مسکن قابل استطاعت

در ایران با آغاز بکار دولت نهم و اعمال سیاست های توسعه مسکن اجتماعی، موضوع مسکن مهر در دستور کار قرار گرفت. با توجّه به سابقه بی مسکنی و بدمسکنی ساکنان مسکن مهر، این پژوهش به دنبال تحلیل رضایت نسبی یا به عبارتی رضایت کاذب شهروندان ساکن در واحدهای مسکن مهر، با وجود اطلاع از مشکلات و محدودیت های محیط است. از این رو فرضیه اصلی این پژوهش در قالب این گزاره خلاصه شده است که «به نظر می رسد ساکنان مسکن مهر علی رغم آگاهی از وجود مشکلات و محدودیت های موجود، در مجموع از سکونت در مسکن مهر رضایت دارند.» به منظور تحقیق در صحت فرضیه، ابتدا با استفاده از روش تحقیق توصیفی- تحلیلی، شاخص ها و مؤلفه های عینی رضایت از محیط مسکونی و گویه های متناظر با هر مؤلفه استخراج گردیدند که عبارتند از: امنیت، تأسیسات و تجهیزات، شبکه معابر و پارکینگ، بهداشت محیط، پلان واحد مسکونی، روابط همسایگی، خوانایی، اجتماع پذیری، مبلمان شهری، بافت اجتماعی، هزینه خرید واحد مسکونی، ترکیب نما و بلوک های ساختمانی، چشم انداز و فضای سبز. در ادامه مسکن مهر قم به عنوان مطالعه موردی انتخاب و پس از تحلیل ویژگی های اولیه سایت مذکور، پرسشنامه ای جهت سنجش میزان رضایت ساکنان (عمدتاً در طیف لیکرت) تنظیم شد. روایی این پرسشنامه از سوی متخصصان تایید و پایایی آن با آلفای کرونباخ 80/0 تصدیق شد. حجم نمونه این پژوهش (بر اساس فرمول کوکران) 237 نفر از سرپرستان خانواده های ساکن مسکن مهر قم بوده اند. داده های جمع آوری شده با کمک نرم افزارهای Excelو SPSSو آزمون های میانگین تک نمونه ایTو فریدمن تحلیل و نتایج آن در زمینه شاخص های تأثیرگذار بر رضایت ساکنان تشریح گردیده است. ذکر این نکته لازم است که برآیند تحلیل و ارزیابی مجموع شاخص ها و گویه ها در سنجش رضایت ساکنان نشان دهنده درستی فرضیه اصلی پژوهش بوده است. همچنین  پژوهش حاضر با جمع بندی نتایج، پیشنهادهایی جهت ارتقای میزان رضایت ساکنان مسکن مهر و رفع کمبودهایی مانند حمل و نقل عمومی، محوطه سازی و غیره ارائه می دهد.

امروزه مشارکت عمومی و خصوصی(PPP) به عنوان یک روش تهیه جایگزین برای ارائه خدمات عمومی شکل گرفته و نقش آن در تحقق مسکن قابل استطاعت در کشورهای درحال توسعه با رویکردی جامع ضرورتی است که کم تر به آن پرداخته شده است. پژوهش حاضر از نظر روش تحقیق توصیفی- تحلیلی و از نظر هدف کاربردی است. درگام نخست به منظور مفهوم پردازی مشارکت های عمومی-خصوصی و شناسایی عوامل موفقیت (SFS) از روش تحلیل محتوا استفاده گردید. سپس در یک فرایند پیمایشی در قالب پرسشنامه از متخصصان کشورهای مختلف در این حوزه درخواست گردید تا هریک از عوامل موفقیت شناسایی شده را با توجه به سطح ضرورت یا درجه اهمیت رتبه بندی نمایند. داده های جمع آوری شده از طریق اسناد و پاسخ دهندگان مربوطه به ترتیب با NVivo و بسته آماری برای علوم اجتماعی (SPSS) تجزیه وتحلیل گردید. یافته ها نشان داد که از بین 24 معیار اولیه، 16 معیار کفایت لازم را برای قرارگیری در لیست شاخص های ضروری موفقیت بدست آوردند."چارچوب قانونی مطلوب و کارآمد"،"اراده سیاسی و تعهد به PPP مسکن قابل استطاعت" و "تخصیص و تقسیم منصفانه ریسک" سه معیاری هستند که بالاترین درجه ضرورت را مطابق نظر متخصصان کشورهای مختلف به خود اختصاص داده اند. همچنین یافته های حاصل از تحلیل عاملی روشن نمود که چهار عامل "بعد سیاسی، قانونی-نهادی"، بعد اقتصادی"، "قرارداد معقول" و"مشوق ها و محرک ها" به ترتیب با تبیین 299/30، 319/17، 694/11و 650/9 درصد از واریانس تأثیرگذارترین عوامل در تحقق الگوی شایسته مشارکت های عمومی-خصوصی مسکن قابل استطاعت هستند.

مسکن به عنوان یک کالای مصرفی و در عین حال سرمایه ای، از اصلی ترین نیازهای اجتماعی به شمار می رود که در بسیاری از جوامع به کالای کمیابی نیز تبدیل شده است بنابراین عرضه مسکن ارزان قیمت در بازار و دسترسی گروه های درآمدی پایین به آن، از اصلی ترین رهیافت های توسعه اقتصادی کشورها به شمار می آید و تمام دولت ها سعی بر تحقق آن را دارند. عرضه این نوع مسکن همواره با چالش مالی و حتی برنامه ریزی روبرو بوده و در بسیاری از کشورهای جهان توفیقی در این زمینه حاصل نشده است با این حال در کشور آمریکا به دلیل کثرت برنامه ها و سیاست گذاری های قابل اجرا و متکی بر سرمایه های اجتماعی، تا حدودی دستاوردهای موفقیت آمیزی داشته و بازار مسکن توانایی پاسخگویی به بخشی از نیاز مسکن گروه های درآمدی پایین را دارد تا جایی که تقریبا در تمامی ایالت های آمریکا چتر حمایتی مسکن ارزان قیمت به روش های گوناگون برای دسترسی اقتصادی گروه های کم-درآمد برقرار شده است. بر همین اساس بررسی تجربیات آمریکا نشان می دهد که ارتقاء کیفیت و افزایش کمیت مسکن قابل استطاعت در کنار اختلاط درآمدی-سکونتی در محلات از کلان سیاست های تامین مسکن است که با برنامه هایی نظیر ناحیه بندی فراگیر، ساد ه سازی کدهای مقرراتی، کوپن انتخاب مسکن و بانک های زمین شرایطی را محیا می سازند که از یک سو قیمت نهایی ساخت مسکن کاهش یابد و از سوی دیگر، یارانه های حمایتی به واسطه توسعه گران بخش مسکن در اختیار گروه های کم درآمد قرار گیرد که از این طریق نیز عرضه را متناسب با نیاز جامعه کم درآمد هدف گذاری می نمایند. در تمامی برنامه های تامین مسکن ارزان-قیمت، چندجانبه گرایی در برنامه ریزی و تامین منابع مالی از اصلی ترین تجربیات آمریکا به شمار می رود که زمینه های بهره گیری از ظرفیت ها و سرمایه های جامعه را محیا ساخته است.

امروزه برنامه ریزی و سیاست گذاری در بخش مسکن در رویکرد فضایی و منطقه ای به ویژه مسکن قابل استطاعت برای گروه های کم درآمد از اصلی ترین و مهمترین مباحث مطالعات اقتصادی، جمعیتی و اجتماعی به شمار می آید. در این راستا، تأکید بر رویکردهای جامع و سیستمی در برنامه ریزی و سیاست گذاری فضایی مسکن در راستای تأمین مسکن قابل استطاعت ضرورتی اجتناب ناپذیر می باشد. با توجه به اهمیت برنامه ریزی مسکن گروه های کم درآمد بر مبنای رویکردهای جامع و دیدگاه فضایی، هدف از تحقیق حاضر آسیب شناسی نظام برنامه ریزی مسکن گروه های کم درآمد با تأکید بر رویکرد آمایش سرزمین در استان آذربایجان شرقی به منظور شناسایی وضعیت موجود و ارائه ی راهکارهای اجرایی برای دست یابی به وضعیت مطلوب می باشد. در این راستا، روش تحقیق حاضر از نظر هدف کاربردی و از نظر ماهیت تحلیلی-اکتشافی می باشد که به منظور تحلیل داده ها از روش کیفی تحلیل عاملی کیو Q استفاده شده است. جامعه ی آماری تحقیق نیز شامل مدیران شهری و کارشناسان آشنا به مسائل برنامه ریزی مسکن می باشد که حجم نمونه با استفاده از روش دلفی هدفمند و با توجه به کیفی بودن تحقیق و بهره مندی از روش مصاحبه ی عمیق 14 نفر تعیین شده است. یافته های تحقیق نشان می دهد که مهمترین نارسایی های برنامه ریزی مسکن گروه های کم درآمد استان آذربایجان شرقی با تأکید بر رویکرد آمایش سرزمین در سه عامل سیاست های اقتصادی بازار مسکن، سیاست های عمران، شهرسازی و ساخت مسکن و همچنین سیاست های کلان (ساختاری) قابل بیان بوده که در مجموع 841/77 درصد از واریانس کل را تبیین می کنند. همچنین سیاست های برنامه ریزی مسکن در مراحل فرایند آمایش سرزمین «سازماندهی مطالعات»، «بررسی وضع موجود و قابلیت سنجی» و «آینده نگری» نیز دارای کاستی های اساسی می باشد.

امروزه مسکن به عنوان کالایی بادوام، از سرمایه های اصلی خانواده ها به شمار می آید که در ارتباط مستقیمی ب ا درآمد خ انوار و جایگ اه اقتصادی آن ها قرار دارد. در این خصوص اقشار کمدرآمد، استطاعت مالی برای تهیه مسکن ندارند و از آنجایی هم که بخش خصوصی در این زمینه ناکارآمد عمل می کند لذا، دولت با توجه به سیاستهای خود، مساکن قابل استطاعت برای این اقشار را فراهم نموده است که یکی از این موارد، مسکن مهر می باشد که از نظر پایداری قابل تأمل است. شهر اردبیل هم به دلیل بالا بودن مهاجران اش و نیاز به مسکن کم درآمد، از این حیث استثنا نبوده و یکی از مهمترین معضلات این شهر تامین مسکن با کیفیت برای اقشار کم درآمد می باشد. به همین سبب هدف پژوهش حاضر، ارزیابی پایداری مسکن قابل استطاعت شهر اردبیل می باشد. پژوهش پیش رو از نظر هدف، کاربردی بوده و از نظر ماهیت و روش، توصیفی- تحلیلی می باشد. جامعه آماری در این پژوهش شهروندان اردبیلی ساکن در مساکن مهر و مساکن واقع در سکونتگاه های غیررسمی می باشد، که به روش نمونه گیری تصادفی ساده در دسترس از 385 نفر پرسشنامه جمع آوری شده است. به منظور تحلیل داده های پژوهش، از روش حداقل مربعات جزیی در قالب نرم افزار Warp PLS استفاده شده است. نتایج تحقیق نشان داده است که رابطه معناداری بین ابعاد چهارگانه تحقیق با رضایت از مسکن قابل استطاعت وجود دارد، که به ترتیب ابعاد اجتماعی- فرهنگی، کالبدی- فیزیکی، اکولوژیکی و نهایتاً اقتصادی در خصوص مسکن قابل استطاعت، موثرترین ابعاد را شامل می شوند و اینکه میزان رضایتمندی از مسکن قابل استطاعت شهر اردبیل در حد متوسط می باشد.

مقدمه هدف از برنامه های بازآفرینی شهری، تبدیل مناطق ویران و متروکه به مراکز جدید پرجنب وجوش و جذاب است. با این حال، این پروژه های در ظاهر شگفت انگیز، اگرچه به نام بهبود استانداردهای زندگی و شرایط کالبدی آغاز می شوند، عموما با جابه جایی، بی خانمانی و جدایی گزینی، منجر به اعیان سازی و تشدید در نابرابری فضایی، تضعیف هویت محلی و در پی آن، کاهش سرمایه اجتماعی می شوند. اعیان سازی که در میان برخی سیاست گذاران، به عنوان نشانه ای از موفقیت شهری و اقتصادی در برابر زوال و فقر شهری تلقی می شود، با مشکلاتی که در رابطه با مسکن و استطاعت پذیری آن به وجود می آورد، همواره از مسائل مهم و مورد مناقشه در حوزه برنامه ریزی شهری معاصر به حساب می آید. از این رو، بحث فزاینده ای بر اثرات منفی اعیان سازی، به ویژه زمانی که توسط برنامه های بازآفرینی شهری واقع شده باشد، اختصاص یافته است. در این میان، توجه به نتایج و تأثیرات گسترده تر در سطح محله و شهر شامل افزایش نامرئی بی خانمانی و جابه جایی متأثر از مکانیسم های بازار، مسائل مربوط به استطاعت ناپذیری محله از نظر مصرف، خدمات و مسکن و فرایندهای بی عدالتی اجتماعی، متمرکز شده است. بر این اساس، پژوهش حاضر به واکاوی مسکن قابل استطاعت در برنامه های بازآفرینی شهری مبتنی بر واقعیات محله همت آباد اصفهان، می پردازد.مواد و روش هانخست، به ابعاد نظری موضوع که ناظر بر حق مسکن و تأمین مسکن قابل استطاعت در بازآفرینی شهری بر اساس دیدگاه ها، نظریات و تجارب این حوزه است، پرداخته می شود. سپس و ضمن معرفی محدوده مورد مطالعه و همین طور تبیین روش پژوهش، مصادیق عینی برگرفته از تحلیل مبتنی بر نظریه زمینه ای (داده بنیاد) مصاحبه نیمه ساختاریافته با افرادی که مستقیم در روندهای برنامه ریزی و اجرای پروژه بازآفرینی محله همت آباد درگیر بوده و از طریق روش گلوله برفی یا نمونه گیری زنجیری شناسایی شده اند، مورد بحث و نتیجه گیری قرار می گیرند. همت آباد یکی از محلات منطقه ۶ واقع در جنوب شهر اصفهان است که در گذشته خارج از محدوده قانونی قرار داشت. با توسعه تدریجی شهر در جنوب رودخانه زاینده رود، همت آباد به محل سکونت کارگران و طبقه کم درآمد تبدیل شد. تجربه طرح ها و برنامه های متعددی که طی دو دهه اخیر برای محله همت آباد تهیه شده اند، نشان می دهد مداخلاتی که در تقابل با منافع ساکنان بومی باشد، با مخالفت عمومی مواجه شده و مانع انجام هرگونه عملیات بازآفرینی می شود. در مجموع 11 مصاحبه بر اساس تحقق اشباع نظری، انجام گرفته است که با استفاده از رویکرد نظریه زمینه ای، تحلیل شده ا ند. بر این اساس، تجارب مصاحبه شوندگان در رابطه با مسکن قابل استطاعت در بازآفرینی محله همت آباد، از طریق شناسه گذاری اولیه، یادداشت برداری و شناسه گذاری متمرکز، مورد مداقه قرار گرفته است.یافته هابر اساس تحلیل مبتنی بر نظریه زمینه ای مصاحبه ها و سپس شناسه های متمرکز ارائه شده، الزامی برای ارائه مسکن قابل استطاعت در بازآفرینی محله همت آباد، حداقل در مراحل ابتدایی یا پیشنهادهای اولیه، وجود نداشته و تدارک مسکن، موضوعی مجزا از بازآفرینی شهری قلمداد شده است. با این وجود، زمینه سازی برای شکل گیری ابتدایی مفهوم استطاعت پذیری همگام با تأکید بر ماندگاری، توانمندسازی و یکپارچگی جامعه محلی، به چشم می خورد که در عین حال، فقط شامل مالکان بوده و گروه های مستأجر را در قالب حمایت از مسکن استیجاری، در بر نمی گیرد. این در حالی است که با استناد به واقعیات محله همت آباد، در تحقق پذیری تأمین مسکن قابل استطاعات در برنامه های بازآفرینی شهری، ابعاد اجتماعی ناظر بر ساکنان بومی شامل مشارکت عمومی، اعتمادسازی، مذاکره با مردم و توجه به نیاز و خواست ایشان و ابعاد فنی با ماهیت عمدتاً اقتصادی نظیر برآورد هزینه های طرح، تأمین سهم خدمات، توزیع مجدد زمین، توجیه اقتصادی پیشنهادها، مسائل ثبتی، مدیرت طرح و زمان بندی اجرا، از جمله عوامل کلیدی و تأثیرگذار به حساب می آیند. در مجموع، نتایج گویای آن است که جایگاه مشخصی برای مسکن قابل استطاعت در طرح های بازآفرینی شهری وجود ندارد و این ارتباط، به رغم هدف گذاری بر تحقق حق مسکن، روشن نیست. این در حالی است که الزامی بر استطاعت پذیری مسکن و ماندگاری ساکنان بومی و محلی، به ویژه مستأجران، در سیاست ها و دستورالعمل های تدوین طرح های بازآفرینی شهری و سپس جلوگیری از وقوع پدیده های اعیان سازی و جدایی گزینی وجود ندارد.نتیجه گیریمسکن قابل استطاعت در بازآفرینی شهری در ایران موضوعی کلیدی و در عین حال، نیازمند توجه در هر دو حوزه نظر و عمل شهرسازی است. ابتکار عمل در بازآفرینی بافت های ناکارآمد شهری، اغلب به دست بخش عمومی است و فقط به اطلاع رسانی، برپایی دفاتر تسهیلگری و ارائه تسهیلات در قالب ودیعه سکونت و وام نوسازی، محدود می شود. در مقابل، مشارکت چندجانبه ذی نفعان، اعتمادسازی و همگرایی و تعادل میان نیازها و انتظارات بازیگران نسبت به ابعاد اساسی در پروژه های بازآفرینی شهری، از الزامات مهم به شمار می رود. اتخاذ رویکردهای خاص و ویژه همراه با انعطاف پذیری با هدف ارتقای کارآمدی با توجه به ویژگی ها و شرایط فرهنگی، اجتماعی و اقتصادی پروژه های بازآفرینی شهری، فارغ از ابعاد کالبدی و فیزیکی، ضروری است. تغییر نگرش و تدوین سیاست های منعطف تر و همکارانه تر به ویژه در موضوعاتی همچون تأ مین سهم خدمات از منابع بخش عمومی و تعریف مکانیزم های متنوع سرمایه گذاری در برنامه های بازآفرینی شهری، بسیار اهمیت دارد. در این میان، بازنگری در حل و فصل چالش های خرده مالکیت ها، مباحث ثبتی و تملک اراضی، به عنوان موضوعات پیچیده و برخوردار از فرصت ها و تهدیدهای احتمالی، در مسیر پیشبرد پروژه های بازآفرینی شهری، الزامی اجتناب ناپذیر است. در ارائه پیشنهادهای کالبدی، توجیه اقتصادی همراه با توجه به تأثیرات کالبدی- فضایی از جمله جمعیت پذیری و کیفیت زندگی، ضروری است. درنهایت ، اطمینان از پایداری راه حل های استطاعت پذیری برای دوره پس از اجرا به واسطه حساسیت و درک صحیح از بافت محلی، برای موفقیت بازآفرینی شهری مبتنی بر مسکن، امری حیاتی خواهد بود. با توجه به گستردگی و چالش برانگیز بودن موضوع بازآفرینی شهری به ویژه با محوریت استطاعت پذیری مسکن، یکپارچگی طرح های ملی مسکن گروه های کم درآمد با طرح های بازآفرینی شهری، توجه به ابعاد کیفی و غیر کالبدی و همچنین، ارزیابی های جامع پیش، حین و پس از اجرا این طرح ها از جمله موضوعاتی هستند که برای انجام پژوهش های آتی در این زمینه، پیشنهاد می شوند.

امروزه دسترسی به مسکن قابل استطاعت یکی از مشکلات اکثر شهرها، به ویژه در کشورهای درحال توسعه محسوب می گردد، که به موجب آن اقشار فقیر شهری در مسکن های فاقد کیفیت لازم استقرار می یابند. در این راستا، برنامه ریزی تأمین مسکن قابل استطاعت یکی از ضروریات شهرهای امروزه تلقی می گردد. با توجه به اهمیت موضوع، تحقیق حاضر با هدف ظرفیت سنجی نظام برنامه ریزی مسکن در تأمین مسکن قابل استطاعت در کلان شهر تبریز نگارش گردیده است. بنابراین، روش تحقیق از نظر هدف کاربردی و از نظر ماهیت تحلیلی-اکتشافی می باشد. جامعه ی آماری تحقیق نیز شامل مدیران، مسئولان، کارشناسان و نخبگان دانشگاهی مرتبط با حوزه ی برنامه ریزی مسکن بوده که با استفاده از فرمول کوهِن، 200 نفر به عنوان حجم نمونه تعیین گردیده است. در راستای تحلیل اطلاعات نیز از مدل سازی معادلات ساختاری در نرم افزار Amos استفاده شده است. یافته های تحقیق حاکی از آن است که بیشترین تحقق پذیری در بین متغیرهای برنامه ریزی مسکن قابل استطاعت در کلان شهر تبریز مربوط به متغیرهای بهره مندی از الگوهای پیشنهادی واقع گرایانه در طرح های توسعه ی شهری، هماهنگی بین سیاست های طرح های برنامه ریزی شهری و منطقه ای با طرح ها و برنامه ریزی مسکن و نظارت و کنترل دقیق بر قیمت و کیفیت مصالح بوده که به ترتیب ضرایب استخراج شده بر اساس مدل ساختاری برای هرکدام 75/0، 71/0 و 69/0 می باشد. همچنین بر اساس نتایج مدل، مقدار بحرانی برای تمامی متغیرها (سیاست های عمران، شهرسازی و ساخت مسکن، سیاست های عمومی و سیاست های اقتصادی) پایین 96/1 محاسبه شده و در سطح اطمینان 95 درصد مورد تأیید نمی باشند. به عبارتی برنامه ریزی مسکن قابل استطاعت در کلان شهر تبریز در وضعیت نامطلوبی قرار دارد.