بیع سلم

یکی از قراردادهایی که در میان عرف، رواج زیادی دارد، «عقد استصناع» است. مراد از استصناع این است که کسی از سازندهای بخواهد مالی را براساس شرایطی که به او میگوید، با مواد اولیة در اختیار خودش، ساخته و قیمت آنرا دریافت کند، مثل سفارش ساخت در، پنجره و... . این مقاله بر آن است که در ابتدا جایگاه عقد استصناع را در فقه اسلامی تبیین کند (مبحث اول)، سپس انطباق آنرا بر بعضی از عقود معین در حقوق مدنی ایران بررسی کند.(مبحث دوم) و در نهایت، مشروعیت و شمول م10ق.م. را بر آن اثبات کند. (مبحث سوم) این عقد در میان اهلسنت، صحیح دانسته شده، ولی مهمترین نظری که در میان امامیه بیان شده، حاکی از بطلان آن است. قوانین ایران این عقد را در شمار عقود معین نیاوردهاند و بر انطباق آن بر یکی از اقسام عقود معین، اشکالات زیادی وارد است، ولی میتوان آنرا مشمول م10ق.م. دانست.

این مقاله در صدد یافتن ماهیت حقوقی قرارداد پیش فروش ساختمان بوده و به جهت اینکه در قانون مربوط، صحبت از مالکیت به عمل آمده، پس از طرح مسئله، در مباحث مقدماتی، بالضروره به تبیین مفهوم مالکیت و تعریف بیع در قانون مدنی ایران و فقه امامیه پرداخته شده است. در ادامه مباحث، دکترین حقوق درمورد قرارداد پیش فروش ساختمان و مطابقت آن با هریک از نهادهای حقوقی تعهد به بیع، بیع مشروط، بیع معدوم به تبع موجود، بیع معلّق، عقد صلح و قرارداد خصوصی تملیکی ارائه شده است و درنهایت، ضمن خدشه در لزوم شرطیت قبض تمامی ثمن در بیع سلم، این نتیجه به عمل آمد که قرارداد مزبور با بیع سلم قابل تحلیل و توجیه است. البته با ذکر اینکه واحد ساختمانی حسب انشاء طرفین با سه حالت مختلف «از ابتدا»، «در حین احداث و تکمیل» و «پس از اتمام عملیات ساختمانی» (مندرج در ماده 1) به مالکیت پیش خریدار درآید: در حالت اول به صورت منجّز، در حالت دوم به صورت معلّق ( همراه با شرط تملیک تدریجی) و به نسبت اقساط پرداختی و در حالت سوم نیز به صورت معلق و به محض پرداخت آخرین قسط ثمن.

استصناع، قراردادی است که به موجب آن، سفارش دهنده (مستصنع) از سازنده کالا (صانع) درخواست ساخت کالایی را می کند که به موجب آن، سازنده متعهد به تهیّه مواد اولیه کالا و ساخت آن و تحویل در موعد مقرر می شود. در خصوص ماهیّت این عقد بین فقها و حقوق دانان اختلاف دیدگاه وجود دارد. گروهی آن را به عنوان عقد مستقل و برخی آن را در قالب بیع سلم توجیه می کنند. به هر حال این عقد، به عنوان عقدی صحیح تلقی می شود. امروزه بانک ها در چهارچوب این عقد می توانند اقدام به تأمین مالی پروژه های بخش عمومی، خصوصی و دولتی نمایند که گاه به عنوان سرمایه گذار و گاه به عنوان واسط یا عامل، عمل می کنند. با توجه به کاربرد این عقد در راستای تأمین مالی طرح های بخش خصوصی، عمومی و دولتی در ماده 98 قانون برنامه پنجم توسعه به مصادیق عقود مورد استفاده بانک ها صراحتاً پیش بینی شد که در مرداد ماه سال 1390 دستورالعمل اجرایی آن نیز به تصویب شورای پول و اعتبار رسید و به کلیه بانک ها، مؤسسات مالی و اعتباری ابلاغ شد.

مفهوم لغوی «پیش فروش» با مفهوم حقوقی آن «به معنای سلف» مطابقت دارد. به همین دلیل همواره پیش فروش نام دیگر بیع سلف ذکرشده است.با گسترش جوامع نیازهای اقتصادی و روابط اقتصادی آن ها، تحولاتی در زمینه مبادلات اقتصادی و شیوه های سنتی مبادلات اتفاق افتاده است، برای نمونه می توان از پیش فروش وسایط نقلیه توسط شرکت های سازنده، پیش فروش ساختمان ها، کالاهای صنعتی و غیره نام برد که از نظر روشی که جهت عرضه این محصولات در پیش گرفته می شود، (فروختن کالا پیش از آنکه موجود شود و یا نزد فروشنده باشد) با مفهوم لغوی سلف مطابقت دارد اما از نظر ماهیت حقوقی عمل، آثار و احکامی که می توان به این معاملات بار کرد بسیار متفاوت اند بطوریکه ممکن است بیع سلف قابل تطبیق نباشند اما با این همه از نظر عرف معمول به این قبیل قراردادها نیز پیش فروش گفته می شود و بنا به دلایل مختلف این گونه قراردادها هر روز رواج بیشتری می یابند و با اقبال عمومی مواجه می باشند. پس امروزه پیش فروش دیگر فقط به معنای سنتی خود (سلف) بکار نمی رود بلکه مفهوم وسیع تری به خود گرفته است. هم در معنای سلف و هم در معنای عقود نامعینی که قابلیت تطبیق با بیع سلف ندارد بکار می رود.

امروزه در عرصه هاى گوناگون در معاملات بانکى و اوراق بهادار و نیز در قراردادهاى دولت و مردم، کمتر کسى است که با قرارداد »استصناع« سروکار نداشته باشد. به همین دلیل، مسأله استصناع در فقه معاملات جدید، جایگاه پردامنه اى دارد. این قرارداد از دیرباز در معاملات ساده عرفى رواج داشته است و به دلیل عدم طرح آن در منابع و نصوص شرعى، توجیه فقهى آن محل بحث بود و هست که گاهى باطل و گاهى صحیح و لازم دانسته شده است. در نوشته هاى متقدم اهل سنت، این قرارداد در قالب »بیع سلم« و »غیر سلم« توجیه شده است. اخیراً برخى از فقهاى شیعه آن را در قالب عقود عقلایى مستقل توجیه نموده اند و برخى نیز آن را ترکیبى از عقود مختلف به شمار آورده اند. این مقاله در پى بررسى »استصناع« در قالب »بیع« است و ضمن بررسى انطباق استصناع بر 20 شکل از اشکال بیع از جمله »بیع عربون«، انطباق آن بر قرارداد اختیار معامله (noitpo) توجیه شده است که پیش از این در متون فقهى مطرح نبوده است.

پیش فروش، معامله ای است که امروزه در نظام اقتصادی و تجاری تمامی کشورها متداول گشته است. برخی از شرکت های تولید کننده خودرو برای فروش محصولات خود اقدام به نوعی معامله می نمایند که خود نام پیش فروش را بر آنها نهاده اند. اما در این معاملات، تا حدودی از شرایط بیع سلم تخلف شده است. برای نمونه و با توجه به پژوهش صورت گرفته می توان گفت، در بیع سلم هنگامی که مبیع کلی در ذمه است و در مجلس حاضر نیست، بایع باید هنگام عقد، نوع و وصف آنرا روشن کند تا جهالتی حاصل نشود ولی در برخی قراردادهای پیش فروش خودرو، نوع مسلم فیه مشخص است اما وصف آن خیر، لذا باید آنها را از اوصاف لازم الذکر به حساب آورد که در صورت عدم ذکر آنها بیع غرری خواهد شد. در حالیکه این اوصاف در قرارداد ذکر نمی شوند، بلکه تنها هنگام تحویل خودرو رنگ و برخی از لوازم جانبی ماشین بر اساس خواست مشتری معین خواهد شد. همچنین باید اشاره کرد در قراردادهای پیش فروش خودرو، به طور مثال سه ماه اول یا آخر سال به عنوان زمان تحویل ذکر شده است نه تاریخ معین و دقیق. زمان در این قرارداد دقیق نیست و تا حدی از شرایط بیع سلم تخلف شده است. همچنین در مورد مبلغی که در ابتدا پرداخت می شود نمی توان گفت این مبلغ ثمن است چرا که طبق این قرارداد ثمن هنگام تحویل معین خواهد شد. لذا هنگام عقد، مقدار ثمن معامله معلوم نیست آنچه در قرارداد ذکر شده باید تمام ثمن باشد و اگر بگوییم این مبلغ بعض ثمن است، بر اساس قول فقها سلف نسبت به میزان پرداختی صحیح و نسبت به مابقی باطل خواهد بود و اشکالاتی در این میان به وجود می آید. باید گفت، در قانون مدنی ایران در مورد بیع سلف سخنی به میان نیامده است. البته برای صحت آن می توان به ماده 10 قانون مدنی در مورد قرارداد های خصوصی، استناد نمود. در این پژوهش به روش توصیفی- تحلیلی سعی در تحلیل و بررسی مبانی فقهی قراردادهای پیش فروش خودرو با تطبیق بر حقوق موضوعه خواهیم داشت.

عین معین و عین کلی از مفاهیم پرکاربرد در حقوق قراردادها به شمار می رود که به تبع فقه، به متون قانون موضوعه نیز ورود پیدا کرده است. این دو اصطلاح دارای مبانی فلسفی و منطقی است که موردتوجه ابداع کنندگان آن دو قرار داشته است، اما بعدها در تعاریف حقوق دانان مغفول مانده و سبب ارائه تفاسیر ناصحیح از این دو، و منشأ اختلاط اقسام عین گشته که آثار آن در قراردادهای مختلف، از جمله پیش فروش ساختمان مشهود است و به عقیدهٔ بسیاری، فروش ساختمان ساخته نشده از طریق بیع سلم، از آن جهت که نمی تواند عین کلی تلقی شود باطل است. در پژوهش حاضر ضمن بررسی مبانی منطقی و فلسفی این دو اصطلاح و تاریخچه پیدایش و تطور آن دو در فقه، نشان داده شده که ملاک عین معین و کلی در ذمه، تعدد بالفعل مصادیق خارجی نیست، بلکه قابلیت صدق بر مصادیق متعدد (در کلی) و عدم آن (در عین معین) از نظر عقلی معیار است و از این رهگذر، ساختمانِ آینده عین کلی محسوب خواهد شد و صحت انتقال آن از طریق بیع سلم، از حیث نوع مبیع، با اشکالی مواجه نیست.

با افزایش بی رویه قیمت املاک و مسکن در شهرها، عامه مردم قدرت خرید این نیاز اساسی خود را از دست دادند و در این راستا پیش فروش و پیش خرید مسکن رواج یافت زیرا ازسویی عامه مردم با پیش خرید و پرداخت قسطی ثمن معامله می توانستند خانه دار شوند و ازسوی دیگر انبوه سازان توان تهیه نقدینگی و تکمیل پروژه های خود را دارا می شدند اما آن چه سبب چالش در این فرض می شود این است که اولا نزدیک ترین عنوان معاملی برای این نوع از معاملات بیع سلف بوده و ازسویی معلوم بودن مبیع در این بیع سلف شرط بوده، درحالی که معلوم بودن مورد معامله در این بیع (واحد ساخته نشده) دچار چالش هایی است و ازسوی دیگر ازسوی مشهور فقهای امامیه دادن تمامی ثمن در مجلس عقد در بیع سلف شرط می باشد و درصورت تخطی از آن معامله مذکور باطل خواهد بود. حال سوال اصلی این است که آیا می توان با در نظر گرفتن هنجارهای فقهی دو چالش فوق را حل نموده و ادعای صحت تطبیق این نوع از معاملات بر بیع سلف را مطرح نمود؟ مقاله حاضر که به روش توصیفی تحلیلی به نگارش در آمده ازسویی نزدیک ترین عنوان معاملی با پیش فروش ساختمان را بیع سلف می داند و ازسویی دیگر مبیع در آن را از دید عرف و معیار های تعریف شده در فقه معین دانسته و اشتراط قبض تمامی ثمن در مجلس عقد را لازم نمی داند و درنتیجه معاملات پیش فروش به صورت تقسیط صحیح است.

امروزه در بسیاری از قراردادهای خرید و فروش، تعیین مقدار مبیع در متن قرارداد، یا ممکن نیست یا دشواری های فراوانی در پی دارد و هرگز عرفی نیست؛ حال آن که به نظر مشهور میان فقها، «تعیین مقدار مبیع در متن قرارداد بیع»، شرط صحت آن است. از این رو پرسش اصلی این مقاله آن است که آیا ادله این شرط، شامل همه انواع مبیع می شوند یا دلالت آن ها مطلق نبوده و شامل قراردادهایی که تعیین مقدار مبیع در زمان انعقادشان امکان پذیر یا عرفی نباشد، نمی گردد و اگر طرفین، سازوکاری منضبط و فرآیندی عادتاً اختلاف ناپذیر در متن قرارداد برای امکان روشن شدن مقدار مبیع در آینده قرارداد پیش بینی کنند، برای صحت قرارداد کافی است؟ بررسی های این مقاله با روش تحلیلی انتقادی، به این نتیجه دست یافته است که اگر مبیع، وزنی یا پیمانه ای باشد، تعیین چنین سازوکاری کافی نیست و تعیین مقدار مبیع در متن قرارداد، شرط است مگر در صورتی که اولاً تعیین مقدار آن در زمان انعقاد قرارداد با روش وزن یا پیمانه کردن، امکان پذیر یا عرفی نباشد و ثانیاً بیع، از نوع نقد یا نسیه باشد و نه سلَم. اما اگر مبیع شمارشی باشد، تعیین آن فرآیند منضبط در متن قرارداد کافی است و تعیین مقدار مبیع در زمان قرارداد، صرفاً در صورتی شرط است که اولاً معامله سلم باشد و ثانیاً تعیین مقدار مبیع در زمان عقد از طریق شمارش، امکان پذیر و عرفی باشد.