اسناد رسمی

دفتر اسناد رسمی،نماد تاریخ عقلانیت مدنی یک ملت است.جلوه ی دان ایی ق ومی اس ت که همیشه کوشیده به روابط اقتصادی و اجتماعی اش سامان دهد.در محضرش،ادب و انصاف می پروراند،پیش از آن که قاضی و غازی به ض رب،عدالت را احیا کنند.دیرگاهی است برخی در حوزه املاک و خودرو،در بیع و شراء انواع کالاها،در صادرات و واردات،در اخ ذ وام و انواع تسهیلات بانکی و در ه یچ پی چ و آستانه و گلوگاهی که تقاضایی هست و عرضه ای،فعال اند و طرفه،آن که تصور جایگاهی ویژه را دارند. ملالت این که در مقابل کاتبان بالعدل،دلالان فرم هایی تهیه کنند و بدون صلاحیت قانونی مشخص،قراردادی در آن فرم ها،تنظیم و هزینه ای چندین برابر دفاتر اسناد رسمی، -این مراجع رسمی و قانونی-از متعاملین اخذ نمایند. انعقاد قرارداد توسط بنگاه های مشاور املاک، هرچند به امری مرسوم و متداول تبدیل شده است لیکن حقیقت آن است که این اقدام از جهات حقوقی، نه تنها نمی تواند به عنوان اقدامی در راستای منافع و مصالح طرفین قرارداد تفسیر شود؛ بلکه خود به صورت یکی از معضلات حقوقی جامعه تبدیل شده و سبب افزایش دعاوی می شود و قراردادهای تنظیمی توسط بنگاه های فوق به یکی از مسایل دعواخیز جامعه تبدیل شده است. به نظر می رسد، بررسی شکل و محتوای قراردادهای یاد شده دلیل این امر می باشد. در این پژوهش، به تحلیل این مسأله خواهیم پرداخت.

قانون «ثبت اسناد و املاک»، مصوب سال1310، برگرفته از نظام حقوقی آلمان است و با واقعیت جامعه ما، که مبتنی بر فقه امامیه است، هماهنگی ندارد. بدین روی، با گذشت زمان، قانون گذار ماده 73 قانون مذکور را با بند 2، ماده 16 قانون نظارت بر رفتار قضات، مصوب 1390، نسخ ضمنی جزئی کرده و با نسخ این ماده، مواد 22 و 48 قانون «ثبت اسناد و املاک» نیز نسخ ضمنی جزئی شده است. بنابراین، نیازی به باطل اعلام کردن مواد 22 و 48 قانون فوق الذکر در خصوص اسناد عادی، که ادله قانونی یا شرعی معتبر بر صحت مفاد آنها باشد، نیست؛ زیرا ماده 1291 قانون مدنی، این گونه اسناد را از جهاتی خاص در حکم اسناد رسمی دانسته است. در حقیقت، با نسخ ماده 73 قانون «ثبت اسناد و املاک» از لحاظ اصولی، می توان گفت: ماده 22 و 48 قانون «ثبت اسناد و املاک» نیز نسخ ضمنی جزئی شده است. علاوه بر این، قوانین خاصی وجود دارند که قوانین ثبتی را نسخ جزئی کرده اند که از آن جمله، قانون روابط «موجر و مستأجر» است که در واقع، شکلی از ماده 1291 قانون مدنی هستند. چنان که از بند 1 ماده 1291 برمی آید، اگر طرفی که سند علیه او اقامه شده صدور آن را از منتسب الیه تصدیق نماید و یا به موجب ماده 225 آیین دادرسی، مصوب 1379 اعتبار و اصالت سند نزد قاضی محرز گردد قاضی، که خود مأمور دولت است، به موجب ماده 1291 قانون مدنی، در حدود صلاحیت، که از مباحث مربوط به آیین دادرسی مدنی است، اعلام مالکیت می کند و این اعلام مالکیت سندی رسمی محسوب می گردد و در روابط بین طرفین معتبر است.

نظام، مجموعه ای از اصول منظم و به هم پیوسته است و هر نظام حقوقی متشکل  از یک سری اصول و مبانی است. برخورداری هر نظام حقوقی از اصول منسجم و مترقی، موجب پویایی جامعه می گردد. اسناد رسمی هم دارای یک سری اصول و قواعد مخصوص است و نظام حقوق اسناد رسمی را مثل دانه های یک تسبیح به یکدیگر مرتبط می سازد و این پرسش را مطرح  می نماید که هدف، فلسفه و رسالت اسناد رسمی در ایران بر مبنای کدام اصول و مبانی است و این اصول و مبانی با چه موانعی روبرو هستند؟. پژوهش حاضر حاصل تراوشات ذهنی و فلسفی نگارنده  است  و با روش توصیفی- تحلیلی و با تمرکز بر مطالعه وظایف سازمان ثبت اسناد و املاک و ماهیت حقوق اسناد رسمی این فرضیه را به اثبات می رساند که ستون فقرات حقوق اسناد رسمی متکی بر موزائیکی از چند اصل مترقی است و بدون شناخت و عملیاتی کردن این اصول، اعتبار و مأموریت ذاتی سازمان ثبت به عنوان سازمان متولی صدور اسناد رسمی مخدوش می باشد. در نتیجه سازمان ثبت بدون پیاده سازی این اصول، همواره از اهداف اصلی خود یعنی برپائی صلح اجتماعی و پیشگیری از منازعات حقوقی باز می ماند.    

اسنادی که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می شوند، پس از امضا قابل انکار نیستند و باید به طور کامل به وسیله مخاطب درک شوند. هرچه متن به زبان خودکار نزدیک تر باشد، آسان تر درک می شود. به همین دلیل است که متون علمی، بر خلاف متون ادبی، خالی از ابزارهای زیبایی آفرینی هستند. برای ساده سازی متن اسناد رسمی در چارچوب زبان شناسی حقوقی، پژوهش توصیفی - تحلیلی حاضر در پی شناسایی و در صورت امکان بازنویسی نمودهای برجسته سازی، به مثابه ویژگی زبان ادب بوده است که می تواند با دور کردن این متن ها از زبان خودکار، درک را برای مخاطب دشوار کند. برای شناسایی این نمود ها و نشان دادن تأثیر آن ها بر درک مخاطب، صد نمونه سند رسمی ( پنجاه نمونه از کتاب نمونه اسناد و پنجاه نمونه از اسناد واقعی تنظیم شده در دفتر اسناد رسمی 1479 تهران) بررسی و تحلیل شده اند. نتایج نشان داد که برجسته سازی در این سند ها از راه قاعده افزایی و با ایجاد توازن در (1240) مورد تکرار در سطوح آوایی، واژگانی و گروهی، در واژه های عربی و حقوقی صورت گرفته است. حذف توازن و بازنویسی در درصد قابل توجّهی از نمونه ها (03/65%)، ممکن بوده و این جایگزینی ها باعث افزایش معنادار (40) درصدی در میزان درک صد نفر از مراجعه کنندگان به دفتر اسناد رسمی شده است.  

هدف از تاسیس دفاتر اسناد رسمی، عمدتا تنظیم روابط حقوقی اشخاص و اعتبار بخشیدن به انواع عقود، قراردادها، معاملات و تعهدات اشخاص از طریق تنظیم و ثبت انواع سند است که خود تاثیر بسزایی در تضمین امنیت حقوقی جامعه و توسعه بهداشت حقوقی و قانونمند بودن هریک از معاملات منعقده و تامین سلامت معاملات و جلوگیری از مناقشات و اختلافات و طرح دعاوی در محاکم و دادگاه ها دارد؛ امروزه حجم وسیعی از پرونده هایی که در محاکم و دادگاه ها مطرح می شود مربوط به مسائل ثبتی و اختلافات ملکی است و دفاتر اسناد رسمی به عنوان مرجع ثبت اسناد، می توانند، نقش مهمی در جلوگیری از وقوع اختلافات و دعاوی و پیشگیری از جرایم و کمک به قضازدایی ایفاء نمایند.

به ابتکار کنفرانس حقوق بین الملل خصوصی لاهه، معاهده لغو ضرورت تصدیق اسناد رسمی اسناد دولتی بیگانه در سال 1961 شکل گرفت و جمهوری اسلامی ایران در سال 1391 «قانون الحاق دولت جمهوری اسلامی ایران به کنوانسیون لغو ضرورت تصدیق رسمی اسناد دولتی بیگانه مصوب 1961 میلادی برابر با 1340 هجری شمسی» را تصویب کرد. با وجود این هنوز سند الحاق به این کنوانسیون از سوی «وزارت امور خارجه کشور» نزد امین معاهده تودیع نشده است، لذا با گذشت چندین سال، ایران عضو این کنوانسیون به حساب نمی آید. هدف اصلی این کنوانسیون تسهیل در تصدیق اسناد و همچنین تسهیل در استفاده از اسناد داخلی در سایر کشورهای عضو کنوانسیون است. با الحاق به این کنوانسیون، نمایندگی های کنسولی، که واسطه تصدیق اسناد هستند، حذف می شوند. این پژوهش با استفاده از روش توصیفی تحلیلی به بررسی بخش های مختلف این کنوانسیون پرداخته و در هر قسمت دیدگاه حقوق ایران را بر اساس آیین نامه اجرایی قانون الحاق به کنوانسیون آپوستیل تحلیل کرده است و راه حل مناسب در این خصوص را تبیین می نماید. در بخش پایانی پژوهش، آثار مترتب بر الحاق به این کنوانسیون تبیین شده است. با تصویب قانون مذکور، برخی قوانین داخلی ایران در روابط متقابل با کشورهای عضو این معاهده، به طور ضمنی، نسخ شده است که از جمله آن می توان به بند چهارم ماده 1295 و ماده 1296 قانون مدنی و همچنین بند الف ماده 2 قانون راجع به ترجمه اظهارات و اسناد در محاکم و دفاتر رسمی اشاره کرد. همچنین الحاق به این کنوانسیون موجب تسهیل جذب سرمایه گذاری خارجی شده و خروج ارز برای تصدیق اسناد را کاهش می دهد. لذا الحاق ایران به این کنوانسیون، با توجه به مزایایی که در آن تعریف شده است، اقدامی مثبت در راستای منافع ملی بوده و اقدام به انجام سایر مراحل اجرایی جهت عضویت در این معاهده توصیه می گردد.

زمینه و هدف: نظام، مجموعه ای از اصول منظم و به هم پیوسته است و هر نظام حقوقی متشکل از یک سری اصول و مبانی است. برخورداری هر نظام حقوقی از اصول منسجم و مترقی، موجب پویایی جامعه می گردد. اسناد رسمی هم دارای یک سری اصول و قواعد مخصوص است و نظام حقوق اسناد رسمی را مثل دانه های یک تسبیح به یکدیگر مرتبط می سازد و این پرسش را مطرح می نماید که هدف، فلسفه و رسالت اسناد رسمی در ایران بر مبنای کدام اصول و مبانی است و این اصول و مبانی با چه موانعی روبرو هستند؟مواد و روش ها: این تحقیق از نوع نظری بوده روش تحقیق به صورت توصیفی تحلیلی می باشد و روش جمع آوری اطلاعات بصورت کتابخانه ای است و با مراجعه به اسناد، کتب و مقالات صورت گرفته است.ملاحظات اخلاقی: در تمام مراحل نگارش پژوهش حاضر، ضمن رعایت اصالت متون، صداقت و امانتداری رعایت شده است.یافته ها: مطالعه وظایف سازمان ثبت اسناد و املاک و ماهیت حقوق اسناد رسمی این فرضیه را به اثبات می رساند که ستون فقرات حقوق اسناد رسمی متکی بر موزائیکی از چند اصل مترقی است.نتیجه گیری: بدون شناخت و عملیاتی کردن اصول مترقی، اعتبار و مأموریت ذاتی سازمان ثبت به عنوان سازمان متولی صدور اسناد رسمی مخدوش می باشد. در نتیجه سازمان ثبت بدون پیاده سازی این اصول، همواره از اهداف اصلی خود یعنی برپائی صلح اجتماعی و پیشگیری از منازعات حقوقی باز می ماند.

امروزه ثبت نوین اسناد تک برگی در کشور ما بسیار رواج یافته و تبدیل به طرح جامعی شده است که در خصوص تمامی املاک واقع در حوزه جغرافیایی کشور در حال اجرایی شدن است. در این شیوه از ثبت، از اطّلاعات مستخرج از طرح حدّنگار یا کاداستر استفاده می شود که دارای دقّت و کیفیّت بسیار بالایی است. حدّنگاری یا کاداستر مجموعه اقداماتی است که منجرّ به تهیه فهرست مرتّب شده ای از اطّلاعات مربوط به حدود و موقعیّت املاک واقع در حوزه جغرافیایی کشور می شود. سؤال چالش بر انگیزی که در این خصوص مطرح می گردد، آن است که «شیوه ثبتی مذکور چه تأثیری در افزایش اعتبار حقوقی اسناد رسمی و در نتیجه، بیع املاک دارد؟» در پژوهش حاضر با روش توصیفی- تحلیلی به ارائه پاسخ بدین سؤال پرداخته شده و مشخّص گردیده که استفاده از شیوه حدّنگاردر ثبت اطّلاعات املاک، تأثیرات بسزایی را در کاهش دعاوی مربوط به این حوزه داشته و در نتیجه، منجرّ به ایجاد سهولت در بیع املاک و جلوگیری از اختلافات و دعاوی ای می گردد که در حوزه مالکیّت مربوط به این گروه از اموال اشخاص مطرح می شود.

زمینه و هدف: در خصوص ثبت اسناد رسمی اموال غیرمنقول، رویکرد قانون گذار و اعتبار آن نسبت به اسناد غیر رسمی مباحث گسترده ای مطرح و دیدگاه های مختلفی بیان شده است. ابعاد و آثار اقتصادی ثبت اسناد رسمی اما چندان مورد بررسی قرار نگرفته است. هدف مقاله حاضر بررسی این مسئله مهم است. مواد و روش ها : مقاله حاضر توصیفی تحلیلی است. مواد و داده ها نیز کیفی است و از فیش برداری در گردآوری مطالب و داده ها استفاده شده است. ملاحظات اخلاقی: در این مقاله، اصالت متون، صداقت و امانت داری رعایت شده است. یافته ها: یافته ها نشان داد که ثبت اسناد رسمی در فقه چندان موضوعیت ندارد زیرا ثبت اسناد رسمی مربوط به حقوق ثبت نوین است اما می توان به گزاره های فقهی اشاره کرد که بر مکتوب بودن توافقات و قراردادها دلالت دارد. از منظر حقوقی رویکرد قانون گذار به سمت اجباری بودن تنظیم اسناد رسمی تمایل دارد. این امر دارای ابعاد و آثار اقتصادی متعددی است. ایجاد امنیت اقتصادی، رونق و توسعه اقتصادی، منفعت اقتصادی و افزایش سرمایه گذاری از مهم ترین آثار و ابعاد اقتصادی ثبت اسناد رسمی اموال غیرمنقول است. نتیجه : برای اینکه ثبت رسمی از منظر اقتصادی تاثیرگذار باشد، لازم است نظام ثبتی باید به گونه ای عمل کند که دسترسی سریع و صحیح را برای متقاضیان فراهم کند. این امر  احساس اطمینان و امنیت را افزایش خواهد داد. همچنین لازم است هزینه های ثبت اسناد رسمی کاهش یابد و شرایط قانونی ثبت اسناد رسمی تسهیل گردد.