار دارد. قانون برنامه های احکام دائمی توسعه کشور نیز در صدد رفع نزاع بین قوانین مصوب سابق برآمد و در ابتدا نقل و انتقالات رسمی را مورد حمایت قرار داد و در ذیل ماده 62 قانون مذکور نقل و انتقالات اموال غیر منقول را با اسناد عادی معتبر شناخت و تسلیم در زمان انتقال مالکیت را بر اساس قوانین سابق معتبر شناخته است. به طور کلی قواعد حقوقی بر این مبنا قراردارد که زمان انتقال مالکیت زمان انعقاد قرارداد است و تسلیم مبیع نیز از آثار همین قرارداد است و البته در موارد استثنایی نیز با مواردی روبرو خواهیم شد که قبض مبیع یا ثمن، شرط صحت عقد است و در زمان تحقق شرط، مالکیت منتقل می شود، لیکن بایستی توجه داشت که تسلیم مبیع از آثار عقد بیعی است که مالکیت مبیع در لحظه وقوع آن عقد صورت گرفته است و تسلیم مبیع لزوماً از آثار انتقال مالکیت نیست به جز موارد استثنایی دیگری که در قانون مدنی قبض را شرط صحت عقد بیع دانسته اند.

با توجه به مشکلاتی که در حوزه املاک از نظر نقل و انتقالات عادی، املاک فاقد سند و یا املاک دارای اسناد مشاعی وجود داشت و این امر باعث بروز مشکلاتی در کشور از جمله افزایش پرونده های قضایی، عدم امکان شناسایی مالکین واقعی و جرائمی نظیر پولشویی، کلاهبرداری و... می شد. لذا برای ساماندهی به این وضعیت، در سال ۱۳۹۵ طرحی با عنوان ارتقای اعتبار اسناد رسمی با پیشنهاد سازمان ثبت اسناد و موافقت قوه قضائیه به مجلس ارائه شد که این طرح از سال ۱۳۹۵ تا سال ۱۳۹۹ در حال بررسی در مجلس بود. اما دولت سیزدهم با توجه به تکلیف و تعهدی که در ساماندهی بخش مسکن در کشور بر عهده داشت تلاش کرد تا این طرح هر چه زودتر تعیین تکلیف شود. تا نهایتاً در سال 1403 قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیر منقول با هدف ساماندهی املاک و مالیات ها تصویب شد که در این نوشتار به شیوه تحلیلی و توصیفی به نقد و بررسی این قانون خواهیم پرداخت.