پژوهش های حقوق ثبت

پیرامون صحت اقامه دعوا یا خواسته اثبات مالکیت در اندیشه های حقوقی و رویه قضائی اختلاف نظر وجود دارد. برخی چنین دعوائی را پذیرفته و برخی از دادگاه ها نسبت به آن قرار عدم استماع صادر می نمایند. به رغم برخی تحقیقات حقوقی و تلاش های رویه قضائی و تصویب قوانین جدید، صورت مسئله اخیر تاکنون پابرجاست و دیدگاهی علمی به صورت تثبیت شده پیرامون آن، شکل نگرفته است. در این نوشته، ضمن تبیین مقدماتی صورت مسئله، به اختصار نظرات موافقان و مخالفان صحت چنین دعوائی مطرح شده است. سپس یک نمونه از رویه قضائی مبتنی بر مخالفت با صحت دعوای یاد شده، آورده و تحلیل شده است. در پایان، بر اساس مطالب آورده شده از جمله با توجه به ترافعی بودن اختلاف در مالکیت، اشاره به حکم مالکیت در برخی قوانین و عدم منافات رسیدگی به چنین دعوایی با صلاحیت مراجع ثبتی و دلایل دیگر، جمع بندی تفصیلی نگارنده مبنی بر صحت و قابلیت استماع دعوای اثبات مالکیت جز در موارد استثناء و در نتیجه برتری نظرات موافقان صحت دعوای یاد شده ارائه شده است.

یکی از مهم ترین دارایی های اقتصادی که محل ایجاد اختلافات فراوان برای اشخاص جامعه می گردد املاک است. به همین دلیل نظام های حقوقی پیشرفته مقررات ویژه ای را جهت نظم دهی به اسناد مالکیتی وضع نموده اند. در نظام حقوقی ایران با وجود گذشت مدت زمان طولانی و تصویب چندین قانون که آخرین اراده قانون گذار تحت عنوان «قانون احکام دائمی برنامه های توسعه کشور» است، هنوز یک معیار عینی و مشخص در خصوص اعتبار اسناد رسمی ارائه نشده است. دکترین حقوقی نیز هر یک به تحلیل زاویه ای از این چالش حقوقی پرداخته اند و بعضاً با تمسک به سایر نظام های حقوقی سعی در ارائه راهکار نموده اند. رویه قضایی نیز دچار سردرگمی شده است به نحوی که نتوانسته به رسالت خود که همان رفع ابهام و پیش گیری از صدور آراء متناقض است، عمل نماید. مطالعه حاضر در صدد است با روشی توصیفی-تحلیلی به این سوال پاسخ دهد که جهت شناسایی مطلق اعتبار اسناد رسمی در مقابل اسناد عادی نیاز به مراجعه به منشا صدور سند مالکیت است؟ با توجه به تشت منابع قانونی منطقی ترین راهکار اصلاح قانون است. لکن تا آن زمان باید با تفسیر اصولی از مجموعه قوانین و با در نظر گرفتن امتیازات اسناد رسمی معیاری عینی و مشخص را به عنوان ضابطه جهت حل چالش حقوقی حاضر تعیین نمود که همان شناسایی اعتبار اسناد رسمی به صورت مطلق است. این اعتبار تنها در موارد مصرحه قانونی قابلیت نقض دارد. برخلاف نظر برخی از حقوق دانان شناسایی اعتبار اسناد رسمی فرع بر منشا آن است و مراجع رسمی صرف نظر از منشا صدور اسناد باید برای اسناد رسمی مالکیت به طور مستقل اعتبار قانونی قائل شوند و در موارد ابهام قوانین تفسیر به نفع اعتباردهی اسناد رسمی نمایند.

در نظام اداری ثبتی گذشته، موقعیت املاک به واسطه آدرس هایی مشخص می شد که تعیین محدوده دقیق ملک، کاری بس دشوار بود و در امورات اداری مرتبط با اماک، حقوق بسیاری از شهروندان ضایع گشته و برخی نیز به ناحق متصرفاتی داشتند. طرح جامع حدنگاری در اکثر کشورها به صورت کاملاً موفق عمل کرده است. این مسئولیت در کشورما به سازمان ثبت و اسناد کشور، بخش اداری در قوه قضاییه، سپرده شد که پس از چندین سال، موفقیت کامل در حدنگاری املاک به دست نیامد. این پژوهش به روش تحلیلی توصیفی درصدد بررسی ماهیت و آثار حقوقی حدنگاری در نظام اداری ثبتی کشور و شناسایی علل عدم موفقیت اجرای این طرح چالش ها تقنینی در قانون جامع حدنگار است. باوجود صراحت قانونی در لزوم تعیین حدود همه املاک کشور، متأسفانه تاکنون این عمل تحقق نیافته است.در سیستم اداری کشور،تمرکز اداره ثبت اسناد و املاک بر کاداستر ثبتی و حقوقی است؛ درحالی که در کشورهای توسعه یافته تمام ابعاد مدیریت زمین و ثبت آن موردتوجه بوده و از مزایای اجرای کاداستر چندمنظوره در کلیه سازمان ها و ارگان ها بهره مند میگردند. از طرف دیگر امورات حدنگاری در ایران به سازمان ثبت و اسناد که نهادی اداری تحت نظر قوه قضاییه است سپرده شده که به واسطه مدیریت تقریباً دولتی، کارآیی چندانی در امورات اجرایی اداری نداشته و نیازاست که براساس تجربه موفق دیگر کشورها، از بخش خصوصی توانمند در این باره کمک گرفت.

تغییر کاربری و خرد شدن اراضی کشاورزی در کشور ایران از حدود 60 سال قبل آغاز و در دو دهه اخیر به طور نگران کننده ای در حال افزایش بوده است و از جمله موانع مهم برای تحقق توسعه ی پایدار و امنیت غذایی در کشور به شمار می-رود. از این رو بهره برداری بهینه و حفاظت از اراضی به ویژه اراضی کشاورزی به عنوان منبع تامین غذا و تضمین کننده ی تداوم حیات بشری یکی از ماموریت های مهم حکومت ها و مردم هر جامعه است. در این مقاله قصد داریم ضمن بررسی ماهیت حقوقی مجوز تغییر کاربری اراضی زراعی، ضمانت اجراهای کیفری و مدنی اشخاص ناشی از تغییر کاربری اراضی زراعی را مورد بررسی قرار دهیم. نتیجه اجمالی پژوهش آن است که دولت مشروط به نفع عمومی، می تواند محدودیت هایی را نسبت به حق مالکیت اشخاص در اراضی کشاورزی ایجاد و انجام برخی تصرفات در اراضی کشاورزی را منوط به اخذ مجوزهای قانونی از مراجع صلاحیت دار نماید. عدم رعایت محدودیت های قانونی با مسئولیت های کیفری و مدنی همراه است که البته مسئولیت های کیفری و مدنی که در قوانین تغییر کاربری اراضی زراعی ایران پیش بینی شده، با کاستی هایی همراه است که در نتیجه این امر نقض قانون برای خاطیان به صرفه است.

از مباحث مهم در زمینه معاملات املاک، مسئله تعارض میان اسناد رسمی و عادی است زیرا خریدار دارای سند رسمی مؤخر با اعتماد بر نظام ثبتی و پس از طی مراحل قانونی، اقدام به انجام معامله نموده است و از سوی دیگر، خریدار دارای سند عادی مقدم بر مبنای اصل آزادی و حاکمیت اراده اقدام به انجام معامله نموده و بر اثبات مدعی خویش نیز قادر به ارائه بیّنه شرعی می باشد. به همین دلیل در این تحقیق که با شیوه توصیفی- تحلیلی و با استناد به منابع موجود انجام شده، نظر فقهای شورای نگهبان در مجمع مشورتی فقهی این شورا مبنی بر اعتبار اسناد عادی معاملات املاک بر فرض تعارض با اسناد رسمی و مخالفت مفاد مواد 22، 46، 47 و 48 قانون ثبت با احکام شرع مورد بررسی قرار گرفته و با وجود استدلال های فقهی بیان شده از سوی شورای مزبور، با توجه به تالی فاسد امکان معارضه اسناد عادی و رسمی و نیز ضرورت حفظ و ارتقای نظم و امنیت قضایی جامعه، تلاش قانون گذار جهت تصویب «طرح ارتقای اعتبار اسناد رسمی» در قالب رویکرد مبتنی بر حفظ و ارتقای نظم اجتماعی و اقتصادی و نظریه موجد حق بودن اسناد رسمی و دکترین اعتماد عمومی قابل توجیه می باشد.

مطابق احکام اولیه فقهی و قواعد عمومی حاکم بر قراردادها، ثبت هیچ معامله ای از ارکان آن محسوب نمی شود و در صحت آن تأثیرگذار نیست، بلکه صرفاً جنبه اثباتی دارد. با این وجود، نیازهای نوین جامعه اقتضا دارد که معاملات راجع به اموال غیرمنقول، به طور رسمی ثبت شوند. نگارندگان در پژوهش پیش رو، با روشی توصیفی_ تحلیلی و جمع آوری داده ها به شیوه کتابخانه ای، درصدد بررسی و تبیین مهم ترین آسیب هایی هستند که الزامی نبودن ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول برای نظام حقوقی ما به دنبال دارد. مطالعات انجام شده در این پژوهش، بیانگر آن است که معاملات راجع به اموال غیرمنقول درصورتی که به صورت رسمی ثبت نشوند، آسیب های متعددی را به دنبال دارند؛ به گونه ای که هم اکنون نیز باعث شکل گیری مشکلات عدیده ای در نظام اجتماعی شده است. تداوم این وضعیت، علاوه بر تکثیر فساد، نوعی تهدید برای نظام اقتصادی و قضائی محسوب می شود و در پاره ای از موارد، عدالت قضائی را مخدوش می کند.