تعهد به بیع

این مقاله در صدد یافتن ماهیت حقوقی قرارداد پیش فروش ساختمان بوده و به جهت اینکه در قانون مربوط، صحبت از مالکیت به عمل آمده، پس از طرح مسئله، در مباحث مقدماتی، بالضروره به تبیین مفهوم مالکیت و تعریف بیع در قانون مدنی ایران و فقه امامیه پرداخته شده است. در ادامه مباحث، دکترین حقوق درمورد قرارداد پیش فروش ساختمان و مطابقت آن با هریک از نهادهای حقوقی تعهد به بیع، بیع مشروط، بیع معدوم به تبع موجود، بیع معلّق، عقد صلح و قرارداد خصوصی تملیکی ارائه شده است و درنهایت، ضمن خدشه در لزوم شرطیت قبض تمامی ثمن در بیع سلم، این نتیجه به عمل آمد که قرارداد مزبور با بیع سلم قابل تحلیل و توجیه است. البته با ذکر اینکه واحد ساختمانی حسب انشاء طرفین با سه حالت مختلف «از ابتدا»، «در حین احداث و تکمیل» و «پس از اتمام عملیات ساختمانی» (مندرج در ماده 1) به مالکیت پیش خریدار درآید: در حالت اول به صورت منجّز، در حالت دوم به صورت معلّق ( همراه با شرط تملیک تدریجی) و به نسبت اقساط پرداختی و در حالت سوم نیز به صورت معلق و به محض پرداخت آخرین قسط ثمن.

ماهیت بیعانه هم در حقوق موضوعه و هم در میان فقها کمتر مورد توجه بوده و می تواند بحثی تازه و قابل تأمل باشد. میان ماهیت بیعانه و دیگر نهادهای حقوقی شباهت های زیاد و ظریفی وجود دارد که گاه باعث شده است، ماهیت آنها در توجیه و بررسی ماهیت حقوقی بیعانه به کار گرفته شود، بدون عنایت به این امر که علاوه بر مشابهت ها، تفاوت هایی میان آنها نیز وجود دارد و ما در این نوشتار به آنها خواهیم پرداخت. به رغم سکوت قانون گذار و اجمال قانون مدنی در خصوص این موضوع، به صرف پرداخت بیعانه نمی توان قائل به انعقاد عقد بیع گردید، چرا که هنوز ایجاب و قبولی به صورت قطعی میان طرفین صورت نگرفته است و به تبع آن، آثار عقد بیع را نیز نخواهد داشت. وجه التزام، تعهد یک طرفی به بیع، تعهد متقابل به بیع، عقد معلق و امثال آنها نیز نمی توانند قالب های مناسبی برای توجیه بیعانه باشند. به همین دلیل با توجه به ادله فقهی و مبانی حقوق ایران در این باره و بررسی آنها به این نتیجه می رسیم که بیعانه ماهیت خاص و مختص به خود را دارد و به عنوان پرداخت مقداری از کل ثمن معامله محسوب می گردد و در صورت تشکیل عقد در آینده، جزء ثمن اصلی قرار می گیرد.

درحال حاضر، در سطح بین الملل، بیشترین حجم تجارت، مربوط به فروش نفت و فرآوردهای نفتی یا گازی است. فروش نفت خام و فرآورده، اغلب به صورت قراردادهای بلندمدت و یا فروش تک محموله ای می باشد. باتوجه به نوسانات قیمتی و حجم بالای فروش این نوع محصولات به منظور کنترل ریسک قیمتی طرفین معامله، ثمن معامله به صورت فرمولی و مرتبط با شاخص های بین المللی تعیین می شود. فروش چندمرحله ای و ثمن شناور در بیع، با مشکل کالی به کالی و غرری بودن مواجه است. این مقاله با روش تحلیلی – تطبیقی به تبیین فقهی حقوقی این معاملات می پردازد. درصورتی که این نوع معاملات را بیع بدانیم، مشکل کالی به کالی وجود خواهد داشت و ازدیدگاه برخی غرری نیز خواهد بود. ولی درصورتی که آن را تعهد به بیع در زمان تحویل یا سررسید بدانیم و یا از عقد صلح در تصحیح این معاملات استفاده نماییم، مشکل کالی به کالی و غرری بودن معامله مرتفع خواهد شد.

قرارداد پیش فروش آپارتمان از جمله قراردادهایی است که همگام با پیشرفت و صنعتی شدن جوامع رشد روزافزونی داشته است. ماهیت حقوقی اینگونه قراردادها و نیز شرایط و آثار آن پاره ای ابهامات را به ذهن متبادر می کند. ابهاماتی که با تصویب قانون پیش فروش ساختمان نیز مرتفع نگردید. در این مقاله ابتدا ماهیت قرارداد پیش فروش آپارتمان و سپس شرایط و آثار قرارداد مزبور را با نگاهی به حقوق انگلیس بررسی می کنیم. به نظر می رسد که قالب حقوقی شایسته برای بیان می باشد که در این تحقیق به آن اشاره « بیع معدوم به تبع موجود » ماهیت قرارداد مزبور، قالب می شود. قرارداد پیش فروش آپارتمان علاوه بر شرایط اساسی قراردادها دارای شرایط شکلی خاصی جهت تنظیم قرارداد می باشد. واضح است که فقدان شرایط اساسی و شکلی قرارداد ، ضمانت اجرای خاص خود را دارد؛ همچنین قرارداد مزبور هم در حقوق ایران هم در حقوق انگلیس واجد آثاری نسبت به پیش فروشنده، پیش خریدار و ثالث می باشد.