دعاوی ملکی

کاداستر که در نظام حقوقی ایران از آن با عنوان «حدّنگار» یاد می شود، نوعی از نقشه برداری ثبتی است که دارای ارزش حقوقی بوده و وضعیّت املاک کشور را از پنج جهت ارزش، موقعیّت، مالکیّت، مساحت و نوع کاربری مشخّص می سازد. به رغم اهمیّت و جایگاه این نهاد در حقوق نوین ثبتی، در نظام حقوقی ایران برخی از مسائل مربوط به آن همچنان مورد غفلت واقع شده است. مهم ترین سؤالی که در خصوص کاداستر مطرح می گردد آن است که «آیا کاداستر توانایی تعارض با سایر ادلّه اثبات دعوا را دارد؟ و در صورت مثبت بودن پاسخ این سؤال، اطّلاعات کاداستر کدام یک از ادلّه مذکور را نقض نموده و توانایی مقابله با کدام یک از این ادلّه را ندارد؟». در پژوهش حاضر با استفاده از روش توصیفی- تحلیلی، به بررسی ارزش استناد به نقشه های کاداستر در دعاوی ملکی پرداخته شده و روشن گردیده است که با توجّه به طریقیّت ادلّه اثبات دعوا و نقش آنها در دستیابی به فلسفه و هدف اصلی دادرسی یا همان کشف واقعیّت، و با عنایت به میزان اعتبار و قابلیّت اتّکا به اطّلاعات کاداستر، این اطّلاعات توان مقابله با سایر ادلّه اثبات دعوا و نقض آنها را دارا می باشد.

یکی از دعاوی مهمْ دعاوی ملکیِ ناشی از عدم تنظیم صحیح عقد بیع، به دست افراد عادی و مشاوران املاک است که با اتخاذ تدابیر بازدارنده، می توان از حجم پرونده ها در این حوزه کاست. متأسفانه قانون گذار با وضع قوانین ناکارآمد و بدون توجه به آثارِ زیان بارِ تنظیمِ مبایعه نامه توسط افراد فاقد دانش حقوقی، زمینه نقض حقوق شهروندان و افزایش آمار دعاوی ملکی را فراهم کرده است. لذا پرسش اساسیِ این پژوهش این است که تنظیم عقد بیع و نگارش صحیح مبایعه توسط کارشناسان حقوقی، تا چه حدی از بروز اختلافات ملکی پیش گیری می کند؟ با رویکردی توصیفی   تحلیلی، این مقاله برای پیش گیری از وقوع دعاوی و اختلافات ملکی، در پی ارائه راهبردهای کارآمدی است که ازطریق الزام طرفینِ عقد بیع به مراجعه به کارشناسان حقوقی (نظیر وکلا و سردفتران اسناد رسمی)، به منظور نگارش مبایعه نامه انجام می پذیرد. نتایج پژوهش نشان می دهد بسیاری از دعاوی ملکیْ ناشی از عدم رعایت اصول و قواعد حقوقی هستند و چنانچه نگارش مبایعه نامه به دستِ افرادِ متخصصِ حقوقی صورت گیرد، دانش حقوقی و قضایی آنان باعث پیش گیری از این دعاوی یا کاهش آن ها می شود و مشاورانِ مسکن نیز، مطابق با قوانین تجارت، صرفاً نقش واسطه گری و دلالی دارند و صلاحیت نگارش مبایعه نامه را ندارند.