حقوق مالکانه

گسترش شهرنشینی در حال حاضر، یک واقعیت مسلم است، شهرها به سرعت گسترش می یابند و شهرداری ها نیز باید همگام با این توسعه حرکت کرده و طرح های لازم عمرانی را به مرحله اجرا در آورند. اجرای طرح های عمومی، در بسیاری از موارد با حقوق مالکانه اشخاص برخورد دارد. قوانین درصدد برامده اند تا تعارض حقوق عمومی و حقوق مالکانه را به بهترین شکل حل و فصل نمایند....

با توجه به پیشرفت جامعه وتسریع دراجرای طرح های عمومی ودولتی درراستای ارتقا و پیشرفت مصالح عمومی دستگاه های اجرایی دربسیاری ازطرح های خود با حقوق مالکانه شخص یا اشخاصی برخورد دارند بطوریکه ادامه روند طرح منوط به کسب مالکیت اراضی واملاک واقع در طرح های مصوب ازسوی سازمان مجری طرح است ودراین شرایط حتی اگرمالک درانتقال مالکیت تمایلی نداشته باشد اما ازیکسو به علت اهمیت طرح های تصویبی وازسوی دیگربه دلیل وجود منفعت ومصلحت عمومی مالکیت ازطریق راهکاری قانونی اخذ می گردد ومیتوانند با رعایت تشریفات خاصی املاک اشخاص حقوق خصوصی را تملک کنند وموضوع تملک تنها شامل اموال منقول نمی گردد وبرای تملک اراضی می بایست نوعیت آن را بدوا مشخص کرد چرا که اراضی موات ملک اشخاص محسوب نمی شود وماهیت حقوقی تملک اراضی حسب مورد درصورت عدم تراضی با مالک ایقاع وحتی درصورت تراضی نیزبنا به دلائلی ازجمله اجبارمالک به فروش بازهم عقد تحمیلی محسوب می گردد وموضوع تملک املاک اشخاص یکی ازاسباب ایجاد مالکیت برای دولت است و درصورت عدم رعایت تشریفات قانونی درتشخیص نوعیت زمین وتملک اراضی غیرموات یا عدم پرداخت بها مرجع صالح به رسیدگی حسب مورد دیوان عدالت اداری ویا محاکم عمومی دادگستری می باشد.

براساس قاعده فقهی، تسلیط و ماده 30 قانون مدنی، مالک در ملک خود حق هر گونه تصرف اعم از مادی و حقوقی را دارد. دامنه تصرفات مالک بستگی به نوع تصرف و چگونگی تصرف خود دارد. بعضاً دامنه این تصرفات مالک باعث ورود زیان و ضرر به همسایگان می شود، قاعده لاضرر در این موارد بر قاعده تسلیط چیره می شود، و جلو ضرر احتمالی را می گیرد. که این خود باعث تحدید مالکیت مالکان می شود. مالک فقط با این اعمال محدود نمی شود. بلکه با توجه به افزایش جمعیت، رشد شتابان شهر نشینی، هجوم نیروهای کار روستایی به شهرها، استقرار واحدهای صنعتی در حاشیه شهرها، گسترش روز افزون شهرها، شهرک ها، خیابان ها، جاده ها، فضاهای سبز، اماکن عمومی، بهداشتی و درمانی، خدمات عمومی، تصرف و تملک املاک مالکان توسط دستگاههای اجرایی بعنوان یک ضرورت اجتماعی چهره خود را نمایان ساخته است. لذا دستگاههای اجرایی از جمله آنها شهرداری ها در تملک املاک و نحوه خرید و تصرف این گونه املاک، بعضاً با سوء استفاده از اختیارات قانونی که دارند، باعث تضییع حقوق مالکانه می شوند. حتی بعضاً علاوه بر تحدید مالکیت، موجب سلب مالکیت مالکان نیز می شوند. که خود گویایی بی عدالتی و اجحاف بر مردم در این موارد می باشد..

همانطور که می دانیم با توجه به حدیث نبوی « الناس مسلطون علی اموالهم» و ماده 30 قانون مدنی و استنباط قاعده تسلیط اشخاص برمال خود حق هرگونه تصرف و دخل و بهره برداری و استفاده دارند. از آنجای که قاعده تسلیط و مستنبط از آن ماده 30 قانون مدنی هرکس می تواند هرگونه تصرفی را درمال خود انجام دهد و این قاعده فقهی شخص مالک را در هرگونه استفاده از ملک را برای مالک آزاد گذاشته است. از طرفی قاعده لاضرر و لا اضرار فی الاسلام داریم که تاحدی حدود مالکیت افراد را محدود می کند. اما حال با توجه به پیشرفت روز افزون جامعه بشری و شهرسازی و ایجاد فضای سبز برای زندگی بهتر و فراهم نمودن رفاه عموم و استفاده بهینه از اراضی و زمینهای تحت مالکیت افراد جهت این گونه موارد هرچند خود مالک نیز از عموم جامعه است و از آن طرح های عمومی استفاده می کند، اما بایستی دانست تا چه حد و مرزی مالکیتش محدود می شود و آیا این محدود کردن ها تا چه اندازه ای زیان و ضرر به مالک می رساند و آیا بهای پرداختی اراضی جهت استفاده این موارد تمام خسارت ها و نیازهای مالک را برآورد می کند یا خیر؟ و در صورتی که بالفرض بین مالک و شهرداری توافقی صورت نگیرد و بالاجبار بایستی مالک بهای زمین را دریافت کند و رفع تصرف نموده و ملک را تحویل شهرداری نماید، آیا این با عدالت اسلامی تطابق دارد یا خیر؟

خانم م م به وکالت از خانم م ف دادخواستی در برابر سازمان میراث فرهنگی و گردشگری به خواسته «تقاضای نقض محدودیت حریم میراث فرهنگی (باغ فردوس)» ارائه می دهد. ملک مذکور به وسعت 5 هزار متر مربع در مجاورت عمارت باغ فردوس قرار گرفته است و به دلیل واقع شدن در حریم درجه 1 این اثر ساخت و ساز در آن با محدودیت هایی مواجه شده به طوری که صدور پروانه ساختمانی منحصراً محدود به 3 طبقه و ارتفاع 9 متر گردیده است. به همین جهت مالک که مدعی تضییع حقوق مالکانه است با استناد به اصل تسلیط و با ضمیمه کردن نسخه ای از برگ کنترل فنی دستور نقشه صادره از شرکت خدمات الکترونیکی 0101 مربوط به شهرداری منطقه 1 تهران که نشانگر واقع شدن ملک در حریم درجه 1 عمارت باغ فردوس است ضمن درخواست جلب نظر کارشناس خواهان ابطال حریم ثبت شده در مورد ملک مورد نظر است  

در پرونده 96117 با موضوع انتقال پروانه تاسیس داروخانه در شعبه 44 دیوان عدالت اداری دادنامه شماره 777 مورخ 29/5/1397صادر شده است . در این مقاله رای صادره مورد نقد و بررسی قرار گرفته است.به نظر می رسد که دادنامه از این نظر که به برخی مبانی اجتماعی و ویژگی های عمومی در خصوص مجوزهایی مانند تأسیس داروخانه به لحاظ منابع جامعه (حق بر سلامتی) اشاره دارد، مطلوب و قابل تأیید است؛ همچنین به لحاظ تمایز بین مفهوم مال و محدودیت های مالکانه، نیازمند روشنی بیشتر و بهتر می بود تا موجه بودن رأی کامل تر می شد. به طور کلی رای مستدل و مستند است و از لحاظ حقوقی در خور ملاحظه.

امروزه بازی های فضای مجازی کسب وکاری سودآور شناخته می شود که ابعاد اقتصادی گسترده ای دارد. از جمله ابعاد اقتصادی این بازی ها حقوق مالکانه کاربران یعنی «حساب کاربری» و «امتیازات کسب شده» در بازی ها است. ازآنجاکه تولیدکنندگان بازی های فضای مجازی در وضعیت برتری نسبت به کاربران قرار دارند و معمولاً با درج شروطی به نفع خود در «شرایط استفاده از خدمات» مسئولیت خود را در حفظ حساب ها و امتیازات کاربران و ارائه پشتیبانی از بازی ها محدود می کنند و اختیار پایان دادن به بازی را برای خود محفوظ می دارند، همواره حقوق مالکانه کاربران در موقعیت متزلزلی قرار می گیرد. در حقوق ایران، در نبود قوانین خاص، قاعده لاضرر را از دو جهت می توان برای حمایت از حقوق کاربران به کار برد. از یک سو، بر اساس قاعده منع سوء استفاده از حق، سازندگان بازی حق ندارند به قصد اضرار یا با اتخاذ تصمیمات نامتعارف در اعمال حق موجب تضییع حقوق مالکانه کاربران شوند. از سوی دیگر، می توان از قاعده لاضرر لزوم جبران خسارت وارده به حقوق مالکانه کاربران را، که بر اساس قواعد دیگر مسئولیت مدنی قابل جبران نباشد، استنباط کرد.

حقوق مالکانه از ادوار گذشته، یکی از مهم ترین مسائل مورد چالش بین اشخاص و دولت ها به مفهوم عام کلمه بوده است. در اعصار مختلف به طرق گوناگون، مالکیت خصوصی اشخاص با دخالت دولت ها تحدید و در مواردی سلب شده است به طوری که این مداخلات، در زندگی خصوصی اشخاص به عنوان یکی از مخاطرات غیر قابل انکار به شمار می رود. این پژوهش با بررسی مفهوم حقوق مالکانه در شرع و قانون و جایگاه آن در برابر منافع عمومی، به معرفی عوامل محدودکننده مالکیت خصوصی در قانون شهرداری ها پرداخته است و با اشاره به مصادیق محدودیت های موجود، ضمانت های احکام صادره و قواعد آمره در قانون شهرداری ها را مورد واکاوی قرار داده است. مطالعه منابع و ماخذ حقوقی، ناکارآمدی و قدیمی بودن قوانین مدیریت شهری را نشان می دهد که روزآمدی این قوانین موجبات ساماندهی بخشی از مشکلات این حوزه را فراهم می نماید. همچنین آموزش و آشنا نمودن شهروندان با فرهنگ شهرنشینی و مقررات این حوزه می تواند دولت ها را در اعمال مدیریت و اجرای قوانین یاری نماید. پذیرش این معنا که تحدید حقوق مالکانه، برای تأمین ایمنی، سلامتی و آسایش زندگی شهری و برخورداری یکسان آحاد جامعه از تسهیلات و تجهیزات و خدمات عمومی شهری اجتناب ناپذیر است زمینه های نیل به شهری مطلوب را میسر می سازد. نتایج این پژوهش می تواند به طور کاربردی برای برنامه ریزان حوزه مدیریت شهری به کار گرفته شود.

قاعده «اهم و مهم» از کاربردی ترین قواعد فقهی است که در تزاحم بین دو حکم به کار می رود، در شهرسازی و مدیریت شهری نمونه هایی از تزاحم به چشم می خورد، ازجمله تزاحم بین مصالح عمومی و منافع افراد در احداث پروژه های عمومی. هدف این جستار، تبیین جایگاه قاعده فقهی اهم و مهم در شهرسازی و مدیریت شهری است که با روش تحلیل محتوای متون و استدلال منطقی با رویکرد کیفی و میان رشته ای انجام شده است. حاصل پژوهش اینکه، تقدم مصلحت اجتماع، مشروط به شروطی چون اخروی، دینی و دنیوی بودن، اجتماعی و عمومی بودن و تأمین کنندگی مقاصدی از شریعت، چون عدل و احسان است. همچنین برای اولویت بخشیدن اهم بر مهم در شهرسازی، توجه به الگوی برنامه ریزی و طراحی حائز اهمیت است، به طوری که لازم است از طرح های صرفاً فنی و کالبدی و اقتصادی پرهیز شود. به حداقل رساندن میزان تملک املاک خصوصی، ضمن تلاش برای تحقق عدالت و تأمین رضایت همه عوامل ذی دخل و ذی نفع و نیز توجه به الزامات شهرسازی اسلامی در مورد مشارکت تمامی ذی مدخلان و ذی نفعان و توجه به حق الله و حق الناس، ضروری است.

حمایت از حقوق مالکانه اشخاص برای حفظ ثبات اجتماعی- اقتصادی جامعه و حاکمیت، به یکی از ملزومات حیاتی در نظامهای دموکراتیک تبدیل شده است.  مالک حق انحصاری، مطلق و همیشگی برای انتفاع و انجام تصرفات مالکانه در حدود قانون را داراست، لیکن در برخی موارد استثنائی، دولت می تواند به تملک قهری بر ملک دیگری حق مالکانه پیدا کند. اما این سؤال مطرح است که این نوع عقد قهری چه تفاوتی با سایر عقود رضایی دارد و مالکیت، کِی و چگونه انتقال می یابد؟ نظر به قوانین و رویه موجود، برای دولت مباح است فقط با رعایت تشریفات قانونی و در راستای طرح های مصوب برای منافع عمومی یا امنیت مردم که بودجه آن قبلاً تعیین شده و در ظرف مدت قانونی بهای روز اراضی یا املاک مورد طرح پرداخت شده را به بیع قهری تملک کند. آثار تملک قهری یا به عبارتی دقیق تر بیع قهری، به هیچ وجه، الا به شرط مذکور در قرارداد (جز درصورت شرط در قرارداد)، عطف بماسبق نمی شود. بی تردید، زمان انتقال مالکیت برای دولت بسیار پراهمیت است، زیرا تا مالکیت منتقل نشده، ولو به درخواست مالک، دولت به پرداخت ارزش روز ملکی محکوم شده و اجرائیه هم علیه آن صادره شده باشد، به ویژه در موارد فقدان طرح، حقوق مالکانه ای در عین و منافع برای متصرف دولتی به وجود نمی آید. در این نوشتار، در راستای تبیین معیاری واحد در تصمیمات قضایی، به روش توصیفی-تحلیلی، بر این نظر تأکید شده که مالکیت معیار تعیین حق بر عین، منافع و سایر حقوق مرتبط است. تصرف توسط دولت، ولو آنکه غیرعدوانی و مسالمت آمیز نیز بوده باشد، همان گونه که نافی مالکیت عین نیست، نمی تواند خللی بر مالکیت منافع وارد آورد. همچنین انتقال مالکیت با تماماثار آن در اراضی و املاک با انعقاد قرارداد واگذاری (بیع)، حتی در غیاب و قصور مالک، با نمایندگی دادستان یا قائم مقام وی و جمع شروط قانونی مذکور در قوانین که در این نوشتار تبیین و تحلیل شده است، صورت می پذیرد.

زمینه و هدف : در بحث تملک اراضی همواره چالش هایی بسیاری پیشرو مالکین اراضی برای طرح دعاوی و مطالبه حقوق مالکانه در رویه قضایی وجود دارد. هدف مقاله حاضر بررسی تملک املاک و اراضی از سوی نهادهای دولتی از منظر فقهی و چالش های آن در رویه قضایی است.مواد و روش ها : روش مقاله حاضر توصیفی تحلیلی است. مواد و داده ها نیز کیفی است و از فیش برداری در گردآوری مطالب و داده ها استفاده شده است.ملاحظات اخلاقی: در این مقاله، اصالت متون، صداقت و امانت داری رعایت شده است.یافته ها: در فقه تملک املاک و اراضی از سوی نهادهای دولتی در راستای منافع و مصالح عمومی در قالب قواعدی چون لاضرر، پذیرفته شده است. در حقوق موضوعه نیز چنین رویکرد مورد تایید است اما به دلیل تعدد قوانین، تأثیر یا عدم تأثیر اجرای طرح در تعیین بهای اراضی، مبنای قیمت گذاری اراضی مورد تصرف، تعیین مرجع صالح رسیدگی و تعیین حقوق مالکانه در رویه قضایی رویکرد واحدی وجود ندارد.نتیجه گیری: لازم است ضمن بازنگری و الحاق برخی از مواد در قالب ماده ی واحده در جهت رفع خلاء-های موصوف، ضرورت تأسیس مرجع شبه قضایی با ترکیبی متشکل از نماینده ی صاحبان اراضی، نماینده ی دولت و قاضی دادگستری مدنظر قرار گیرد.