تخلفات ساختمانی

همسو با رشد شهرنشینی و افزایش تقاضا برای زیر ساخت رفتن زمین ها به منظور تأمین نیازهای شهروندان و به تبع افزایش قیمت زمین، در سال های اخیر بروز تخلفات ساختمانی در شهرها با روندی تصاعدی رو به افزایش بوده است. احداث مجتمع های تجاری چند منظوره [مگامال ها] دارای اثرات و پیامدهای اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی و فضایی-کالبدی بر شهرها هستند. یکی از این پیامدها بروز تخلفات ساختمانی گسترده در طول فرایند اخذ مجوزها و احداث مگامال هاست. از این رو، پرداختن به چرایی و چگونگی وقوع تخلفات ساختمانی در احداث مگامال ها خاصه در بستر برنامه ریزی و مدیریت شهری ایران با توجه به گستردگی ابعادِ اثرات و پیامدهای احداث آن ها و همچنین روند افزایشی این دسته تخلفات، حائز اهمیت است. هدف مقاله حاضر، ارائه یک تبیین نظری از چرایی و چگونگی وقوع تخلفات ساختمانی در مگامال ها در شهر تهران است. بر این اساس با استفاده از رویکرد برساخت گرا در روش نظریه زمینه ای، تجارب و دیدگاه های برنامه ریزان، متخصصین، صاحب نظران و حرفه مندان حوزه شهری در قالب 16 مصاحبه عمیق نیمه ساختاریافته مورد پرسش و تحلیل قرار گرفته است. نتایج مقاله حاضر حاکی از آن است که «قانونی سازی تخلفات» و عادی سازی رویه های ناصواب را می توان از جمله ابزارهای اصلی مشروعیت بخشی به تخلفات ساختمانی در روند احداث مگامال ها برشمرد.

برنامه ریزی فیزیکی-کالبدی شهرها در راستای توسعه پایدار شهرها تهیه می شود، اما این برنامه ریزی ها همواره با مشکلاتی روبرو هستند، یکی از این مشکلات وقوع تخلفات ساختمانی زمان در زمان اجرای طرح های فیزیکی می باشد که سیمای شهر را تغییر می دهد. این پژوهش دو هدف دارد، ابتدا تخلفات ساختمانی و نحوه برخورد با این تخلفات مورد بررسی و تحلیل خواهد گرفت، در مرحله بعد عوامل کلیدی و تأثیر گذار در بروز تخلفات ساختمانی مورد اکتشاف و تحلیل خواهد گرفت، روش تحقیق توصیفی – تحلیلی و تحلیل اکتشافی بر مبنای اکتشاف عامل کلیدی در بروز تخلفات ساختمانی می باشد. مهمترین عوامل تأثیر گذار در بروز تخلفات ساختمانی  ابتدا با استفاده روش دلفی(سه مرحله) با نظر خواهی از کارشناسان مورد کاوش قرار گرفت که 46 عامل به عنوان عامل های تاثیر گذار انتخاب شدند ، در مرحله بعد با استفاده از نرم افزار میک مک  15 عامل به عنوان مهم ترین عامل های  تأثیر گذار انتخاب شده اند. نتایج نشان می دهد، اولاً تخلفات ساختمانی  از سال1391 تا 1395، پنج برابر شده است، دوما بیشترین تخلفات ساختمانی در کاربری های مسکونی با مقدار 74/0 بوده است و بیشترین برخورد شهرداری با تخلفات ساختمانی استفاده از ابزار جریمه با مقدار 72/0 بوده است. در نهایت مهمترین عوامل کلیدی مورد تحلیل و ارزیابی قرار گرفت که نتایج نشان می دهد، در بروز تخلفات ساختمانی چهار عامل یعنی شهرداری، قوانین، درآمد زایی - سودجویی و آگاهی مردم بیشترین تأثیرگذاری را در بروز تخلفات دارند.

تخلفات ساختمانی به دلیل سطح فراگیر و آثار بلندمدت آن در شهرها ازجمله چالش های شهر نشینی نوین محسوب می شوند که همسو با افزایش تقاضای مؤثر در صنعت ساختمان، شهرها را با چالش های عظیمی مواجه کرده است. هدف پژوهش حاضر تحلیل فضایی تخلفات ساختمانی براساس کمیسیون ماده 100 شهرداری در شهر بستان آباد است. تحقیق حاضر به لحاظ هدف کاربردی و از لحاظ ماهیت توصیفی-تحلیلی است. تخلفات ساختمانی ثبت شده در کمیسیون ماده 100 شهرداری شهر بستان آباد طی دوره 5 ساله (1400- 1396)، با استفاده از فنون تحلیل فضایی در محیط نرم افزار ArcGIS، از نظر زمانی و مکانی تحلیل شدند. سپس با استفاده از مدل میانگین نزدیک ترین فاصله همسایگی (َANN)، الگوی توزیع فضایی تخلفات ساختمانی در سطح شهر بستان آباد طی دوره 5 ساله مورد مطالعه مشخص شد. همچنین از تکنیک لکه های داغ (Hot Spot Analysis) درجهت تحلیل مقادیر زیاد یا پایین تخلفات ساختمانی در سطح شهر بستان آباد استفاده شده است. براساس یافته های پژوهش با توجه به فراوانی تخلفات ساختمانی ثبت شده در کمیسیون ماده 100 شهرداری شهر بستان آباد در طی دوره 5 ساله (1400- 1396)، محلات فرهنگیان، ولیعصر، مولوی و قربان آباد به ترتیب با 227، 190، 114 و 93 مورد تخلف ساختمانی ثبت شده در کمیسیون ماده 100 شهرداری شهر بستان آباد، بخش عمده ای از تخلفات ساختمانی را به خود اختصاص داده اند. محلات قره کوره و اسکی کندی نیز با 37 و 49 مورد تخلف ساختمانی ثبت شده در طی دوره 5 ساله مورد مطالعه، کمترین فراوانی تخلفات ساختمانی را داشته اند. الگوی پراکنش فضایی تخلفات ساختمانی ثبت شده نیز از نوع خوشه ای بوده و تراکم فضایی تخلفات ساختمانی در هر هکتار با توجه به مساحت محلات در محلات مولوی، قره کوره و تربیت بیشتر از سایر محلات بوده است. بخش عمده ای از تخلفات ساختمانی ثبت شده، مربوط به تخلفات ساختمانی فاقد پروانه ساخت و مازاد بر پروانه ساخت است که در قالب کاربری های مسکونی و تجاری به ثبت رسیده است. درنتیجه، این مطالعه، شواهدی را برای بهبود سیاست ها توسط مدیریت شهری و کنترل ساخت وسازهای خارج از ضوابط و مقررات در سطح شهر بستان آباد توسط مأموران شهرداری ارائه می کند.

ماهیت و رویکرد قوانین و مقررات ملی ساختمانی در ایران با لحنی آمرانه دستوری و اجباری، و دارای رویکرد تجویزی بوده، و بیشتر به دستورالعمل های فنی ساخت که جوهری غیر مادی داشته و در محدوده دانش مهندسی قرار گرفته پرداخته، و توجه کمتری به رویکرد عملکردی که معطوف به ساختمان که جوهر مادی دارد، در ارتباط با کاربران، اقتضائات زندگی، و نحوه رضایت مندی آنها از ساختمان های ساخته شده  است. بر همین اساس با وقوع گسترده تخلفات ساختمانی ضرورت پرداختن به ماهیت مقررات ملی موجود و رویکردهای آن، به عنوان یک مسئله مهم مطرح میشود. سوال تحقیق  این است که ماهیت و رویکرد تدوین و تنفیذ قوانین ومقررات ملی ساختمان چیست؟ علل نقض قوانین و وقوع تخلفات ساختمانی چیست؟ هدف اصلی تحقیق ارتقاء سطح کیفی ساختمان های مسکونی با رعایت کردن قوانین و مقررات ملی ساختمان، و شناسایی عوامل اصلی وقوع تخلفات ساختمانی می باشد. پژوهش حاضر به لحاظ هدف در دسته تحقیقات کاربردی با ماهیت اکتشافی و از نظر روش گردآوری داده ها در دسته تحقیقات توصیفی قرار میگیرد. روش تحقیق ترکیبی از روش های کیفی و کمی منتج از مقایسه رویکرد تجویزی با رویکرد عملکردی در تدوین قوانین و مقررات ملی ساختمان بوده، و در ادامه برای مشخص شدن علل نقض قوانین و وقوع تخلفات ساختمانی به بررسی پرونده های موجود، کمیسیون ماده صد پرداخته شد. جامعه آماری  بر اساس نظر خواهی از مهندسین، و کارشناسان کمیسیون ماده ی صد، و اداره اجرای احکام شهرداری ها را در بر می گیرد. نتایج پژوهش نشان میدهد، عوامل اصلی وقوع تخلفات ساختمانی شامل: 1- نگاه درآمد زایی و سود جویی اقتصادی (40 درصد)2- رویکرد نامناسب تدوین و تنفیذ قوانین و مقررات (35 درصد)3-عملکرد نامناسب شهرداری در برخورد با تخلفات (21 درصد) 4-عدم آموزش و آگاهی مردم از قوانین و مقررات (4 درصد) میباشد. از این رو  با حرکت فراگیر در جهت عبورکردن از رویکرد تجویزی و از سوی دیگر حرکت به سمت احیاء رویکرد عملکردی در مواضع مختلف  فرهنگی ، ملی و قومی و... میتواند باعث ایجاد پیوند میان قوانین، اصول فنی و ساخت، اقتضائات و نیاز های کاربران باشد. مهم ترین کاستی اسناد بالادستی قوانین و مقررات موجود نداشتن رویکرد جامع و کامل در تدوین و تنفیذ قوانین و مقررات معماری و شهر سازی است، که  با  ایجاد پیوند میان اهداف رویکرد عملکردی و رویکرد تجویزی میتوان به برنامه ریزی جامع تری جهت تدوین قوانین و مقررات، و کاهش تخلفات ساختمانی پرداخت.