کاداستر

از جمله جرائم پراهمیت و دارای آثار منفی عدیده در حوزه های مختلف اقتصادی، اجتماعی و ... جرائم ثبتی می باشد. همچنین از آنجائیکه کاداستر ماهیتی چندمنظوره دارد و اطلاعات پایه ای در آن در اختیار سازمان و نهادهای مختلف است لازم است برای ایجاد بستر همکاری مناسب و الزام دستگاه های مرتبط با این مقوله، قانون به صورت شفاف و جامع دستگاه های ذیربط را مکلف و موظف به همکاری با کاداستر جامع (چندمنظوره) کند. البته پیش نیاز و لازمه چنین اصلاحی در قانون ثبت کشور نیازمند تغییر رویکرد این سازمان به مقوله کاداستر است. این رویکرد در حال حاضر کاداستر را بعنوان ابزاری برای انجام اجرائیات عادی و روزمره همچون پرینت کروکی و نقشه ملک تقلیل کارکرد داده است که این نگاه به کاداستر لازم است بعنوان مفهومی نوین در ثبت املاک یعنی ثبت الکترونیکی املاک تغییر یابد و در این سازمان همه امکانات و ظرفیت های قانونی موجود برای تحقق نظام ثبت الکترونیکی املاک مورد استفاده قرار گیرد. در این مقاله به بررسی جرائم ثبتی و عوامل زمینه ساز این جرائم می پردازیم. لذا در این پژوهش تلاش بر آن است تا با کاداستر، جرائم ثبتی خاص، جرائم ثبتی در حکم جعل و خیانت در امانت و کلاهبرداری انواع و ارکان هر نوع از آن و نقش کاداستر در پیشگیری از آنها آشنا گردیم.

نظام جامع اطلاعات املاک کشور-کاداستر، سامانه اطلاعات رایانه ای مکان محوری است که کلیه اطلاعات حدنگاری از جمله اطلاعات نقشه ها و اسناد مالکیت کاداستر یا همان حدنگار و سایر اطلاعات ثبتی، حقوقی و توصیفی کلیه اموال غیرمنقول و عارضه های طبیعی کشور در آن ثبت می شود. هدف از پژوهش پیش رو بررسی قوانین جامع حدنگار می باشد که به روش توصیفی- تحلیلی در این پژوهش بدان اشاره شده است. سیستم کاداستر موجب مدیریت بهتر در عرصه اقتصاد و امور مالیاتی کشور می شود. همچنین موجب بهینه سازی در برنامه ریزی ها، سیاست گذاری های کلان، مدیریت و نظارت بهتر بر دارایی های غیرمنقول یک کشور خواهد شد. مقنن ایران، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور را متولی اجرای طرح جامع کاداستر، صدور اسناد مالکیت حدنگار و ایجاد و بهره برداری از این نظام قرار داده است به عبارت دیگر قانونگذار وظیفه پیاده سازی و اجرای طرح کاداستر را به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور محول نموده است. یافته ها حاکی از آن است که از لحاظ حقوقی عدم تمایز اراضی دولتی و غیردولتی در برنامه ریزی تهیه نقشه حدنگار و نیز ابهام در امور مالی، منشأ تاخیر در تکمیل بانک جامع کاداستر می گردد.

از عمده ترین وظایف قانونی سازمان ثبت املاک و اسناد کشور، اشراف کامل بر حدود واقعی املاک، مستحدثات و اراضی در کشور است تا بتواند پایه و اساس تثبیت و استقراء مالکیت مشروع صاحبان املاک را فراهم و میزان اراضی بایر، موات و موقوفات را تعیین نماید نیازمند به یک سیستم یا نظامی است که حاوی اطلاعات مهندسی جامع از محدوده کلیه املاک کشور همراه با ویژگی های ملک، مالک و حقوق مربوطه بوده و به طوری که امکان مدیریت پویای مجموعه اطلاعات مذکور را فراهم سازد تا بتواند وظایف خود را با کیفیت و سرعت و دقت انجام دهد، تا از وقوع بسیاری از منازعات بومی و قومی و نیز معاملات معارض جلوگیری شده و یا اختلافات پایان داده می شود و این مهم به سهم خود عامل پدید آمدن امنیت قضایی در جامعه به شمار می رود. لذا علاوه بر داشتن امنیت قضایی و جهت مکانیزه شدن به برنامه ریزها و فعالیت های ثبتی نیاز به سیستم کاداستر می باشد. این تحقیق در پی این است که آیا ثبت املاک و اسناد در کاهش دعاوی قضایی مؤثر است یا نه؟ با بررسی از کتب و مقالات و سایت های اینترنتی محققین پیشین همگی به این امر باورند که ثبت املاک و اسناد در کاهش دعاوی قضایی و فضازایی نقش بسیار سهمی دارد.

سازمان ثبت اسناد و املاک کشور نیز به عنوان یکی از سازمان های تابعه قوه قضاییه ،در زمره نهادهای مهم حاکمیتی است که بر پایه قانونی مدون ایفای وظایف و ماموریت های مهم و اساسی را در چارچوب نظام اداری کشور بر عهده دارد ، به گونه ای که مهم ترین هدف حقوق ثبت و این سازمان ، تثبیت حقوق مالکیت افراد در جامعه است و همواره می کوشد تا حقوق افراد در تعارض با حقوق دیگران قرار نگیرد ، چرا که یکی از دغدغه های اصلی انسان ها در طول زندگی مدنی شان ،بحث تعارض ،تداخل و تعرض به مالکیت است .تردیدی وجود ندارد که با ثبت املاک و تثبیت مالکیت ،از وقوع بسیاری از منازعات بومی و قومی و نیز معاملات معارض جلوگیری شده و یا به این اختلافات پایان داده می شود و این مهم به سهم خود عامل پدید آمدن امنیت قضایی در جامعه به شمار می رود.

کاداستر، در مقام مهندسی هدفمند اطلاعات با رویکرد ثبات و امنیت حقوقی بر مبنای واحد زمین استوار شده و کارکرد تکنولوژی آن از نوع اطلاعاتی و خدماتی است.. کارآمدی و به روز رسانی این سیستم پویا می تواند آثار مستقیم و غیرمستقیمی در کارکرد دیگر سیستم ها ایجاد نماید. کاداستر، الگوی مدیریتی و ثبتی نوین محسوب می شود. امنیت و شفافیت معاملات زمین در پرتو همین چهارچوب فکری قابل توجیه است. تکنولوژی اطلاعاتی کاداستر، بر مبنای تولید و مصرف بهینه اطلاعات تأکید دارد. اجرای کامل کاداستر چندمنظوره (جامع) می تواند منافع دولت و مردم را به عنوان یک هدف ملی برآورده سازد. بهبود دسترسی به اطلاعات و کاربرد بهتر داده های مکانی و زمانی در سطحی وسیع تر سبب تغییر رویکردها و اصلاح کارکردها از طریق سیستم کاداستری است. کاداستر چند منظوره و بهره برداری پایدار از حقوق زمین در حال تغییر ماهیت و پیش بینی احتمالات است. ایجاد امکانات جدید برای برنامه ریزان با هدف کاهش اختلافات و استانداردسازی تصمیمات را دنبال می کند. بنابراین، بازدهی اطلاعات کاداستری در مدیریت منابع و کسب منافع حداکثری است. استانداردهای کیفیت، بهره برداری معقول، ایجاد امنیت حقوقی، افزایش ضریب اعتماد به سرمایه گذاری، حداکثر مطلوب بهره برداری، حداکثر برداشت اقتصادی، توازن زیست محیطی و تحقیقات عملیاتی در این سیستم، جایگاه مخصوصی دارند. این مقاله بر آن است تا ابتدا مفهوم کاداستر دولتی را تبیین و در ادامه به ماهیت، کارکرد و آثار همه جانبه آن بپردازد.

کاداستر که در نظام حقوقی ایران از آن با عنوان «حدّنگار» یاد می شود، نوعی از نقشه برداری ثبتی است که دارای ارزش حقوقی بوده و وضعیّت املاک کشور را از پنج جهت ارزش، موقعیّت، مالکیّت، مساحت و نوع کاربری مشخّص می سازد. به رغم اهمیّت و جایگاه این نهاد در حقوق نوین ثبتی، در نظام حقوقی ایران برخی از مسائل مربوط به آن همچنان مورد غفلت واقع شده است. مهم ترین سؤالی که در خصوص کاداستر مطرح می گردد آن است که «آیا کاداستر توانایی تعارض با سایر ادلّه اثبات دعوا را دارد؟ و در صورت مثبت بودن پاسخ این سؤال، اطّلاعات کاداستر کدام یک از ادلّه مذکور را نقض نموده و توانایی مقابله با کدام یک از این ادلّه را ندارد؟». در پژوهش حاضر با استفاده از روش توصیفی- تحلیلی، به بررسی ارزش استناد به نقشه های کاداستر در دعاوی ملکی پرداخته شده و روشن گردیده است که با توجّه به طریقیّت ادلّه اثبات دعوا و نقش آنها در دستیابی به فلسفه و هدف اصلی دادرسی یا همان کشف واقعیّت، و با عنایت به میزان اعتبار و قابلیّت اتّکا به اطّلاعات کاداستر، این اطّلاعات توان مقابله با سایر ادلّه اثبات دعوا و نقض آنها را دارا می باشد.

در نظام اداری ثبتی گذشته، موقعیت املاک به واسطه آدرس هایی مشخص می شد که تعیین محدوده دقیق ملک، کاری بس دشوار بود و در امورات اداری مرتبط با املاک، حقوق بسیاری از شهروندان ضایع گشته و برخی نیز به ناحق متصرفاتی داشتند. طرح جامع حدنگاری در اکثر کشورها به صورت کاملا موفق عمل کرده، و این مسئولیت در کشور ما به سازمان ثبت و اسناد کشور که بخش اداری در قوه قضائیه محسوب می شود، سپرده شد که پس از چندین سال موفقیت کامل در حدنگاری املاک، بدست نیامد. این پژوهش به روش تحلیلی-توصیفی درصدد بررسی ماهیت و آثار حقوقی حدنگاری در نظام اداری ثبتی کشور، و شناسایی علل عدم موفقیت اجرای این طرح است. باوجود صراحت قانونی در لزوم تعیین حدود همه املاک کشور، متأسفانه تاکنون این عمل تحقق نیافته و مبارزه با زمین خواری که یکی از مهم ترین آثار حدنگاری است، با موفقیت کامل همراه نبوده است. در سیستم اداری کشور، تمرکز اداره ثبت اسناد و املاک بر کاداستر ثبتی و حقوقی است؛ در حالی که در کشورهای توسعه یافته تمام ابعاد مدیریت زمین و ثبت آن موردتوجه بوده و از مزایای اجرای کاداستر چندمنظوره در کلیه سازمان ها و ارگان ها بهره مند می گردند. از طرف دیگر امورات حدنگاری در ایران به سازمان ثبت و اسناد که نهادی اداری تحت نظر قوه قضائیه است سپرده شده که به واسطه مدیریت تقریبا دولتی، کارایی چندانی در امورات اجرایی اداری نداشته و نیاز است که براساس تجربه موفق دیگر کشورها، از بخش خصوصی توانمند در این باره کمک گرفت.

امروزه ثبت نوین اسناد تک برگی در کشور ما بسیار رواج یافته و تبدیل به طرح جامعی شده است که در خصوص تمامی املاک واقع در حوزه جغرافیایی کشور در حال اجرایی شدن است. در این شیوه از ثبت، از اطّلاعات مستخرج از طرح حدّنگار یا کاداستر استفاده می شود که دارای دقّت و کیفیّت بسیار بالایی است. حدّنگاری یا کاداستر مجموعه اقداماتی است که منجرّ به تهیه فهرست مرتّب شده ای از اطّلاعات مربوط به حدود و موقعیّت املاک واقع در حوزه جغرافیایی کشور می شود. سؤال چالش بر انگیزی که در این خصوص مطرح می گردد، آن است که «شیوه ثبتی مذکور چه تأثیری در افزایش اعتبار حقوقی اسناد رسمی و در نتیجه، بیع املاک دارد؟» در پژوهش حاضر با روش توصیفی- تحلیلی به ارائه پاسخ بدین سؤال پرداخته شده و مشخّص گردیده که استفاده از شیوه حدّنگاردر ثبت اطّلاعات املاک، تأثیرات بسزایی را در کاهش دعاوی مربوط به این حوزه داشته و در نتیجه، منجرّ به ایجاد سهولت در بیع املاک و جلوگیری از اختلافات و دعاوی ای می گردد که در حوزه مالکیّت مربوط به این گروه از اموال اشخاص مطرح می شود.

پدیده زمین خواری که سلامت اقتصاد و محیط زیست کشور را تهدید می کند، دارای منشأهای مختلف حقوقی، سیاسی و اقتصادی است. باتوجه به این که این مسئله هزینه های زیادی را بر اقتصاد (نظیر افزایش قیمت مسکن و هدر رفت سرمایه ها) تحمیل می کند و مبارزه با آن با موانعی همراه است، بنابراین نقش برخی نهادها و سازمان ها نظیر شهرداری ها، شوراها و سازمان منابع طبیعی و غیره در حل این مسئله پررنگ تر است. ازاین رو راهکارهایی نظیر اجرای طرح حدنگار (کاداستر) و ایجاد سیستم یکپارچه اطلاعات جامع و به روز، ایجاد دادسراها و کمیسیون های قضائی مختص زمین خواری ، امتناع از ارائه خدمات دولتی نظیر برق، گاز و سیستم آبرسانی به اراضی و ساختمان های غیرمجاز و لغو اعتبار اسناد عادی (قولنامه ها) در مراکز قضائی برای رفع این معضل پیشنهاد می شود.

یافته های تحقیق مبین آن بود که در ارتباط با اهداف سیاست بانک زمین، تعداد 16 کد اولیه استخراج شده و سپس هر یک از این کدها در 6 مفهوم تحت عنوان بانک اطلاعات زمین، جلوگیری از غلبه سرمایه داری املاک و مستغلات بر فعالیت های اقتصادی، حمایت از اقشار آسیب پذیر و کم درآمد، افزایش کارایی و مطلوبیت زمین، ایجاد ظرفیت سازی نهادی و نظارت و کنترل بر اراضی دسته بندی گردیدند و در نهایت به دو مقوله اصلی شامل "مدیریت یکپارچه زمین و ایجاد عدالت توزیعی در جامعه" تفکیک شد. در ارتباط با ضعف ها و مشکلات سیاست بانک زمین نیز 27 کد اولیه استخراج گردید و سپس هر یک از این کدها در 5 مفهوم تحت عنوان "عدم اجرای صحیح کاداستر در کشور"، "چرخه معیوب اداری"، "عوامل حقوقی"، "عوامل مالی" و "عوامل فرهنگی، اجتماعی" دسته بندی گردیدند و در نهایت به یک مقوله اصلی تحت عنوان "ضعف ها و مشکلات اجرای بانک زمین" مطرح گردید و در ارتباط با الگوی مطلوب 17 کد اولیه استخراج گردید و سپس هر یک از این کدها در 8 مفهوم تحت عنوان "استفاده از تجربیات موفق سایر کشورها در زمینه سیاست بانک زمین"، "اجرای صحیح کاداستر در کشور"، " منابع درآمدی و تامین مالی"، " تدوین چشم انداز یکپارچه و منسجم در حوزه زمین و مسکن" و " تدوین استراتژی های عملیاتی مدیریت زمین جهت حرکت به سمت ایجاد توازن و عدالت توزیعی" دسته بندی شدند و در نهایت الگوی مطلوب و کارا در ارتباط با سیاست بانک زمین ارائه گردید.

تضمین مالکیت به اقداماتی گفته می شود که نظام های حقوقی یا ثبتی کشورهای مختلف جهت جلوگیری از سوءاستفاده های مالی درخصوص اموال غیرمنقول و اطمینان بخشیدن به مالکان حقیقی آنها با به کارگیری برخی ابزارها جهت گسترش هرچه بیشتر و پیشرفته تر شدن نظام ثبتی آن کشور و نهایتاً تطبیق نظام ثبتی و حقوقی با پیشرفت های نوین جهانی انجام می دهند. در اسکاتلند با پی ریزی نظام جامع ثبتی در سال 2015 و پیش بینی روش هایی ازجمله ثبت داوطلبانه و برخورداری امتیازات ویژه، در ایالات متحده با پی ریزی سیستم های پیوسته و شفاف و پیش بینی برخی سازمان های دارای صلاحیت نسبت به تعیین مالکیت مالک و استفاده از قراردادهای هوشمند در نظام حقوقی که منجر به ایجاد تحول در ثبت اسناد گردیده و در انگلستان با پی ریزی روشی مشابه اسکاتلند سعی در رسیدن به هدف مذکور داشته اند. جهت تحقق اهداف تضمین مالکیت در نظام حقوقی ایران، تخصیص بودجه دولت درجهت کاهش هزینه های ثبت املاک و کاهش تشریفات، ایجاد یک سیستم یکپارچه سازی اطلاعات درجهت ایجاد شفافیت اطلاعاتی، تخصیص امضاء های دیجیتال به افراد، پی ریزی قراردادهای هوشمند و اجرای صحیح و کامل وظایف توسط مراجع ذی صلاح جزو ضروریات تلقی می گردند.

کاداستر به عنوان مفهومی نوین در ثبت املاک یعنی ثبت الکترونیکی املاک است. به رغم اهمیّت و جایگاه این نهاد در حقوق نوین ثبتی، در نظام حقوقی ایران برخی از مسائل مربوط به آن همچنان مورد غفلت واقع شده است. نظام ثبتی ایران با وجود آن که نظامی منسجم است و قابلیت ایجاد امنیت حقوقی را دارد با نیازها و منافع جامعه هماهنگ نیست بنابراین مستلزم اصلاحاتی جهت کارایی بهتر آن می باشد تا بتواند علاوه بر تامین منافع مالکین، باب سوء استفاده های احتمالی را مسدود نماید و به بسیاری از اختلاف نظرها درخصوص مقررات ثبتی که ناشی از عدم توجه به نوع نظام ثبتی ایران است. پژوهش حاضر با استفاده از روش توصیفی- تحلیلی به جایگاه کاداستر در ثبت اسناد رسمی در جهت امنیت در معاملات در حقوق ایران می پردازد، که سیستم ثبت املاک از طریق تشخیص و تعیین حقوق مالکیت و تضمین و تسهیل ثبات وضعیت حقوقی بیع املاک از یکسو وحمایت حقوقی از حقوق مزبور از سوی دیگر منجر به کاهش هزینه مبادله املاک، امنیت و تسریع در معاملات می گردد و در نتیجه موجب ورود ملک به چرخه اقتصادی می شود و نشان می دهد که استفاده از سیستم ثبت عینی املاک در ترکیب ب ا کاداس تر در نظ ام ثبت ی ای ران که به صورت چند بعدی صورت گرفته است، امک ان دسترس ی ب ه ای ن ه دف را علیرغم برخی کاستی ها فراهم نموده است.

امروزه اختلافات در فروش ساختمان و واحدهای آپارتمانی قبل از ساخت یکی از معضلات رایج در جامعه است که بستگی به قراردادهای پیش فروش یا پیش ساخت دارد. طولانی بودن مدت پروژه های عمرانی و نوسانات قیمت مواد و مصالح به ویژه با توجه به شرایط بی ثبات اقتصادی امروز یکی از دلایل مهم اختلافات فراوان و مانعی در توسعه قراردادهای پیش فروش در ایران است. بدون در نظر گرفتن شرایط خارج از اراده طرفین، موضوعات قراردادی و غیر قراردادی بسیاری با توجه به پیچیدگی چند بعدی بودن قراردادهای پیش فروش، موجب اختلاف طرفین در انجام تعهدات چنین قراردادهایی است. در این پژوهش عواملی که موجب بروز اختلاف در قراردادهای مربوط به اموال غیرمنقول(به طور عام) و قراردادهای پیش فروش(به طور خاص) می گردد، بررسی می شود. دولت و به ویژه سازمان ثبت اسناد با اعمال تنظیم گری مناسب در حوزههای محتلف از جمله ثبت پیش فروش، آگاهی رسانی کافی، پیاده سازی طرح کاداستر میتوانند موجب کاهش دعاوی در این حوزه گردند. د رادامه همچنین راهکارهایی جهت جلوگیری از وقوع اختلاف در قراردادهای پیش فروش ساختمان ارائه گردیده است که به نظر می رسد ثبت رسمی قراردادهای پیش فروش ساختمان یکی از مهم ترین راهکارها می باشد. به طور کلی در این پژوهش، صرف نظر از نوع و ماهیت قراردادهای پیش فروش، به صورت توصیفی-تحلیلی به شناسایی عوامل بروز اختلاف با منشا نظام اداری و راه های جلوگیری از این اختلافات از منظر حقوق اداری پرداخته شده است.