الگوی تسهیل گر در تأمین مسکن جوانان با استفاده از ظرفیت اوراق مالی اسلامی (مقاله علمی وزارت علوم)
درجه علمی: نشریه علمی (وزارت علوم)
آرشیو
چکیده
مقدمه و اهداف: تأمین مسکن جوانان یکی از مشکلات پیشِ روی قانون حمایت از خانواده و جوانی جمعیت است. با توجه به گرانی زمین و ساختمان، طول دوره انتظار برای خانه دارشدن افزایش یافته است. هم اکنون سهم مسکن در مخارج خانوارها بیش از 35 درصد است. با اینکه در قوانین، بانک ها و مؤسسات اعتباری مکلف شدند 25 درصد تسهیلات را به مسکن اختصاص دهند، این حکم قانونی درعمل اجرایی نمی شود. بانک ها و مؤسسات اعتباری تمایلی برای مشارکت در طرح های بلندمدت تأمین مالی مسکن ندارند؛ هرچند کمبود منابع را دلیل آن می دانند. مشکلات موجود در زمینه تأمین منزل ملکی یا استیجاری باعث کاهش تمایل افراد به ازدواج و فرزندآوری می شود. هرچند در قانون حمایت از خانواده و جوانی جمعیت تمهیداتی همچون واگذاری زمین و ارائه تسهیلات بانکی برای تشویق فرزندآوری مطرح شده، ولی طرح عملیاتی برای تأمین مسکن در نظر گرفته نشده است. تجربیات قبلی ازجمله طرح پس انداز مسکن جوانان و طرح مسکن ملی نیز با مشکلات و محدودیت های زیادی روبهرو است. براساس این، باید به دنبال راهکارهایی برای توانمندسازی خانواده ها و جوانان برای تأمین بلندمدت مسکن بود؛ راهکاری که تنها متکی به دریافت تسهیلات بانکی نباشد و خانواده ها و جوانان را توانمند کند تا بتوانند به تدریج با سرمایه های خود در ساخت و تهیه مسکن مشارکت کنند. یکی دیگر از اهداف این پژوهش ارائه مدلی برای ورود بازار سرمایه به عرصه تأمین مالی مسکن است. ساماندهی حمایت های دولت و نهادهای خیریه در زمینه خریداری و اجاره مسکن نیز بخش دیگری از اهداف مقاله است. روش: در این مقاله با استفاده از روش تحلیلی به بررسی ظرفیت اوراق مالی اسلامی برای تسهیل گری تأمین بلندمدت مسکن جوانان پرداخته می شود. روش مقاله در جمع آوری اطلاعات موردنیاز نیز کتابخانه ای و اسنادی است. در این رویکرد روشی، مطالعات مرتبط با سابقه تأمین مسکن جوانان با روش بررسی تاریخی و مراجعه به آمار صورت می گیرد. طراحی اوراق مالی اسلامی برای تأمین مالی مسکن جوانان با ترکیبی از روش قیاسی و کشفی صورت می گیرد. روش کشفی نوعی روش اجتهادی است که در آن با مراجعه به روبناها، اصول و قواعد زیربنایی لازم برای سیاست گذاری مسکن استخراج می شود. در این راستا، ابتدا با استفاده از روش کشفی، اصول حاکم بر تأمین مسکن در رویکرد اسلامی استخراج و در ادامه با درنظرگرفتن فروض و اصول تأمین مسکن اسلامی، الگوی تأمین مسکن جوانان طراحی می شود. در این طراحی به الگوهای مشابه توجه می شود که با هدف تأمین مسکن با رویکرد اسلامی و با استفاده از ظرفیت عقودی همچون استصناع و جعاله صورت گرفته است. ارزیابی آثار احتمالی این الگوی تأمین مسکن با روش تحلیل لوازم منطقی الگو صورت می گیرد؛ یعنی توجه می شود که آیا الگوی پیشنهادی می تواند مشکل تأمین مسکن جوانان را حل کند و اشکالات آن را پاسخ دهد. درواقع، الگوی پیشنهادی باید بتواند با توجه واقعیت های عینی موجود، هدف موردنظر را تأمین کند. در این صورت نوعی قیاس مخفی وجود دارد که الگوی پیشنهادی به عنوان مصداقی از الگوی ایدئال هماهنگ با مبانی و اصول اقتصاد اسلامی قرار می گیرد. نتایج: یافته های تحقیق نشان می دهد «اوراق سفارش ساخت مسکن (استصناع) همراه با اجاره» روشی مناسب برای تسهیل تأمین بلندمدت مسکن جوانان است. الگوی پیشنهادی از جهت انطباق با موازین شرعی و استفاده از ظرفیت دو عقد استصناع و اجاره قابل توجه است. در الگوی پیشنهادی، ترکیبی از مشارکت دولت و خانواده ها برای تأمین بلندمدت مسکن جوانان استفاده می شود. در این چارچوب، دولت زمین، و یارانه و خانواده ها (بهره برداران) و سرمایه گذاران (غیربهره برداران) منابع مالی ساخت را به صورت تدریجی فراهم می کنند. در این الگو، «اوراق سفارش ساخت مسکن همراه با اجاره» به متقاضیان فروخته می شود. هنگامی که خانه ساخته شد، بهره بردار به میزان اوراق در اختیار، مالک منزل و به میزان باقیمانده مستأجر محسوب شده و اجاره پرداخت می کند. بهره بردار با خرید باقیمانده اوراق موردنیاز برای تملک کامل مسکن، مالکیت خود بر منزل را تکمیل می کند. دولت و نهادهای خیریه می توانند بخشی از اوراق را خریداری و به اقشار هدف واگذار کنند؛ افزون براینکه می توان از ظرفیت سهام عدالت جوانان نیز استفاده کرد. در این طرح امکان استفاده از یارانه اجاره بها برای کمک به اقشار هدف نیز وجود دارد. در این طرح سرمایه گذاران نیز می توانند سرمایه های خود را وارد بخش ساخت مسکن کنند و از منافع این سرمایه گذاری بهره مند شوند. در این الگو، اجاره ای که افراد برای سکونت در مسکن قبل از تکمیل مالکیت پرداخت می کنند به عنوان سود به دارندگان اوراق پرداخت می شود؛ البته دولت نیز می تواند در پرداخت سود دارندگان اوراق، که مسکنی دریافت نکرده اند، مشارکت کند. یکی از مزایای این الگو، امکان سرمایه گذاری تدریجی خانواده ها و جوانان برای تأمین مسکن است. بحث و نتیجه گیری: اجرای طرح تأمین بلندمدت جوانان با چالش هایی در زمینه تأمین زمین، سازماندهی انتشار اوراق، مشارکت به موقع سرمایه گذاران و بهره برداران در تأمین وجوه موردنیاز برای ساخت مسکن، احتمال بروز سفته بازی در بازار ثانویه اوراق و مشکلات احتمالی در زمینه عملکرد پیمانکاران ساختمانی روبهرو است. غیرهمگن بودن مسکن و تفاوت شرایط شهرها و مناطق مختلف نیز چالشی فراروی طرح است. اگر طرح تأمین بلندمدت مسکن جوانان به صورت منطقه ای انجام شود، بسیاری از چالش های پیش روی طرح از بین می رود. استفاده از ظرفیت بنیاد مسکن و همچنین، شرکت های استانی و شهرستانی سهام عدالت برای ورود به ساخت مسکن نیز قابل طرح است. اگر این طرح همراه با بازتوزیع جمعیت در پهنه وسیع کشور و گسترش حمل ونقل ریلی سریع صورت گیرد، مشکلات ناشی از کمبود زمین و گرانی ساختمان کاهش می یابد. این امر باعث کاستن از هزینه های غیرضروری ناشی از تراکم جمعیت در شهرهای بزرگ می شود و می تواند به رشد فرزندآوری کمک کند. اجرای موفق الگوی تأمین مسکن جوانان الزاماتی همچون تأمین زمین مناسب توسط وزارت راه و شهرسازی در همکاری با سازمان های مربوطه ازجمله سازمان محیط زیست است. مشارکت بانک مرکزی، بانک ها و مؤسسات اعتباری، سازمان بورس و اوراق بهادار، وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی و سازمان هدفمندی یارانه ها برای موفقیت طرح ضروری است. سازوکار اجرای مشارکت نهادهای حمایتی ازجمله کمیته امداد و سازمان بهزیستی کل کشور در حمایت از افراد تحت پوشش با اهدای اوراق سفارش ساخت نیز باید فراهم شود. ایجاد سامانه رصد و پایش ساخت مسکن جوانان نیز باعث تقویت شفافیت می شود. طبقه بندی Classification: G51, O16, O18, R31Facilitator Model of Providing Youth Housing by Using the Capacity of Islamic Financial Bonds
Introduction and Objectives: Providing housing for young people is one of the problems faced by the Family and Youth Protection Law. Due to the high cost of land and buildings, the waiting period for owning a house has increased drastically. Currently, the share of housing in household expenses is more than 35%. Even though in the laws of banks and credit institutions, are required to allocate 25% of their facilities to housing, this legal ruling is not implemented. Banks and credit institutions are reluctant to participate in long-term housing projects; although they consider the lack of resources as the reason. The existing problems in providing a real or rented house reduce people's desire to get married and have children. Although provisions such as giving land and providing bank facilities to encourage childbearing have been proposed in the Family and Youth Protection Law, there is no operational plan for providing housing. Previous experiences, including the youth housing savings plan and the national housing plan, also face many problems and limitations. Based on this, strategies and solutions should be sought to empower families and young people to provide long-term housing; a solution that does not rely only on receiving bank facilities and empowering families and young people so that they can gradually participate in the construction and provision of housing with their own funds. Another goal of this research is to provide a model for entering the capital market into the field of housing financing. Organizing the support of the government and charitable institutions in buying and renting housing was another part of the goals of the article. Method: In this article, using the analytical method, we examined the capacity of Islamic financial bonds to facilitate the long-term provision of housing for young people. The method of the article in collecting the required information was also the library and document method. In this methodological approach, studies related to the history of providing housing for the youth are conducted by examining the historical investigation method and referring to the available statistics in this field. The design of Islamic financial bonds for youth housing financing was done with a combination of comparative and discovery methods. The discovery method was a kind of ījtīhād method in which by referring to the superstructures, the basic principles and rules necessary for housing policy were extracted. In this regard, first, by using the discovery method, the principles governing the provision of housing in the Islamic approach were extracted. In the following, taking into account the assumptions and principles of Islamic housing provision, the youth housing provision model was designed. In this scheme, attention is paid to similar patterns that have been made to provide housing with an Islamic approach and using the capacity of contracts such as īstīsnā (is a contract of exchange, whereby the funding party agrees to deliver a commodity or an asset at a pre-determined future time at an agreed price) and Jū'ālah. The evaluation of the possible effects of this housing supply model was done with the method of analyzing the logical components of the model. In this way, it is noticed whether the proposed model can solve the problem of youth housing and how it can answer the problems raised about it. The proposed model should be able to meet the objective according to the existing objective facts. In this case, there is a kind of hidden analogy in the proposed model that is placed as an example of the ideal model in harmony with the foundations and principles of Islamic economics. Results: The findings of the research showed that "house construction order papers (īstīsnā with rent" is a suitable method to facilitate the long-term provision of housing for young people. The proposed model is significant in terms of compliance with Sharī'ā standards and using the capacity of the two contracts of īstīsnā and Lease. In the proposed model, a combination of government and family participation is used to provide long-term youth housing. In this framework, the government provides land, subsidies, families (beneficiaries), and investors (non-beneficiaries) to finance construction gradually. In this model, "household construction order papers with rent" are sold to applicants. When the house is built, the user is considered the owner of the house according to the amount of documents in his possession, and the remaining amount is considered a tenant and pays rent. The beneficiary completes his ownership of the house by purchasing the remaining papers needed to fully own the house. The government and charitable institutions can buy part of the bonds and give them to the target groups; In addition to that, the capacity of youth justice shares can also be used. In this plan, it is also possible to use the rent subsidy to help the target groups. In this project, investors can also invest their capital in the housing construction sector and benefit from the benefits of this investment. In this model, the rent that people pay to live in a home before ownership is completed is paid to bondholders as interest. Of course, the government can also participate in paying the interest of the bondholders who did not receive housing. One of the advantages of this model is the possibility of gradual investment by families and young people to provide housing. Discussion and Conclusions: The implementation of the long-term supply plan for youth faces challenges in the field of land supply, organizing bond issuance, timely participation of investors and users in providing the funds needed for housing construction, the possibility of speculation in the secondary bond market, and possible problems in the performance of construction contractors. The heterogeneity of housing and the difference in the conditions of different cities and regions is also a challenge for the project. If the long-term youth housing provision plan is implemented regionally, many challenges facing the plan will be eliminated. It is possible to plan to use the capacity of the housing foundation as well as provincial and city equity companies to enter into housing construction. If this plan is carried out along with the redistribution of population in a wide area of the country and the expansion of rapid rail transportation, the problems caused by the lack of land and the high cost of building will be reduced. This will reduce unnecessary costs caused by population density in big cities and can help to increase childbearing. The successful implementation of the youth housing model requires the provision of suitable land by the Ministry of Roads and Urban Development in cooperation with relevant organizations, including the Environmental Organization; The participation of the Central Bank, banks and credit institutions, the Stock Exchange Organization, the Ministry of Cooperatives, Labor and Social Welfare and the Subsidy Targeting Organization is also necessary for the success of the plan. The mechanism for the implementation of the participation of supporting institutions, including the relief committee and the welfare organization of the whole country, in supporting the covered people by donating construction order papers should also be provided. Creating a monitoring system for the construction of youth housing will also strengthen transparency.
تبلیغات
