ثبت اسناد

هدف: هدف این پژوهش تحلیل انواع فهرست­های اسناد در دوره صفوی و قاجار و شناسایی عناصر توصیفی آن­ها است. روش/ رویکرد پژوهش: پژوهش حاضر به روش توصیفی- تحلیلی بر پایهً منابع کتابخانه­ای و اسناد و نسخه­های خطی به طبقه­بندی و استنتاج از یافته­ها می­پردازد. یافته­ها و نتایج: می­توان در مجموع، مهم­ترین عوامل مورد توجه فهرست­ های اسناد در ایران دوره صفوی و قاجار را این گونه برشمرد: تاریخ سند ، نوع سند ، ارکان( / محتوای) سند، وابستگی مکانی، سجلات، مهر ها و حواشی سند. همچنین اسناد در این فهرست­ها یا به ترتیب تاریخ توصیف شده­اند و یا بر اساس وابستگی مکانی سند.

با توجه به اینکه در جامعه امروزی سند مالکیت یکی از مهم ترین دلایل اثبات مالکیت می باشد و بسیاری از فروشندگان اعم از اتومبیل و مستغلات پس از تنظیم مبایعه نامه و انتقال مبیع و به خصوص اخذ درصد قابل توجهی از وجه معاملات به دلایل گوناگون از حضور در دفاتر اسناد رسمی و ثبت سند رسمی خودداری می کنند اگرچه بحث های بسیار مبسوطی در خصوص اینکه آیا بیع اموال اعم از منقول و غیرمنقول تشریفاتی است یا رضایی ، بین حقوقدانان مطرح است ولی رویه قضایی به بحث غیر تشریفاتی (رضایی) بودن بیع اعم از منقول و غیر منقول سوق دارد به این ترتیب با تکیه به مواردی همچون مواد 10-230-221 قانون مدنی و ماده 198 قانو آئین دادرسی مدنی ( ق. آ. د . م ) و اصول فقهی نظیر اصل «اوفو بالعقود » و نیز اصل صحت معاملات مستند به مبایعه نامه عادی را چه اموال منقول و غیر منقول را معتبر دانسته است ؛ لذا این مقاله در صدد است تا بر اساس مبانی فقهی و حقوقی این مشکل را بر طرف نماید.

از یک سو، حدودا از سی سال پیش تاکنون، هرازگاهی جدال برسرانتزاع سازمان ثبت اسناد و املاک کشور از قوه قضائیه و الحاق آن به قوه مجریه، درمحافل سیاسی و حقوقی ایران بالا می گیرد. از سوی دیگر، هم اسناد جهانی و بین المللی و هم سیاست های کلی نظام قضایی درجمهوری اسلامی ایران، برضرورت تبیین امور قضایی، استقلال دستگاه قضا و تمرکز این امور در قوه قضائیه تأکید شده است. این مقاله با تحلیل ماهیت فعالیت های مختلف سازمان مذکور و تبیین ماهیت امورقضایی واستقلال دستگاه قضا، جایگاه واقعی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور را در نظام تفکیک قوای ایرانی  مورد بحث و فحص قرار دهد و به این نتیجه را به دست می دهد که ماهیت تشکیلات این سازمان یعنی ادارات ثبت املاک، ادارات ثبت اسناد و ادارات اجرای اسناد رسمی لازم الاجرا به گونه ای هستند که  مستعد الحاق به قوای سه گانه می باشند.

در کشور ما سازمان ثبت اسناد و املاک، وابسته به قوه مستقل قضائیه است. این امر سبب اختلاف نظرها و پیشنهادهایی در خصوص تغییر جایگاه سازمان ثبت اسناد و املاک در ساختارحاکمیت و قوای سه گانه شده است و این پرسش را مطرح می سازد که چه عواملی سبب می شود تا سازمان ثبت اسناد و املاک کشور را بخش منفک یا لاینفکی از قوه قضائیه، محسوب بداریم واین امرچه تأثیری در استقلال دستگاه قضا و نیز عملکرد سازمان ثبت به جا خواهد گذاشت. این پژوهش با روش توصیفی- تحلیلی و با تمرکز بر مطالعه وظایف سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و امور دارای ماهیت قضائی به این نتیجه دست یافته است که با توجه به ماهیت وظایف و اختیارات گوناگون تشکیلات درونی سازمان ثبت اسناد و املاک، انتزاع ادارات اجرای اسناد رسمی لازم الاجرا به ساختار قوه قضائیه، انتزاع ادارات ثبت املاک به عنوان قسمتی از قوه مقننه، انتزاع دفاتر اسناد رسمی، دفاتر ازدواج و طلاق و ثبت شرکت ها به قوه مجریه و الحاق ثبت اختراعات و مالکیت صنعتی به اداره ثبت احوال در راستای مصلحت استقلال قضائی و مبانی قانونی است.

تتبّع در کلمات فقیهان امامیه، حاکی از این است که آنان اسناد مکتوب را جز در مورد وصیّت، معتبر ندانسته اند. با این وجود، در زمان حاضر، غالب امارات ملکی به صورت اسناد مکتوب عادی و رسمی در دست عموم مردم قرار دارد. از طرفی در احکام فقهی، عنوان عادی و رسمی وجود نداشته و حکمی بر این عناوین مترتّب نیست و از طرف دیگر، گاهی بین این اسناد از جهت اثبات ملکیّت، تعارض واقع می شود و از آنجا که محاکم قضائی اعتباری برای سند مکتوب قائل نیستند، ملاک در تعارض را بیّنات اقامه شده در طرفین دعوا قرار می دهند. اما به نظر می رسد می توان با موضوع شناسی جدید از اسناد مکتوب، این اسناد را اقرار نامه مکتوبی محسوب داشت که منضمّ به گواهان متعدّد نسبت به مفادّ آن است؛ مفادّی که صحّت آن قابل راستی آزمایی و اعتبار سنجی است. در این صورت، با توجه به سامانه های مختلفی که برای صحّت سنجی مفادّ اسناد رسمی وجود داشته یا قابل ایجاد است، این اسناد می تواند مفید اطمینان یا ظنّ نوعی قوی تر نسبت به اسناد عادی بوده و در محاکم قضائی از قابلیّت ترجیح بر اسناد عادی برخوردار گردد. همچنین حاکم اسلامی می تواند برای نظم بخشی به معاملات و جلوگیری از اختلال نظام و بستن باب سوء استفاده، نفوذ معاملات عادی را در حقّ اشخاص ثالث، به حصول قطع یا اطمینان نسبت به صحّت مفادّ اسناد عادی منوط کرده و بدین ترتیب، عموم مردم را نسبت به تبدیل اسناد عادی به رسمی ترغیب نماید.

حق مالکیت مهم ترین و کامل ترین حق مالی است که یک فرد می تواند در جامعه داشته باشد؛ رایج ترین اسباب تملکِ ذکرشده در ماده 140 قانون مدنی، عقود و قراردادهاست. از مهم ترین ادله اثبات دعاوی نیز سند است که بنا بر ماده 1286 قانون مدنی به دو دسته عادی و رسمی تقسیم می گردد؛ با وجود ارزش و اهمیت زیادی که قانون مدنی بالاخص قبل از دخل و تصرفات بعدی به اسناد رسمی بخشیده، در این قانون نمی توان ماده ای را پیدا کرد که بیانگر بی اعتباری اسناد عادی باشد. با تصویب قانون ثبت اسناد و املاک هم به ویژه مواد 22، 46، 47 و 48، شبهه ای مبنی بر عدم اعتبار اسناد عادی در خصوص اموال غیرمنقول رایج گردید که با وجود گذشت مدت مدیدی از تصویب قانون مزبور این اختلاف همچنان ادامه دارد و حتی ماده 62 قانون احکام دائمی توسعه هم نتوانسته به بحث ها و اختلافات پایان ببخشد. بر همین اساس در حقوق ما در خصوص حدود اعتبار اسناد عادی اختلافات متعددی وجود دارد. اعتباربخشی مطلق به اسناد عادیِ معاملات اراضی و املاک و نتیجتاً تزلزل مالکیت مشکلات اقتصادی و حقوقی زیادی را به دنبال دارد. اهمیت حق مالکیت برای افراد انسانی در جامعه و لزوم تثبیت آنْ انگیزه نگارش پژوهش حاضر گردید؛ برای این منظور ضمن مطالعه چگونگی شکل گیری نظام ثبتی در حقوق فرانسه و جایگاه ثبت در حقوق ایران با بررسی رویکرد فعلی نظام حقوقی مبنی بر اعتبار یا عدم اعتبار اسناد عادی در معاملات اموال غیرمنقول به دنبال راهکاری جهت تثبیت حق مالکیت خصوصی بوده ایم. نتیجه پژوهش حاکی از امکان معتبر دانستن اسناد عادی (صرفاً به موجب حکم دادگاه) و پذیرش آن به عنوان «دلیلی مؤثر در اثبات ادعا» است، البته به شرطی که با سند رسمی تعارض نکند. بر همین اساس به نظر می رسد تا قبل از اصلاح قوانین مرتبط تنها راه مقابله با نتایج زیان بار اعتباربخشی به اسناد عادی معارض با اسناد رسمی، استفاده از حربه «تفسیر مناسب از قوانین موجود» جهت اعتلای جایگاه اسناد رسمی است.

امروزه با توجه به افزایش قیمت املاک در ایران و نیز دادن مجوز تأسیس دفتر اسناد رسمی به بسیاری از افراد، دامنه ارتکاب جرایم ثبتی در کشورمان گسترش یافته و دعاوی فراوانی در این خصوص مطرح شده است. دفاتر اسناد رسمی و ادارات ثبت اسناد و املاک، به عنوان نمایندگان رسمی حاکمیت در تنظیم و ثبت اسناد رسمی، صدور اجرائیه و... نقش به سزایی در پویایی ثبت و نیز توسعه دستگاه قضایی می توانند داشته باشند. لذا بروز ه گونه جرائم و تخلفات در دفاتر اسناد رسمی و ادارات ثبت اسناد و املاک نه تنها به پویایی ثبت کمک نمی کند، بلکه منجر به افزایش پرونده های قضایی نیز می شود. از سوی دیگر قدیمی بودن مقررات ثبتی ، اتخاذ سیاست ها و رویه های غیردقیق و عدم توجه به بهره گیری از ابزارها و سازوکارها در جهت روزآمد کردن خدمات ثبتی فرصت های مساعدی را در اختیار بزهکاران برای ارتکاب جرایم ثبتی قرار می دهد. روش انجام این پژوهش توصیفی-تحلیلی و به صورت کتابخانه ای نگارش شده است. در نهایت خواهیم یافت که معضلات قانونی ، قضایی و اجرایی ، مهم ترین عوامل زمینه ساز جرایم ثبتی و راهکارهای اجتماعی و وضعی و با عواملی همچون شفاف سازی نحوه عملیات و اقدامات ثبتی ، حذف مراحل و تشریفات غیرضروری، اتخاذ سیاست و رویه های منسجم و کارآمد در داخل سازمان ثبت اسناد و املاک ، ایجاد نظام جامع ثبت اسناد و املاک و نظارت دقیق بر عملکرد متولیان در حوزه اجرا با افزایش نیروی متخصص ، می توان به کاهش جرایم ثبتی دست یافت .

با توجه به مشکلاتی که در حوزه املاک از نظر نقل و انتقالات عادی، املاک فاقد سند و یا املاک دارای اسناد مشاعی وجود داشت و این امر باعث بروز مشکلاتی در کشور از جمله افزایش پرونده های قضایی، عدم امکان شناسایی مالکین واقعی و جرائمی نظیر پولشویی، کلاهبرداری و... می شد. لذا برای ساماندهی به این وضعیت، در سال ۱۳۹۵ طرحی با عنوان ارتقای اعتبار اسناد رسمی با پیشنهاد سازمان ثبت اسناد و موافقت قوه قضائیه به مجلس ارائه شد که این طرح از سال ۱۳۹۵ تا سال ۱۳۹۹ در حال بررسی در مجلس بود. اما دولت سیزدهم با توجه به تکلیف و تعهدی که در ساماندهی بخش مسکن در کشور بر عهده داشت تلاش کرد تا این طرح هر چه زودتر تعیین تکلیف شود. تا نهایتاً در سال 1403 قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیر منقول با هدف ساماندهی املاک و مالیات ها تصویب شد که در این نوشتار به شیوه تحلیلی و توصیفی به نقد و بررسی این قانون خواهیم پرداخت.