ثبت رسمی

 سال هاست که پیش فروش آپارتمان یکی از شیوه های رایج و مناسب تأمین مسکن است، با وجود این، ایرادات حقوقی این نوع قراردادها مرتفع نشده و خطرات ناشی از آن کماکان، حقوق مصرف کنندگان را تهدید می کند. تنوع در تفسیر به جهت ابهام در ماهیت حقوقی این نوع قراردادها از یک طرف و فقدان سازوکارهای ثبتی مناسب برای ثبت رسمی این معاملات از طرف دیگر از مهمترین چالش های فرا رو در این زمینه بوده و دعاوی متعدد اشخاص در محاکم دادگستری نیز از تبعات چنین وضعیتی است. این مقاله در تلاش است، تا ضمن ارائه تحلیل های حقوقی متفاوت از «قرارداد پیش فروش آپارتمان» به راه حلی برسد که مطابق آن پیش فروش ساختمان، در حقیقت، عقد بیعی تلقی گردد که مالکیت خریدار را در دو بخش تملیک فوری و تملیک در آتیه محقق می سازد در عین حال نارسایی های مقررات ثبتی را با ارائه راه حل های مناسب مطرح، تا با اعمال آنها در روابط حقوقی افراد و همچنین وضع مقررات جدید حقوق پیش خریداران تأمین گردد. 

شناسایی و شفافیت نظام حقوقی حاکم بر ثبت رسمی انواع شرکت ها می تواند در توسعه و تسهیل کسب وکار و رصد فعالان تجارتی بسیار حائز اهمیت باشد. در حقوق ایران در سایه مقررات ناکارآمد ناشی از قدمت قوانین تجاری و ثبتی مشکلات متعددی برای فعّالان تجاری، بنگاه های اقتصادی و حاکمیت به وجود آمده است. قوانین و مقررات مربوط به ثبت شرکت ها در ایران دارای نظام حقوقی مشخص و معینی نمی باشد. موجودیت مبهم قوانین و مقررات ثبت شرکت ها و عدم ِتطابق آن با شرایط موجود موجب سردرگمی حقوق تحلیلی و مبانی اساسی مربوط به ثبت شرکت ها گردیده است. هرچند بعد از انقلاب مشروطه شرایط مربوط به امور بازرگانی و نحوه رسمی نمودن فعالیت های تجاری، موردِاهمیت واقع گردید، اما عدم ِاصلاحات و به روزرسانی و همچنین عدم ِبومی سازی مناسب قوانین و پیش بینی های لازم نظارتی در مباحث بازرگانی موجب شد ساختارهای ثبت شرکت ها چندگانه و به نحوی با ساختارهای ثبتی در سایر حوزه ها تلفیق پیدا نماید و برخی از قوانین و مقررات ماهیتی نیز به تأسی از فضای حاکم در فرایند ثبتی تسرّی پیدا کند.

قانون گذار برابر فواید بسیاری که بر ثبت اعمال حقوقی مترتب است و آثار حقوقی و قانونی مثبتی که اعمال حقوقی ثبت شده دارند، دایره نفوذ اصل حاکمیت اراده را درباره موضوع ثبت اعمال حقوقی محدود کرده و ثبت برخی اعمال حقوقی را ضروری دانسته است. سختگیری های قانون گذار در رابطه با ضرورت رسمی کردن برخی اعمال حقوقی ازجمله ازدواج و طلاق، از مظاهر تمدن و عوامل پیشرفت و توسعه فرهنگی است. همچنین موجب خواهد شد حقوق مربوطه در هنگام ثبت این اعمال حقوقی در دفاتر اسناد رسمی، به میزان مقرر قانونی و بدون امکان گریز از پرداخت، به موقع وصول شود. از طرف دیگر، با تنظیم سند در دفاتر اسناد رسمی، مردم از مزایای فراوان اسناد رسمی ازجمله لازم الاجرا بودن مفاد اسناد مزبور بدون نیاز به حکم محاکم و کاهش میزان اختلافات و دعاوی ناشی از توافقات و قراردادهای عادی بهره مند شوند. علی رغم اینکه ثبت رسمی ازدواج و طلاق از پدیده های نوظهور حقوقی است و سابقه چندانی در فقه ندارد، می توان از قواعد فقهی برای اعتبار بخشیدن به آن استفاده کرد. مهم ترین قاعده فقهی ای که به عنوان مبنای ضرورت ثبت رسمی اسناد می توان به کار برد، قاعده «نفی اختلال نظام» است. قاعده نفی عسر و حرج، قاعده مصلحت، قاعده لا ضرر و قاعده وجوب دفع ضرر به عنوان دیگر قواعد مبنایی در این زمینه کاربرد دارند که در این مقاله، به روش توصیفی تحلیلی و با ابزار کتابخانه ای به این موضوع پرداخته شده است.