صکوک سفارش ساخت

مقدمه و اهداف: تأمین مسکن جوانان یکی از مشکلات پیشِ روی قانون حمایت از خانواده و جوانی جمعیت است. با توجه به گرانی زمین و ساختمان، طول دوره انتظار برای خانه دارشدن افزایش یافته است. هم اکنون سهم مسکن در مخارج خانوارها بیش از 35 درصد است. با اینکه در قوانین، بانک ها و مؤسسات اعتباری مکلف شدند 25 درصد تسهیلات را به مسکن اختصاص دهند، این حکم قانونی درعمل اجرایی نمی شود. بانک ها و مؤسسات اعتباری تمایلی برای مشارکت در طرح های بلندمدت تأمین مالی مسکن ندارند؛ هرچند کمبود منابع را دلیل آن می دانند. مشکلات موجود در زمینه تأمین منزل ملکی یا استیجاری باعث کاهش تمایل افراد به ازدواج و فرزندآوری می شود. هرچند در قانون حمایت از خانواده و جوانی جمعیت تمهیداتی همچون واگذاری زمین و ارائه تسهیلات بانکی برای تشویق فرزندآوری مطرح شده، ولی طرح عملیاتی برای تأمین مسکن در نظر گرفته نشده است. تجربیات قبلی ازجمله طرح پس انداز مسکن جوانان و طرح مسکن ملی نیز با مشکلات و محدودیت های زیادی روبهرو است. براساس این، باید به دنبال راهکارهایی برای توانمندسازی خانواده ها و جوانان برای تأمین بلندمدت مسکن بود؛ راهکاری که تنها متکی به دریافت تسهیلات بانکی نباشد و خانواده ها و جوانان را توانمند کند تا بتوانند به تدریج با سرمایه های خود در ساخت و تهیه مسکن مشارکت کنند. یکی دیگر از اهداف این پژوهش ارائه مدلی برای ورود بازار سرمایه به عرصه تأمین مالی مسکن است. ساماندهی حمایت های دولت و نهادهای خیریه در زمینه خریداری و اجاره مسکن نیز بخش دیگری از اهداف مقاله است. روش: در این مقاله با استفاده از روش تحلیلی به بررسی ظرفیت اوراق مالی اسلامی برای تسهیل گری تأمین بلندمدت مسکن جوانان پرداخته می شود. روش مقاله در جمع آوری اطلاعات موردنیاز نیز کتابخانه ای و اسنادی است. در این رویکرد روشی، مطالعات مرتبط با سابقه تأمین مسکن جوانان با روش بررسی تاریخی و مراجعه به آمار صورت می گیرد. طراحی اوراق مالی اسلامی برای تأمین مالی مسکن جوانان با ترکیبی از روش قیاسی و کشفی صورت می گیرد. روش کشفی نوعی روش اجتهادی است که در آن با مراجعه به روبناها، اصول و قواعد زیربنایی لازم برای سیاست گذاری مسکن استخراج می شود. در این راستا، ابتدا با استفاده از روش کشفی، اصول حاکم بر تأمین مسکن در رویکرد اسلامی استخراج و در ادامه با درنظرگرفتن فروض و اصول تأمین مسکن اسلامی، الگوی تأمین مسکن جوانان طراحی می شود. در این طراحی به الگوهای مشابه توجه می شود که با هدف تأمین مسکن با رویکرد اسلامی و با استفاده از ظرفیت عقودی همچون استصناع و جعاله صورت گرفته است. ارزیابی آثار احتمالی این الگوی تأمین مسکن با روش تحلیل لوازم منطقی الگو صورت می گیرد؛ یعنی توجه می شود که آیا الگوی پیشنهادی می تواند مشکل تأمین مسکن جوانان را حل کند و اشکالات آن را پاسخ دهد. درواقع، الگوی پیشنهادی باید بتواند با توجه واقعیت های عینی موجود، هدف موردنظر را تأمین کند. در این صورت نوعی قیاس مخفی وجود دارد که الگوی پیشنهادی به عنوان مصداقی از الگوی ایدئال هماهنگ با مبانی و اصول اقتصاد اسلامی قرار می گیرد. نتایج: یافته های تحقیق نشان می دهد «اوراق سفارش ساخت مسکن (استصناع) همراه با اجاره» روشی مناسب برای تسهیل تأمین بلندمدت مسکن جوانان است. الگوی پیشنهادی از جهت انطباق با موازین شرعی و استفاده از ظرفیت دو عقد استصناع و اجاره قابل توجه است. در الگوی پیشنهادی، ترکیبی از مشارکت دولت و خانواده ها برای تأمین بلندمدت مسکن جوانان استفاده می شود. در این چارچوب، دولت زمین، و یارانه و خانواده ها (بهره برداران) و سرمایه گذاران (غیربهره برداران) منابع مالی ساخت را به صورت تدریجی فراهم می کنند. در این الگو، «اوراق سفارش ساخت مسکن همراه با اجاره» به متقاضیان فروخته می شود. هنگامی که خانه ساخته شد، بهره بردار به میزان اوراق در اختیار، مالک منزل و به میزان باقیمانده مستأجر محسوب شده و اجاره پرداخت می کند. بهره بردار با خرید باقیمانده اوراق موردنیاز برای تملک کامل مسکن، مالکیت خود بر منزل را تکمیل می کند. دولت و نهادهای خیریه می توانند بخشی از اوراق را خریداری و به اقشار هدف واگذار کنند؛ افزون براینکه می توان از ظرفیت سهام عدالت جوانان نیز استفاده کرد. در این طرح امکان استفاده از یارانه اجاره بها برای کمک به اقشار هدف نیز وجود دارد. در این طرح سرمایه گذاران نیز می توانند سرمایه های خود را وارد بخش ساخت مسکن کنند و از منافع این سرمایه گذاری بهره مند شوند. در این الگو، اجاره ای که افراد برای سکونت در مسکن قبل از تکمیل مالکیت پرداخت می کنند به عنوان سود به دارندگان اوراق پرداخت می شود؛ البته دولت نیز می تواند در پرداخت سود دارندگان اوراق، که مسکنی دریافت نکرده اند، مشارکت کند. یکی از مزایای این الگو، امکان سرمایه گذاری تدریجی خانواده ها و جوانان برای تأمین مسکن است. بحث و نتیجه گیری: اجرای طرح تأمین بلندمدت جوانان با چالش هایی در زمینه تأمین زمین، سازماندهی انتشار اوراق، مشارکت به موقع سرمایه گذاران و بهره برداران در تأمین وجوه موردنیاز برای ساخت مسکن، احتمال بروز سفته بازی در بازار ثانویه اوراق و مشکلات احتمالی در زمینه عملکرد پیمانکاران ساختمانی روبهرو است. غیرهمگن بودن مسکن و تفاوت شرایط شهرها و مناطق مختلف نیز چالشی فراروی طرح است. اگر طرح تأمین بلندمدت مسکن جوانان به صورت منطقه ای انجام شود، بسیاری از چالش های پیش روی طرح از بین می رود. استفاده از ظرفیت بنیاد مسکن و همچنین، شرکت های استانی و شهرستانی سهام عدالت برای ورود به ساخت مسکن نیز قابل طرح است. اگر این طرح همراه با بازتوزیع جمعیت در پهنه وسیع کشور و گسترش حمل ونقل ریلی سریع صورت گیرد، مشکلات ناشی از کمبود زمین و گرانی ساختمان کاهش می یابد. این امر باعث کاستن از هزینه های غیرضروری ناشی از تراکم جمعیت در شهرهای بزرگ می شود و می تواند به رشد فرزندآوری کمک کند. اجرای موفق الگوی تأمین مسکن جوانان الزاماتی همچون تأمین زمین مناسب توسط وزارت راه و شهرسازی در همکاری با سازمان های مربوطه ازجمله سازمان محیط زیست است. مشارکت بانک مرکزی، بانک ها و مؤسسات اعتباری، سازمان بورس و اوراق بهادار، وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی و سازمان هدفمندی یارانه ها برای موفقیت طرح ضروری است. سازوکار اجرای مشارکت نهادهای حمایتی ازجمله کمیته امداد و سازمان بهزیستی کل کشور در حمایت از افراد تحت پوشش با اهدای اوراق سفارش ساخت نیز باید فراهم شود. ایجاد سامانه رصد و پایش ساخت مسکن جوانان نیز باعث تقویت شفافیت می شود. طبقه بندی Classification: G51, O16, O18, R31