پیش فروش آپارتمان

عین معین و عین کلی از مفاهیم پرکاربرد در حقوق قراردادها به شمار می رود که به تبع فقه، به متون قانون موضوعه نیز ورود پیدا کرده است. این دو اصطلاح دارای مبانی فلسفی و منطقی است که موردتوجه ابداع کنندگان آن دو قرار داشته است، اما بعدها در تعاریف حقوق دانان مغفول مانده و سبب ارائه تفاسیر ناصحیح از این دو، و منشأ اختلاط اقسام عین گشته که آثار آن در قراردادهای مختلف، از جمله پیش فروش ساختمان مشهود است و به عقیدهٔ بسیاری، فروش ساختمان ساخته نشده از طریق بیع سلم، از آن جهت که نمی تواند عین کلی تلقی شود باطل است. در پژوهش حاضر ضمن بررسی مبانی منطقی و فلسفی این دو اصطلاح و تاریخچه پیدایش و تطور آن دو در فقه، نشان داده شده که ملاک عین معین و کلی در ذمه، تعدد بالفعل مصادیق خارجی نیست، بلکه قابلیت صدق بر مصادیق متعدد (در کلی) و عدم آن (در عین معین) از نظر عقلی معیار است و از این رهگذر، ساختمانِ آینده عین کلی محسوب خواهد شد و صحت انتقال آن از طریق بیع سلم، از حیث نوع مبیع، با اشکالی مواجه نیست.

 سال هاست که پیش فروش آپارتمان یکی از شیوه های رایج و مناسب تأمین مسکن است، با وجود این، ایرادات حقوقی این نوع قراردادها مرتفع نشده و خطرات ناشی از آن کماکان، حقوق مصرف کنندگان را تهدید می کند. تنوع در تفسیر به جهت ابهام در ماهیت حقوقی این نوع قراردادها از یک طرف و فقدان سازوکارهای ثبتی مناسب برای ثبت رسمی این معاملات از طرف دیگر از مهمترین چالش های فرا رو در این زمینه بوده و دعاوی متعدد اشخاص در محاکم دادگستری نیز از تبعات چنین وضعیتی است. این مقاله در تلاش است، تا ضمن ارائه تحلیل های حقوقی متفاوت از «قرارداد پیش فروش آپارتمان» به راه حلی برسد که مطابق آن پیش فروش ساختمان، در حقیقت، عقد بیعی تلقی گردد که مالکیت خریدار را در دو بخش تملیک فوری و تملیک در آتیه محقق می سازد در عین حال نارسایی های مقررات ثبتی را با ارائه راه حل های مناسب مطرح، تا با اعمال آنها در روابط حقوقی افراد و همچنین وضع مقررات جدید حقوق پیش خریداران تأمین گردد.