حقوق ثبت

املاک از مهم ترین دارایی های اقتصادی هر جامعه محسوب می شود که ورود آن به گونه ای مطمئن به چرخه اقتصادی در توسعه کشور تأثیر بسزایی دارد. توجه به این امر که افزایش حجم معاملات املاک رابطه ای معکوس با «هزینه مبادله» ملک دارد، ضرورت بررسی عوامل محیطی و انسانی ایجاد هزینه مبادله در حوزه معاملات املاک در مرحله قبل و بعد از انعقاد معامله و لزوم ارائه راهکارهای حقوقی حذف یا کاهش این عوامل را مطرح می سازد. پژوهش حاضر با تحلیل مفهوم و عوامل ایجاد هزینه مبادله مبتنی بر تئوری های اقتصادی و سپس تعیین این عوامل در حوزه املاک، مشخص می سازد که سیستم ثبت املاک از طریق تشخیص و تعیین حقوق مالکیت و تضمین ثبات وضعیت حقوقی املاک از یک سو و حمایت حقوقی از حقوق مزبور از سوی دیگر منجر به کاهش هزینه مبادله املاک از طریق تأثیر بر عوامل محیطی و انسانی ایجاد هزینه ها می گردد و درنتیجه موجب ورود ملک به چرخه اقتصادی می شود و نشان می دهد که استفاده از سیستم ثبت عینی املاک در ترکیب با کاداستر در نظام ثبتی ایران امکان دسترسی به این هدف را علی رغم برخی کاستی ها فراهم نموده است.

سازمان ثبت اسناد و املاک کشور نیز به عنوان یکی از سازمان های تابعه قوه قضاییه ،در زمره نهادهای مهم حاکمیتی است که بر پایه قانونی مدون ایفای وظایف و ماموریت های مهم و اساسی را در چارچوب نظام اداری کشور بر عهده دارد ، به گونه ای که مهم ترین هدف حقوق ثبت و این سازمان ، تثبیت حقوق مالکیت افراد در جامعه است و همواره می کوشد تا حقوق افراد در تعارض با حقوق دیگران قرار نگیرد ، چرا که یکی از دغدغه های اصلی انسان ها در طول زندگی مدنی شان ،بحث تعارض ،تداخل و تعرض به مالکیت است .تردیدی وجود ندارد که با ثبت املاک و تثبیت مالکیت ،از وقوع بسیاری از منازعات بومی و قومی و نیز معاملات معارض جلوگیری شده و یا به این اختلافات پایان داده می شود و این مهم به سهم خود عامل پدید آمدن امنیت قضایی در جامعه به شمار می رود.

این مقاله بخشی از مطالعه ای است که برای فهم قابلیت های شبکه های اجتماعی در توانمند شدن زنان در ایران انجام شده است. نتایج این مطالعه بنابراین جنبه کاربردی برای سیاستهای توسعه در ایران دارد. برای انجام این مطالعه با ۱۴ صاحبنظر در حوزه زنان، جنسیت و ارتباطات، مصاحبه عمیق انجام دادیم تا هم وضع موجود را بشناسیم و هم بتوانیم ظرفیت های بالقوه این شبکه ها را در جهت توانمند شدن زنان، شناسایی کنیم. یافته های تحقیق نشان می دهد شبکه های اجتماعی که شبکه سازی و سهولت در تبادل اطلاعات را تسریع می بخشند، پیامدهای قابل توجهی برای توانمند شدن زنان از جمله امکان خود اشتغالی، جسارت در اظهار خود، به اشتراک گذاری دانش و مهارت، افزایش خودآگاهی جنسیتی و روحیه مطالبه گری، بازاندیشی در هویت زنانه و ... را نیز به همراه دارند. با این وجود، به نظر می رسد دولت و نهادهای سیاست گذار در اعمال سیاستگذاری مناسب در جهت بهره وری از قابلیت های شبکه های اجتماعی هنوز به موفقیتهای لازم دست نیافته اند و با مقاومتی که ناشی از اتخاذ رویکرد سیاسی نسبت به این شبکه ها دیده می شود، ظرفیت های واقعی شبکه ها به هدر رود و جنبه های سطحی این شبکه ها از جمله تبادل عکس و متن و سرگرمی برای کاربران پر رنگ شود.

قوانین جرم زا قوانینی است که راه های سوءاستفاده از آن باز است و به نقیض غرض قانون گذار تبدیل شده است. امروزه نیز قانون ثبت اسناد و املاک که نقش به سزایی در تثبیت حقوق افراد ایفا می کند روزنه های فراوانی را برای ارتکاب جرم توسط بزهکاران فراهم نموده است. همان طور که می دانیم اسناد رسمی از برت رین دلای ل اثب ات ق ضیه در محاکم حقوقی ب ه ش مار می روند. اما اتخاذ سیاست ها و روی ه ه ای غیردقی ق، عدم به کارگیری سازوکارهای علمی در جهت روزآم د ک ردن خ دمات ثبت ی و استثناء قائل شدن نسبت به اصول و مقررات ثبتی فرصت های م ساعدی را در اختی ار بزهک اران ب رای ارتک اب جرم قرار داده است. بر همین اساس تحقیق حاضر با هدف شناسایی عوامل و بسترهای قانونی ارنکاب جرایم ثبتی مبتنی بر روش توصیفی- تحلیلی و با استفاده از ابزار کتابخانه ای گردآوری شده است و بر این فرض مستدام است که ارتباط تنگاتنگ میان این قانون با سایر قوانین و همین طور سپردن نقل و انتقال املاک به بنگاه های معاملاتی بدون داشتن صلاحیت فنی زمینه های  متعددی را در زمینه ارتکاب جرم ایجاد کرده است. نگارندگان برای اثبات فرضیه های خود با بیان و توصیف وضع موجود، موضوع را از جوانب گوناگون و با تبیین کلید واژه های تخصصی، همچون جرم زایی و عوامل موثر در به وجود آمدن آن ها مورد بررسی قرار خواهند داد و ضرورت انجام چنین پژوهشی در جهت پیشگیری از «سوءاستفاده از حق» و آسیب های ناشی از آن استوار خواهد بود، زیرا ضرورت بازنگری در قوانین امری است اجتناب ناپذیر که باید در دستور کار قرار گیرد.

بیع مهمترین و رایجترین عقد از عقود معین است و از این رو آن را ام العقود نامیده اند. عقد بیع دارای ابعاد و موضوعات و مسائل مختلف است که می تواند مورد مطالعه واقع گردد. متعاملین مختارند در عقد بیع هرگونه شرطی که بر خلاف مقتضای ذات عقد و شرع نباشد را درج نمایند. یکی از شروطی که ممکن است در عقد بیع درج شود، شرط استرداد مورد معامله است. یعنی شرط نمایند که هرگاه بایع در مدت معین تمام مثل ثمن را به مشتری رد کند خیار فسخ معامله را نسبت به تمام مبیع داشته باشد. در بیع شرط اصل بر این است که به مجرد انعقاد عقد بیع مشتری مالک مبیع خواهد شد و اگر بایع در وقت مقرر به شرط عمل ننماید بیع قطعی شده و مشتری مالک قطعی مبیع می گردد و اگر بایع به شرط عمل کند، در حین فسخ، بیع مال بایع خواهد بود اما ثمره و منافع حاصل از حین عقد تا قبل از اعمال حق فسخ متعلق به مشتری خواهد بود. در این گونه معاملات مطابق ماده ۳۳ قانون ثبت، در صورت درخواست ثبت از سوی انتقال دهنده، مکلف است در اظهارنامه قید کند که نسبت به ملک مورد درخواست، معامله با حق استرداد صورت گرفته است. به طور کلی هدف از این پژوهش تبیین معامله با حق استرداد در حقوق ایران می باشد که در این راستا، بررسی مواد قانون مدنی و قانون ثبت مورد توجه خواهد بود.

ثبت نوین، شکلِ تحول یافته ثبت سنتی و محصول انقلاب فنآوری اطلاعات است، ثبت نوین دانشی است که با وسایل الکترونیکی مثل، امضاء الکترونیک، اسکنر انگشت نگار و سامانه هوشمند، به ثبت اسناد و املاک می پردازد تا موجب امنیت مالکیت و پیشگیری وضعی از وقوع جرم، علیه مالکیت شود. ازنگاه پیشگیری از جرایم علیه اموال ومالکیت، جرم شناسیِ کاربردیِ پیشگیرانه نیز، با مطالعه روش های علمی پیشگیرانه، ازوقوع جرایم ، جلوگیری می کند، چون هردو دانش ثبت الکترونیک و جرم شناسی پیشگیرانه، از وسایل و روش های علمی، برای مهار جرم بهره می برند و رسالت مشترک پیشگیری از جرم دارند، لذا هر دو دانش در « روش و هدف» با همدیگرارتباط دارند، بدین سان، بنظر می رسد، ثبت نوین، مصداق روشنی از جرم شناسیِ کاربردیِ پیشگیرانه است که، هدف آن، پیشگیری وضعی از جرایم حوزه اموال، املاک و مالکیت، است. با توجه به همگرایی دو دانش مذکور، هدف مقاله، تبیین نقش ثبت نوین، در پیشگیری از وقوع جرم، دردو نظامِ حقوقی ایران و امارات است. یافته های تحقیق که به روش مطالعه توصیفی تحلیلی قوانین و متون حقوق ثبت دو کشور، با نگاه تطبیقی انجام گرفته، اثبات می کند که ثبت نوین با تدابیر وابزار دیجیتالی ازقبیل: بیومتریک، کارت هوشمند ملی، دفاتر ثبت الکترونیک ونظام کاداستر، باعث کاهش یا حتی در مواردی حذف دعاوی ودر نهایت، پیشگیری از جرم دردو نظامِ حقوقیِ ایران و امارات می گردد.

از یک سو ماهیت حاکمیتی سیستم های ثبتی سبب شده که امور ثبتی توسط بخش دولتی و از طریق کارمندان دولت اداره شوند و از سوی دیگر تفکر «کوچک کردن دولت» و «افزایش نقش نظارتی دولتها» سبب طرح خصوصی سازی سیستم های ثبتی گردیده که یکی از شیوه های آن واگذاری انجام امور ثبتی به متخصصان غیر دولتی یعنی نهاد دفاتر اسناد رسمی است. امری که به دلیل لزوم انجام امور حاکمیتی توسط دولت این سوال را مطرح می سازد که دفاتر اسناد رسمی چه ماهیتی دارند و با چه مبانی حقوقی این وظیفه حاکمیتی دولت را می توان به آنها واگذار کرد؟ مقاله حاضر با نگاهی تطبیقی نتیجه گرفته از یک سو، باید میان «حرفه سردفتری» که حرفه خصوصی است و «نقش سردفتر» که نقشی عمومی است، تفکیک قائل شد. مبتنی بر همین نقش، سردفتر مامور عمومی ای است که به نام دولت اقدام می کند و دارای ماهیت حاکمیتی است و از سوی دیگر، هرچند امور ثبتی امور حاکمیتی تلقی می گردند، لکن بر مبنای پیش بینی امکان انجام امور حاکمیتی با «مشارکت مردم» در قوانین بالادستی، برون سپاری وظایف سازمان ثبت به دفاتر اسناد رسمی منطبق با سیاست های کلی اصل 44 قانون اساسی می باشد.

هدف از ایجاد مقام عمومی و اندیشه برون سپاری وظایف دولتی به بخش خصوصی ، به عنوان مبنای خاص تاریخی موثر در پیدایش نهاد سردفتری ، منجر به ماهیت خاص این نهاد گردیده البته میان دو سیستم سردفتری لاتین و عمومی تفاوت هایی از این حیث وجود دارد که منجر به تفاوت در انتظام بخشی این نهاد در دو سیستم مذکور شده است ، امری که سبب این پرسش می گردد که در دو سیستم سردفتری لاتین و عمومی ماهیت حقوقی نهاد سردفتری چیست و چه دلایلی لزوم انتظام بخشی آن را توجیه می نماید و نحوه انتظام بخشی این نهاد در دو سیستم مذکور به چه صورت است؟ پژوهش حاضر با روش توصیفی-تحلیلی و رویکردی تطبیقی، ضمن بررسی جایگاه سردفتران به عنوان ماموران عمومی و تحلیل ماهیت دوگانه نهاد سردفتری و ذکر دلایل لزوم انتظام بخشی و چگونگی انجام آن در دو سیستم مزبور، به این نتیجه دست یافته است که نهاد سردفتری دارای ماهیتی « شبه عمومی » است که « لزوم انتظام بخشی » آن را برخلاف سایر حرفه های آزاد به ویژه در نظام حقوقی سیویل لا به علت نارسایی های موجود در بازار خدمات سردفتری و خروجی های مثبت سیستم سردفتری لاتین آشکار می نماید از همین رو، دو سیستم سردفتری لاتین و عمومی، از حیث شدت سختگیری در انتظام بخشی متفاوت عمل نموده اند.

مراجع اداری رسیدگی کننده به اشتباهات و اختلافات ثبتی، یعنی هیئت های نظارت و شورای عالی ثبت، از جمله دادگاه های اختصاصی اداری هستند که در احقاق حقوق شهروندان و به نتیجه رساندن پرونده های ثبتی دارای نقشی اساسی و مهم می باشند که عدم رسیدگی به موقع و صحیح در این مراجع، کارآمدی آن ها را به شدت تحت تأثیر قرار می دهد. در این تحقیق که به شیوه توصیفی- تحلیلی و با روش مطالعه کتابخانه ای و با هدف بررسی راه های افزایش کارآمدی مراجع اختصاصی دادرسی ثبتی انجام شده است، علل ناکارآمدی هیئت های نظارت و شورای عالی ثبت در وضعیت فعلی مورد تحلیل و بررسی قرار گرفته و چنین نتیجه گیری شده است که دلایلی چون: اطاله رسیدگی به پرونده های ثبتی به دلیل انجام مکاتبات و ارسال گزارشات متعدد از واحدهای ثبتی به هیئت های نظارت، نادیده گرفتن اصول استقلال و بی طرفی به دلیل تفویض برخی اختبارات هیئت نظارت به رؤسای واحدهای ثبتی و وجود برخی تعصّبات سازمانی، بی توجهی به ابزارهای تأمین کننده و نیز ابزارهای کنترل بی طرفی با وجود تفویض اختیار مذکور، به خصوص در مواردی که قابل تجدیدنظر در شورای عالی ثبت نمی باشند، عدم تأمین حق دسترسی به دادگاه به دلایلی چون بُعد مسافت و همچنین عدم توجه کافی به اصل حقّ استماع، موجب عدم کارآمدی این مراجع می گردند که در جهت رفع نواقص مذکور، ضرورت بازنگری در حدود صلاحیت و حیطه وظایف این مراجع بدین شرح پیشنهاد شده است: ایجاد هیئت نظارت در تمامی واحدهای ثبتی، ایجاد مرجع جدیدی تحت عنوان شورای ثبت استان در ادارات کل ثبت استان ها و تفویض اختیارات فعلی شورای عالی ثبت به این شورا و گسترش قلمروی صلاحیت و وظایف شورای عالی ثبت مستقر در سازمان ثبت اسناد و املاک کشور

گسترش شهرنشینی، تامین مسکن و توسعه ساخت وساز یک نیاز است. به همین منظور قانونگذار با ابداع قرارداد پیش فروش ساختمان، ضمن تسهیل دسترسی به مسکن ارزان قیمت، به تأمین مالی پروژه های ساختمانی نیز کمک کرد. با این حال قرارداد پیش فروش قرارداد به مثابه نهالی است که صرف کاشتن آن بدون اتخاذ تدابیری برای مراقبت و اداره آن، یا آن را می خشکاند. فقدان تعبیه یک مدل مدیریتی-نظارتی در فرآیند پیش فروش، یک مسأله جدی در روابط پیش فروشنده و پیش خریدار بوده است که می تواند منشاء مشکلات عدیده ای باشد. لذا پرسش مطروحه آن است که چگونه می توان به یک مکانیزم حقوقی مدیریت کارآمد فرآیند پیش فروش دست یافت. برای پاسخ بدین پرسش، این پژوهش بر مبنای روش جمع آوری اطلاعات کتابخانه ای و مراجعه به اسناد و مدارک، در کنار روش تحقیق توصیفی-تحلیلی، ابتدائا مسأله نظارت بر پرداخت ها و داوری در اختلافات را به عنوان چالش برانگیزترین مسائل در روابط خریدار و فروشنده دانسته است و در چارچوب مطالعه نقش سردفتر در فرآیند پیش فروش در حقوق خارجی و نظریات صاحبنظران در حوزه ظرفیت های نظام سردفتری، مدلی را برای پاسخ دهی به این پرسش براساس مبانی توجیهی مسأله نمایندگی در علم اقتصاد و بهره برداری از نظریه مدیریت پروژه پیمانکاری با محوریت نفش سردفتر ارائه داده است

حقوق شهروندی از مهمترین و اساسی ترین موضوعات مطروحه در یک جامعه است و نهادهایی همانند سازمان ثبت اسناد و املاک کشور وجود دارند تا بتوانند حقوق شهروندان در جامعه را تضمین و آن را گسترش دهند. در این راستا هدف از تدوین حقوق ثبت، تثبیت مالکیت مشروع اشخاص، تنظیم روابط اقتصادی، حقوقی، اجتماعی آنان، اعتبار بخشیدن به معاملات، تعهدات، قرارها و اقرارها به منظور پیشگیری از اختلافات و طرح دعاوی است. آثار ثبت املاک و اسناد معاملاتی آن نه تنها فرد را منتفع می سازد و در روابط طرفین معامله مؤثر است، بلکه نسبت به اشخاص ثالث و در نهایت جامعه تسری پیدا می کند و باعث تحقق و گسترش حقوق شهروندی در جامعه می شود. امروزه ثبت اسناد و املاک بیشتر برای حفظ حقوق مالکان صورت می گیرد، تا از تجاوز سایرین به حقوق فردی افراد جلوگیری شود و مالک نیز بتواند تصرفات مالکانه اعم از بستن قراردادهایی از قبیل بیع، اجاره، وقف، در اموال خودش داشته باشد و یا حق شکایت شاکی یا معترض نسبت به پرونده های اجرائی یا ثبتی یک حق شهروندی محسوب می شود که در قوانین مذکور مقرر گردیده است.