درخت حوزه‌های تخصصی

املاک از مهم ترین دارایی های اقتصادی هر جامعه محسوب می شود که ورود آن به گونه ای مطمئن به چرخه اقتصادی در توسعه کشور تأثیر بسزایی دارد. توجه به این امر که افزایش حجم معاملات املاک رابطه ای معکوس با «هزینه مبادله» ملک دارد، ضرورت بررسی عوامل محیطی و انسانی ایجاد هزینه مبادله در حوزه معاملات املاک در مرحله قبل و بعد از انعقاد معامله و لزوم ارائه راهکارهای حقوقی حذف یا کاهش این عوامل را مطرح می سازد. پژوهش حاضر با تحلیل مفهوم و عوامل ایجاد هزینه مبادله مبتنی بر تئوری های اقتصادی و سپس تعیین این عوامل در حوزه املاک، مشخص می سازد که سیستم ثبت املاک از طریق تشخیص و تعیین حقوق مالکیت و تضمین ثبات وضعیت حقوقی املاک از یک سو و حمایت حقوقی از حقوق مزبور از سوی دیگر منجر به کاهش هزینه مبادله املاک از طریق تأثیر بر عوامل محیطی و انسانی ایجاد هزینه ها می گردد و درنتیجه موجب ورود ملک به چرخه اقتصادی می شود و نشان می دهد که استفاده از سیستم ثبت عینی املاک در ترکیب با کاداستر در نظام ثبتی ایران امکان دسترسی به این هدف را علی رغم برخی کاستی ها فراهم نموده است.

دفتر اسناد رسمی،نماد تاریخ عقلانیت مدنی یک ملت است.جلوه ی دان ایی ق ومی اس ت که همیشه کوشیده به روابط اقتصادی و اجتماعی اش سامان دهد.در محضرش،ادب و انصاف می پروراند،پیش از آن که قاضی و غازی به ض رب،عدالت را احیا کنند.دیرگاهی است برخی در حوزه املاک و خودرو،در بیع و شراء انواع کالاها،در صادرات و واردات،در اخ ذ وام و انواع تسهیلات بانکی و در ه یچ پی چ و آستانه و گلوگاهی که تقاضایی هست و عرضه ای،فعال اند و طرفه،آن که تصور جایگاهی ویژه را دارند. ملالت این که در مقابل کاتبان بالعدل،دلالان فرم هایی تهیه کنند و بدون صلاحیت قانونی مشخص،قراردادی در آن فرم ها،تنظیم و هزینه ای چندین برابر دفاتر اسناد رسمی، -این مراجع رسمی و قانونی-از متعاملین اخذ نمایند. انعقاد قرارداد توسط بنگاه های مشاور املاک، هرچند به امری مرسوم و متداول تبدیل شده است لیکن حقیقت آن است که این اقدام از جهات حقوقی، نه تنها نمی تواند به عنوان اقدامی در راستای منافع و مصالح طرفین قرارداد تفسیر شود؛ بلکه خود به صورت یکی از معضلات حقوقی جامعه تبدیل شده و سبب افزایش دعاوی می شود و قراردادهای تنظیمی توسط بنگاه های فوق به یکی از مسایل دعواخیز جامعه تبدیل شده است. به نظر می رسد، بررسی شکل و محتوای قراردادهای یاد شده دلیل این امر می باشد. در این پژوهش، به تحلیل این مسأله خواهیم پرداخت.

گرچه قانون تجارت الکترونیکی ( 1382 ) و حتی قانون جرایم رایان های ( 1389 ) اصل اعتبار اسناد الکترونیک را تأیید کرده و مشکلی از این لحاظ در استناد به اینگونه ادله نیست، ولی در عین حال این مطلب از چند جهت قابل بررسی است. اول، از نظر ماهیت و در نتیجه حوزه شمول عنوان سندیت به آنها، دوم به لحاظ کم و کیف مواد قانونی مربوط و نقاط قوت و ضعف آنه ا. سوم، ناتوانی سطح فنآوری در پاسخگویی به استانداردهای دقیق حقوقی در اصالت سند در برابر کپی .مقاله حاضر به هر سه مطلب فوق خواهد پرداخت و پیشنهادهایی را نیز برای اصلاح قانون ارائه خواهد داد.

گر چه عقد نکاح یک عقد غیر مالی است و بدون تعیین مهر حتی با شرط عدم تعیین آن نیز منعقد می شود (مستفاد از ماده ی 1087ق.م.)[1]ولی به حکم غلبه پس از تراضی زن و مرد در خصوص مسائل گوناگون زندگی مشترک از جمله مهر منعقد می شود. بنابراین: اگر در نکاح دائم مهر ذکر نشده یا عدم مهر شرط شده باشد نکاح صحیح است و طرفین می توانند بعد از عقد مهر را به تراضی معین کنند و اگر قبل از تراضی بر مهر معین بین آن ها نزدیکی واقع شود زوجه مستحق مهرالمثل خواهد بود (همان ماده). همچنین هر گاه زن و مرد اختیار تعیین مهر را به زوج یا زوجه یا ثالث تفویض کرده باشند، حسب مورد کسی که اختیار تعیین مهر به او وگذار شده است مهر را تعیین خواهد کرد (مواد 1089و1090ق.م.). وانگهی، در صورتی که مهرالمسمی مجهول باشد یا مالیت نداشته باشد یا ملک غیر باشد، در صورت اول و دوم، زن مستحق مهرالمثل و در صورت اخیر مستحق مثل یا قیمت آن خواهد بود مگر این که صاحب مال اجازه نماید (ماده ی 1100ق.م.). به علاوه، مطابق قواعد عمومی، اگر مهر تعیین شده باشد ولی مقدار یا جنس یا مکان یا زمان تأدیه ی آن درست ثبت نشده باشد اشتباهات ثبتی باید اصلاح شود. تعدیل قانونی مهر (به معنای اخص کلمه)[2] نیز پذیرفته شده است (تبصره ی ماده ی 1082 ق.م.).[3] در تمام مواردی که مهر پس از عقد تعیین، تعدیل یا اصلاح می شود احکام مهر جاری است و زوجه از ضمانت اجراهای ویژه ی مطالبه ی دین مربوط به مهر بهره مند می شود.[4] رأی هیأت عمومی[5] دیوان عدالت اداری نیز که به استناد نظریه ی شورای نگهبان قانون اساسی انشاء شده در نوع خود بدیع است و به نظر می رسد که بر مبنای نوعی مصلحت سنجی و پیشگیری از طرح مجدد مباحث مربوط به مهریه در خانواده ها به ترتیب ذیل صادر شده است: «به شرح نظریه ی شماره ی 35079/30/88 مورخ 12/5/88 شورای نگهبان قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران: مهریه ی شرعی همان است که در ضمن عقد واقع شده است و ازدیاد مهر بعد از عقد شرعاً صحیح نیست و ترتیب آثار مهریه بر آن خلاف موازین شرع شناخته شد. بنابراین جزء (ب) از قسمت 151 بخشنامه های ثبتی که نتیجتاً مبین امکان افزایش مهریه به شرط تنظیم سند رسمی است مستنداً به قسمت دوم اصل 170 قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران و ماده ی 41 قانون دیوان عدالت اداری مصوب 1385 ابطال می شود». در مورد تعدیل مهر، چند نظر قابل ارائه است که پس از تمهید یک مقدمه ی ضروری، به ترتیب ذیل مورد مطالعه و پژوهش قرار می گیرد.

خسارت تأخیر تأدیه یکی از اقسام خسارات وارده به متعهد له در تعهدات با موضوع وجه نقد می باشد که در سیستم حقوقی ایران دچار فراز و نشی بها ی خاصی شده است تا اینکه در نهایت در طی ماده 522 قانون آیین دادرسی مدنی به طور کلی مورد تقیین قرار گرفته است. در مورد چک مطابق قانون استفساریه تبصره الحاقی به ماده 2 قانون اصلاح موادی از قانون صدور چک مصوب 1378 قانونگذار به صورت خاص مقرر کرده بود که با مطالبه مدیون چنین خسارتی در صورت تحقق از تاریخ چک قابل جبران می باشد. اما وضع ماده 522 ق.آ.د.م و ظاهر و شرایط مندرج در آن موجب صدور آرایی شده است که شاید نظر به نسخ ضمنی قانون استفساریه دارد. در این نگاره ضمن نقد و بررسی یکی از این آراء، مبانی قانونی جبران خسارت تأخیر تأدیه در چک را از ماده 522 ق.آ.د.م تفکیک کرده و بر خلاف رای مورد بررسی بر این نظر هستیم که شرط مطالبه خسارت تأخیر تأدیه، مطالبه اصل مبلغ چک از دادگستری نمی باشد و مراجعه به اداره ثبت و مطالبه وجه چک از طریق و صدور اجرائیه نیز جهت تعلق خسارت مذکور کافی به نظر می رسد.