اقتصاد مسکن

در دنیای امروز مسکن بسیاری از جنبه های زندگی انسانی را تحت الشعاع قرار داده است و از مهم ترین عواملی است که می تواند بر عدالت اثر مستقیم داشته باشد. تغییر سبک زندگی، پیشرفت فناوری و تکنولوژی باعث شده تا مسکن مناسب به عنوان یکی از نیازهای اولیه و اساسی انسان شناخته شود. تحقیق حاضر توصیفی- تحلیلی و از نظر هدف کاربردی بوده که به دنبال راهبردهای بهبود شاخص های کمی و کیفی مسکن در دهستان بهمئی سرحدی غربی با استفاده از ماتریس برنامه ریزی راهبردهای کمی بوده است. بدین منظور ابتدا وضعیت برخورداری روستاهای دهستان با تکنیک تاپسیس و آنتروپی شانون تحلیل شده است. برای گردآوری داده ها به روش کتابخانه ای و پیمایشی و مصاحبه با کارشناسان و نخبگان در امر برنامه ریزی روستایی و تهیه پرسشنامه در قالب دلفی صورت گرفته سپس نظرات گروه دلفی در ماتریس عوامل درونی و بیرونی و همچنین ماتریس برنامه ریزی راهبردهای کمی به کار گرفته شده است. نتایج نشان می دهد که به لحاظ برخورداری از شاخص های کمی و کیفی مسکن روستای درغک دارای بهترین و روستای سرهنگ دارای بدترین وضعیت بوده است. نتایج حاصل از برنامه راهبردهای کمی نشان داد ایجاد و گسترش اشتغال در بخش کشاورزی و خدمات، زنده سازی فضاهای همگن و پویای روستایی و تقویت معیارهای ساخت مسکن روستایی اعم از فناوری، شیوه ساخت، ابعاد مقیاس و تناسب با ویژگی های طبیعی روستا و کالبد آن، در اختیار گذاشتن مصالح با قیمت مناسب به روستاییان از طریق تشکیل تعاونی ها و یا اتحادیه های پخش و فروش مواد و مصالح و توجه به مسکن روستایی می تواند به عنوان اولویت دارترین راهبردها موجب بهبود شاخص های کمی و کیفی مسکن روستایی در این دهستان شود.

مبسوط پیشینه و هدف: پژوهشگران و متخصصان برنامه ریزی و مسکن ازجمله؛ میتلین (2007)، العقبری و همکاران (2011)، لیتمن (2016)، اورج (2019)، زیاری و همکاران (1389)، آرشین و سرور (1396)، به موضوع مسکن گروه های کم درآمد پرداخته اند. هدف پژوهش حاضر دستیابی به فرضیه اصلی پژوهش یعنی؛ بررسی پیامدهای بحران اقتصادی مسکن بر امنیت پایدار خانوارهای کم درآمد (در این پژوهش منظور از خانوارهای کم درآمد خانوارهایی هستند که به دلیل حقوق پایین ماهیانه و یا بیکاری موقتی و دائمی توانایی تهیه مسکن به عنوان یک نیاز اولیه را چه به صورت خرید، اجاره و یا رهن را ندارند هست) در کلان شهر تهران پرداخته شود تا درنهایت عوامل اقتصادی اصلی که در نوسانات بازار مسکن و درنتیجه افزایش قیمت مسکن در تهران نقش آفرینی می کنند مور ارزیابی قرار گیرد.    مواد و روش ها: پژوهش حاضر، کاربردی و روش آن توصیفی، تحلیلی است. جهت گردآوری اطلاعات و داده ها از روش های کتابخانه ای، پایگاه های الکترونیکی داده ها و همچنین مطالعات میدانی مصاحبه و پرسشنامه محقق ساخته استفاده شد. جامعه آماری را متخصصان حوزه مسکن، برنامه ریزان شهری (شامل اساتید و دانشجویان رشته های برنامه ریزی شهری و شهرسازی) و کارشناسان مسکن مشغول به فعالیت در شهرداری ها و اداره شهرسازی شهر تهران تشکیل می دهند. تکمیل پرسشنامه ها و مصاحبه به صورت مجازی و از طریق کانال های ارتباطی گوناگون بوده است. برای تعیین حجم نمونه 100 نفر از متخصصان برنامه ریزی شهری و مسکن در شهر تهران بر اساس نمونه گیری گلوله برفی انتخاب شدند. با استفاده از این نمونه گیری بصورت مجازی با تعدادی از افراد نمونه ارتباط برقرار و مصاحبه ها انجام و پرسشنامه ها تکمیل شدند. روش کلی تکمیل پرسشنامه ها و مصاحبه با استفاده از روش نمونه گیری نمایی بدون تبعیض انجام گرفت. پس از تکمیل پرسشنامه ها شامل 30 گویه اصلی در مورد موضوع اصلی پژوهش و 6 سؤال درزمینه سطح اطلاعات افراد نمونه از موضوع پژوهش و 5 سؤال در مورد ویژگی های آن ها بود. برای تجزیه وتحلیل اطلاعات از نرم افزار SPSS26 و آمار توصیفی و آمار استنباطی (آزمون تی تک نمونه ای، فریدمن) و برای سنجش پایایی پرسشنامه از آلفای کرونباخ استفاده شد. مقدار آلفا در 30 گویه اصلی پژوهش 0.918 بوده که پایایی درونی سؤالات را نشان داد. یافته ها و بحث: نتایج نشان می دهد مواردی چون عدم دسترسی به مسکن ارزان قیمت برای شهروندان، نوسانات قیمت مسکن و پس انداز خانوارها، نوسانات ساخت وساز مسکن، نقش آفرینی شهرداری ها و افزایش قیمت مسکن، نقش سازندگان در نوسانات بازار مسکن، قیمت زمین و تأثیر آن بر نوسانات قیمت مسکن، حضور دلالان در بازار مسکن و افزایش قیمت مسکن و نبود قوانین محکم در تعیین قیمت مسکن و رواج سوداگری در نوسانات قیمت مسکن تهران نقش دارند. نتایج حاصل از اولویت بندی بحران های اقتصادی مسکن نشان می دهد که حضور دلالان در بازار مسکن با میانگین رتبه (7.70)، در رتبه اول و قیمت زمین و تأثیر آن بر نوسانات قیمت مسکن در آخرین رتبه قرارگرفته است. نتیجه گیری: نتایج نشان می دهد عوامل اقتصادی نقش آفرین در نوسانات قیمت مسکن بر امنیت پایدار خانوارهای کم درآمد در شهر تهران تأثیرگذار بوده اند و تأثیر هریک از عوامل اقتصادی نقش آفرین در نوسانات قیمت مسکن بر امینت پایدار خانوارهای کم درآمد متفاوت است و حضور دلالان در بازار مسکن در رتبه اول و عدم دسترسی به مسکن ارزان قیمت در آخرین رتبه ازنظر اهمیت قرارگرفته است.

هدف مقاله حاضر، تجزیه و تحلیل پویایی های همگرایی باشگاهی قیمت مسکن در مناطق مختلف شهر تهران است. برای این منظور از روش آزمون رگرسیون Log t و داده های قیمت در دو بازه زمانی عدم جهش قیمت (1396-1391) و بروز جهش قیمت مسکن (1400-1397) استفاده شد. براساس نتایج آزمون Log t، در این دو بازه زمانی، فرضیه صفر مبنی بر وجود همگرایی در کل نمونه رد نمی شود. همچنین، وجود همگرایی باشگاهی در هریک از بازه های زمانی تأیید شد. براساس این، در دوره 1396-1391، مناطق شهر تهران تشکیل سه باشگاه را می دهند؛ اما در دوره (1397:1-1400:9)، رفتار قیمت در مناطق شهر تهران تغییر کرده است و تمام مناطق شهر تهران در قالب یک باشگاه قرار گرفته و به یک وضعیت تعادل همگرا شده اند. با توجه به نتایج حاصل از پژوهش، در صورت تشدید همگرایی اتفاق افتاده، سیاست گذاری های بازار مسکن در راستای مدیریت این بازار دشوارتر از قبل خواهد شد.

مسکن یکی از اساسی ترین نیازهای هر خانوار است که می تواند در ابعاد اقتصاد کلان و خانوار نقش مهمی داشته باشد و به دو شکل اجاره ای و ملکی تأمین شود. عوامل متعددی بر انتخاب خرید یا اجاره واحدهای مسکونی خانوارها مؤثر هستند، شناسایی این عوامل و میزان تأثیرگذاری آنها می تواند به سیاست گذاری و برنامه ریزی بخش مسکن کمک کند. برای این منظور از دو مدل لوجیت و پروبیت استفاده شده است و نتایج به دست آمده از برآورد دو مدل به منظور تعیین بهترین مدل مقایسه شده اند. یافته ها نشان می دهد که لوجیت مدل بهتری است و عوامل مؤثر بر نحوه ی تصرف مسکن: درآمد دائمی و جاری، سن، جنسیت، سطح تحصیلات و شاغل بودن سرپرست خانوار و بعد خانوار تعیین شده اند. تمرکز این مقاله بر اثر درآمد و تحصیلات سرپرست خانوار بر نوع تصرف مسکن است. نتایج مطالعه نشان می دهد؛ درآمد و تحصیلات سرپرست خانوار اثر مثبت و معنی داری بر نحوه تصرف مسکن دارند.

مسکن در زمره اساسی ترین و حساس ترین بخش ها در برنامه ریزی توسعه اقتصادی و اجتماعی محسوب می شود.درواقع مسکن ،خردترین و کوچک ترین شکل تجسم کالبدی رابطه متقابل انسان و محیط بوده و تبلور فضایی کارکرد حیاتی سکونت انسانی در ایفاء نقش های اساسی وی می باشد. پژوهش حاضر از نوع هدف کاربردی می باشد. ازنظر ماهیت، رویکرد اصلی حاکم بر روند مقاله حاضر، توصیفی – تحلیلی می باشد و با توجه به موضوع تحقیق، حوزه مطالعاتی و ماهیت موضوع، از روش ها و فنون کمی (مدل رگرسیون وزن دار جغرافیایی) استفاده شده است. عوامل متعددی بر قیمت مسکن تأثیر می گذارند که یکی از این عوامل، انواع کاربری های اراضی می باشد که در تعین قیمت مسکن نقش کلیدی دارد. در منطقه 7 شهر تهران با توجه به اختلاط کاربری و ویژگی های خاصی که بر کاربری های این منطقه حاکم است به سنجش اثرات هر یک از کاربری ها بر قیمت مسکن پرداختیم تا با شناسایی میزان اثرات هر یک از انواع کاربری ها بر قیمت مسکن بتوان برنامه ریزی مناسبی در سطح منطقه برای مسکن و اقتصاد مسکن انجام داد. با توجه به اینکه مبحث اقتصاد مسکن یک موضوع فراگیر و بین رشته ای می باشد (سیاست، اقتصاد، مدیریت، جغرافیا و ...) بنابراین این مقاله بیش تر بر روی تأثیر عوامل جغرافیایی (انواع کاربری ها) بر قیمت مسکن بحث می کند که درنهایت مشخص شد که دسترسی به حمل ونقل، پایانه و انبارداری شهری با R2 87/، کاربری های خدمات شهری با R2 87/، کاربری سبز و پارک ها با R2 80/، کاربری های تجاری و اداری با R2 72/، به ترتیب بیش ترین تأثیر را بر قیمت مسکن در سطح منطقه دارند.

مسکن و سرپناه، یکی از مهم ترین نیازهای اساسی انسان است و به عنوان دارایی کلیدی خانوارها، عنصر تعیین کننده در موفقیت اقتصادی، شکل گیری هویت فردی و منزلت اجتماعی افراد به شمار می رود و می تواند در ابعاد اقتصاد کلان و خانوار نقش و اهمیت ویژه ای داشته باشد و به دو شکل اجاره ای و ملکی تأمین شود. با توجه به اینکه مسکن ملکی بزرگ ترین سرمایه گذاری مالی در طول زندگی بسیاری از خانوارها است، در تصمیم گیری ها بر مسکن اجاره ای ارجحیت دارد و همچنین، در چند سال اخیر میزان اجاره نشینی در روستاها افزایش چشمگیری داشته است. عواملی بر انتخاب نوع تصرف مسکن (ملکی و اجاره ای) در روستاها مؤثرند که شناسایی این عوامل و میزان اثرگذاری آنها می تواند به سیاست گذاری و برنامه ریزی های بخش مسکن و بالابردن سطح رفاهی و اقتصادی جامعه کمک کند. در این پژوهش با به کارگیری مدل پروبیت و استفاده از رویدادهای نمونه ای مربوط به بودجه خانوارهای روستایی ایران در سال 1399، نحوه نوع تصرف مسکن در مناطق روستایی بررسی شده است. نتایج نشان می دهند درآمد دائمی، سن، وضعیت تأهل، شاغل بودن سرپرست خانوار و بعد خانوار، احتمال مالکیت مسکن در روستاها و میزان تحصیلات سرپرست خانوار احتمال اجاره نشینی را افزایش می دهند.

نظریه های سنتی در توضیح نوسانات بیش از حد بازار مسکن و دلایل شکل گیری دوره های رونق و رکود شدید در این بازار ناتوان هستند. مطالعات اخیر حاکی از آن است که مؤلفه های رفتاری عامل شکل گیری نوسانات در بازارهای مالی و مستغلات است، به نحوی که عدم توجه به این عوامل امکان توضیح وقایع بازار مسکن را غیرممکن می سازد. با توجه به این نگاه جدید، هدف اصلی این مطالعه بررسی تأثیر دو اصل مهم رفتاری، یعنی: رفتار تقلیدگونه و خوش بینی بیش از حد در بازار مسکن ایران می باشد. در این مطالعه از داده های فصلی بازار مسکن ایران در بازه سال های 1383:1 تا 1400:2 و از روش هم انباشتگی کرانه های «پسران» و همکاران (2001) مبتنی بر الگوی ARDL استفاده شده است. از آنجایی که رفتار تقلیدگونه یک متغیر پنهان و غیرقابل مشاهده است، برای کمّی سازی آن از رویکرد «هوانگ» و «سالمون» (2004) بهره گرفته شده است. کمّی سازی رفتار تقلیدگونه در بازار مسکن، حاکی از تغییرات محسوس آن طی زمان است که تأییدی بر رویکرد استفاده شده در این مطالعه برای کمّی سازی آن است. نتایج آزمون هم انباشتگی حاکی از انتخاب صحیح متغیرهای اثرگذار بر قیمت مسکن بوده و نشان می دهد که بین متغیرهای تحقیق رابطه هم انباشتگی وجود دارد. همچنین، نتایج این تحقیق حاکی از آن است که مؤلفه های رفتار جزو عوامل اصلی در تعیین قیمت مسکن بوده و رفتار تقلیدگونه و خوش بینی بیش از حد، هر دو دارای تأثیر مثبت و معنی دار بر قیمت مسکن هستند. همچنین نتایج این تحقیق نشان می دهد که در کنار عوامل رفتاری، عوامل اقتصادی مانند: حجم واقعی نقدینگی، تولید ناخالص داخلی واقعی و نرخ ارز بازار غیررسمی نیز بر قیمت مسکن مؤثر بوده و هر سه متغیر فوق الذکر دارای اثر مثبت بر قیمت واقعی مسکن هستند.  

هدف مقاله حاضر تحلیل اثر رفتار ناهمگون سرمایه گذاران بخش مسکن بر قیمت مسکن و نهایتا" بر رشد اقتصادی ایران طی دوره 1399:1-1380:1 می باشد. بدین منظور ابتدا اثر رفتار تقلیدگونه و خوش بینی بیش از حد سرمایه گذاران بر قیمت مسکن بررسی می شود سپس اثر قیمت مسکن بر رشد اقتصادی به روش رگرسیون انتقال ملایم (STR) برآورد می گردد. اندازه گیری ضرایب مولفه های اقتصاد رفتاری مسکن، میزان اثر گذاری این متغیرها بر رشد اقتصادی را برآورد می کند. نتایج نشان می دهد توابع قیمت مسکن و رشد اقتصادی دارای سطح آستانه و دو رژیم حدی هستند. حد آستانه ای رفتارتقلیدگونه متغیر انتقال تابع قیمت مسکن کمیّت 0051/0 درصد اختیار می کند. کمیت سطح آستانه ای قیمت مسکن به عنوان متغیر انتقال تابع رشد اقتصادی برابر با 0266/0 درصد می باشد. در تابع قیمت مسکن، رفتارتقلیدگونه در رژیم اول و دوم بر قیمت مسکن اثر مثبت دارد اما این ضریب در رژیم دوم بزرگتر است. خوش بینی بیش از حد نیز در رژیم اول بر قیمت مسکن بی تأثیر بوده، اما در رژیم دوم اثر مثبت دارد. ضرایب برآوردی رژیم های اول و دوم حاکی از نامتقارن بودن رفتار سرمایه گذاران بر قیمت مسکن است. برآورد تابع رشد اقتصادی نشان می دهد؛ قیمت مسکن در رژیم اول و دوم اثر منفی بر رشد اقتصادی دارد، اما این اثر در رژیم دوم تقویت شده است. کمیّت آماره سوبل بیانگر آن است؛ قیمت مسکن در انتقال اثر رفتار تقلیدگونه بر رشد اقتصادی نقش میانجی گرانه داشته، اما در انتقال اثر خوش بینی بیش از حد بر رشد اقتصادی نقش میانجی گری ایفاء نمی کند.

مقدمه: عوامل گوناگون و طیف وسیعی از متغیرها، از جمله: ساختار عرضه و تقاضا، بازار پول و سرمایه، ارز و طلا، درآمد نفتی، قیمت حامل های انرژی، درآمد خانوار، عوامل جمعیتی، نقدینگی و تورم، تسهیلات خرید مسکن، بازار نهاده های تولید مسکن، سیاست های دولتی، قوانین شهرسازی و ... تأثیرات انکارناپذیری بر سرمایه گذاری در بازار مسکن برجا می گذارند.هدف: پژوهش حاضر با هدف شناسایی و تحلیل عوامل مؤثر بر الگوی گردش سرمایه گذاری مسکونی در شهر اهواز انجام شده است.روش شناسی تحقیق: مطالعه حاضر از لحاظ هدف کاربردی و از لحاظ ماهیت تحقیق جزو تحقیقات توصیفی- تحلیلی و اکتشافی به شمار می آید و به روش پیمایشی و میدانی و مصاحبه انجام شده است. به منظور تحلیل داده ها، از مدل های تحلیل عاملی اکتشافی و معادلات ساختاری استفاده شد.قلمرو جغرافیایی پژوهش: قلمرو جغرافیایی پژوهش حاضر کلانشهر اهواز می باشند.یافته ها: بر اساس نتایج تحلیل عاملی اکتشافی 4 عامل اقتصادی با مقدار ویژه 078/11، عامل کالبدی - زیرساختی با مقدار ویژه 352/6، عامل مدیریتی - نهادی با مقدار ویژه 17/5 و در نهایت عامل اجتماعی- جمعیتی با مقدار ویژه 19/4 به عنوان عوامل مؤثر در تدوین الگوی سرمایه گذاری مسکن شناسایی شدند. این عوامل با متغیرهای تبیین کننده خود بصورت مثبت و منفی بر روند سرمایه گذاری مسکن در کلانشهر اهواز تأثیر زیادی گذاشته اند. عامل اول به ترتیب با 19/38 درصد و مقدار ویژه 078/11 و عامل چهارم 239/15 درصد از کل تغییرات 33 گویه ها را تبیین کرده است. نتایج: بازار مسکن تحت تأثیر فاکتورها و عناصر اقتصادی، سیاسی، کالبدی و اجتماعی می باشد، بدین معنی که رویکرد اقتصاد سیاسی فضا، فضا را تحت الشعاع نظام سرمایه داری می داند که برای بقای خود، ناچار به توسعه نامتوازن می باشد. نتایج حاصل از این مطالعه، به درک کلی از سرمایه گذاری و مسکن در کلانشهر اهواز به عنوان مرکز استان استراتژیک خوزستان کمک کرده و تجزیه و تحلیل مفیدی از نمونه سرمایه گذاری های انجام شده در این کلانشهر ارائه می دهد.

گردشگری به عنوان یک صنعت کاربر به بهبود اقتصاد در زمینه اشتغال در مقاصد گردشگری، توسعه زیرساخت ها، حفظ منابع مالی و احیای اماکن گردشگری تاریخی و جدید و درک بهتر مردم جهان از یکدیگر کمک می کند. مجموعه عوامل مذکور می تواند به رشد اقتصادی بالاتر کشورهای میزبان منجر شود و به افزایش سرمایه گذاری در سایر بخش های اقتصادی بیانجامد. یکی از بخش های متأثر از افزایش رشد اقتصادی، بخش مسکن است. هدف از مقاله حاضر، تحلیل اثر توسعه گردشگری خارجی بر قیمت مسکن در ایران طی دوره زمانی فصل اول 1391 تا فصل اول 1400 می باشد. به این منظور، تعداد گردشگران خارجی ورودی به کشور به عنوان شاخصی برای توسعه گردشگری و متغیرهای قیمت دلار، جمعیت، تعداد بزرگراه های تحت حوزه استحفاظی وزارت راه و شهرسازی و تعداد پروانه های ساختمانی صادرشده به عنوان متغیرهای کنترل در نظر گرفته شدند و روش خودتوضیحی با وقفه های توزیعی برای برآورد به کار برده شد. نتایج حاصل از برآورد نشان داد که تعداد گردشگران خارجی بر قیمت مسکن در ایران طی دوره زمانی مورد مطالعه اثر منفی داشته است. قیمت دلار، جمعیت و تعداد بزرگراه های تحت حوزه استحفاظی وزارت راه و شهرسازی بر قیمت مسکن اثر مثبت و تعداد پروانه های ساختمانی صادرشده بر قیمت مسکن اثر منفی داشته اند. 

مقاله حاضر اثر قیمت مسکن بر تورم با تأکید بر عوامل رفتاری و غیررفتاری شامل عوامل درون بخشی و برون بخشی مؤثر بر قیمت مسکن در ایران مورد بررسی قرار می دهد. بدین منظور متغیرهای رفتاری سرمایه گذاران شامل رفتار توده وار و خوش بینی بیش از حد اندازه گیری شده است، سپس سیستم معادلات شامل معادلات قیمت مسکن و تورم تدوین گردید. معادلات قیمت مسکن و تورم در ایران طی دوره زمانی فصل اول 1380 تا فصل اول 1399 با بکارگیری سیستم معادلات به ظاهر نامرتبط (SUR) برآورد گردید. نتایج عوامل درون بخشی حاکی از اثر مثبت قیمت زمین و تعداد واحدهای ساختمانی تکمیل شده بر قیمت مسکن است. از طرفی عوامل برون بخشی شامل؛ قیمت ارز و نقدینگی به ترتیب اثر منفی و مثبت بر قیمت مسکن داشته اند. از میان دو عامل رفتاری، رفتارتوده وار بر قیمت مسکن اثر مثبت داشته و خوش بینی بیش از حد اثر معناداری نداشته است. همچنین نرخ رشد جمعیت و نرخ رشد درآمد سرانه اثر منفی بر نرخ تورم داشته اند. رفتار توده وار سرمایه گذاران در بخش مسکن نیز به طور غیرمستقیم و از طریق قیمت مسکن می تواند به افزایش نرخ تورم منجر شود.