اجاره

هدف: قوانین حاکم بر روابط مؤجر و مستأجر در حمایت از حقوق مستأجران املاک تجاری در فرض تلف یا اتلاف آن ها ساکت است. زیرا قانون گذار تکلیف حق کسب و پیشه و تجارت و حق سرقفلی را به واسطه تلف اعیان املاک تجاری ناشی از حوادث یا اتلاف ناشی از تقصیر مؤجر یا ثالث معین نکرده است. بنابراین در موضوع یادشده دادرسان با وحدت رویه قضایی مواجه نیستند. جهت پر کردن این خلأ در نظام تقنینی قضایی ایران با تأسیس نهاد «قائم مقامی عینی» این امکان فراهم می شود که از زوال حقوق متعلق به ملک در وضعیت فقدان آن، از طریق انتقال حقوق به مال جایگزین، حفاظت و صیانت شود. هدف مقاله پیش رو تبیین جایگاه حقوقی نهاد قائم مقامی عینی در صیانت از حقوق مستأجر است. روش شناسی: مقاله پیش رو از روش توصیفی تحلیلی مبتنی بر داده های اسنادی و کتابخانه ای بهره جسته است. یافته ها: طبق یافته های پژوهش، قائم مقامی در حقوق ایران بر پایه قائم مقامی شخصی بنا نهاده شده است. اما مصادیق قائم مقامی عینی در برخی متون فقهی و حقوقی از جمله در عقد اجاره، رهن، وقف، بیمه، و ... یافت می شود که در این مقاله امکان تحقق قائم مقامی عینی در روابط بین مؤجر و مستأجر مورد تحلیل قرار گرفت. نتیجه: «وجود حق معتبر در معرض زوال» و «امکان انتقال حق به مال جانشین» دو شرط اساسی نهاد قائم مقامی عینی است که در صورت تلف و اتلاف اماکن تجاری در دو قالب قراردادی و قانونی (قهری) از حقوق مستأجران صیانت و از انحلال عقد اجاره و اثر آن تخلیه مستأجر از ملک تجاری جلوگیری می کند.

واگذاری صندوق های امانات در قالب عقد اجاره یکی از انواع خدمات بانکی است که از سوی بانک ها به مشتریانشان ارائه می گردد. بحث راجع به ماهیت حقوقی این خدمت از مباحث چالش برانگیز در حقوق بانکی است؛ لیکن، تاکنون در این زمینه قانون جامعی که بتواند ماهیت و ارکان آن را تبیین نماید به تصویب نرسیده است. همین امر به مناقشه میان حقوقدانان و متخصصین نظام بانکی در خصوص ماهیت حقوقی رابطه ایجاد شده میان بانک و مشتری تبدیل شده است. زیرا، از یک سو ماهیت این رابطه با قواعد عقد ودیعه و از سوی دیگر با قواعد عقد اجاره اشیاء شباهت دارد. اختلاف نظر های موجود راجع به ماهیت قرارداد های اجاره صندوق های امانی انگیزه ای شد تا پژوهشگر به روش توصیفی و با استفاده از تحلیل محتوا قواعد موجود را تببین نموده و در نهایت به این نتیجه برسد که رابطه حقوقی میان بانک و مشتری در خصوص صندوق های امانات قابل تطبیق بر عقود ودیعه و اجاره نیست و بهتر است که به عنوان یک عقد ویژه تحت عنوان "عقد حفاظت" و در چهارچوب ماده 10 قانون مدنی و با ماهیتی خاص و مستقل با شرایط و احکام ویژه خود نگریسته و تفسیر شود.

ماده 466 قانون مدنی و اقوال فقها و حقوقدانان به صراحت به عقد بودن اجاره اشاره دارد، اما مصادیقی همچون اجاره مراضاتی (مرتبط با مواد 501 و 515 قانون مدنی) که با قالب عقدی سازگاری ندارد، این سؤال را به وجود می آورد که آیا ممکن است اجاره مصادیق غیر عقدی نیز داشته باشد؟ اگر چنین اجاره ای فرض شود، بر هم زدن تلازم میان عقد بودن و اجاره بودن چگونه ممکن است؟ بررسی های صورت گرفته در این نوشتار در پاسخ این سؤالات این نتیجه را حاصل آورد که اجاره مراضاتی و اجاره اجباری، به عنوان مصادیق غیر عقدی نهاد اجاره قابل شناسایی هستند. به این شکل که اجاره مراضاتی از طریق ایقاع و اجاره اجباری به حکم قانون گذار ایجاد می شوند. چنین برداشتی مستلزم آن است که عقد بودن اجاره، جزو ذات آن تلقی نشود و تلازم میان عقد بودن و اجاره بودن کنار گذاشته شود؛ اگرچه این دیدگاه مشهور است که اجاره را خارج از عقد غیر قابل تصور می داند؛ لکن به نظر می رسد ماهیت و ذات اجاره چیزی جز «تملیک منفعت در برابر عوض معین» نبوده و عقد بودن داخل در آن نیست. از این رو می توان قائل به نظر بود که قالب های ایجادکننده ماهیت های حقوقی، بیش از آنکه موضوعیت داشته باشند، طریقیت دارند. به بیانی دیگر قالب هایی نظیر عقد، ایقاع، ایقاع با حق رد و قبول و ...، وسایلی هستند برای ایجاد ماهیت حقوقی نه خود ماهیت حقوقی. با این فرض می توان اجاره را قدر جامعی دانست که می تواند مصادیقی غیر از مصداق عقدی را دارا باشد.

علی رغم عدم انتفای اجاره های مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 با انقضای مدّت اجاره و تداوم آنها تا ارتکاب یکی از تقصیرهای منصوص قانونی از جانب مستأجر، قانونگذار در این قانون مواردی را پیش بینی نموده است که به صرف انقضای مدّت اجاره و بدون لزوم انجام هیچ گونه تقصیری از جانب مستأجر، امکان درخواست تخلیه عین مستأجره از جانب موجر وجود دارد. این موارد که در ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 پیش بینی گردیده اند، راهکاری در جهت تعدیل حکم قانونی تمدید خودکار اجاره های مشمول این قانون و به نوعی احترام به حق مالکیت مالک عین مستاجره در مقابل حق مستاجر مبنی بر تمدید خودکار اجاره های مشمول این قانون محسوب می گردند. این نوشتار در تلاش است تا ضمن بررسی این موارد و شرایط و آثار آنها با محوریت رویه قضایی، در موضوعات اختلافی و نیز مواردی که با سکوت یا ابهام قانونی همراه گردیده اند، راهکارهای مناسبی را ارائه نماید.

رویدادهای نوظهور در دنیای فناوری، فقها را به تلاشی مضاعف برای منطبق ساختن آن ها با نهادها و بایدها و نبایدهای فقهی و قاعده مندکردنشان فرا می خواند. یکی از این فناوری ها استخراج رمزارزهاست. در جستار حاضر، به منظورِ مشخص شدن حکمِ استخراج رمزارز، ماهیت فقهی آن به روش توصیفی تحلیلی بررسی شده است. طبق این بررسی استخراج رمزارز با عقد اجاره، از جهت چگونگیِ ایجاب و شروط متعاقدین انطباق ندارد؛ با حیازت مباحات نیز تفاوت موضوعی دارد؛ ازآن رو که حیازت تنها به دو شکل اصلی و بالعرض اتفاق می افتد و هیچ یک منطبق بر عملیاتِ استخراج رمزارز نیست؛ یعنی این طور نیست که تعدادی رمزارز وجود داشته باشد که فرد با استفاده از ابزاری، آن ها را برگیرد تا معدن کاوی محسوب شود؛ بلکه در قبالِ کاری که انجام داده است، مقداری رمزارز به او داده می شود. استخراج رمزارز با عقد هبه نیز، از لحاظ شرایط موجب و قابل و قبض، تفاوت دارد و سرانجام استخراج رمزارز را می توان بر جعاله عام منطبق کرد. دراین حال جعاله بودن به معنای مشروعیت این عمل نیست، بلکه مشکلات دیگری همچون فقدانِ مالیت، سفهی بودن استخراج رمزارز و... وجود دارد که باید موضوع پژوهش های دیگری قرار گیرد.