محمدرضا اسماعیلی

بحران مسکن ایران، با توجه به تورم بالا و ناکارآمدی نظام تأمین مالی سنتی، نیازمند بازتعریف سازوکارهای مالی و مدل های نوین است. گسترش دانش مالی و فناوری، ابزارهای متنوعی را در بازارهای مالی ایجاد کرده که هرکدام قابلیت حل بخشی از چالش های این حوزه را دارند؛ اما استفاده مؤثر از این ابزارها مستلزم تعیین زمان، حجم منابع و مرحله اجرای پروژه توسط یک نهاد بالاسری است که مدیریت کلان پروژه های مسکن را برعهده دارد. این نهاد با هماهنگی بین ابزارها می تواند تخصیص منابع را بهینه کرده و پویایی سیستم تأمین مالی را افزایش دهد. این پژوهش با هدف طراحی مدل پایدار تأمین مالی املاک، ابزارهای موجود را از طریق تحلیل مضمون و مصاحبه با خبرگان بررسی کرده است. یافته ها نشان می دهد ابزارهای رایج به دلیل تورم بالا و نبود چارچوب نهادی یکپارچه، در شرایط کنونی اقتصاد ایران کارایی لازم را ندارند. مدل پیشنهادی پژوهش، «صندوق ملی مسکن» (مطابق قانون جهش تولید مسکن ۱۴۰۰) را به عنوان نهاد محوری معرفی می کند که ترکیبی از ابزارهای مالی را در چارچوبی هماهنگ به کار می گیرد. نتایج نشان می دهد این رویکرد ترکیبی، مبتنی بر نهادسازی و استفاده همزمان از ابزارهای چندبازاری، نه تنها بحران مسکن را کاهش می دهد، بلکه با ایجاد انگیزه سودآوری برای بخش خصوصی، مشارکت فعال آن را جلب می کند. سازوکارهایی مانند «زنجیره تأمین مالی» امکان حل مسئله مسکن را با تکیه بر درآمدهای آتی (به جای پس انداز گذشته) فراهم می کنند. همچنین کاهش فشار بر بودجه دولت، اجرای همزمان پروژه های توسعه بیشتر را ممکن می سازد.

مقدمه و اهداف: ناترازی مزمن در تأمین مالی مسکن در ایران، بیش از هر چیز به کاستی های حکمرانی، تعارض منافع، و نبود سازوکارهای اعتمادساز برای سرمایه گذاران خرد و نهادی بازمی گردد. در حقوق کامن لا، «تراستی » مستقل در ساختار  REIT، از منافع ذی نفعان صیانت کرده و انضباط افش ا، حسابرسی و مدیریت تعارض را تضمین می کند؛ حال آنکه در حقوق ایران «تراست» به عنوان شخص حقوقی مستقل تعریف نشده و عملاً نهادی به نام «هیئت امنا» در نهادهای عمومی و نیمه عمومی کارکردهای مشابهی را عهده دار است. با وجود این قرابت نهادی، هیئت امنا زمانی می تواند کارکرد تراستی را ایفا نماید که در نقش امین فعالیت نماید. این چکیده مبسوط یک الگوی هیئت امنایی بومی را معرفی می کند که در آن صندوق ملی مسکن در مقام «هیئت امنای مرکزی با کارکرد امین» بوده و صندوق های استانی مسکن در لایه اجرا بر مبنای مشارکت عمومی–خصوصی (PPP) فعالیت می کنند. اهداف چهارگانه عبارت اند از: 1. ترجمه کارکردهای تراستی به زبان حقوق و رویه های اجرایی ایران از مسیر هیئت امنا؛ 2. هم ترازی حفاظت از منافع سرمایه گذار با اهداف اجتماعی (مسکن حمایتی/استیجاری، بازآفرینی و...)؛ 3. تمرکززدایی اجرا با حفظ استانداردهای حکمرانی یکنواخت؛ و 4. گشودن دو مسیر ابزاری برای صندوق های قابل معامله بورسی و صندوق های غیرقابل معامله تحت نظارت صندوق ملی مسکن، بدون کاهش سطح صیانت نهادی. پیشنهاد سیاستی اصلی، بازنگری آیین نامه ۱۴۰۴ صندوق های املاک و مستغلات برای پیش بینی جایگاه «امین/هیئت امنایی» برای صندوق ملی مسکن در ابزارهای بورسی و غیر بورسی است. روش: روش این پژوهش برپایه مطالعه اسناد، مقایسه بین المللی، و طراحی نهادی شکل گرفته است. در گام نخست، قوانین و آیین نامه های موجود در ایران بررسی شده که در آنها از سازوکار «هیئت امنا» استفاده می شود. نمونه هایی مانند اساسنامه صندوق ملی مسکن، صندوق نوآوری و شکوفایی، و مقررات صندوق های بازنشستگی نشان دادند که این نهاد در ایران ظرفیت ایفای نقش نظارتی و امانی را دارد. سپس به مطالعه تطبیقی پرداخته می شود؛ به ویژه ساختار صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات (REITs) در کشورهایی مانند آمریکا و برخی کشورهای آسیایی. در این بررسی مشخص شد که در آن کشورها «تراستی/امین» مسئول حمایت از سرمایه گذاران و تضمین شفافیت است. در گام بعد، وظایف اصلی تراستی مانند حفاظت از منافع ذی نفعان، مدیریت تعارض منافع، حسابرسی مستقل، و رعایت اصول شفافیت استخراج شده است. این وظایف به زبان ساده دسته بندی و سپس با شرایط حقوقی و نهادی ایران تطبیق داده شده است. نتیجه این تطبیق، طراحی یک مدل دو سطحی بود: در سطح اول، صندوق ملی مسکن به عنوان هیئت امنای مرکزی، نقش ناظر اصلی و حافظ منافع سرمایه گذاران را برعهده دارد. در سطح دوم، صندوق های استانی مسکن با مشارکت بخش خصوصی تشکیل می شوند و وظیفه اجرای پروژه ها را براساس نیازهای محلی دارند. برای اطمینان از اجرای درست، معیارهایی مانند گزارش دهی شفاف، حسابرسی منظم، کمیته های ریسک، و کنترل های ضدسوداگری در الگو گنجانده شده است. این روش ترکیبی کمک می کند تا هم اصول امانی رعایت و هم سرعت عمل در سطح استان ها حفظ شود. نتایج: نتایج این مطالعه نشان می دهد که با وجود تفاوت نظام قانونی ایران با کشورهایی که نظام کامن لا دارند، می توان وظایف اصلی یک تراستی را در قالب «هیئت امنا» و بدون نیاز به تغییرات بنیادین در ساختار حقوقی کشور پیاده سازی کرد. با این نکته که هیئت امنا باید در نقش امین فعالیت نماید. نخستین دستاورد این است که صندوق ملی مسکن، در جایگاه هیئت امنای مرکزی، می تواند وظایفی مانند حمایت از سرمایه گذاران، کنترل ریسک، و رسیدگی به تعارض منافع را به طور رسمی و شفاف برعهده گیرد. این موضوع اعتماد سرمایه گذاران را افزایش می دهد و زمینه ورود منابع مالی بیشتر به بخش مسکن را فراهم می کند. دومین نتیجه، تقویت نقش استان ها در اجرای پروژه هاست. با راه اندازی صندوق های استانی که اکثریت سهام آنها در اختیار بخش خصوصی است، پروژه ها می توانند متناسب با شرایط هر استان تعریف و اجرا شوند. درعین حال، صندوق ملی مسکن با ابزارهایی مانند مجوزدهی، نظارت، و ارزیابی عملکرد، مانع از انحراف یا ضعف مدیریتی می شود. سومین دستاورد، گسترش ابزارهای مالی است. در کنار صندوق های بورسی که در بازار سرمایه فعالیت می کنند، امکان ایجاد صندوق های غیربورسی نیز وجود دارد. این صندوق ها زیر نظر صندوق ملی مسکن می توانند پروژه های سیاست محور مانند مسکن استیجاری یا بازآفرینی بافت های فرسوده را اجرا کنند. به طورکلی، نتایج نشان می دهد که این الگو می تواند شفافیت را افزایش دهد، از منافع سرمایه گذاران محافظت کند، عدالت منطقه ای را تقویت نماید و هم زمان اهداف کلان سیاستی در حوزه مسکن را محقق کند. بحث و نتیجه گیری: این الگو نشان می دهد که کارویژه های امین را می توان بی نیاز از واردات قالب حقوقی تراست و از طریق توانمندسازی هیئت امنای مرکزی (صندوق ملی مسکن) و نهادینه سازی قواعد امانی در آیین نامه ها، میثاق های رفتاری و رویه های نظارتی پیاده سازی کرد. لایه استانیِ تمرکززدایی شده با بهره گیری از مزیت اطلاعات محلی، اجرا را شتاب می دهد؛ درحالی که کنترل های یکنواختِ سطح ملی، قابلیت مقایسه، پاسخ گویی و جلوگیری از انحراف مأموریت را تضمین می کند. رویکرد دوگانه ابزارها - بورسی برای وسایط بازارمحور و غیربورسیِ تحت نظارت صندوق ملی مسکن برای مأموریت های عمومی- گلوگاه های تنظیم گری را می کاهد و دامنه پوشش سیاستی را می گسترد. البته اجرای این مدل بدون چالش نیست. خطراتی مانند سیاسی شدن تصمیم ها، ضعف مدیریتی در برخی استان ها، یا تعارض منافع وجود دارد. برای کاهش این ریسک ها، ابزارهایی مثل حسابرسی مستقل، گزارش دهی شفاف، انتخاب مدیران با صلاحیت حرفه ای و نظارت دقیق بر عملکرد پیش بینی شده است. در مجموع، این الگو یک مسیر عملی و بومی برای گسترش تأمین مالی مسکن در ایران ارائه می دهد. مدلی که هم منافع سرمایه گذاران را حفظ می کند و هم اهداف سیاستی مثل افزایش مسکن حمایتی و کنترل سوداگری را دنبال می کند. محدودیت پژوهش نیز هنجاری بودن طراحی و فقدان پنل دلفی یا آزمون میدانی است. مسیر آتی، اجرای پایلوت در چند استان با شدت های نظارتی متفاوت، سنجش پیامدهای حمایتی-بازاری، و بازطراحی منشورها بر مبنای شواهد خواهد بود. بدین ترتیب، با ترجمه انضباط امانی به عمل حکمرانی ایرانی و تکیه گاه قراردادن صندوق ملی مسکن در رأس و واگذاری انعطاف اجرا به استان ها، می توان به گسترش تأمین مالی شفاف، عادلانه و سازگار با اهداف سیاستی در بخش مسکن دست یافت. تقدیر و تشکر: این پژوهش به یاد و احترام شهید جمهور تقدیم می شود؛ کسی که با دغدغه ای عمیق نسبت به عدالت اجتماعی، ایده شکل گیری صندوق ملی مسکن را در مسیر حل یکی از ریشه دارترین مسائل جامعه یعنی بحران مسکن دنبال کرد. تلاش او برای استفاده از ظرفیت های حقوقی و نهادی، نشان دهنده باورش به این بود که راهکارهای پایدار، تنها در سایه ساختارهای شفاف و کارآمد به دست می آیند. پژوهش حاضر، ادامه همان نگاه است؛ نگاهی که تأمین مسکن را نه صرفاً یک فعالیت اقتصادی، بلکه بخشی از مسئولیت اجتماعی و عدالت محور می بیند. تعارض منافع: نویسندگان اعلام می کنند که این مقاله برای وبگاه های دیگر ارسال نشده و هیچ سازمان و یا ارگانی بابت انجام این تحقیق سفارشی به نویسندگان نداده است. همچنین اعلام می شود که مطالب مقاله توسط نویسندگان تهیه شده و کپی برداری از سایر منابع نیست.

هدف از این پژوهش شناسایی عوامل موثر استعدادیابی ورزش دانش آموزی در سامانه جامع مدیریت اطلاعات بود. پژوهش حاضر از لحاظ هدف کاربردی، از نظر روش شناسی کیفی با استفاده از نوع تحلیل محتوا، مبتنی بر روش نوخاسته بود. جامعه آماری این پژوهش را اسناد منتشر شده پیرامون مبحث استعدادیابی ورزش دانش آموزی و 21 نفر از صاحب نظران تشکیل دادند. نمونه گیری به صورت گلوله برفی انجام گرفت و تا رسیدن مصاحبه ها به مرحله اشباع نظری ادامه یافت. داده ها از طریق مصاحبه عمیق جمع آوری شدند. روایی پژوهش بر اساس شش مورد تایید قرار گرفت. همچنین پایایی معادل85 درصد گزارش شد. از تجزیه و تحلیل داده ها چهار مقوله اصلی شامل 1)هدف گذاری، 2)عوامل استعدادیابی، 3)موانع استعدادیابی و 4)عوامل ساختاری و 22 زیر مقوله به دست آمد. می توان بیان داشت که وجود سامانه جامع مدیریت اطلاعات استعدادیابی ورزش دانش-آموزی بسیار ضروری است زیرا مشخص شد بحث بودجه، جذب حامیان مالی و سرمایه گذاری در برگزاری برنامه استعدادیابی ورزش دانش آموزی معنای مشخصی ندارد،لذا داشتن یک سیستم مدیریت اطلاعات استعدادیابی به مدیران کمک می کند تا با استفاده از خروجی این سیستم کم و کاستی ها را تعیین و نسبت به کسب بودجه مازاد از دیگر ارگان ها و یا جذب حامیان مالی اقدام نمایند و قبل از برگزاری برنامه استعدادیابی مطمئن شوند که بودجه کلیه فعالیت ها را حمایت می کند و دچار کاستی و بدهی نمی شوند. با توجه به نتایج به موجب اینکه قدرت پیش بینی آزمون های استعدادیابی برای آینده کافی نیست و پیش بینی عملکردهای تخصصی دشوار است، پیشنهاد می گردد در امر استعدادیابی به اصول مطرح شده در ارتباط با آن توجه شود.

هدف از این پژوهش، شناسایی عوامل موثر بر تثبیت جایگاه ورزش کشتى در بازی های المپیک است. پژوهش حاضر از لحاظ هدف کاربردی، از نظر روش شناسی کیفی با استفاده از نظریه داده- بنیاد و مبتنی بر روش نوخاسته است. جامعه آماری این پژوهش را اسناد منتشر شده پیرامون عوامل موثر بر تثبیت جایگاه ورزش کشتى در بازی های المپیک و آرای 19 نفر از صاحب نظران (اعضای هیئت علمی دانشگاه، نایب رئیس فدراسیون کشتی، دبیر فدراسیون کشتی، سرمربیان تیم ملی کشتی ایران و کارشناسان کشتی) تشکیل می دادند. نمونه گیری به صورت هدفمند انجام گرفت و تا رسیدن مصاحبه ها به مرحله اشباع نظری ادامه یافت. داده ها از طریق مصاحبه عمیق و نیمه ساختاریافته جمع آوری شدند و روایی پژوهش بر اساس معیارهای «مقبولیت»، «انتقال پذیری» و «تأییدپذیری» مورد تایید قرار گرفت. پایایی تحقیق معادل 85 درصد گزارش شد و تحلیل داده ها با استفاده از نرم افزار مکس کیودا نسخه 2018 انجام گردید. نتایج نشان داد که سه عامل 1) موانع تثبیت، 2) عوامل تسهیل کننده و 3) عوامل توسعه دهنده می توانند در تثبیت جایگاه ورزش کشتى در بازی های المپیک تاثیرگذار باشند. نتیجه آن که با نگاهی درست مانند بالا بردن هیجان مسابقات، تصویب قوانین و مقررات جدید، توسعه این ورزش در بین کودکان و نوجوانان و توسعه کشتی در کشورهایی نوپا از سوی فدراسیون جهانی کشتی می توان موانع را به حداقل رسانید و راه را برای عوامل تسهیل کننده مهیا ساخت تا در نهایت با بهره گیری از عوامل توسعه دهنده موجبات تثبیت جایگاه ورزش کشتى در بازی های المپیک هموار شود. 

هدف تحقیق حاضر شناسایی و تبیین موانع و راهکارهای اشتغال زایی در ورزش استان خراسان جنوبی بود. پژوهش حاضر از لحاظ روش به صورت آمیخته (کیفی-کمی) و از لحاظ هدف از نوع پژوهش های کاربردی بود. به منظور گردآوری داده ها در مرحله کیفی تحقیق از مصاحبه عمیق نیمه ساختاریافته با افراد صاحب نظر استفاده شد و در مرحله بعد با توجه به اطلاعات و داده های به دست آمده، پرسشنامه محقق ساخته مشتمل بر 12 مولفه و 96 گویه طراحی و توزیع شد. در مرحله کیفی، ابتدا از روش نمونه گیری هدفمند و در ادامه کار از روش نمونه گیری نظری استفاده شد. در مرحله کمی نیز با استفاده از روش نمونه گیری در دسترس و هدفمند تعداد 98 پرسشنامه تکمیل شد. نتایج نشان داد سه مقوله اصلی گرایش جامعه به ورزش، خصوصی سازی در ورزش و بهبود فضای کسب وکار به عنوان عوامل علّی؛ چهار مقوله شرایط جغرافیایی، فرهنگی، اقتصادی و توانایی کارآفرینان ورزشی استان خراسان جنوبی به عنوان عوامل زمینه ای؛ همچنین هفت مقوله اصلی موانع اقتصادی، اطلاعاتی، مدیریتی، قانونی، ساختاری، فرهنگی و رفتاری به عنوان موانع توسعه اشتغال زایی در ورزش استان خراسان جنوبی شناسایی شد. علاوه بر این پنج مقوله اصلی گردشگری ورزشی، تولیدات ورزشی، خدمات ورزشی، رقابت های ورزشی و آموزش ورزش به عنوان پتانسیل های اشتغال زایی در ورزش استان شناسایی شد.

هدف از این تحقیق بررسی تاثیر فعالیت بدنی بر متغیرهای خویشتن داری، مسئولیت پذیری، گریز و اجتناب و حل مدیرانه مساله کادر پلیس شهر بغداد بود. تحقیق حاضر از نوع توصیفی همبستگی بود . جامعه آماری پژوهش حاضر شامل کلیه کارکنان اداره پلیس عملیاتی شهر بغداد بود، که با حجمی به تعداد 9 هزار نفر برآورد شده اند. با توجه به جدول کرجسی و مورگان 380 نفر به عنوان نمونه آماری از کادر پلیس شهر بغداد و به روش تصادفی ساده انتخاب شدند. ابزار گردآوری داده ها، دو پرسشنامه فعالیت بدنی شارکی و راهبردهای مقابله ای لازاروس و فولکمن (1998) بود. برای تجزیه و تحلیل داده ها از ضریب همبستگی پیرسون و رگرسیون چندگانه و معادلات ساختاری با استفاده از نرم افزار PLS و SPSS استفاده شد. نتایج حاکی از آن بود که بین فعالیت بدنی و خویشتن داری کادر پلیس شهر بغداد رابطه مثبت و معنی داری وجود دارد . همچنین بین فعالیت بدنی و مسئولیت پذیری کادر پلیس شهر بغداد رابطه مثبت و معنی داری وجود دارد. همچنین بین فعالیت بدنی و گریز و اجتناب کادر پلیس شهر بغداد رابطه منفی و معنی داری وجود دارد. همچنین بین فعالیت بدنی و حل مدیرانه مساله کادر پلیس شهر بغداد رابطه مثبت و معنی داری وجود دارد. همچنین نتایج رگرسیون چندگانه نشان داد که 6/3 درصد از خویشتن داری، 5/5 درصد از مسئولیت پذیری، 6/5 درصد از گریز و اجتناب و 7/7 درصد از حل مدیرانه مساله توسط فعالیت بدنی تبیین می شود.