عقد معین

ارزش و اعتبار قولنامه پیش از سال 1357 در ایران چندان مورد تردید دادرسان دادگاه ها نبود. اما پس از پیروزی انقلاب اسلامی، لزوم وفای به این نوع از قرارداد، دچار چالش گردیده و مورد بحث قرار گرفت و به دنبال صدور بخشنامه شورای عالی قضایی وقت، اکثریت قضات، این قبیل اسناد را فاقد اعتبار دانستند و قولنامه به تدریج جای خود را به مبایعه نامه داد. قولنامه را نباید با فروش نامه قطعی اشتباه گرفت. قولنامه عبارت از سندی است که متضمن قرارداد تعهد به واقع ساختن بیع در آینده بوده و به عنوان توافق به انتقال، مصداقی از شروط ابتدایی و مستقل از عقود معین است که صحت آن مورد اختلاف علمای شیعه می باشد و مشهور فقها، اینگونه شروط را بی اعتبار دانسته و عده کمتری از ایشان، حکم به صحت آن داده اند که با توجه به دلائلی که اقامه گردیده، عقیده دوم ظاهراً صحیح تر است و دلایل فقهی لازم، برای پذیرش اعتبار شرط ابتدایی و قولنامه به عنوان مصداق مهم آن، وجود دارد.

در این مقاله، سیر تحول ماهیت اقاله در فقه امامیه، مذاهب اهل سنت و حقوق ایران با مطالعه تطبیقی در حقوق انگلیس و فرانسه مورد بررسی قرار گرفته است. هدف از پژوهش حاضر، تبیین ماهیت اقاله و استفاده از آن در تعیین احکام و آثار این نهاد حقوقی، و همچنین نشان دادن تغییر آرام نهادهای حقوقی در بستر تاریخی در منابع فقهی و حقوقی بود. در نوشتار حاضر، با این سؤال مواجه بودیم که ماهیت اقاله چیست و در صورت عقد بودن، آیا عقد نامعین است یا آن که می بایست آن را عقد معین دانست. نتیجه حاصله این بود که گرچه فقهای اهل سنت همچنان اقاله را عقد نمی دانند، ولی سیر تحول ماهیت اقاله در فقه امامیه از فسخ بودن شروع شده و به عقد بودن ختم گردیده است. در حقوق ایران باید پا را فراتر نهاد و اقاله را عقد معین دانست. اقاله در حقوق انگلیس، توافق و در حقوق فرانسه، عقد نامعین است. بنابراین، نظر پیشنهادی برای ماهیت اقاله در حقوق ایران و فقه امامیه بر سایر نظام های حقوقی ترجیح دارد.

قانون پیش فروش ساختمان، قانونی است خاص، جهت سر و سامان دادن به قراردادهای پیش فروش ساختمان و تنظیم روابط طرفین این قرارداد. وضع این قانون این اثر مهم را به دنبال داشته که قرارداد پیش فروش ساختمان را که قبل از تصویب این قانون، قرارداد غیر معین بوده، به قرارداد معین و بانام تبدیل کرده است. این قانون همچنین متضمن مواد و احکامی است که بررسی ضمانت اجرای آنها از اهمیت بسزایی برخوردار است؛ از جمله می توان به مواد 1 و 2 قانون مزبور اشاره کرد. تبعیت هر قرارداد پیش فروش، در هر قالب و عنوانی که منعقد شود از این قانون؛ تعیین و احصاء اشخاصی که می توانند اقدام به پیش فروش ساختمان نمایند و نیز پیش بینی داوری اجباری از جمله احکام اصلی قانون نامبرده می باشد. این مقاله با بررسی ضمانت اجراهای نقض مقررات ماهوی قانون پیش فروش ساختمان در صدد ارائه راه حل ها و ضمانت اجراهای نقض این قانون است.

بررسی های تاریخی نشان می دهد که فقهای امامیه تفاوتی میان رهن و وثیقه به عنوان دو عقد مجزا قائل نبوده اند؛ بلکه رهن را به وثیقه دین تعریف کرده اند. لیکن با توجه به محدودیت های عقد رهن در نظام حقوقی ما و عدم امکان استفاده از رهن برای برخی از اموال یا تعهدات، برخی نویسندگان تلاش کرده اند با ارائه نظریات نوین، برخی از این محدودیت ها را مرتفع نمایند، یکی از این نظریات، دوگانگی عقد رهن و وثیقه است. در صورتی که بتوان دو ویژگیِ داشتن نام معین و نیز شرایط و احکام خاص در قانون را برای قرارداد وثیقه ثابت نمود، می توان به این نتیجه رسید که عقد مزبور یکی از عقود معین است. بررسی قوانین موجود نشان می دهد در بسیاری موارد که امکان انعقاد قرارداد در قالب عقد رهن به دلیل فقدان یکی از شرایط وجود ندارد، مقنن از لفظ «وثیقه» استفاده نموده است. این قوانین از دو جهت قابل استفاده اند؛ نخست آنکه اثبات می کنند نام قرارداد «وثیقه»، دارای مبنای قانونی است و بارها در قوانین مختلف به کار رفته است و دوم اینکه مقنن در مواردی که یکی از شرایط انعقاد عقد رهن وجود نداشته است، از لفظ «وثیقه» استفاده نموده و از به کار بردن لفظ رهن خودداری کرده و از این طریق، یک تأسیس نوین را به عالم حقوق وارد نموده است.

هر قراردادی که به موجب آن، پیش فروشنده، متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص مطابق نقشه ساختمانی و اوصاف قراردادی در یک زمین شود و واحد ساختمانی مذکور در موعد مقرر و در ازای دریافت مبلغ قراردادی به مالکیت طرف دیگر قرارداد(پیش خریدار) در آید، «قرارداد پیش فروش ساختمان» محسوب می شود. قرارداد مذکور، در عین حال که با برخی از نهادهای فقهی و حقوقی، شباهتهایی دارد ولی دقیقا منطبق با این نهادهای شناخته شده حقوقی نیست. قرارداد پیش فروش ساختمان تشابهاتی با عقود بیع سلم، عقد استصناع، عقد بیع، عقد بیع معلق، تعهد به بیع، عقد نامعین(قرارداد خصوصی) دارد ولی از برخی جهات با این نهادها، تفاوت دارد. در این تحقیق، ضمن مقایسه قرارداد پیش فروش ساختمان با هر یک از نهادهای مذکور و بررسی وجوه تشابه و تفاوت آنها، خواهیم دید که با توجه به مقررات موجود در قانون پیش فروش ساختمان مصوب 1389که قانونگذار پس از تعریف قرارداد پیش فروش، به ذکر شرایط و آثار قانونی قرارداد مزبور پرداخته است، لذا باید معتقد بود که قرارداد پیش فروش ساختمان، یک عقد معین با احکام و شرایط خاص خود بوده و دارای آثار قانونی منحصر به خود به عنوان یک قرارداد خاص می باشد.

عقد ممکن است لازم یا جایز باشد یا اینکه نسبت به یک طرف لازم و نسبت به طرف دیگر جایز باشد. هر عقد لازمی اصولاً علاوه بر اینکه به موجب خیارات قانونی مندرج در قانون مدنی قابل فسخ است می تواند به اراده طرفین و به موجب خیار اشتراط و خیار شرط نیز قابل فسخ گردد. با این مقدمه دو سؤال در مورد عقد معین کار مطرح می شود: یکی اینکه آیا عقد کار لازم است یا جایز؟ یا اینکه نسبت به یک طرف لازم و نسبت به طرف دیگر جایز؟ و دوم آنکه اگر عقد معین کار لازم است که بنا به نظر مشهور و رویه غالب هست آیا طرفین می توانند به اراده خود و سوای موجبات متعدده قانونی فسخ، آن را قابل فسخ بگردانند؟ چگونه؟ پاسخ این دو سؤال به طور صریح در متن قوانین و مقررات نیامده است. حقوقدانان نیز اشاره روشن و مستوفایی به این موضوع نداشته اند. قانون رفع برخی از موانع تولید و سرمایه گذاری صنعتی مصوب 1387/8/5 مجمع تشخیص مصلحت نظام به طرفین اجازه داده که در خصوص شرایط و نحوه فسخ قرارداد کار توافق کنند. این امر باعث شده که تردید شود که مگر قبلاً چنین اجازه ای وجود نداشته است؟ ظاهراً وجود نداشته وگرنه مقنن به تصریح در این مورد نیازی نمی دید. حال که چنین اجازه ای داده شده شرایط و نحوه فسخ قرارداد کار مبتنی بر کدام مبانی و مستند به کدام منابع و چگونه و با کدام توالی و آثار امکان پذیر خواهد بود. قانون کار تصریحی ندارد اما قانون مدنی به عنوان قانون حاکم بر موضوع به برخی از این سؤال ها و سؤالاتی دیگر از این قبیل پاسخ می دهد.

نیازهای متنوع بشری باعث شده است که در اعصار و امصار مختلف عقودی بین مردم متداول شود تا پاسخگوی روابط حقوقی بین افراد و اشخاص باشد.یکی از این عقود پذیره نویسی در وقف می باشد که در عصر معاصر در شهرهای مذهبی بسیار رواج دارد در این مقاله به روش کتابخانه ای ادله اینکه این عقد جزو عقود معین- و نه نامعین- می باشد را بیان نموده و این تلقی مشهور را که ملاک معین بودن این است که در قانون یا در فقه نامگذاری و آثار آن بیان شده است براساس غلبه می باشد و اگر عقدی نام مشخص،احکام مشخص، اقتضای خاص خود را داشته باشد عقد معین محسوب می شود.پذیره نویسی نیز از این قاعده مستثنی نیست و هم دارای عنوان مشخص،احکام مشخص، و مقتضای خاص خود می باشد. اگر این تحلیل پذیرفته شود دیگر نیاز نخواهد بود که در مورد هر عقد مستحدثه به دنبال توجیه ماهیت حقوقی آن باشیم و فقط باید بررسی نماییم که آیا این عقد ارکان سه گانه معین شدن را دارد یا خیر؟که در مورد پذیره نویسی این ارکان ثلاثه وجود دارد

در میان عقود مذکور در فقه و حقوق، همچنان عقودی هستند که علی رغم کاربردی که دارند به دلیل فقدان طرح صحیح، ناشناخته و متروک مانده اند. یکی از این عقود، عقد حبس است که مفهوم آن که مشخص کننده چارچوبی برای آن است، با ابهام و اجمال مواجه است و این ابهام در بدو امر با بیانات متشتت فقها نمایان می شود که موجب سردرگمی خوانندگان و به تبع آن نپرداختن غالب حقوقدانان به بحث یا پرداختن گذرا و ناقص به آن شده است. اختصار مطالب مربوط به این عقد باعث شده است تا این عقد کاربردی، آن طور که شایسته است شناخته نشود و در نظر دسته ای از حقوقدانان، عقد نامعین به نظر برسد و بیان قانونگذار نیز مجمل باشد، لذا درمجموع در شناخت آن، احکام و جایگاهش و به کارگیری آن با چالش مواجه باشیم. گام اول در حل این چالش و مشخص ساختن چارچوبی برای عقد حبس، تبیین مفهوم صحیح حبس در فقه و حقوق و سپس جایگاه آن در حقوق ایران است. بنابراین مسئله و دغدغه نگارندگان در پژوهش حاضر، پر کردن یکی از خلأهای موجود در فقه و حقوق، برطرف ساختن اجمال قانون، ابهام زدایی و مشخص ساختن مفهوم حبس و درنهایت تبیین جایگاه این عقد کاربردی در حقوق ایران از حیث معین بودن احکام و آثار در قوانین موضوعه و تثبیت آن است. نگارندگان در این پژوهش با روش توصیفی تحلیلی و با دسته بندی کردن اقوال موجود در فقه و حقوق و نقد آن ها، ابتدا میان انواع عقد حبس تفکیک می کنند و از این طریق به تعریفی صحیح از اصطلاح آن در سه معنی اعم، عام و خاص دست می یابند. سپس با شناخت حاصل شده از حبس و درنظر گرفتن ضوابط لازم برای معین بودن یک عقد، جایگاه عقد حبس در حقوق ایران به عنوان یک عقد معین را در پرتو بررسی قوانین و مقررات تثبیت می کنند.