ثبت اسناد و املاک

مراد از حقوق ثبت اسناد و املاک مجموعه قوانین ومقررات مربوط به ثبت اسناد و املاک است و منظور از ثبت نوشتن قراردادها و معاملات و چگونگی ثبت املاک است دردفاتر دولتی. ثبت اسناد واملاک تاریخچه ای طولانی و پیوسته دارد از زمانی که بشر نسبت به اشیاء و اموال پیرامون خود احساس نیاز کرد و از آنها استفاده نمود و به مرور پس از استفاده و رفع نیازهای خود نسبت به اموال و دارائی خود احساس مالکیت نمود و به مرور احساس کرد که باید در ارتباط با دیگران اموال خود را از تضییع و تخریب و دسترس سایرین مصون نگهدارد لذا بحث توانائی اثبات مالکیت را برای خود مطرح نمود و برای این امر احساس کرد که باید فهرستی از اموال و اشیاء متعلق به خود را تهیه نماید و آنرا به عنوان حق خود تثبیت نماید که نتیجه آن تمیز و تشخیص دادن دارائی خ ود از متعلق ات مش ابه دیگران ب ود و اخت لافات و ادعاها را به کمت رین می زان می رساند .

طبق قانون ثبت اجباری دولت موظف شد، بدون اینکه محتاج مراجعه صاحبان املاک باشد اقدام به ثبت املاک آنها نماید. اولین اقدام، انتشار آگهی عمومی است. طبق ماده 9 قانون ثبت آگهی عمومی یعنی اینکه هر اداره ثبت، طبق قانون آگهی می نماید، که املاک واقع در محدوده آن اداره، به ثبت می رسد و این آگهی جهت اطلاع مالکین صادر می شود. آگهی ماده 9 ق. ث در همه جای کشور صورت گرفته و دیگر عمل نمی شود مگر در برخی جزایر جنوب و بعضی نقاط بسیار دور افتاده کهکیلویه و آذربایجان ولی در اکثر نقاط این آگهی شده است. دومین اقدام، طبق ماده 10 ق. ث انتشار آگهی مقدماتی است. طبق ماده 11 قانون ثبت، پیش بینی شده که اداره ثبت، موظف است اسامی کسانی که درخواست ثبت، کرده اند و مشخصات ملکی که نسبت به آن درخواست ثبت شده، را در دو نوبت به فاصله 30 روز یعنی در اول و آخر ماه در روزنامه کثیرالانتشار محل وقوع ملک آگهی کنند که آگهی نوبتی، گفته می شود. سابق، یک نسخه در روزنامه رسمی هم منتشر می شد ولی با مقرراتی که بعدا به تصویب رسید نوبت اول در روزنامه رسمی منتشر نمی شود.

زمینه و هدف: پژوهش حاضر به دنبال شناسایی و تاثیر چالش های ماموریتی یگان حفاظت سازمان ملی زمین و مسکن استان تهران در مبارزه با زمین خواری است. برای شناسایی چالش ها و موانع ماموریتی پیش روی یگان حفاظت، در مبانی نظری پژوهش، به الگوهای نظری سیستم های اطلاعاتی، نظارت و کنترل امنیتی و همگانی بر زمین خواری، مبانی نظری اسلامی درخصوص انفال در آیات و روایات، قانون اساسی و مدل سه شاخگی برای آسیب شناسی و نظایر آن توجه شد. روش: روش پژوهش کمی از نوع پیمایشی است. این پژوهش از لحاظ هدف کاربردی و از نظر داده کمی است. ابزار جمع آوری داده ها، پرسشنامه محقق ساخته است. روایی پرسشنامه از نظر خبرگان و اساتید محترم مورد تایید قرار گرفت و مقدار آلفای کرونباخ پرسشنامه ۸۶/۰ به دست آمد که بیانگر آن بود که ابزار تحقیق از پایایی مناسبی برخوردار است. یافته ها: نتایج آزمون دو جمله ای با توجه به سطح خطای زیر 1 درصد و با اطمینان 99 درصد نشان می دهد که اثر چالش های ماموریتی یگان حفاظت اداره کل راه و شهرسازی استان تهران در مبارزه با زمین خواری معنادار بوده که اثر این چالش های ماموریتی بیش از نسبت فرض شده، زیاد است. نتایج: چالش های ماموریتی یگان حفاظت به ترتیب زیر در مبارزه با زمین خواری تاثیر دارند: نبود قوانین متناسب، تثبیت نشدن اراضی دولتی و دریافت اسناد هویتی آن از طرف متولیان، تعامل نامناسب سازمان ها با یگان حفاظت، نبود بانک اطلاعاتی، نبود سامانه یکپارچه و جامع اطلاعات ثبت اسناد و املاک کشور و اجرانشدن احکام قضایی معوق از طرف سازمان ملی زمین و مسکن

اسناد و مالکیت اشخاص به سان جان و شرف انسان ارزشمند است. تثبیت مالکیت امری مهم و حیاتی  است و به همین جهت در هر کشوری سازمانی با سازوکار مشخص مسؤلیت ثبت و تثبیت املاک و اسناد مربوط به آن را بر عهده دارد. سازمان ثبت اسناد و املاک از یک قرن پیش چنین مسؤلیتی را عهده دار گردیده است و در بر گیرنده نظ م عموم ی و امنیت اجتماع ی است و ثم رات و اثرات حق وق ثبت ب ه آحاد (فرد فرد) جامعه و دولت ب ر می گ ردد. هدف این سازمان ایجاد یک ارتباط رسمی، با ثبات و قانونی بین مالک و مالکیت است تا شهروندان به طور قانونی بر اموال و اسناد خویش تسلط داشته و بدون دغدغه خاطر دور از تعدی و تجاوز دیگران به زندگی روزمره مشغول گردند. به همین منظور مقاله حاضر به اهمیت سازمان ثبت اسناد و املاک در زندگی مردم و نقش و منزلت آن در دولت و حکومت می پردازد. علیرغم فوائد پرشماری که سازمان ثبت اسناد و املاک برای دولت و مردم دارد موقعیت کنونی این سازمان چندان مطلوب و شایسته شأن نیست.

هیئت نظارت موضوع ماده ی 6 قانون ثبت اسناد و املاک، به عنوان مرجع رسیدگی به کلیه ی اختلافات و اشتباهات ثبتی، فاقد آئین رسیدگی مدون است و اجرای روش فعلی، اصرار بر نارسایی هایی است که کمکی به وضعیت قضایی کشور و سیاست قضازدایی نمی نماید. شاید بتوان با اصلاحاتی جزئی از جمله گسترش تفویض اختیار، تشکیل شعبات متعدد و تخصصی، اصلاح آئین نامه ی اجرایی و بخشنامه های ثبتی گامی در جهت تسریع و تسهیل رسیدگی برداشت، اما نارسایی های چون عدم ورود ماهوی هیئت به اختلافات ثبتی به علت فقدان ابزارهای لازم، عدم امکان صدور آرای قاطع اختلاف، نقص استقلال و بی طرفی کامل، ضعف حق رسیدگی حضوری و علنی، نابرابری در استفاده از امکانات دفاعی، نقض حق مورد استماع قرار گرفتن طرفین دعوی و عدم امکان دخالت وکیل در دادرسی، فقدان آئین رسیدگی مدون و غیرآنها همچنان پابرجاست. سوال اصلی مقاله مبنی بر چگونگی امکان سنجی قابلیت واگذاریِ رسیدگی های ماهوی به هیئت نظارت است.دراین مقاله با بررسی تطبیقی آئین دادرسی ثبتی هیئت های نظارت با اصول دادرسی عادلانه و منصفانه و آئین دادرسی مدنی فراملی تدوین شده توسط مؤسسه ی یکنواخت سازی حقوق خصوصی رم و مؤسسه ی حقوق آمریکا راهکارهایی جهت اصلاح اساسی سازمان وفرآیند رسیدگی هیئت نظارت منطبق با سند تحولی قوه ی قضاییه پیشنهاد گردیده است.

تجمیع املاک از جمله عملیات های ثبتی است که در قانون ثبت و آیین نامه آن مورد غفلت واقع شده است؛ درحالی که در موارد بسیار از سوی مالک یا مالکان مورد تقاضاست. به همین دلیل سازمان ثبت اسناد و املاک طی بخشنامه ای شرایط و شیوه تجمیع املاک را بیان کرده است که از جمله شروط آن برابری سهام مالکان مشاعی در همه قطعات مورد تجمیع است. در این تحقیق، که به شیوه توصیفی تحلیلی و با استناد به منابع موجود و بررسی رویه عملی واحدهای ثبتی انجام شد، این موضوع مورد تحلیل و بررسی قرار گرفته است و چنین نتیجه گیری شد که برخلاف آنچه اکنون مورد عمل واحدهای ثبتی است می توان با تنظیم اقرارنامه رسمی سهام مالکان مشاعی در ملک حاصل از تجمیع را با وجود تفاوت مالکیت هر یک از آنان در قطعات مورد تجمیع مشخص و بر مبنای آن سند مالکیت مالکان مشاعی قطعه تجمیعی را صادر کرد و به دلایلی چون خلاف اصل نبودن تجمیع، قرار داشتن اقرار در رأس سایر ادله در امور حقوقی، خلاف قانون نبودن تنظیم اقرارنامه رسمی جهت تجمیع، وظیفه سردفتر اسناد رسمی در احراز شرایط اقرار، قاعده لاضرر و قاعده تسلیط استناد شده است.

مراجع اداری رسیدگی کننده به اشتباهات و اختلافات ثبتی، یعنی هیئت های نظارت و شورای عالی ثبت، از جمله دادگاه های اختصاصی اداری هستند که در احقاق حقوق شهروندان و به نتیجه رساندن پرونده های ثبتی دارای نقشی اساسی و مهم می باشند که عدم رسیدگی به موقع و صحیح در این مراجع، کارآمدی آن ها را به شدت تحت تأثیر قرار می دهد. در این تحقیق که به شیوه توصیفی- تحلیلی و با روش مطالعه کتابخانه ای و با هدف بررسی راه های افزایش کارآمدی مراجع اختصاصی دادرسی ثبتی انجام شده است، علل ناکارآمدی هیئت های نظارت و شورای عالی ثبت در وضعیت فعلی مورد تحلیل و بررسی قرار گرفته و چنین نتیجه گیری شده است که دلایلی چون: اطاله رسیدگی به پرونده های ثبتی به دلیل انجام مکاتبات و ارسال گزارشات متعدد از واحدهای ثبتی به هیئت های نظارت، نادیده گرفتن اصول استقلال و بی طرفی به دلیل تفویض برخی اختبارات هیئت نظارت به رؤسای واحدهای ثبتی و وجود برخی تعصّبات سازمانی، بی توجهی به ابزارهای تأمین کننده و نیز ابزارهای کنترل بی طرفی با وجود تفویض اختیار مذکور، به خصوص در مواردی که قابل تجدیدنظر در شورای عالی ثبت نمی باشند، عدم تأمین حق دسترسی به دادگاه به دلایلی چون بُعد مسافت و همچنین عدم توجه کافی به اصل حقّ استماع، موجب عدم کارآمدی این مراجع می گردند که در جهت رفع نواقص مذکور، ضرورت بازنگری در حدود صلاحیت و حیطه وظایف این مراجع بدین شرح پیشنهاد شده است: ایجاد هیئت نظارت در تمامی واحدهای ثبتی، ایجاد مرجع جدیدی تحت عنوان شورای ثبت استان در ادارات کل ثبت استان ها و تفویض اختیارات فعلی شورای عالی ثبت به این شورا و گسترش قلمروی صلاحیت و وظایف شورای عالی ثبت مستقر در سازمان ثبت اسناد و املاک کشور

هیئت نظارت موضوع ماده 6 قانون ثبت اسناد و املاک، به عنوان مرجع رسیدگی به کلیه اختلافات و اشتباهات ثبتی، فاقد تضمین های رسیدگی عادلانه است و اجرای روش فعلی، اصرار بر نارسایی هایی است که کمکی به وضعیت قضاییِ کشور و سیاست قضازدایی نمی نماید. شاید بتوان با اصلاحاتی جزئی از جمله گسترش تفویض اختیار، تشکیل شعبات متعدد و تخصّصی، تنقیح آیین نامه اجرایی و بخشنامه های ثبتی، گامی در جهت تسریع و تسهیل رسیدگی برداشت، اما نارسایی هایی چون ضعف ورود این مرجعِ شبه قضایی به ماهیت اختلافات ثبتی و احاله رسیدگی به مراجع قضایی (در مواردی که بیم خلل به حقوق مکتسبه اشخاص متصوّر است) همچنان پابرجا است. اولین سؤال مقاله این است که چرا هیئت نظارت باید نسبت به اشتباهات و اختلافات ثبتی رسیدگی ماهوی نماید؟ و در این راستا مبانی توجیه کننده لزوم ورودِ مراجع شبه قضایی به ماهیت ترافعات چیست؟ ثانیاً با فرض اینکه هیئت نظارت (با وضعیت فعلی) قابلیت رسیدگی ماهوی به اشتباهات و اختلافات ثبتی را نداشته باشد، برای توسعه روش های حل اختلافِ جایگزین رسیدگی قضایی، چه اصلاحات و ابزارهایی باید در اختیار هیئت ها قرار گیرد؟

هدف : پژوهش حاضر با هدف ارائه مدل آموزشی بالندگی کارکنان ثبت اسناد واملاک انجام شده است. روش: روش پژوهش آمیخته(کیفی و کمی) بوده است. ابزار جمع آوری داده در بخش کیفی مصاحبه نیمه ساختار یافته و در بخش کمی پرسشنامه محقق ساخته بالندگی کارکنان بوده است.پایایی پرسشنامه از طریق آلفای کرونباخ محاسبه شد. حاصل این مصاحبه ها، مجموعهای از مضامین اولیه بود که طی فرآیند کدگذاری گردآوری و از درون آنها مقوله هایی استخراج، سپس در مرحله کدگذاری محوری، پیوند میان این مقوله ها تعیین شد .برای تحلیل از مدل یابی معادلات ساختاری و برای تعیین وضع موجود از tتک نمونه ای و برای مقایسه وضعیت موجود و مطلوب t تک نمونه ای ازطریق نرم افزار SPSS24 استفاده شد. برای ارائه مدل نهایی پژوهش از مدل یابی اندازه گیری و برای برازش مدل در تکنیک مدل یابی معادلات ساختاری با استفاده از نرم افزار PLS3 استفاده شده است. یافته ها: یافته های بخش کیفی پژوهش منجر به شناسایی دو بعد(فردی و سازمانی) گردید و بعد بالندگی سازمانی با 8 مولفه و بعد فردی با 3 مولفه که 19 مضمون(زیر مولفه) برای سنجش مولفه های یادشده بوده است. وضعیت موجود بالندگی کارکنان ثبت اسناد و املاک که در بعد بالندگی سازمانی بین وضعیت موجود شکاف و فاصله وجود دارد و در بعد بالندگی فردی بین وضعیت موجود و مطلوب شکاف و فاصله وجود ندارد. نتایج: بر اساس نتیجه پژوهش مولفه ها و شاخص ها شناسایی و مدل نهایی ترسیم گردید. مدل تدوین شده می تواند به عنوان منشوری راهنمای برنامه-ریزی کلان مدیران و برنامه ربزان سازمان ثبت اسناد واملاک کشور قرار گیرد.