استملاک

به موجب رأی هیئت عمومی دیوان عدالت اداری، اعطای هرگونه امتیاز خاص به اتباع بیگانه از جمله امکان تملک اموال غیرمنقول در قلمرو جغرافیایی کشور، منوط به حکم صریح قانونگذار است، لذا موضوع مذکور ماهیت تقنینی دارد. صلاحیت دولت در وضع مقررات و تصویب نامه های مربوط به تملک اموال غیر منقول توسط اتباع بیگانه به استناد قانون مصوب قوه مقننه وقت در سال 1342 و تبصره (7) ماده (148) اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک مصوب سال 1370 فاقد وجاهت حقوقی است. با عنایت به خلاء قانونی موجود پس از عدم اعتبار تصویب نامه قانونی مصوب سال 1342 هیئت وزیران و آیین نامه استملاک اتباع خارجه مصوب سال 1328 هیئت وزیران و ابطال آیین نامه چگونگی تملک اموال غیرمنقول توسط اتباع خارجی غیر مقیم در جمهوری اسلامی ایران به وسیله هیئت عمومی دیوان عدالت اداری در سال 1378 و به دلیل ضرورت ایجاد وحدت رویه قانونی در زمینه مورد نظر و برخورداری از مقرراتی منسجم و شفاف و تجمیع مقررات پراکنده و تکمیل خلاءها و رفع بعضی ابهامات در خصوص چگونگی تملک اتباع خارجی، لزوم ارائه و تدوین قانونی جامع و کامل از سوی مراجع صلاحیت دار احساس میشود.

در نظام حقوقی ایران به موجب آیین نامه استملاک اتباع بیگانه، تملک اموال غیر منقول توسط اتباع بیگانه محدود به شرایطی است. به نظر می رسد با وجود محدودیت مزبور امکان توثیق اموال غیر منقول در نظام حقوقی ایران وجود دارد، البته با توجه به ماهیت عقد رهن و اثر معاملات با حق استرداد که ناقل مالکیت مال نیستند. نظام حقوقی حاکم براین وثایق، ماده ۳۴ اصلاحی قانون ثبت (مصوب۱۳۸۶) و آیین نامه اجرایی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور (مصوب۱۳۸۷) است. طبق ماده ۳۴ اصلاحی در صورت عدم پرداخت دین طلبکار و صدور اجراییه و عدم پرداخت دین ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اجراییه بنا به تقاضای بستانکار عملیات مزایده. برگزار می شود. درصورتی که مال بازداشتی یا مال مورد وثیقه در جلسه مزایده خریدار پیدا نکند، مورد وثیقه به بستانکار واگذار می شود. در فرض مذکور وثیقه نهادن مال غیر منقول واقع در ایران به نفع اتباع خارجه به دلیل محدودیت تملک اتباع بیگانه با مشکل مواجه می شود. جهت ارایه یک راه حل برای حل مشکل مزبور، پیشنهادات متفاوتی در این نوشتار بررسی شده است.

تسهیلات کارساز قانونی در سرمایه گذاری، رابطه ی مستقیم با رشد و توسعه ی اقتصادی دارد. نقش مثبت سرمایه گذاری خارجی در فرآیند رشد و توسعه ی اقتصادی را به آسانی نمی توان انکار کرد. نگاه اجمالی به کشورهای همسایه نشان می دهد که معمولاَ سرمایه گذاری خارجی منجربه توسعه ی اقتصادی فراوان شده است. به علت وجود موانع و محدودیت های مختلف، علیرغم افزایش 64 درصدی در سرمایه گذاری سال 2016، هنوز سرمایه گذاری مستقیم خارجی در ایران، در مقایسه با کشورهای همسایه از جمله ترکیه، به حد مطلوب نرسیده وبسیار کمتر ازظرفیت های موجودوامکانات بالقوه این کشور است. موانع مختلفی در راه سرمایه گذاری خارجی ازجمله موانع سیاسی امنیتی، اجتماعی، اقتصادی، فرهنگی وبه-ویژه قانونی وجود دارد. پژوهش حاضر، تمرکز بر عوامل قانونی دارد. در حقوق ایران، پذیرش سرمایه گذاری طبق قاعده ی کلی، منوط به گزینش و تأیید دولت بوده و به صورت استصوابی عمل می شود؛ در حالی کهدر ترکیه این پذیرش صرفاَ استطلاعی و نظارتی می باشد. در هر دو سیستم حقوقی استثنائاتی وجود دارد. دیگر اینکه در ترکیه حیطه فعالیت سرمایه گذاران گسترده بوده و برخلاف ایران، صنایع و معادن بزرگ و مادر، در انحصار ارگان های دولتی و نیمه دولتی نمی باشد. دخالت حداقلی قانونی در ترکیه و در مقابل گستردگی این گونه دخالتها در ایران، با وضع قوانین نسبتاَ نامطلوب و غیرشفاف استملاک اموال غیرمنقول، کارگری، مالیاتی و مسئولیت اجتماعی شرکت ها باعث شده است که سرمایه گذاران به ترکیه روی آورند و از ایران گریزان باشند.