تملک قهری

در نظام حقوقی ایران اصل آزادی قراردادها به عنوان قاعده ای لاینفک بر تارک حقوق مدنی ایران می نشیند تا جایی که مقتضی همین اصل مفهوم آیه شریفه «اوفو بالعقود» و حدیث «المومنون عند شروطهم» است. اصل آزادی قراردادها (ماده 10 قانون مدنی) قاعدتا در تمام اعمال حقوقی قابل تسری است وانگهی اجرای این اصل در فراز و نشیب تند حقوقی گاها با مانع مواجه می گردد. از جمله این موانع حق شفعه و به تبع آن اخذ به شفعه است که امریست استثنایی و خلاف قاعده. استثنا از این جهت که اصل بر مالکیت خریدار و تخصیص از این جهت که حق تقدم شفیع بر خریدار مصداق قانونی دارد. در حقوق مدنی ایران اخذ به شفعه تنها موردی است که با بودن مالک در قید حیات، دیگری می تواند ملک او را بدون موافقت وی تملک کند، لذا مجوز اجرای این قاعده ضرورتی ایجابی است تا شرایطی تجمیع گردد تا مقنن حق اجرای قاعده خلاف را به تملکات شفیع تزریق کند. علیحال مفروض است حق شفعه تملک قهری و اخذ به شفعه از اسباب ارادی تملک حصه شریک سابق است. نهاد شفعه نظامی دیرینه در فقه و حقوق مدنی ایرانی است که محور مختصات آن در جلد اول باب سوم از مواد 808 لغایت 834 قانون مدنی پیش بینی شده است. در این پژوهش که به صورت توصیفی تحلیلی و در عین حال کتابخانه ای انجام شده ضمن تحلیل این حق، روند ابقاء تا اجرا را تشریح و ضمن تبیین احکام و شرایط نهاد شفعه، به مطالعه تطبیقی شفعه در نظام حقوقی ایران و فقه امامیه می پردازد.

دولت در اجرای طرح های عمومی خود، گاه ناگزیر از تملک اراضی و املاک اشخاص حقیقی و حقوقی است. این تملک، زمانی با توافق و گاهی با قهر و اجبار حاصل می شود. تعیین ماهیت تملک قهری، هم در آثار و نتایج این عمل و هم بر حقوق طرفین یعنی صاحبان املاک و دستگاه های اجرایی، تأثیر بسزایی دارد. حقوق دانان در این مسئله سه راه متفاوت پیموده اند: گروهی ماهیت تملک قهری را واقعه حقوقی دانسته و نقش اراده انشایی را در آن نفی کرده اند. بعضی دیگر هم آن را مصداق عمل حقوقی تلقی کرده اند که بدون اراده انشایی امکان وقوع ندارد. اینان دو دسته اند: عده ای از میان اعمال حقوقی، ماهیت عقد را برای تملک قهری برگزیده اند و عده ای ایقاع را. در این پژوهش ابتدا دیدگاه ها تبیین، نقض و ابرام شده اند و در نهایت ماهیت ایقاع برای تملک قهری برگزیده و تقویت شده است.

حمایت از حقوق مالکانه اشخاص برای حفظ ثبات اجتماعی- اقتصادی جامعه و حاکمیت، به یکی از ملزومات حیاتی در نظامهای دموکراتیک تبدیل شده است.  مالک حق انحصاری، مطلق و همیشگی برای انتفاع و انجام تصرفات مالکانه در حدود قانون را داراست، لیکن در برخی موارد استثنائی، دولت می تواند به تملک قهری بر ملک دیگری حق مالکانه پیدا کند. اما این سؤال مطرح است که این نوع عقد قهری چه تفاوتی با سایر عقود رضایی دارد و مالکیت، کِی و چگونه انتقال می یابد؟ نظر به قوانین و رویه موجود، برای دولت مباح است فقط با رعایت تشریفات قانونی و در راستای طرح های مصوب برای منافع عمومی یا امنیت مردم که بودجه آن قبلاً تعیین شده و در ظرف مدت قانونی بهای روز اراضی یا املاک مورد طرح پرداخت شده را به بیع قهری تملک کند. آثار تملک قهری یا به عبارتی دقیق تر بیع قهری، به هیچ وجه، الا به شرط مذکور در قرارداد (جز درصورت شرط در قرارداد)، عطف بماسبق نمی شود. بی تردید، زمان انتقال مالکیت برای دولت بسیار پراهمیت است، زیرا تا مالکیت منتقل نشده، ولو به درخواست مالک، دولت به پرداخت ارزش روز ملکی محکوم شده و اجرائیه هم علیه آن صادره شده باشد، به ویژه در موارد فقدان طرح، حقوق مالکانه ای در عین و منافع برای متصرف دولتی به وجود نمی آید. در این نوشتار، در راستای تبیین معیاری واحد در تصمیمات قضایی، به روش توصیفی-تحلیلی، بر این نظر تأکید شده که مالکیت معیار تعیین حق بر عین، منافع و سایر حقوق مرتبط است. تصرف توسط دولت، ولو آنکه غیرعدوانی و مسالمت آمیز نیز بوده باشد، همان گونه که نافی مالکیت عین نیست، نمی تواند خللی بر مالکیت منافع وارد آورد. همچنین انتقال مالکیت با تماماثار آن در اراضی و املاک با انعقاد قرارداد واگذاری (بیع)، حتی در غیاب و قصور مالک، با نمایندگی دادستان یا قائم مقام وی و جمع شروط قانونی مذکور در قوانین که در این نوشتار تبیین و تحلیل شده است، صورت می پذیرد.

خدمات عمومی به عنوان یکی از مفاهیم بنیادین حقوق اداری همواره در حوزه های مختلف به ویژه در کشور فرانسه اثرگذار بوده است. قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران به عنوان عالی ترین سند حقوقی کشور در اصول مختلفی به مصادیق بارزی از خدمات عمومی اشاره نموده و وظیفه تأمین آنها را برعهده دولت گذاشته که از نظر برخی، حاکی از پذیرش این مفهوم به مثابه فلسفه وجودی دولت و دستگاه های اجرایی می باشد. لذا بررسی خدمات عمومی در حوزه های مختلف و میزان اثر گذاری هایش اهمیت ویژه ای می یابد. به همین منظور در مقاله حاضر این مفهوم در چهار حوزه بررسی و از رهگذر تدقیق در مواد قانونی و تحلیل های حقوقی این نتیجه بدست آمد؛ خدمات عمومی در حوزه سازمانی، معیار تشخیص و تفکیک ماهیت مؤسسات عمومی از سایر نهادها و نیز کارمندان بخش عمومی از غیرکارمندان بخش عمومی است. در حوزه صلاحیت، برخورداری دولت از اختیارات گسترده تصمیم گیری شامل تصمیمات یک جانبه و عام الشمول، و در حوزه مالی، امتیازات انحصاری دولت همچون ممنوعیت توقیف اموال دولتی و معافیت مالیاتی با توسل به مفهوم خدمات عمومی توجیه می شود. در حوزه مسئولیت مدنی، ارائه ناقص یا ضعیف خدمات عمومی یکی از موجبات مسئولیت دولت به شمار می رود.

در نظام های حقوقی مدرن، دولت از قدرت تملّک قهری زمین، به منظور تأمین اهداف عمومی برخوردار است و قوانین؛ دامنه اختیارات مراجع دولتی را به منظور تأمین حقوق مالکان تعیین می کنند. سؤال این مقاله چنین است که تفاوت های دو نظام حقوقی ایران و انگلستان درخصوص مرجع و فرایند تملّک شامل چه مواردی می شود؛ در انگلستان فرایند تملّک شامل صدور دستورنامه خرید اجباری، اطلاع رسانی و آگهی و تایید دستورنامه خرید اجباری می شود؛ اما در ایران فرایند تملّک مشتمل بر وجود طرح مصوّب، تأمین اعتبار و اعلام رسمی وجود طرح از طریق آگهی عمومی و ابلاغ به مالک و تشریفات ثبتی است. این مقاله ضمن بررسی تملک در ایران و انگلستان، به این نتیجه می رسد که در فرایند تملّک املاک در ایران، برخلاف حقوق انگلستان، صاحبان حقوق در مورد شیوه تصویب طرح و محتوای آن، امکان اعتراض یا تقاضای تجدیدنظر ندارند و تصویب طرح های عمومی و عمرانی بدون مشارکت عمومی و کسب نظر از مالکانی صورت می پذیرد که از طرح متأثّر می شوند.

تملک قهری املاک، روشی برای اجرای طرح های عمومی و عمرانی است که به موجب آن اراضی و املاک اشخاص با طی تشریفات اداری و قانونی به صورت اجباری خریداری می شوند؛ در غالب نظام های حقوقی، انتقال مالکیت و تصرّف اراضی و املاک برای بهره برداری عمومی، در ازای جبران خسارت های وارد شده به مالکان و صاحبان حقوق انجام می شود. هدف این مقاله، ارائه تحلیلی حقوقی از چگونگی تعیین غرامت تملّک قهری املاک در ایران و انگلستان است تا کاستی های حقوقی جبران خسارت اجرای طرح های عمومی مشخص و زمینه های اصلاح و رفع آن فراهم شود. در نظام حقوقی ایران، با توجه به برجستگی قاعده تسلیط در سنت فقهی و قدمت تضمین مالکیت خصوصی در قانون مدنی، اصل تأمین منافع عمومی به عنوان یک اصل حقوقی، صراحتاً مورد شناسایی قرار نگرفته و جای خود را در دکترین حقوقی تثبیت نکرده است. این تحلیل، در «عدم استفاده از عنوان تملّک قهری در قوانین مربوط به طرح های عمومی و عمرانی»، «عدم به کارگیری دقیق اصطلاح غرامت یا خسارت در قوانین تملّک» و نیز «عدم پیش بینی جبران اقسام خسارت های قابل تحقّق در تملک های قهری» بازتاب یافته است. در مقابل، در حقوق انگلستان، حاصل تعارض و برخورد میان اصل احترام مالکیت خصوصی و اصل تأمین منافع عمومی، شناسایی و تعبیه اصل انصاف و تعادل در پرداخت غرامت بوده است که نظم حقوقی عادلانه و منسجمی را فراهم نموده است. در حالی که در ایران، تمرکز بر مالکیت عین و حقوق و پرداخت قیمت ملک است و روش های جبران خسارت شامل شقوق متنوعی نمی شود.