تأمین مالی مسکن

بخش مسکن به عنوان موتور محرک اقتصاد به شمار می رود و بیش از 120 صنعت به طور مستقیم و غیر مستقیم با آن در ارتباط می باشد. تقویت مالی این بخش، رونق سایر حوزه های مرتبط را به دنبال دارد و هرگونه ایجاد اختلال در آن، افزون بر ایجاد بحران مالی و به دنبال آن بحران اقتصادی و اجتماعی در جامعه، دستیابی به اهداف 20 ساله کشور در افق 1404 را ناممکن خواهد کرد. به همین دلیل تأمین مالی بخش مسکن به ویژه در شرایط تنگناهای اعتباری، یکی از دغدغه های اصلی نهادهای سیاست گذار و اجرایی کشور بوده است. در کشور ما بازارهای مالی مسکن هنوز بسیار ضعیف و سنتی هستند و غالباً توسط بانک مسکن، تأمین مالی و تجهیز می شوند. این مقاله با رویکرد کاربردی و با استفاده از مطالعات کتابخانه ای و روش توصیفی−تحلیلی به دنبال تبیین و بررسی تطابق اوراق سلف موازی استاندارد مسکن با معیارهای مالی و اقتصادی است. یافته های تحقیق نشان می دهد با توجه به ترکیب قراردادهای سلف موازی استاندارد و حواله، اوراق سلف مسکن طبق مهم ترین معیارهای اقتصاد خرد شامل تطابق با اهداف و انگیزه های مشتریان ، تناسب با روحیات و سلایق سرمایه گذاران، میزان نقدشوندگی اوراق و درجه کارایی، همچنین از جهت مهم ترین معیارهای اقتصاد کلان شامل اثرگذاری بر روی رشد و توسعه اقتصادی، عدالت توزیعی و قابلیت برای اجرای سیاست های پولی و مالی می تواند به عنوان ابزار مالی مناسب در بازار سرمایه کشور، جهت تأمین مالی بخش مسکن به کار گرفته شود.

هدف مقاله پیش رو، مرور جامع گزینه های بالقوه تأمین مالی اسلامی مسکن از طریق نظام بانکی در ایران و اولویت بندی آن ها با استفاده از روش ویکور است. مقاله حاضر با تکیه بر مرور ادبیات گسترده موجود در این زمینه، قصد دارد اصول بنیادی متضمن پیاده سازی شش روش تأمین مالی اسلامی مسکن شامل مرابحه، اجاره به شرط تملیک، مشارکت کاهنده، تورق، بیع نسیه و استصناع موازی و ویژگی های متمایز کننده هر یک از آن ها را در مقایسه با سایر روش ها مشخص و تشریح نموده، سپس با استفاده از نظر خبرگان و روش ویکور، همچنین با توجه به معیارهای اتخاذ شده حقوقی- قانونی، مالی، فقهی و عمومی، آن ها را اولویت بندی کرده و در نهایت مناسب ترین روش (روش ها) را برای پیاده سازی در حوزه تأمین مالی مسکن ایران معرفی نماید. این مقاله با بهره گیری از نظرات خبرگان حوزه مالی اسلامی و تأمین مالی مسکن ادعا می کند که تکنیک های مشارکت کاهنده، مرابحه و اجاره به شرط تملیک سازگاری بیشتری با آموزه های اقتصاد اسلامی داشته و بنابراین باید بیشتر از گذشته توسط نهادهای پولی در ایران مورد استفاده قرار گیرند.

با ورود هر متغیر معین در مدل های تعادل عمومی پویای تصادفی، توابع رفتاری کارگزاران اقتصادی تغییر خواهد کرد و به تبع آن شوک های وارده بر اقتصاد، مسیر و واکنش متفاوتی را نشان می دهند. یکی از بخش های حایز اهمیت در پویایی اقتصاد یک کشور، بخش مسکن و از عوامل اصلی تعیین کننده وضعیت رکود و رونق بازار مسکن، متغیر تأمین مالی می باشد. در این ارتباط بانک ها از نقش ویژه ای در اعمال سیاست های پولی و تأمین مالی بخش های مختلف اقتصادی برخوردار می باشند. در این مطالعه با توجه به امکان شبیه سازی اقتصاد و تبیین رفتار متغیرهای کلان اقتصادی در قبال شوک های وارده بر اقتصاد با استفاده از مدل های DSGE، به بررسی آثار شوک اقتصادی با لحاظ تأمین مالی مسکن پرداخته می شود. برای برآورد پارامترها از داده های متغیرهای اقتصاد کلان طی دوره 1377 لغایت 1397 استفاده شد و آثار شوک های اقتصادی با رویکرد تعیین نقش تأمین مالی مسکن مورد ارزیابی قرار گرفت. نتایج پژوهش گویای آن است که مدل سازی اقتصاد ایران با رویکرد DSGE و با در نظر گرفتن نقش تأمین مالی مسکن، قابلیت تبیین ادوار تجاری ایران را در بر داشته است. همچنین بر مبنای یافته های پژوهش، لحاظ تأمین مالی مسکن سبب تشدید آثار شوک های می تواند تأثیر قابل توجهی از طریق بازار مسکن در چرخه های تجاری و پویایی های اقتصاد ایجاد نماید.

بخش مسکن به عنوان موتور محرک اقتصاد به شمار می رود و بیش از 120 صنعت به طور مستقیم و غیرمستقیم با آن در ارتباط است. بنابراین، عدم سیاست گذاری صحیح در تأمین مالی بخش مسکن و درنظرنگرفتن توازن و تناسب در شیوه تأمین مالی در این بخش می تواند باعث بروز بحران مالی و به دنبال آن بحران اقتصادی و اجتماعی شود. به همین دلیل، تأمین مالی بخش مسکن، همواره و مخصوصاً در شرایط موجود اقتصادی و تنگناهای اعتباری داخلی و بین المللی، یکی از دغدغه های اصلی نهادهای سیاست گذار و اجرایی کشور و شرکت های مسکن ساز بوده است. در کشور ما به دلیل توسعه نیافتگی بازار سرمایه و و ازطرفی تعامل نه چندان مناسب بخش های مختلف اقتصادی با یکدیگر، بازارهای مالی مسکن هنوز بسیار ضعیف و سنتی بوده و غالباً توسط بانک های دولتی و آن هم اختصاصاً توسط بانک مسکن، تأمین مالی و تجهیز می شود. این پژوهش با استفاده از مطالعات کتابخانه ای و براساس روش تحلیلی - توصیفی، به دنبال تبیین این است که ازنظر فقهی، اقتصادی، مالی و ریسک، امکان طراحی و انتشار اوراق وکالت به عنوان یک ابزار نوین مالی اسلامی در بازار سرمایه ایران وجو دارد. یافته های تحقیق نشان می دهد اوراق وکالت طبق مهم ترین معیارهای اقتصاد خرد شامل تطابق با اهداف و انگیزه های مشتریان ، تناسب با روحیات و سلایق سرمایه گذران، میزان نقدشوندگی اوراق و درجه کارایی؛ همچنین ازجهت مهم ترین معیارهای اقتصاد کلان شامل اثرگذاری بر رشد و توسعه اقتصادی، عدالت توزیعی و قابلیت برای اجرای سیاست های پولی و مالی، می تواند به عنوان ابزار مالی مناسب در بازار سرمایه کشور، جهت تأمین مالی بخش مسکن به کار گرفته شود.

معرفی:در تبیین شوک های وارده بر اقتصاد، بررسی نقش بانک ها در اعمال سیاست های پولی و تأمین مالی حایز اهمیت است. بانک ها از طریق ایفای نقش واسطه گری وجوه و تأمین کنندگی مالی می توانند از تأثیر قابل توجهی بر شکل گیری چرخه های رونق و رکود برخوردار باشند. از طرفی جایگاه بخش مسکن در اقتصاد در کنار اهمیت تأمین مالی مسکن در تغییر شرایط بازار مسکن ایجاب می نماید که به بررسی نقش مذکور در اقتصاد پرداخته شود. در این پژوهش سعی شده تا با توجه به توانایی DSGE در شبیه سازی اقتصاد و تبیین رفتار متغیرهای کلان اقتصادی در قبال شوک های وارده بر اقتصاد، به بررسی نقش تأمین مالی مسکن در شکل گیری و یا تداوم ادوار تجاری ایران پرداخته شود. متدولوژی:در این پژوهش مبتنی بر متدولوژی اقتصادسنجی،  از مدل تعادل عمومی پویای تصادفی برای بررسی نقش تأمین مالی مسکن بر ادوار تجاری ایران استفاده می شود. برای ارزیابی تجربی مدل طراحی شده در این پژوهش از روش مقداردهی (کالیبراسیون) استفاده گردید. همچنین برای برآورد برخی از پارامترهای مدل از روش خودرگرسیون برداری مرتبه اول (1)AR بر مبنای داده های متغیرهای اقتصاد کلان طی دوره 1386 لغایت 1397 استفاده شد.  تصریح مدل پژوهش  در بازار کالاهای نهایی، شرط تعادل در اقتصاد از برابری عرضه کل و تقاضای کل به صورت زیر به دست می آید: (31)                                                                (32)                                                                         (33)                                                                               با فرض اینکه؛(34)                                                                                          (35)                                                                                        (36)                                                                حل و تقریب الگواز آنجا که الگو های تعادل عمومی پویای تصادفی عموماً متشکل از معادلات غیرخطی متغیرهای درون زای الگو بوده، لازم است از طریق روش های خطی سازی به معادلات خطی تبدیل شود. برای این منظور از روش لگاریتم خطی سازی استفاده نموده و طرفین معادلات بر اساس بسط تیلور حول وضعیت پایدار متغیرها تقریب زده شد که نتایج حاصل از محاسبات مذکور در ادامه آورده می شود.مقداردهی پارامترهابرای ارزیابی تجربی الگو طراحی شده در این پژوهش از روش مقداردهی (کالیبراسیون[1]) استفاده می شود. کالیبراسیون روشی است برای انتخاب پارامترهای الگو به نحوی که بیشترین شباهت و تطابق را با اقتصاد مورد مطالعه داشته باشد. یافته ها:یافته های پژوهش نشان می دهد که نوسانات اقتصاد نه تنها توسط تکانه های غیر مالی مانند تکانه های بهروه وری در بخش محصولات نهایی و مسکن و تکانه تقاضای مسکن توضیح داده می شود، بلکه ناشی از اصطکاک های مالی مانند تکانه کیفیت سرمایه بوده که با لحاظ عامل تأمین مالی مسکن، این آثار تشدید می شود. نتیجه: در این پژوهش با استفاده از چارچوب الگو های تعادل عمومی پویای تصادفی، به طراحی یک الگو DSGE با لحاظ تأمین مالی مسکن به صورت هم زمان با سایر بخش ها پرداخته شد. با لحاظ تأمین مالی مسکن که از طریق بخش بانکی صورت می پذیرد، با وارد نمودن بخش مسکن و سیستم بانکی در طراحی الگوی DSGE و برآورد آن، مشاهده گردید که تأمین مالی مسکن می تواند تأثیر قابل توجهی بر چرخه های تجاری بازار مسکن و رشد و پویایی های اقتصاد ایجاد نماید. تقویت تکانه های مالی در این الگو از تأمین مالی مسکن مربوط به بانک ها و خانواده های با افق نامحدود نشأت می گیرد. این موارد یکدیگر را تقویت می کنند و در طول زمان به چرخه های تجاری گسترش یافته و اثر تقویتی را بر روی پویایی های متغیرهای مالی و مسکن ایجاد می کنند.وجه تمایز اصلی الگو طراحی شده در این پژوهش با سایر پژوهش های انجام شده در این زمینه، لحاظ بخش های بانکی و مسکن به صورت توأم در الگو با هدف بررسی نقش تأمین مالی مسکن بر ادوار تجاری با در نظر گرفتن ساختار اقتصاد ایران بوده، به طوری که با وارد کردن تکانه های جدید به الگو پایه، آثار تکانه های مورد تحت دو سناریوی وجود تأمین مالی مسکن و عدم وجود عامل مذکور در الگو، مورد ارزیابی قرار گرفت. در مجموع نتایج حاصل از توابع واکنش آنی گویای موفقیت نسبی الگو در شبیه سازی اقتصاد ایران و انطباق الگو با انتظارات و واقعیات اقتصادی می باشد.  [1]  Calibration