نظام ثبتی

  یکی از مهم ترین مسائل کشور تعیین تکلیف «وضعیت مالکیت اراضی و املاک» از نظر حقوقی، تثبیت مالکیت اشخاص بر اموال غیر منقول تحت تملک و جلوگیری از تزلزل و ابطال اسناد رسمی در معارضه با اسناد عادی به منظور تامین امنیت این اموال است. نظام حکم رانی ثبتی در ایران سابقه ای 120 ساله دارد. تلاش های فراوانی در این زمینه انجام شده اما این تلاش ها به دلایل مختلف ناکام مانده است. تصویب قوانین متعدد و متشتت در حوزه ی واگذاری اراضی و املاکو ثبت آن از یک سو و آسیب های ناشی از رواج معاملات عادی در خصوص اموال غیر منقول از سوی دیگر موجب شد تا نظام ثبت اسناد و املاک کشور تاکنون سامان نگیرد. تزلزل در روابط حقوقی اشخاص، افزایش اختلافات ملکی، حجم فزاینده ی پرونده های قضائی ناشی از دعاوی حقوقی و کیفری مربوط به اسناد عادی، جرایم پول شویی، انتقال مال غیر، تصرفات عدوانی و تعرض به اراضی ملی و دولتی، فرار مالیاتی و فرار از دین فقط پاره ای از مفاسد و عوارض این نابه سامانی است. مادامی که نظام ثبتی سامان نیابد اهداف و برنامه های پیشرفت کشور نیز محقق نخواهد شد زیرا ضعف در ساختار مالکیت اشخاص و گسترش روزافزون معاملات با اسناد عادی بر اثربخشی برنامه ها در تمامی حوزه ها، مستقیم یا غیر مستقیم تاثیرگذار است. علی رغم اجباری شدن ثبت اسناد و املاک و ممنوعیت پذیرش اسناد عادی مربوط به معاملات اموال غیر منقول در ادارات و محاکم و تصویب و اجرای قانون کاداستر(حدنگار)، وضعیت سامان دهی املاک کشور به دلایل مختلف از جمله رواج معاملات با اسناد عادی تاکنون به سرانجام نرسیده است. این در حالی است که اکثر کشورها از جمله کشورهای اسلامی برای تثبیت مالکیت و سایر اهداف اقتصادی از کلیه ی اسناد عادی راجع به معاملات اموال غیر منقول را مطلق یا نسبی سلب اعتبار کرده اند. در این مقاله ضمن بیان اهداف و ابعاد مختلف طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول و اشکالات آن پیشنهادهایی برای اصلاح و ارتقای طرح و تسهیل در اجرای آن تقدیم می شود.

دولت به عنوان تجلی عینی اراده جمعی برای تأمین خیر عمومی، زمانی به فلسفه وجودی خود معنا می بخشد که بتواند با انتظام بخشی و ایجاد امنیت در عرصه های مختلف اجتماعی، به ویژه بازار، غایت اعتماد عمومی، یعنی وحدت سیاسی را تضمین نماید. این نقش که از منظر فلسفه ی سیاسی، مبنای مشروعیت دولت به شمار می رود؛ در حوزه ی معاملات اموال غیر منقول در ایران نیز به شدت مورد انتظار بود. بااین حال طی یک قرن گذشته دولت نتوانست در این حوزه ی نظم و امنیت حقوقی لازم را محقق کند و به این ترتیب، کارآمدی خود را در یکی از بنیادی ترین زمینه های حیات اجتماعی به چالش کشید. مُعضلِ هم زمانی اعتبار اسناد عادی و رسمی در نظام حقوقی معاملاتی ایران، به دلیل عدم تفکیک دقیق جایگاه و ارزش حقوقی این دو نوع سند و ایستادن دولت بر موضِع مجامله و اتخاذ تصمیمات ناسازگار و طفره زن در طی حدود 100 سال گذشته، که در آنها دائم بین اعتبارزدایی و اعتبارزایی برای اسناد عادی در معاملات مربوط به اموال غیر منقول رفت و برگشت داشت؛ به مسائل و مصائب بسیاری در نظام ثبتی کشور منتهی گردید که حاصل آن، اختلافات قضائی گسترده و تزلزل در امنیت بازار بود. در این میان، اندک کُنش های تقنینی دولت نیز که با هدف اعاده نظم و ترمیم نظام ثبتی صورت می پذیرفت، دوباره و در مواجه با مصلحتی نافع یا ضرورتی عاجل که توسط بخشی از قوای سیاسی فعال در سپهر سیاسی کشور تعقیب می شد، خنثی و بلااثر می گردید. دَوَران دولت بین نیروهای اجتماعی موثر بر هم، سال های متمادی استمرار داشت و در این اثنا، بازار هرگز تضمین و توثیق کاملی از حیث امنیت در معاملات اموال غیر منقول تجربه ننمود.  «بحران» اما واقعیتی بود که دولت ناظم از حیث مجامله ی در اتخاذ «تصمیمی قاطع» برای انتظام بخشی به معاملات مربوط به اموال غیر منقول، به صورت جدی و در ابعاد گسترده با آن روبه رو بود. تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول، تصمیمی معوق لیکن خطیر به منظور یک سره کردن شأن، جایگاه و اعتبار اسناد رسمی در مراودات اقتصادی مردم و نهایتا تحقق نظم از حیث «ادای ما فی الذمه توسط دولت» در یک قرن اخیر بود.