اثبات مالکیت

مالکیت رابطه ای حقوقی است که بین شخص و مال ایجاد می شود. مالکیت دارای عناصری می باشد که هر مالکی می تواند از این عناصر بهره ببرد از جمله حق استعمال، حق استثمار و حق اخراج از ملکیت. پیشینه مالکیت را می توان در حقوق رومی و حتی حقوق ایران که به دوران زرتشتیان و اشکانیان بر می گردد، جستجو کرد. مالکیت می تواند به روش های گوناگونی ایجاد گردد که از جمله این روش ها می توان به احیاء اراضی، حیازت آبهای مباح و همچنین عقود و تعهدات اشاره نمود. در بسیاری از مراجع قضائی دعوایی با عنوان «اثبات مالکیت » مطرح می شود و دادگاه ها در مورد قابلیت استماع آن اختلاف دارند. برخی با توجه به اصل قابلیت استماع دعاوی، این دعوا و دعاوی مرتبط با آن، مانند تنفیذ قولنامه را می پذیرند. در مقابل، نظم حاکم بر طرح دعاوی، نفع در پذیرش دعوا و واجد اثر بودن آن، اصل تاسیسی بودن احکام و ضرورت ایجاد نظم حقوقی تازه در روابط اشخاص، از جمله دلایلی است که پذیرش دعوای اثبات مالکیت را دشوار و با جمع شدن دلایل دیگر، غیرممکن می کند. به نظر ما و با توجه به تعدد روابط حقوقی و پیچیدگی آنها، نفی یا پذیرش مطلق این دعوا، صحیح نیست. هرچند باید اصل را بر غیر قابل پذیرش بودن آن دانست اما از قابلیت طرح دعو ای اثبات مالکیت، به صورت استثناء و در برخی از وضعیت های حقوقی خاص می توان دفاع نمود.

در این مقاله با ارائه و نقد رأیی در رابطه با اثبات مالکیت زوج نسبت به اموالی که در دوران زوجیت به نام زوجه خریداری شده و ثمن آن توسط زوج پرداخت شده است، به بررسی میزان توجه دادگاه به شروط ضمنی، کشف اراده واقعی طرفین معامله، شناسایی طرف اصیل در قرارداد و رعایت اصول و قواعد آیین دادرسی مدنی (از حیث ادله اثبات دعوا، صلاحیت محلی، تعیین خواسته و خواندگان) پرداخته شده است. شعبه 79 دادگاه عمومی حقوقی تهران و شعبه 25 دادگاه تجدیدنظر استان تهران، سندرسمی انتقال و سند مالکیت صادر شده به نام زوجه را مصداق اراده ظاهری دانسته و پرداخت کل ثمن معامله توسط زوج را دلیل بر اراده واقعی در انجام معامله برای زوج تلقی کرده است و حکم به اثبات مالکیت زوج و الزام زوجه (ورثه زوجه) به تنظیم سند رسمی انتقال به نام زوج صادر کرده اند. به علاوه دادگاه درخواست کتبی زوج از وارث زوجه مبنی بر خرید سهم الارث وارث از اموال موضوع دعوا را به منزله درخواست صلح دانسته و اقرار زوج به مالکیت زوجه تلقی نکرده است. بدین منظور رأی شعبه79 دادگاه عمومی تهران و رأی شعبه25 دادگاه تجدیدنظر استان تهران را با روش تحلیلی به اجزای تشکیل دهنده آن تجزیه کرده و خواهیم دید که در باز ترکیب این اجزا، چه ایراداتی از حیث استدلالی متوجه دادگاه بدوی و تجدیدنظر شده است. به نظر می رسد عمده ایرادات مذکور ناشی از این باشد که تصمیم دادگاه در این پرونده، بیش از آن که نتیجه استدلال منطقی باشد، معلول سیر شهودی دادرس بوده است.

هدف از انجام این پژوهش بررسی جایگاه دفاتر توزیع اظهارنامه در حقوق ثبت و نقش آن ها در تحدید حدود املاک و آثار آن در اثبات مالکیت اشخاص است. روش تحقیق در این پژوهش توصیفی – تحلیلی می باشد و از نظر هدف نیز کاربردی است. روش گردآوری مطالب نیز مطالعات کتابخانه ای می باشد که از طریق فیش برداری از کتب ، مقالات و منابع مرتبط گردآوری شده اند. نتایج نشان داد اولین مرحله برای ثبت اراضی، پلاک کوبی و درج در دفتر توزیع اظهارنامه است. آیین نامه قانون ثبت در سال 1317 ، به تصویب رسید و براساس این آیین نامه اداره ثبت ملزم به داشتن دفتر توزیع اظهارنامه است، که اکثر اراضی پلاک کوبی شده در آن سال، به ثبت رسیده و دارای سند رسمی مالکیت هستند و هنوز اراضی وجود دارد که بنا به دلایلی مثلا اختلاف بین مالکین یا کم ارزش بودن زمین و ... که ثبت نرسیده و در مرحله اولیه یعنی پلاک کوبی باقی مانده است که بعد از رفع اختلاف با طی مراحل ثبتی و تشریفات آن منتهی به صدور سند می گردد و جایی اختلاف پیش می آید از این اراضی به تملک ادارات دولتی و یا مؤسسات عمومی در می آید و برای دریافت بهای آن اراضی در مراجع قضایی طرح دعوا می گردد.

دعوای اثبات مالکیت خصوصاً در اموال غیرمنقول که با الزامات و تشریفات قانونی مواجه است، در مراحل مختلف ثبت املاک درخصوص نحوه ثبت چنین املاکی، قواعدی دارد که می بایست مورد توجه قرار گیرد و نمی توان اجابت چنین خواسته ای را به صورت مطلق در تمامی اموال غیرمنقول با یک شکل و کیفیت واحد، مورد پذیرش قرار داد. دعوای اثبات مالکیت ازجمله دعاوی حقوقی می باشد که درخصوص پذیرش آن در مراجع قضایی، تشتت آرای زیادی وجود دارد به نحوی که برخی محاکم با استناد به رأی وحدت رویه شماره 569 مورخ 10/10/1370 هیئت عمومی دیوان عالی کشور دعوای اثبات مالکیت را مورد پذیرش قرار داده و معتقدند که الزام قانونی مالکین به تقاضای ثبت ملک خود در نقاطی که ثبت عمومی املاک آگهی شده، مانع از آن نمی باشد که محاکم دادگستری به اختلاف راجع به مالکیت ملک، رسیدگی نمایند و برخی دیگر از محاکم با استناد به مواد 22، 46، 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک و مفاد رأی وحدت رویه شماره 672 مورخ 01/10/1383 هیئت عمومی دیوان عالی کشور و همچنین مفاد قانون تعیین تکلیف اراضی فاقد سند رسمی مصوب 20/09/1390 از پذیرش چنین دعوایی اجتناب می کنند. نتایج تحقیق حاضر این است که خواسته اثبات مالکیت حداقل در اراضی دارای سابقه ثبتی اساساً فاقد وصف دعوی و دارای وصف عدم مخالفت با اصل یا ظاهر است و صرفاً نوعی احراز مقدمات دعوی محسوب می شود که محاکم دادگستری مرجع رسیدگی به مقدمات دعوی محسوب نمی شوند؛ زیرا مرجع اعلام مالکیت در اموال غیرمنقول یاد شده، مراجع ثبتی است.

شرط لازم برای اقامه دعوای خلع ید، مالکیت خواهان در زمان اقامه دعواست. در فرضی که خواهان، سند رسمی مالکیت دارد دعوای او علیه متصرف غیر مجاز ملک پذیرفته است، اما اگر او سند مالکیت رسمی نداشته باشد، در این که می تواند دعوای خلع ید اقامه کند یا خیر، در رویه قضایی اختلاف نظر زیادی وجود دارد. نظریه غالب، پذیرش دعوای خلع ید از ناحیه چنین شخصی است. اما در مورد نحوه اثبات مالکیت، به لحاظ آیین دادرسی نیز اختلاف رویه وجود دارد. در حالی که برخی معتقدند خواهان بدواً باید با اقامه دعوای اثبات مالکیت، مالکیت خود را با رأی قطعی ثابت و سپس دعوای خلع ید اقامه کند. برخی دیگر معتقدند او می تواند دعوای اثبات مالکیت و خلع ید را در یک دادخواست اقامه کند و دادگاه توأمان به آن دو رسیدگی می نماید. حتی برخی که البته در اقلیت هستند معتقدند صرف دعوای خلع ید کفایت می کند و اثبات مالکیت از شرایط اقامه دعوای خلع ید و لازمه آن است و دادگاه بدون درخواست صریح خواهان نیز باید به آن رسیدگی کند و با احراز آن، حکم به خلع ید صادر نماید. این اختلاف رویه ناشی از اختلاف نظری است که سال ها نسبت به مدلول مواد 22، 46، 47 و 48 ق.ث در دکترین وجود داشته و به رویه قضایی نیز راه یافته است. این مواد به روشنی بر عدم امکان اثبات مالکیت ملک ثبتی، جز با سند رسمی دلالت دارد. اما رویه عملی محاکم به ویژه بعد از انقلاب و موضع شورای نگهبان خلاف آن است. قانون گذار هم ظاهراً در تردید از وضع یک قانون صریح، سال ها مصلحت را در سکوت دانسته و محاکم را به حال خود رها کرده بود. اما اخیراً با تصویب ماده 62 قانون احکام دائمی برنامه های توسعه کشور به آن گروه ملحق شده است که برای اثبات مالکیت نسبت به ملک ثبتی، سند رسمی را لازم نمی دانند. حتی این ماده امکان معارضه سند عادی با سند رسمی را پذیرفته است. این امر سبب آشفتگی در آراء محاکم شده به گونه ای که سرنوشت دعوا در این موارد تا حد زیادی به سلیقه قاضی بستگی داشته و نوعی اجتهاد به رأی حاکم شده است. در این مقاله تلاش شده ضمن نقد رأی یکی از محاکم، موضع اخیر دکترین و رویه قضایی را حتی المقدور تبیین نماییم.