تقاضای مسکن

تغییرات قیمت مسکن در ایران از جمله مقولاتی است که در سالهای اخیر قابل تامل بوده و در این راستا مطالعات متعددی به صورت بررسی عوامل تعیین کننده عرضه و تقاضای مسکن و نیز قیمت آن انجام شده است؛ ولی این نوشتار درصدد است با نگاهی دیگر به بررسی رابطه علیتی میان قیمت مسکن و عوامل تعیین کننده آن در تهران طی دوره (85-1373) به صورت فصلی بپردازد.روش مورد استفاده در این پژوهش، استفاده از مدل تصحیح خطای برداری برای برآورد مدل و نیز آزمون والد برای بررسی رابطه علیت در کوتاه مدت و بلند مدت است.نتایج مطالعه حاضر حاکی از آن است که همه متغیرهای مدل تصحیح خطا در سطحی معنی دار، تعیین کننده قیمت مسکن هستند. در کوتاه مدت، رابطه علیت دو طرفه بین متغیرهای قیمت زمین، شاخص بهای عمده فروشی مصالح ساختمانی و قیمت سکه طلا (به عنوان بازار جانشین) با قیمت مسکن برقرار است. همچنین علیت میان متغیرهای متوسط درآمد خانوار و سرمایه گذاری بخش خصوصی در مسکن (به صورت ساختمانهای تکمیل شده) با قیمت مسکن، در کوتاه مدت یک طرفه است و علیت گرنجری میان قیمت مسکن و نرخ بهره بانکی تایید نمی شود. از سوی دیگر، معنی داری بالای ضریب جزء تصحیح خطا در همه معادلات برآورد شده و نیز آزمون توامان با متغیرهای مستقل در مدل، نشان دهنده برقراری رابطه بلندمدت است.

در این تحقیق تلاش شده است تا عوامل سمت عرضه و تقاضای مسکن با استفاده از اصول اقتصاد خرد مدلسازی شود و اثر متغیر های مخارج مصرفی خانوارها، تعداد خانوارها، هزینه استفاده (هزینه مالکیت مسکن)، تسهیلات بانکی، قیمت زمین و هزینه ساخت بر قیمت مسکن مورد بررسی قرار گیرد. با توجه به مزیت های داده های ترکیبی (پنل)، در این مطالعه از اطلاعات آماری نامتوازن دوره (1389-1370) مربوط به مناطق شهری 30 استان کشور استفاده شده است. همچنین، به منظور تفکیک اثرگذاری متغیرها در افق زمانی با توجه به الگوی تصحیح خطا و روش حداقل مربعات معمولی پویا (DOLS) معادلات به صورت کوتاه مدت و بلندمدت تصریح و برآورد شدند. نتایج حاکی از آن است که در بلندمدت مخارج مصرفی، اعتبارات بانکی، قیمت زمین آثار مثبت و هزینه مالکیت اثر منفی بر قیمت حقیقی مسکن داشته اند. در کوتاه مدت نیز اثر افزایش مخارج مصرفی، اعتبارات بانکی، قیمت زمین، هزینه ساخت و قیمت با وقفه مسکن بر قیمت حقیقی مسکن در دوره جاری مثبت و اثر هزینه مالکیت منفی بوده است.

به عرصه ی برنامه ریزی مسکن، این امر حاصل میشود که این نوع برنامه ریزی با توجه به محدودیت ها و نیازهای سکونتی، درصدد ارضای احتیاج ها و ارائه ی عملکردی مطلوب در پاسخ به نیاز اقشار مختلف است. موضوع اساسی در چیستی مورد توجه در این نوشتار، پرداختن به اهمیت تعریف گروه هدف در این مقوله ی خاص و برنامه ریزی و شناخت دقیق ساختار عرضه و تقاضای این بازار در گستره ی شهری است و به گفته ای درصدد پاسخ به این دو پرسش است که چه میزان کمبود در زمان حال و آینده برای پاسخ به تقاضای مسکن گروه های کم درآمد شهر دامغان وجود دارد؟ و مه مترین وجوه تشکیل دهند هی ساختار عرضه و تقاضای مسکن چیست و به چه نوع واحد مسکونی در سطح محلّ ههای برنامه ریزی شهر دامغان نیاز داریم؟ در عرضه ی مسکن برای پاسخ به تقاضا، عوامل متعددی نقش دارند که شناخت این عوامل یکی از نتایج مورد انتظار این پژوهش است. از ابزارها و روش های مورد توجه در این بخش مدل موس است و نتایج ارائه شد هی آن، به درستی ساختار تقاضای مسکن گروه های کم درآمد شهر دامغان را بیان می کند. از راه حل های جلوگیری از بروز مشکل، کنترل این ساختار (عرضه و تقاضا) و برآورد نیازهای موجود در این بخش و اعمال سازوکارهای مؤثّر است.

بیشتر افراد با انتخاب بهینه مسکن، یکی از چالش های مهم بحث تقاضای مسکن، مواجه اند. با توجه به اینکه درباره اهمیت نقش بودجه در انتخاب مسکن توافق کلی وجود دارد، الگوی یکپارچه ای برای سنجش نقش و تأثیر تمامی عوامل تقاضای مسکن ارائه نشده و تبیین نظری روشنی صورت نگرفته است. با توجه به نقش محوری محدودیت بودجه، عوامل رفتاری و کنترلی در تقاضای آن، پژوهش حاضر به دنبال تبیین الگوی ذهنی تقاضای مصرفی و اجاره ای مسکن با رویکرد علوم شناختی و رفتاری در شهر تبریز است. این پژوهش در چارچوب رویکرد کیفی و با به کارگیری روش تحقیق داده بنیاد صورت گرفته است. با استفاده از مدل گسسته لاجیت چندجمله ای نحوه اثرگذاری عوامل استخراج شده بررسی شده است. ابزار جمع آوری داده ها، مصاحبه های نیمه ساختاریافته بوده است و به منظور گردآوری اطلاعات، با به کارگیری روش نمونه گیری هدفمند با 12 نفر از خبرگان آشنا به مباحث مسکن مصاحبه انجام شد. تجزیه و تحلیل داده ها در سه مرحله کدگذاری باز، محوری و انتخابی انجام گرفت و براساس آن، مدل کیفی پژوهش طراحی شد. نتایج پژوهش حاضر نشان دهنده استخراج بالغ بر 250 کد، همراه با احصاء بالغ بر 20 مفهوم و 4 مقوله است که در قالب مدل پارادایمی شامل محدودیت بودجه به عنوان مقوله محوری و شرایط علی (دلایل انتخاب)، عوامل زمینه ای (عوامل فیزیکی) و شرایط مداخله گر (عوامل کنترلی و رفتاری) قرار گرفت. همچنین، نتایج حاصل از برآورد مدل لاجیت نشان می دهند افراد در تصمیم گیری برای انتخاب مکان مسکونی علاوه بر بودجه، تمام جوانب را در نظر می گیرند؛ اما اهمیت هرکدام از عوامل در انتخاب متفاوت است. طبقه بندی JEL: R2

امروزه مقوله مسکن یکی از بخش های پیشرو در هر اقتصادی است که توجه به آن علاوه بر تأثیرات ژرف اجتماعی، فرهنگی، به لحاظ اقتصادی نیز حائز اهمیت بوده وهمانند موتور رشد و توسعه عمل می کند. این بخش با ایجاد رشد اقتصادی و ایجاد اشتغال در بخش ساختمان و بخش های وابسته، از طریق تاثیر بر مخارج مصرفی و سرمایه گذاری تغییرات در تولید ناخالص داخلی و نوسانات اقتصادی را به شدت تحت تاثیر قرار می دهد. در این راستا، تعاونی های مسکن هم از مؤلفه های سیاست های مسکن اجتماعی به شمار می روند و در بعضی از کشورهای صنعتی در بهبود و ارتقاء وضعیت مسکن موفق بوده اند، اما در کشورهای در حال توسعه، تعاونی ها نقش مهمی در بخش مسکن ایفا نمی کنند. بنابراین، این پژوهش حاضر با هدف شناخت آینده های محتمل و مطلوب پیش روی تقاضای مسکن از طریق شرکت های تعاونی مسکن کارمندی و کارگری در شهر سنندج انجام گرفته است. روش این پژوهش برحسب هدف گذاری کاربردی و برحسب نوع، توصیفی- اکتشافی است. جمع آوری اطلاعات و داده ها با استفاده از روش پایش محیطی و تکنیک دلفی انجام شده و نمونه گیری به شیوه غیر احتمالی و از نوع هدفمند است. در نهایت دو عدم قطعیت کلیدی شناسایی و به صورت ماتریس چهار سناریو (سناریو بهشت تعاونی، سناریو فرصت سوزی، سناریو بازار کساد، سناریو چراغ نیم سوز) برای وضعیت تقاضای مسکن از طریق شرکت های تعاونی مسکن کارمندی و کارگری شهر سنندج در آینده تقریبا نه ساله قابل فرض و تصور است.

تحریم های اقتصادی با ایجاد مانع برای بخش خارجی، فضای نابسامان و آشفته در اقتصاد، موجب تغییر در نرخ ارز و در پی آن تغییر در متغیرهای دیگر ازجمله عرضه و تقاضای مسکن می شوند. از این رو هدف این پژوهش، بررسی اثرگذاری تحریم های اقتصادی بر عرضه و تقاضای مسکن از کانال نرخ ارز می باشد. برای این منظور از داده های فصلی استانی دوره 1390-1400 و برای تجزیه و تحلیل داده ها از مدل رگرسیون به ظاهر نامرتبط (SUR) استفاده شده است. یافته های این پژوهش نشان می دهد تولید ناخالص داخلی استانی، قیمت مسکن و تورم بر تقاضا اثر مثبت و متغیرهای شاخص بورس، نرخ ارز و تحریم، بر تقاضای مسکن اثر منفی داشته اند. در طرف عرضه نیز متغیرهای قیمت مسکن، تعداد پروانه های ساختمانی صادر شده و تورم بر عرضه مسکن اثر مثبت و نرخ ارز، تحریم و قیمت مصالح ساختمانی بر عرضه مسکن اثر منفی داشته اند. واردات و تحریم، نرخ ارز را افزایش و صادرات، نرخ ارز را کاهش داده است. بر این پایه تحریم هم اثر مستقیم و هم از مسیر نرخ ارز اثر غیر مستقیم بر کاهش عرضه و تقاضای مسکن داشته است.