مقایسه شاخص های قیمتی تکرارشونده (BMN و کیس شیلر) در بازار مسکن شهر تهران (مقاله علمی وزارت علوم)

چکیده

هدف: تغییر قیمت مسکن، همواره دغدغه سیاست گذاران، سرمایه گذاران و حتی عموم مردم به عنوان سرمایه گذار و مصرف کننده بوده است. با توجه به ویژگی ناهمگنی مسکن، اندازه گیری تغییرهای آن با مشکلات جدی روبه رو است. تاکنون، در ایران تغییرهای قیمت مسکن در بازار مسکن شهر تهران با شاخص های میانگین نشان داده شده است. با توجه به ناهمگن بودن مسکن، شاخص یادشده به خوبی تغییرهای قیمتی را نشان نمی دهد؛ زیرا اگر در دوره ای معامله خانه های گران قیمت زیاد باشد، شاخص میانگین افزایش می یابد، در حالی که ممکن است قیمت مسکن چنین روندی را در آن دوره نداشته باشد. در کشورهای پیشرفته، از شاخص های کیفیت ثابت (شاخص هدانیک و شاخص فروش های تکرارشونده) برای گزارش تغییرهای قیمت مسکن استفاده می شود. در این پژوهش می کوشیم شاخص مناسب تری برای بازار مسکن تهران ارائه کنیم. روش: در این پژوهش دو نوع شاخص فروش تکرارشونده (BMN و Case_Shiller) بر مبنای داده های معامله های مناطق 1، 3، 6، 11، 16 و 20 شهر تهران، در بازه زمانی بهار 89 تا زمستان 96 ساخته شد و این شاخص ها با استفاده از روش برون نمونه مقایسه شدند تا مشخص شود کدام شاخص می تواند تغییرهای مسکن را دقیق تر نشان دهد. یافته ها: نتایج روش برون نمونه ای نشان داد که از بین شاخص های فروش تکرارشونده (BMN و Case_shiller) شاخص BMN تغییرهای قیمت مسکن شهر تهران را بهتر نشان می دهد. نتیجه گیری: با توجه به اینکه شاخص های فروش تکرارشونده در مقایسه با شاخص های میانگین، تغییرهای مسکن را بهتر نشان می دهد، پیشنهاد می شود که سرمایه گذاران و سیاست گذاران برای بررسی روند تغییرهای قیمت مسکن تهران، از شاخص های فروش تکرارشونده بیلی و همکاران (BMN) استفاده کنند.