نظام مالکیت اراضی و املاک یک نظام تکثرگراست که در هر جامعه ای بر اساس مبانی حقوقی و نیازهای آن جامعه به گونه ای منحصربه فرد سامان یافته است. این تکثرگرایی را تا حد زیادی در نظام های ثبت املاک و اثر ماهوی ثبت بر انتقال قراردادی اموال غیرمنقول نیز می توان یافت. به گونه ای که برخی نظام ها از اثر ایجادی ثبت و برخی دیگر از اثر قابلیت استناد ثبت سخن می گویند. با این حال این پرسش باقی است که آیا این تفاوت مرهون تکثرگرایی نظام های مالکیت است یا خیر. از سوی دیگر تحولات نظام ثبت املاک ایران پس از سال 1395 که با ارائه نظریه مشورتی شورای نگهبان و تصویب قانون احکام دائمی توسعه صورت پذیرفت، این پرسش را مطرح نمود که جایگاه فرمالیسم ثبتی در انتقال قراردادی اموال غیرمنقول در ایران به چه ترتیبی است. در این پژوهش بر مبنای روش مطالعات کتابخانه ای و مراجعه به اسناد قانونی و روش تحقیق توصیفی و تحلیلی، با مطالعه تطبیقی سه نظام انگلستان، سوئیس و فرانسه به عنوان سه نظام الگو در حوزه مالکیت و ثبت املاک به این نتیجه رسیدیم که تنوع در نظام های ثبتی پیرامون اثر ثبت بر انتقالات قراردادی، مستقیماً مرهون تنوع نظام مالکیت کشورهاست. در این خصوص نظام های مالکیت بر مبنای اتکا به دو وصف اطلاق یا انحصار به نظام های اطلاق گرا و انحصارگرا تقسیم می شوند. در نظام های اطلاق گرا همچون فرانسه، ثبت اثر قابلیت استناد دارد؛ در حالی که در نظام های انحصارگرا همچون انگلستان و سوئیس، ثبت اثر ایجادی دارد. بر همین اساس و در چهارچوب ساختار مالکیتی که در قانون ثبت اسناد و املاک 1310 تعبیه کرده است، نظام ثبت املاک ایران همچنان یک نظام مالکیت به موجب ثبت محسوب می شود و تحولات پس از سال 1395 تنها لزوم تنظیم سند رسمی را هدف قرار داده است.