علی طهماسبی

در مذاهب اسلامی و قوانین بسیاری از کشورها از جمله قانون مدنی ایران مسأله حرمان وارث قاتل از میراث مورث مقتول محل تردید نیست و دامنه اختلاف تنها در مورد حدود و ثغور این حرمان و تسری یا عدم تسری آن به انواع قتل است، اما مسأله محرومیت وارثی که در قتل مورث به نحو معاونت دخالت داشته، در فرض سکوت قانون و بسیاری از متون فقهی، محل اختلاف است؛ همچنین اینکه معاون در قتل عمد بتواند به عنوان بازمانده ی مقتول از صندوقهای بازنشستگی مستمری دریافت کند، نیاز به بررسی دارد؛ زیرا خلاف اصل بودن موانع ارث و لزوم عدم تسری آن به عناوین غیرقطعی از یک سو و معقول بودن تبعیت از حکمت حکم قانونگذار در باب حرمان قاتل و توسعه آن از سوی دیگر، ارائه نظری قاطع را دشوار کرده است. با وجود این دلایل و مستنداتی وجود دارد که با دقت در آنها می توان گفت مسأله حرمان وی از ارث و دریافت مستمری، در این فرض هم معقول و مبانی تقویت این دیدگاه قویتر است. براین بنیاد نوشتار پیشِ رو در صدد است با بهره گیری از روش تحلیلی_انتقادی به بررسی موضوع و ارائه راهکار بپردازد.

رویکرد سیاست خارجی، نقش مهمی در توسعه روابط منطقه ای و جهانی برای کشورها دارد. به ویژه در عصر جهانی شدن که پیوندها و مناسبات میان کشورها در عرصه بین الملل، کاملاً درهم تنیده شده اند. ماهیت ویژه دوره جهانی شدن این است که کمترین ظرفیت موجود برای برقراری ارتباط با کشورهای دیگر، اثری مثبت بر تصویر بین المللی آن کشور دارد. در روابط منطقه ای، رفتار سیاست خارجی ایران، نسبت به مناطق ژئوپلیتیکی پیرامونش، رویکردهای متفاوتی داشته است. منطقه آسیای جنوبی به عنوان منطقه ژئوپلیتیکی مستقل، بر اساس نظریه سول کوهن و تبدیل شدن آن به قلمروی ژئواستراتژیک سوم، می تواند از مناطقی باشد که در تغییر رویکرد سیاست خارجی کشور نسبت به این منطقه ظرفیت لازم را ارائه دهد. هدف اصلی در این مقاله، تحلیل رویکرد سیاست خارجی ایران در روابط منطقه ای با منطقه آسیای جنوبی است. این پرسش مطرح است که جایگاه منطقه آسیای جنوبی در روابط و رویکرد سیاست خارجی ایران چگونه است؟ برای پاسخ به این پرسش از روش و رویکرد پژوهشی توصیفی تحلیلی و ابزار گردآوری داده های کتابخانه ای و سایت های اینترنتی استفاده می کنیم. نتایج یافته های پژوهش نشان می دهند منطقه ژئوپلیتیکی آسیای جنوبی، در سیاست خارجی ایران جایگاه و اولویت مناسبی ندارد و سیاست خارجی این کشور در بهره برداری از موقعیت این منطقه برای توسعه روابط منطقه ای، اقدامات لازم و جدی نکرده است.  

افزایش هزینه های دادخواهی (هزینه ی دادرسی، حق الوکاله و غیره)، دسترسی به دادگاه را برای شماری از افراد با چالش جدی روبرو ساخته است. در راستای حل این مشکل و هموار ساختن دسترسی ایشان به دادگستری، راهکارهای گوناگونی چون حق الوکاله اتفاقی، بیمه هزینه های دادخواهی و قرارداد تأمین هزینه ها بوسیله ثالث در نظامهای حقوقی اندیشیده شده است. نهاد اخیر قراردادی احتمالی است که اولین بار در دهه نود قرن بیست در استرالیا پی ریزی و سپس در کشورهای دیگر پذیرفته شد. قرارداد میان یک سرمایه گذار و خواهان منعقد و برابر آن، سرمایه گذار در ازای دریافت درصدی از محکوم به احتمالی، هزینه های دادخواهی را می پردازد. استدلال هایی له و علیه این شیوه به عمل آمده است؛ در حقوق امریکا مخالفین آنرا به دلیل نقض قاعده ی ممنوعیت مداخله ثالث در دادرسی، مخالفت با نظم عمومی، افزایش شمار دعاوی، ترغیب دعاوی واهی و کاهش انگیزه سازش باطل دانسته اند. در برابر، برای اعتبار آن به نیاز جامعه، مصالح اقتصادی و اجتماعی، تسهیل دسترسی افراد به دادگستری، پیشگیری از دادستانی فردی، افزایش انگیزه سازش و پیشگیری از طرح دعاوی واهی، استدلال شده است. در حقوق ایران علاوه بر برخی دلایل فوق، ممکن است بر پایه غرری بودن قرارداد، اعتبار آن با چالش روبرو شود.

در حقوق ایران، نهادهایی چون دعاوی طاری و مرتبط برای پیشگیری از صدور آرای معارض، کاستن از تعدد دعاوی و صرفه جویی در هزینه ها، پیش بینی شده است. باوجوداین، نشانی از دعوای عرضی که برابر آن، هرگاه چند خواهان یا خوانده در یک دادرسی باشند، یک خواهان بتواند علیه خواهان دیگر و یک خوانده علیه خوانده ا ی دیگر دادخواهی کند، در این نظام حقوقی یافت نمی شود. در قواعد آیین دادرسی مدنی فدرال امریکا، نهادهای گوناگونی برای تجمیع دعاوی و گردهمایی اجباری یا اختیاری اشخاص در دادرسی پیش بینی شده؛ به گونه ای که طراحان آن کوشیده اند بافاصله گرفتن از کامن لا و تکیه بر انصاف تا حد امکان از به جریان افتادن دادرسی های متعدد میان اشخاص پیشگیری کرده و جنبه های مختلف مسائل موضوعی و حکمی یکسان یا همانند میان ایشان، باهم مورد رسیدگی قرار گیرد؛ یکی از این سازوکارها، نهاد دادخواهی عرضی است که بر پایه آن، هرگاه بیش از یک خواهان یا خوانده در دادرسی باشد، یکی از خواهان ها می تواند علیه خواهان دیگر و نیز یک خوانده علیه خوانده دیگر دادخواهی کند، به شرط آنکه میان دعاوی اصلی و عرضی رابطه منطقی وجود داشته باشد. این نوشتار به بررسی امکان بهره گیری از این نهاد در حقوق ایران می پردازد.  

بی گمان حقوق قراردادها یکی از پایه های مهم هر نظام اقتصادی است و کارآمدی و به روز بودن قواعد آن، می تواند نقش بسزایی در رشد اقتصادی یک کشور داشته باشد. بدین دلیل پیش بینی ضمانت اجراهای مناسب برای نقض قرارداد، دارای اهمیت بنیادین و عنصر مهمی در ارزیابی کارآمدی این بخش از حقوق است. بر این اساس، نوشتار حاضر به بررسی یکی از نقص های اصلی آن در حقوق ایران می پردازد. هیئت عمومی دیوان عالی کشور در رأی وحدت رویه ۷۳۳ در خصوص چگونگی جبران خسارات وارده به خریدار در معامله فضولی ارایه طریق نمود. در کنار ابهامات و تردیدهایی که راجع به معیار پذیرفته شده این رأی و جبران کننده بودن آن وجود دارد، امکان سنجی توسعه و اعمال معیار مذکور در سایر اسباب انحلال قرارداد؛ به ویژه فسخ، پرسشی است که پاسخگویی به آن به ویژه به لحاظ جنبه عملی موضوع اهمیت بسیار دارد. یافته پژوهش آن است که در تمامی موارد انحلال قرارداد که دارای مبنایی واحد با معاملات فضولی بوده و فی الواقع خریدار مغرور شده، اعمال مبانی رأی وحدت رویه منطقی است و می تواند بستری برای جبران خسارت ناشی از کاهش ارزش ثمن فراهم آورد، به ویژه اینکه قانون پیش فروش ساختمان نیز، این موضوع را پذیرفته است.

هزینه بر بودن دادخواهی، مانعی عمده در مسیر دسترسی افراد به دادگستری است . به موازات افزایش هزینه های اداره جامعه و دادگستری، از سویی ارائه معاضدت قضایی از سوی دولت ها با چالش روبرو شده و از سوی دیگر، کوشش اندیشمندان برای تضمین حقوق بشر آیینی و بهبود دسترسی افراد به دادگاه، ابداع شیوه های نوینی را برای تأمین مالی هزینه های دادخواهی در پی داشته است . یکی از راه های چیره شدن بر مشکل ناتوانی مالی افراد برای دادخواهی و نیز محدودیت منابع دولت ها برای کمک به ایشان، حرکت به سمت خصوصی سازی تأمین مالی این هزینه هاست که می تواند در بردارنده راهکارهای گوناگونی همچون حق الوکاله مشروط، بستن قرارداد تأمین مالی با ثالث یا بیمه هزینه های دادخواهی باشد . پوشش بیمه ای این هزینه ها می تواند پیش یا پس از وقوع اختلاف تهیه گردد . درعین حال تأمین چنین پوششی ممکن است به صورت شرط تبعی یک قرارداد دیگر یا در قالب یک قرارداد مستقل ارائه شود . در حقوق ایران نیز افزون بر پیش بینی پوشش تبعی این هزینه ها در مصوبات شورای عالی بیمه، پوشش مستقل این هزینه ها از سوی برخی شرکت های بیمه ارائه شده که با توجه به اصل آزادی قراردادها و عدم مغایرتش با قواعد آمره از یک سو و کارکرد مناسبش در تسهیل دسترسی افراد به دادگستری، پیشگیری از دادستانی خصوصی و درنتیجه حفظ نظم عمومی از سوی دیگر، باید آن را قراردادی معتبر دانست .

نظر به لزوم ایجاد انگیزه لازم در افراد برای در پیش گرفتن رفتارهای بهینه، بایسته است در کنار ورود مفاهیم و نهادهای جدید در یک نظام حقوقی، نهادهای کلاسیک آن نیز بازخوانی شوند و در مواردی که با نیازهای روز جامعه همخوانی ندارند، اصلاح یا با نهادهای مناسب دیگر جایگزین شوند. تکلیف متعهدٌله بر الزام متعهد به ایفای عین تعهد در فرض نقض تعهد و اسثنایی بودن حق فسخ، از قواعد حقوقی پذیرفته شده در حقوق ایران است که از کارایی لازم برخوردار نیست و لاجرم باید در آن بازنگری شود؛ زیرا از یک سو مانع ایجاد انگیزه رفتاری بهینه در متعهدٌله شده، مقابله با خسارت از سوی او را اجازه نمی دهد و، از سوی دیگر گاه وی را در تنگنایی قرار می دهد که برونرفت از آن دشوار است. در مقابل، در حقوق آلمان در فرض عهدشکنی متعهد، به متعهدٌله اجازه داده شده که جز در برخی موارد، هرگاه از اعطای مهلتی معقول برای اجرای تعهد به متعهد طرفی نبسته باشد، قرارداد را فسخ کند یا بر اجرای قرارداد اصرار ورزد. در حقوق ایران نیز اصلاح قانون مدنی و پذیرش امکان فسخ قرارداد در عرض امکان الزام متعهد به ایفای عین تعهد، می تواند به شیوه مناسب تری به نیازهای جامعه پاسخ داده، انتظارت مشروع و متعارف افراد را برآورده سازد.

اصول دادرسی منصفانه، دو درجه ای بودن آن را ایجاب می کند. بنابراین در بسیاری از آراء، دادباخته ی نخستین می تواند بازبینی آن را در مرجع بالاتر درخواست کند. در صورت تعدد دادباخته، برابر اصل نسبی بودن آرای حقوقی، رأی صادره نسبت به آنانی که درخواست تجدیدنظر نکرده اند اثری ندارد مگر این که رأی تجدیدنظرخواسته تجزیه پذیر نباشد. هم چنین هرگاه دادبردگان متعدد باشند، تجزیه پذیر بودن یا نبودن رأی، معیار لزوم یا عدم لزوم دادخواهی جمعی علیه ایشان است؛ افزون بر این، اگر رأی تجزیه ناپذیر باشد، استرداد دادخواست از سوی تجدیدنظرخواه نسبت به برخی از تجدیدنظرخواندگان، عدم استماع دعوایش را در پی خواهد داشت؛ در حالی که اگر یکی از تجدیدنظرخواهان دادخواستش را نسبت به تجدیدنظرخوانده مسترد کند، مانعی در استماع دعوا ایجاد نشده و همانند عدم تجدیدنظرخواهی اوست. گفتنی است در صورت تعدد دادباخته و دادبرده نیز مسائل پیچیده و ظریفی به میان خواهد آمد که شایسته ی توجه بوده و در این نوشتار بررسی خواهد شد.

در فرض تعدد اصحاب بالقوه دعوا، مسائل ظریفی از منظر حقوق دادرسی قابل طرح است که می تواند ورود دادرس به ماهیت دعوا را با چالش قانونی مواجه کند. در فرض وجود رابطه تضامن میان خواهان ها، هریک از آنان می تواند منفرداً علیه خوانده دادخواهی نماید. در صورت فقدان رابطه تضامن، قابلیت یا عدم قابلیت تجزیه خواسته در امکان یا عدم امکان دادخواهی انفرادی خواهان ها نقش تعیین کننده دارد و ملاک ورود یا عدم ورود دادرس به ماهیت دعواست. در حقوق ایران اشخاص متعدد دارای مسائل حکمی و موضوعی یکسان یا مشترک نمی توانند در یک دادخواست علیه خوانده مشترک اقامه دعوا نمایند. اما در حقوق آمریکا چنین سازوکاری با عنوان توأم شدن اختیاری یا اجباری خواهان ها و خواندگان پیش بینی شده است. فقدان چنین نهادی در حقوق ایران ناکارآمدی، اتلاف منابع و گاه مخدوش شدن اعتبار دستگاه قضایی را در پی دارد. در فرض تعدد خوانده و مسئولیت تضامنی آنان، خواهان می تواند علیه همه یا برخی از ایشان دادخواهی کند. اما در صورت فقدان مسئولیت تضامنی، قابلیت یا عدم قابلیت تجزیه خواسته ملاک جواز یا عدم جواز دادخواهی علیه بعضی از خواندگان است. همچنین هرگاه در یک دعوای بالقوه خواهان ها و خواندگان متعدد باشند، بر حسب رابطه تضامن میان خواهان ها و خواندگان و فقدان تضامن میان ایشان و قابلیت یا عدم قابلیت تجزیه خواسته، فروض مختلفی قابل ترسیم است که تابع احکام قانونی متفاوتی خواهند بود.

قواعد حقوقی حاکم بر قرارداد رهن، وام دهنده را ملزم می کند در صورت عدم بازپرداخت وام از سوی وام گیرنده، برای فروش وثیقه و دریافت طلب خود از طریق مراجع عمومی اقدام کند. بانک ها و مؤسسات مالی و اعتباری برای فرار از شمول این مقرره، اقدام به دریافت وکالت بلاعزل از وثیقه گذار کرده و رأساً اقدام به فروش عین مرهونه می کنند. قانون گذار در سال 1394 با تصویب قانون رفع موانع تولید رقابت پذیر و ارتقای نظام مالی دولت و در راستای حمایت از تولیدکننده، دریافت وکالت بلاعزل را منع نموده است و حال آن که نیازی به این حکم نبود و تصویب این مقرره موجب ابهام در شمول قانون بر مؤسسات غیرمجاز، وضعیت مطالبات معوق نشده در زمان تصویب قانون، اعتبار قراردادهای وکالت گذشته و ابهام در مورد ضمانت اجرای این حکم قانونی شده است؛ در حالی که قانون ثبت اسناد و املاک پیش تر با منع دریافت وکالت در فروش از راهن و باطل دانستن آن، تکلیف موضوع را روشن ساخته و اعلام بطلان اقدامات انجام شده بر اساس چنین وکالتی در رویه ی قضایی نیز رایج بوده است.

برابر قاعده ابتکار عمل خصوصی، اصحاب دعوا در پایان دادن به دادرسی صاحب اختیارند و حقوق دادرسی، آزادی اراده ایشان را پاس می دارد؛ هرچند بر حسب شرایط، قیدهایی بر این آزادی وارد می کند. در عین حال در فرض تعدد خواهان یا خوانده، استرداد دادخواست و دعوا مسائل پیچیده ای را پیش می کشد که راه حل آن در قانون نیامده و باید بر اساس تحلیل حقوقی و لحاظ داده های مختلف از قبیل وجود یا عدم رابطه ی تضامن میان خواهان ها، تجزیه پذیر بودن یا نبودن دعوا و نیز مسؤولیت تضامنی خواندگان، قابلیت یا عدم قابلیت تجزیه ی دعوا، احکام مناسب را در چارچوب اصول دادرسی استنباط نمود. در فرض فقدان رابطه تضامن میان خواهان ها و تجزیه ناپذیری دعوا، نمی توان به یکی از ایشان اجازه استرداد دادخواست یا دعوا را داد؛ زیرا این اقدام ادامه دادرسی را نسبت به دیگر خواهان ها با چالش روبرو می سازد. در صورت مسوولیت تضامنی خواندگان، استرداد دعوا علیه یکی از آنان، از مسؤولیت دیگر خواندگان نمی کاهد و آنان در برابر خواهان همچنان مسؤولیت تضامنی دارند، لذا ادامه رسیدگی با اصول دادرسی مطابق است. پس از پایان مذاکرات طرفین نیز، اگر برخی از خواندگان با پس گرفتن دعوا از سوی خواهان مخالف باشند، دادرسی با حضور آنان تداوم می یابد.

در دعوای مشتق، سهامدار(ان) به نام و از طرف شرکت علیه مدیر(ان) و مدیرعاملی که با اعمال نامتعارف خود موجب زیان شرکت شده اند، دادخواهی می کنند. در رابطه اصیل_نماینده، پیش بینی راهکارهای مناسب برای پیشگیری و حل تعارض احتمالی منافع آنان ضرورتی آشکار است. نمایندگی سهامدار در دادخواهی علیه مدیر گاه با چالشهایی روبروست که امید به استیفای حقوق شرکت را دشوار می سازد. در حقوق ایران لازم نیست نماینده دارای اطلاعات حقوقی بوده یا از طریق وکیل دادگستری اقدام کند و همین موضوع ممکن است باعث شکست شرکت در دعوا گردد. به علاوه اگر شرکت یا یک سهامدار دعوایی علیه مدیر یا مدیر عامل متخلف اقامه و به نحوه شایسته ای آن را پیگیری نکند، دیگر سهامدارن نمی توانند آن دعوا را به عنوان دعوای مشتق پیگیری کنند. لذا مدیر متخلف ممکن است با دیگر مدیران یا بعضی از سهامداران تبانی کرده، تا آنان علیه وی دادخواهی کنند و با عدم دفاع مناسب از حقوق شرکت، موجبات محکومیت اصیل را فراهم آورند، در نتیجه با توجه به قاعده اعتبار امر مختوم، طرح دعوا علیه عامل زیان در آینده منتفی شده، دعوای مشتق ابزار سوءاستفاده و وسیله فرار متخلف از مسؤولیت می گردد. در حقوق انگلستان برای پیشگیری از وقوع چنین سوءاستفاده هایی، تدابیر لازم اندیشیده شده و در نتیجه مشکل سوءاستفاده از دعوای مشتق برای تضییع حقوق شرکت کمرنگ می شود.

سیاست گذاران با طراحی قواعد حقوقی شکلی و ماهوی متعدد، می کوشند ضمن تأمین مصالح شرکت های تجاری، از سهام داران اقلیت هم حمایت کنند. این حمایت به شیوه های گوناگون، از جمله دعوای مشتق، صورت می گیرد که از سوی بسیاری از نظام های حقوقی، مانند امریکا و انگلستان،پذیرفته شده است. نظام حقوقی ایران هم در شرکت های سهامی آن را پیش بینی کرده است؛ به این ترتیب که به یک پنجم سهام داران حق داده تا به نام و از طرف شرکت، علیه مدیران و مدیرعاملی که با تخلف خود باعث خسارت شرکت شده است، طرح دعوا کنند. اما در حقوق ایران حدود اختیار نماینده در ابهام کامل قرار دارد و معلوم نیست آیا سهام دار می تواند دادخواست یا دعوا را مسترد کند؟ درصورت تعدد سهام داران دادخواه، آیا اتفاق نظر آنان برای تصمیم گیری درخصوص مسائل مختلف دادرسی، از جمله درخواست ارجاع به کارشناس، درخواست تجدیدنظر، فرجام وسازش لازم است؟ آیا آنان حق درخواست صدور اجرائیه و اخذ محکوم به را دارند؟ آیا وجود یک پنجم سهام داران صرفاً برای طرح دعوا ضرورت دارد یا استمرار آن هم شرط است؟ قاعدتاً پاسخ این پرسش ها باید در قانون آیین دادرسی مدنی بیان شود،اماآن قانون در این خصوص سکوت کرده است.

دادخواهی انفرادی شیوه رایج پیگیری تضییع حق در نظام های حقوقی است؛ اما در مواردی که خواسته یا ارزش آن ناچیز باشد، اشخاص عموماً طرح دعوا نمی کنند، زیرا هزینه آن بیش تر از سودش است. در مقابل، خوانده برخلاف قانون، ثروت بادآورده ای به دست می آورد. این وضعیت وقتی تشدید می گردد که تعداد خواهان ها زیاد بوده، اکثر آنان به علت کم بودن ارزش خواسته، طرح دعوا نکنند. در حقوق آمریکا و کانادا دعوای گروهی را برای مواجهه با چنین وضعیت هایی طراحی کرده اند. در آمریکا چندین گروه پیش بینی شده که افراد مشمول هریک از آن ها می توانند با جمع شرایط مقرر اقدام به طرح دعوا کنند. شرط تعدد، اشتراک، شاخصیت و شایستگی نماینده باید در همه گروه ها وجود داشته باشد (شرایط عام) تا دادگاه گروه را تأیید کند؛ اما در دعوای گروهی مطالبه خسارت لازم است این شیوه برای رسیدگی به اختلاف بر دیگر شیوه های تجمیع دعاوی متعدد برتری داشته، مسائل مشترک دادرسی بر مسائل فردی آن غالب باشد (شرایط خاص). در حقوق کانادا چنین تفکیکی وجود ندارد. به علاوه از بعضی جهات، از جمله شمار خواهان ها و عدم لزوم غلبه مسائل مشترک بر مسائل انفرادی دادرسی با حقوق آمریکا متفاوت است. در حقوق ایران چنین سازوکاری وجود ندارد و تنها طریق دادخواهی افراد، اقامه دعوای انفرادی است که گاه به علت موانع مختلف با عدم دادخواهی ملازمه دارد. نوشتار حاضر با هدف فراهم ساختن بستری برای تأمل در مورد این شیوه و احیاناً پذیرشش در حقوق ایران، به بررسی شرایط آن در حقوق آمریکا و کانادا می پردازد.

«حق» فردی دارای مصادیق گوناگونی از جمله حق اساسی است که افراد به اعتبار انسان بودن خود از آن برخوردارند. در متون حقوقی کلاسیک، کارکرد این حقوق را در رابطه دولت فرد دیده، آن را اهرمی برای حمایت از فرد در برابر دولت می دانند. این کارکرد سنتی حقوق بنیادین «اثر عمودی» خوانده می شود. مدتی است گرایش جدیدی در حقوق بعضی کشورها از جمله آلمان، هلند و انگلستان شکل گرفته که درصدد گسترش قلمرو این حق ها به تمام گرایش های حقوق از جمله روابط تحت حاکمیت حقوق خصوصی است. از این جریان، عمدتاً به «اثر افقی حق های اساسی» یا «اساسی سازی حقوق خصوصی» تعبیر می شود. در روابط خصوصی این حقوق ممکن است بدون پوشیدن جامه حقوق خصوصی مستقیماً مورد استناد قرار گیرند یا تفسیر عبارات کلی مثل اخلاق حسنه، نظم عمومی، حسن نیت و غیره دروازه ورود آن ها به حقوق خصوصی باشد. حسن شیوه اخیر در حفظ حقوق خصوصی و کمرنگ کردن نگرانی های مربوط به از بین رفتن استقلال آن است.

اشخاص آزادند به هر صورت که تمایل دارند و خلاف قواعد آمره نباشد، اقدام به انعقاد قرارداد نمایند؛ در عین حال یکی از ملاحظات مورد نظر سیاستگذاران حمایت از طرف ضعیف قرارداد است که احتمال دارد در پرتو اصل آزادی قراردادها تأمین نگردد. بر این مبنا قانونگذار در قانون پیش فروش ساختمان، در صدد حمایت از پیش خریدار برآمده است. در قرارداد پیش فروش ساختمان، معمولاً موضوع معامله در زمان انعقاد آن وجود ندارد و توافق طرفین بر ساخت آن در آینده است. در نتیجه ممکن است مساحت ساختمان ایجاد شده با مساحت مورد توافق، اختلاف داشته باشد. گاه مساحت بیش از میزان تعیین شده در قرارداد است که قانونگذار در این خصوص بین فرضی که اضافه مساحت بیش از پنج یا تا پنج درصد باشد، قائل به تفصیل شده و صرفاً در فرض اول به پیش خریدار حق داده قرارداد را فسخ نماید. همچنین ممکن است مساحت ساختمان کمتر از میزانی باشد که در قرارداد بر آن توافق شده است. در این مورد نیز قانونگذار فرض کسر مساحت تا پنج درصد را از فرض کسر مساحت بیش از پنج درصد تفکیک و فقط در فرض دوم پیش خریدار را محق در فسخ قرارداد دانسته است. به علاوه در صورت فسخ، وی قیمت روز بناء را دریافت می کند. بر این اساس می توان بیت الغزل این قواعد را حمایت از پیش خریدار و جلوگیری از اجحاف پیش فروشنده نسبت به او دانست.