دعوای خلع ید

شرط لازم برای اقامه دعوای خلع ید، مالکیت خواهان در زمان اقامه دعواست. در فرضی که خواهان، سند رسمی مالکیت دارد دعوای او علیه متصرف غیر مجاز ملک پذیرفته است، اما اگر او سند مالکیت رسمی نداشته باشد، در این که می تواند دعوای خلع ید اقامه کند یا خیر، در رویه قضایی اختلاف نظر زیادی وجود دارد. نظریه غالب، پذیرش دعوای خلع ید از ناحیه چنین شخصی است. اما در مورد نحوه اثبات مالکیت، به لحاظ آیین دادرسی نیز اختلاف رویه وجود دارد. در حالی که برخی معتقدند خواهان بدواً باید با اقامه دعوای اثبات مالکیت، مالکیت خود را با رأی قطعی ثابت و سپس دعوای خلع ید اقامه کند. برخی دیگر معتقدند او می تواند دعوای اثبات مالکیت و خلع ید را در یک دادخواست اقامه کند و دادگاه توأمان به آن دو رسیدگی می نماید. حتی برخی که البته در اقلیت هستند معتقدند صرف دعوای خلع ید کفایت می کند و اثبات مالکیت از شرایط اقامه دعوای خلع ید و لازمه آن است و دادگاه بدون درخواست صریح خواهان نیز باید به آن رسیدگی کند و با احراز آن، حکم به خلع ید صادر نماید. این اختلاف رویه ناشی از اختلاف نظری است که سال ها نسبت به مدلول مواد 22، 46، 47 و 48 ق.ث در دکترین وجود داشته و به رویه قضایی نیز راه یافته است. این مواد به روشنی بر عدم امکان اثبات مالکیت ملک ثبتی، جز با سند رسمی دلالت دارد. اما رویه عملی محاکم به ویژه بعد از انقلاب و موضع شورای نگهبان خلاف آن است. قانون گذار هم ظاهراً در تردید از وضع یک قانون صریح، سال ها مصلحت را در سکوت دانسته و محاکم را به حال خود رها کرده بود. اما اخیراً با تصویب ماده 62 قانون احکام دائمی برنامه های توسعه کشور به آن گروه ملحق شده است که برای اثبات مالکیت نسبت به ملک ثبتی، سند رسمی را لازم نمی دانند. حتی این ماده امکان معارضه سند عادی با سند رسمی را پذیرفته است. این امر سبب آشفتگی در آراء محاکم شده به گونه ای که سرنوشت دعوا در این موارد تا حد زیادی به سلیقه قاضی بستگی داشته و نوعی اجتهاد به رأی حاکم شده است. در این مقاله تلاش شده ضمن نقد رأی یکی از محاکم، موضع اخیر دکترین و رویه قضایی را حتی المقدور تبیین نماییم.

اثبات مالکیت جزء دعاوی است که در خصوص پذیرش آن بین قضات اختلاف نظر وجود دارد؛ امّا به نظر می رسد، تقریبا کلیه قضات بر پذیرش چنین دعوایی در باب املاک ثبت نشده اتفاق نظر دارند؛ ولی در زمینه املاکی که دارای سند مالکیت هستند دادگاه ها مطابق مواد (22) و (47) فردی را مالک می شناسند که سند مالکیت رسمی به نام اوست. عقیده صاحب نظران مخالف با استماع این دعوا در املاک ثبت شده بر این است که در صورتی که دعوای اثبات مالکیت را بپذیریم با صدور حکم به مالکیت، ملک هم زمان دارای دو سند رسمی خواهد بود، یکی نزد خوانده دعوی که برابر ماده (22) دارای اعتبار است و دیگری حکم قطعی مبنی بر اثبات مالکیت دارنده سند عادی و بر این اساس با طرح دعوای اثبات مالکیت در مورد املاک دارای سند رسمی مخالفت می کنند. مقنن با پیش بینی «دعوای خلع ید» درصدد حمایت از حق مالکیت افراد در برابر تصرفات غاصبانه برآمده است. یافته های این پژوهش که به شیوه توصیفی وتحلیلی و به روش اسنادی و کتابخانه ای به تاثیر مراحل مختلف ثبت ملک در دعوای خلع ید و اثبات مالکیت پرداخته است بیانگرآن است که در بسیاری از محاکم و به طور کلی در رویه قضایی ایران معمولا دادرسان در دعوای خلع ید به وضعیت و پرونده ثبتی ملک توجهی ندارند.حال آنکه باید بین مراحل مختلف ثبت ملک قائل به تفکیک شد.

مقدمه : از جمله رابطه هایی که اشخاص می توانند نسب به اموال پیدا کنند، مالکیت است که اختیار انواع تصرفات را به مالک اعطا می کند. لازمه اجرای عملی آن نیز حق اخراج اشخاص ثالث از ملک است؛ بنابراین منع دیگران از تعرض، تصرف، مزاحمت و ممانعت در استفاده از اموال، از چنین اوصافی نشئت می گیرد. دعاوی مربوط به حق اخراج اشخاص متصرف ازجمله دعاوی تخلیه ید، خلع ید و تصرف عدوانی در همین رابطه به وجود آمده است. دعوای خلع ید در زمره دعاوی اختصاصی اموال غیرمنقول است که به ویژگی های مالکیت خواهان، تصرفات غیرمجاز خوانده نیاز دارد تا متجاوز را بدون فوت وقت از ملکِ مالک اخراج کند. در دعوای خلع ید به معنای اختصاصی خود، به دلیل حمایت از حقوق مالکین، به مسائل حاشیه ای نظیر عمد، عدوان، سهو، سوءنیت، حسن نیت، انگیزه و آگاهی به عدم استحقاق توجهی نمی شود و کانون توجهات را به حمایت از حقوق مالک و خروج متصرف از ملک وی اختصاص می دهد. توجه کانونی در این باره بر تصرف و احراز آن معطوف است. به عبارت دیگر، همین قدر که دادرس، مالکیت خواهان، تصرف خوانده و عدم استحقاق متصرف و مجوز نداشتن وی را احراز کند، به خلع ید و عندالاقتضا، به قلع وقمع بنا و مستحدثات حکم می کند و اصولاً عنصر دیگری را در رسیدگی خود لحاظ نمی کند. روش ها : پاسخ به این پرسش که ماده واحده مصوب 1358، چه تفاوتی با قواعد عمومی دعوای خلع ید دارد و چه رهیافت هایی برای تعدیل قواعد سخت گیرانه دعوای خلع ید ارائه می دهد، با شیوه تحلیلی و توصیفی بررسی شده است.  یافته ها: در بسیاری از موارد، التزام کامل به اطلاق مقررات خلع ید و گستره قواعد حاکم بر غصب و در حکم غصب، مشکلات زیادی را به دنبال خواهد داشت. این قواعد سخت گیرانه، می تواند موجبات از بین رفتن سرمایه های اشخاصِ با حسن نیت را به وجود آورد و باعث نادیده گرفته شدن صداقت در رفتار و احترام اموال این دسته از افراد شود. به عنوان مثال، ممکن است به دلایلی نظیر اشتباه و قصور مأمور شهرداری، اشتباهات ثبتی، اشتباه سازندگان یا پیمانکاران، مالکی در پیاده کردن ساختمان خویش متعرض ملک مجاور خویش شود. در این هنگام است که انصاف، سکوت را بر خود برنمی تابد و به دنبال راهی برای حمایت از متصرف با حسن نیت می گردد. ازاین رو، انعطاف پذیری در مورد متصرف با حسن نیت، امری شایسته و راهی بایسته به سوی تعدیل قواعد دشوار خلع ید است. در همین راستا، قانون گذار ایرانی در سال 1358، با وضع ماده واحده ای به نام « لایحه قانونی راجع به رفع تجاوز و جبران خسارات وارده به املاک» در مسیر احیای انصاف گام برداشته است. در این ماده واحده، از قواعد اولیه و سخت گیرانه غصب و خلع ید اموال، به طور استثنایی عدول شده و احکامی استثنایی در نظر گرفته شده است. بررسی تحلیلی راجع به ماده واحده فوق، نشان می دهد این مقرره به عنوان استثنایی طلایی در برون رفت از معضل پیش گفته، در پرتو ملاحظه حُسن نیت متصرف، بوده و با بی نیازی از تغییر دعوا یا طرح دعوای مجدد، دادرس را به عدول از قواعد اولیه و صدور احکامی خارج از خواسته الزام کرده است. نتیجه گیری : ماده واحده فوق برای حمایت از شخص با حسن نیت به دنبال ارکان و شرایطی می گردد. جمله این شرایط عبارت اند از: 1. مجاورت املاک، 2. تجاوز غاصبانه یا در حکم غاصبانه به ملک مجاور، 3. وجود حُسن نیت در متجاوز به ملک همسایه یا جهل به رخداد تجاوز به ملک مجاور و رفتار صادقانه در ساخت وساز و احداث بنا در ملک مجاور، 4. تجاوز به ملک همسایه در اثر اشتباه باشد، 5. جزئی بودن ضرر مالک زمین در مقایسه با خسارات حاصل از قلع وقمع بنا و مستحدثاتی که به متصرف وارد می شود. پس از احراز شرایط فوق، دادرس موظف است در چارچوب آیینی اختصاصی، دعوا را به سوی جمع بین حق خواهان و خوانده حرکت دهد. در حقیقت دادرس، قسمت مورد تجاوز را در حکم تلف قرار داده و به خوانده (متجاوز) اعلام می کند تا مبلغ آن قسمت را به صندوق دادگستری تودیع کند. پس از پرداخت قیمت زمین، دادگاه حکم به پرداخت وجه به مالک و اصلاح اسناد مالکیتی صادر می نماید. جزئیات بیشتر از این ماده واحده و بررسی آرای قضایی، در این مقاله بررسی شده است.