علی اکبر قلی زاده

با افزایش درآمد سرانه و پیشرفت فناوری در چند دهه اخیر، رشد مصرف انرژی به ویژه در بخش مسکونی کشور افزایش چشمگیری داشته است. از آنجاکه این بخش بیشترین سهم را در مصرف انرژی کشور دارد، این مطالعه عوامل مؤثر بر تغییرات انرژی مصرفی بخش مسکونی را با استفاده از تکنیک تجزیه شاخص دیویژیای میانگین لگاریتمیِ جمع پذیر، برای دوره 1373- 1387 تحلیل می کند. همچنین از این روش برای تجزیه انرژی برق مصرفی خانوار و بررسی نقش بهره وری انرژی در تغییرات مصرف انرژی خانگی استفاده می شود. بررسی چهار اثر درآمدی خانوار، بهره وری انرژی، رشد جمعیت و جایگزینی انرژی نشان می دهد، درآمد خانوار بیشترین اثر را بر رشد مصرف انرژی مسکونی دارد. پس از آن رشد جمعیت و بهره وری انرژی دو عامل مؤثر بر افزایش مصرف انرژی خانوار هستند. جایگزینی سوخت ها و تغییر در ترکیب انرژی مصرفی خانوار در مجموع اثری کم اما مثبت بر رشد مصرف انرژی بخش مسکونی دارد. نتایج تجزیه متوسط برق مصرفی خانوار نشان می دهد درآمد خانوار مهم ترین عامل افزایش مصرف برق بوده، در حالی که اثر بهره وری انرژی و تمرکز خانوار منفی بوده است.

قیمت به عنوان اساس یترین متغیر بخش مسکن که وظایف تخصیص منابع اقتصادی، اطلاع رسانی و ارائه علام تهای لازم به سرمایه گذاران را بر عهده دارد، درصورتی وظایف خود را به طور صحیح انجام می دهد که دچار انحرافات متعدد نشود. انحراف قیمت موجود از جزء بنیادی ممکن است در اثر بیماری بازار سرمایه و سایر بازارها، بورس بازی در بازار زمین و مسکن و یا به دلیل اجرای سیاست های اقتصادی به وجود آید. شناسایی عوامل مؤثر بر شکل گیری حباب از اهمیت زیادی برخوردار است. به عبارت دیگر یکی از نکات مهم در سیاست گذاری اقتصاد مسکن توضیح و تحلیل این مفهوم است: وقتی شوک بازار مسکن اتفاق می افتد، حباب قیمت مسکن شکل می گیرد و سرانجام فروم یپاشد، هریک از عوامل تأثیر گذار به چه اندازه در تشکیل حباب قیمت مسکن نقش داشته اند؟ در ادامه چهار دوره تشکیل حباب قیمت مسکن مورد بررسی قرار می گیرد: دوره اول ) 74 - 1371 (، دوره دوم ) 1374-77 (، دوره سوم ) 82 - 1378 ( و همچنین دوره چهارم ) 86 - 1383 (. به این منظور روش خود رگرسیون برداری ) VAR ( برای بررسی تأثیر تکان ههای متغیرهای سیاست پولی و سایر متغیرها بر حباب قیمت مسکن با داد ههای فصلی ایران طی سا لهای 1371 الی مورد استفاده قرار م یگیرد. نتایج تجزیه واریانس حاکی از آن است که در تمامی دور ههای مورد بررسی، شوک قیمت مسکن و درنتیجه نوسانات حباب شکل قیمت مسکن را می توان ناشی از اجرای سیاس تهای پولی از قبیل افزایش نقدنیگی ب هخصوص در دوره ) 86 - 1384 ( و کاهش نرخ بهره واقعی و همچنین نقل و انتقالات بازار سرمایه و دارایی ها و تغییرات طرف عرضه مسکن از قبیل افزایش هزینه ساخت مسکن ب هخصوص در دوره ) 75 - 1374 ( دانست.1386

در این مطالعه، انتخاب سبد دارایی خانوار در حضور بازار مسکن برای نخستین بار در ایران مورد بررسی قرار گرفته است. یکی از نظریه های مهم در خصوص قیمت مسکن و تحولات آن، نظریه سبد دارایی های خانوار است و بر مبنای آن، سیکل های تجاری مسکن بر سهم آن از سبد دارایی ها اثر تعیین کننده ای خواهند داشت. برای این منظور داده های مربوط به دارایی ها شامل : سهام، ارز، سکه، سپرده بانکی، اوراق مشارکت و مسکن طی دوره 1385-1370 مورد استفاده قرار گرفته است . پس از محاسبه بازدهی، ریسک و ضرایب همبستگی دارایی ها طی دوره مورد نظر، با به کارگیری مدل میانگین- واریانس و استفاده از نرم افزار MATLAB، ترکیب دارایی ها در سبد دارایی خانوارها استخراج شده است. این مدل با شبیه سازی و لحاظ وزن های مختلف برای هر یک از دارایی ها، ابتدا ترکیب بهینه دارایی خانوارها بدون حضور مسکن و بر اساس طبقه بندی خانوارها به: کم ریسک، ریسک متوسط و پر ریسک و بر مبنای میزان ریسک پذیری تعیین می گردد. سپس این موضوع مورد بررسی قرار می گیرد که: آیا حضور مسکن در سبد دارایی و انتخاب آن از سوی خانوارها باعث بهبود ریسک و بازدهی سبد دارایی و تغییر ترکیب پرتفولیو خواهد شد؟ مرز کارآیی که پوش کاراترین سبد دارایی ها است، استخراج می شود و نتایج نشان می دهد مسکن دارایی مهمی در سبد دارایی در دوره رونق قیمت مسکن می باشد که موجب انتقال مرز کارآیی خواهد شد.

در کشورهایی که بخش مسکن از نوسان بالایی برخوردار است، سیاستگذاران با چالش های فشار تورمی مواجه اند و همزمان به دنبال حداقل رساندن اثرات تورمی هستند. اینکه نوسانات بخش مسکن منجر به نوسان شدید در سطح قیمت کالاها و خدمات خواهد شد و یا اینکه تورم، شوک های ادواری قیمت و اجاره مسکن را بدنبال دارد، موضوع بسیار مهم در نظریه های اقتصاد مسکن به شمار می رود. نظر به اهمیت بخش مسکن در ابعاد تولید، سرمایه گذاری، تورم و توزیع درآمد، عدم توجه به ارتباط نوسانات بخش مسکن و نوسانات اقتصادی، دولت و بانک مرکزی را در رسیدن به وظیفه تثبیت اقتصادی و تحقق اهداف اقتصاد کلان ناکام خواهد گذاشت. ارتباط تورم و بخش مسکن به عنوان یکی از بحث های مهم مطرح است چرا که این نوسانات بخش مسکن نه تنها محیط اقتصادی را متأثر می سازند، بلکه ثبات سیستم مالی را هم تحت تأثیر قرار می دهند. در این مطالعه با بکارگیری مدل استیونسن (2000) و استفاده از روش های متداول اقتصاد سنجی، روابط بین متغیرها در دوره زمانی 1387:2-1373:1 استخراج و تجزیه و تحلیل می شود. در این مطالعه از مدل های OLS و آزمون های هم انباشتگی و علیت گرنجر استفاده می شود. هدف آن است ضمن تحلیل اثر کلی تورم بر بخش مسکن، اثرات تورم انتظاری و تورم غیر انتظاری به تفکیک تجزیه و تحلیل و بررسی شود. نتایج نشان می دهد تورم تأثیر مثبت و معنی داری بر اجاره واقعی مسکونی دارد و دارای کشش بالایی است. همچنین تأثیر تورم انتظاری بر اجاره مسکن بیشتر از تورم غیر انتظاری است. به عبارت دیگر مالکان مسکن در افزایش اجاره ها، انتظارات تورمی را نیز دخالت داده و این عامل بیشتر از تورم غیرانتظاری برای آن ها اهمیت دارد. همچنین آزمون های هم انباشتگی جوهانسون و انگل - گرنجر ارتباط بلند مدت میان این متغیرها را تأیید می کنند. علاوه بر آن نتایج آزمون علیت گرنجر نشان می دهد، علیت یک طرفه ای از سوی انتظارات تورمی به اجاره واقعی مسکن وجود دارد.

  اهمیت بخش مسکن و ارتباط آن با متغیرهای کلان اقتصادی، حلقه های پیشین و پسین گسترده با سایر بخش ها و فعالیت های اقتصادی و نقش بخش مسکن به عنوان محرک رشد اقتصادی، مطالعه ی سرمایه گذاری مسکن و اثر آنها رشد اقتصادی را از اهمیت ویژه ای برخوردار ساخته است.  در این تحقیق با استفاده از روش مدل خود توضیح برداری با وفقه های توزیعی(ARDL) و داده های فصلی اقتصاد ایران طی دوره ی 85-1371 اثر سرمایه گذاری مسکونی و غیر مسکونی و عوامل مهم دیگر بر رشد اقتصادی بررسی شده است.  هدف اصلی این مطالعه تخمین اثرات نهایی، کشش ها و تجزیه ی سهم متغیرها به عنوان منبع ایجاد رشد اقتصادی در ایران است.  بر اساس برخی از نتایج این تحقیق، رابطه ی مثبت و معنی داری بین رشد اقتصادی و سرمایه گذاری مسکونی و غیر مسکونی در ایران وجود داشته است.  بر اساس نتایج مدل کوتاه مدت و بلندمدت، کشش رشد اقتصادی به ترتیب نسبت به سرمایه گذاری غیر مسکونی؛ نیروی کار؛ سرمایه گذاری مسکونی و مخارج دولت از بالاترین کمیت برخوردار بوده است.  همچنین بر اساس نتایج حاصل از روابط بلندمدت، سرمایه گذاری مسکن تأثیر مثبت بر رشد اقتصادی داشته است.

این مطالعه به بررسی عوامل مؤثر بر قیمت واحدهای مسکونی و تخمین ارزش این عوامل در مناطق شهری استان همدان می پردازد.  از میان روش های مختلف، روش قیمت هدانیک برگزیده شد.  در روش مرسوم و سنتی قیمت هدانیک، ویژگی های مختلف فیزیکی و ساختاری واحد مسکونی و ویژگی های محیطی و همسایگی برای برآورد قیمت مسکن لحاظ می شود.  روشی که در این مطالعه در نظر گرفته شده است، روش هدانیک پیشنهادی توسط رِید(Reid)  است.  در این روش علاوه بر موارد قبلی، ویژگی های خریداران و مالکان واحد مسکونی نیز در مدل وارد می شود.  بر اساس نتایج به دست آمده مدل رِید نسبت به مدل هدانیک سنتی از قدرت توضیح دهندگی بیشتری برخوردار است.  این مدل به تفکیک مالکان و مستأجران تخمین زده شده است.  یافته های تحقیق نشان داد که کیفیت خدمات مسکن تابع عواملی مانند: زیر بنا، تعداد اتاق، اسکلت فلزی و آجری، تعمیرات سالیانه، پکیج، آسانسور و نیز متغیرهای دموگرافیکی مانند: سن، جنس، سطح تحصیلات و وضعیت تأهل مالک واحد مسکونی بر قیمت مسکن در مناطق شهری استان همدان است.

نوسان ادواری سرمایه گذاری مسکن و اقتصاد ملی، تغییر رفتار مصرف کنندگان و تولیدکنندگان، انحراف در تخصیص منابع اقتصادی، تشدید نقل و انتقال سرمایه در بازار داراییها، تغییر الگوی توزیع درآمد و عدم توازن منابع و مصارف نظام بانکی پیامدهای مهم نوسان و یا حباب قیمت مسکن است که در دهه های اخیر تشخیص و کنترل آن به موضوع بسیار مهم در عرصه سیاست های پولی تبدیل شده است. متغیرهای اقتصاد کلان و سیاست های پولی تاثیر زیادی بر قیمت مسکن دارند که باید نقش آن ها را در تغییرات قیمت مسکن مورد توجه قرار داد. در این مطالعه تلاش بر آن است اثر سیاست پولی بر حباب قیمت مسکن، با روش داده های ترکیبی (پانل) طی سال های 1991 تا 2004، برای 18 کشور (از جمله ایران) مورد مطالعه قرار گیرد. در این بررسی، نسبت قیمت به اجاره به عنوان شاخصی برای اندازه گیری حباب قیمت مسکن بهکار می رود. نتایج نشان می دهد که متغیرهای سیاست پولی و متغیرهای اساسی اقتصاد کلان و قیمت دارایی ها از عوامل مؤثر بر حباب قیمت مسکن میباشند و سیاست پولی سهم قابل توجهی از نوسانات قیمت مسکن و شکل گیری حباب را در ایران و کشورهایی که دارای نسبت قیمت به اجاره بالاتری هستند، به خود اختصاص داده است.

عوامل تاثیر گذار بر قیمت مسکن به دو دسته عوامل خرد و عوامل کلان قابل تقسیم است. عوامل کلان مانند سیاست های پولی تاثیر زیادی بر قیمت مسکن دارند که باید نقش آنها را در تغییرات قیمت مسکن مورد توجه کافی قرار داد. در این مقاله اثر سیاست پولی بر حباب قیمت مسکن در دوره های رونق و رکود مورد مطالعه قرار گرفته است. بر این اساس از روش نسبت قیمت به اجاره برای محاسبه حباب و از تکنیک ARDL به منظور برآورد مدل بر اساس داده های فصلی ایران طی سال های 85 - 1371 استفاده شده است. بر اساس برخی از نتایج، به طور کلی الگوی شکل گیری حباب ها در دوره های رونق و رکود متفاوت بوده است و متغیرهای موثر و اثرات نهایی آنها بر حباب یکسان نبوده است. می توان نتیجه گرفت که در هر دو دوره سیاست پولی انبساطی موجب شکل گیری حباب شده است. در دوره رکود، متغیرهای قیمت دارایی تاثیر بیشتری نسبت به دوره رونق داشته است. در دوره رونق، متغیر نرخ بهره مهمترین متغیر اثرگذار بر حباب قیمت مسکن بوده است و اثر رشد نقدینگی در دوره رکود قوی تر از دوره رونق بوده است.

تفکیک‌ تقاضای‌ مسکن‌ به‌ تقاضای‌ مصرفی‌ و تقاضای‌ دارایی‌، مهم‌ترین‌ کمک‌ علمی‌اقتصاددانان‌ به‌ سامان‌دهی‌ و کنترل‌ اقتصاد مسکن‌، به‌ ویژه‌ در مورد کشورهای‌ در حال‌ توسعه‌، ودرک‌ عملکرد این‌ بخش‌ و ارائه‌ توصیه‌های‌ سیاستی‌ برای‌ آن‌ به‌ شمار می‌رود. در تقاضای‌مصرفی‌ مسکن‌، صرف! تأمین‌ سرپناه‌ خانوار مطرح‌ است‌، حال‌ آن‌ که‌ بازدهی‌ سرمایه‌گذاری‌،مبنای‌ اصلی‌ تقاضای‌ دارایی‌ مسکن‌ می‌باشد. براساس‌ این‌ نوع‌ تقاضا، منفعت‌ سرمایه‌ مسکن‌،یکی‌ از انگیزه‌های‌ مهم‌ انتخاب‌ نوع‌ تصرف‌ (ملکی‌ یا استیجاری‌) است‌ و مسکن‌ ملکی‌ را درمقابل‌ استیجاری‌ مناسب‌ می‌سازد. اعتقاد بر آن‌ است‌ که‌ افزایش‌ ناچیز قیمت‌ مسکن‌، یا رکودبخش‌، زمانی‌ صورت‌ می‌گیرد که‌ انگیزه‌ مصرف‌ غالب‌ باشد، و در مقابل‌، تکانه‌های‌ ادواری‌ دربازار مسکن‌، در نتیجه‌ فعل‌ و انفعالات‌ بازار سرمایه‌ و تقاضای‌ دارایی‌ مسکن‌، پدیدار می‌شود.این‌ بررسی‌ زمینه‌ لازم‌ برای‌ سیاست‌گذاری‌ مناسب‌ اقتصادی‌، اجتماعی‌ و حقوقی‌ برای‌ کنترل‌ وهدایت‌ بخش‌ مسکن‌ را فراهم‌ آورد.