تراکم ساختمانی

تحلیل و سنجش کیفیت محیطی محله های شهری، به طیف گسترده ای از معیارها و شاخص ها نیاز دارد. این پژوهش، میزان دخالت عوامل کیفیت محیطی در تعیین تراکم ساختمانی، سطح کیفیت محیطی و آسایش محسوس ساکنین سکونتگاه ها را در مطالعه موردی شهرک گلسار رشت، مورد سنجش قرار می دهد. با بکارگیری روش تحلیل عاملی، عوامل نهایی که متغیرهای تراکمی و کیفیات مکانی را در درون خود دارند، مشخص می شوند. بررسی مکانی عوامل مذکور و تحلیل مکانی حاصل از بر هم نهی آنها، تایید کننده این است که آن قسمت از محله که نیمه شرقی آن را شامل می شود و عمده توسعه های جدید در این قسمت اتفاق افتاده و از تراکم ساختمانی و تعداد طبقه کمتری نسبت به نیمه غربی برخورد است، از پایین ترین امتیاز در منطقه برخوردار است. اما در همین منطقه، مجتمع گلها که به صورت مجموعه ای متشکل از چندین بلوک است، با وجود تراکم ساختمانی بالا، اما به دلیل سطح اشغال پایین، دارای رتبه بهتری از نظر این شاخص ها است. نتایج این تحلیل حد بهینه مورد نظر را برای تراکم ساختمانی محله های شهری نظیر شهر رشت و در جهت رفع کمبودهای پی گیری شده در ادبیات تحقیق به دست می دهد.

باز تعریف تراکم ساختمانی در بافت های درونی که فرایند نوسازی را تجربه می کنند، به گونه ای است که نادیده انگاشتن عوامل فرهنگی در آن مشهود است. از بین رفتن حرائم خصوصی، ایجاد اشراف، تخریب حرائم ارتفاعی و عملکردی ابنیه و محوطه های تاریخی (به عنوان نمادهای فرهنگ در کالبد شهر)، زدودن حیات واقعه ای از اجتماعات محلی و... نمودی است از عدم وجود مدلی کارآمد برای تدوین تراکم ساختمانی که عوامل فرهنگی را به عنوان اصول پایه ای خود مد نظر قرار دهد. نوشتار حاضر با هدف تدوین مدل تعیین تراکم ساختمانی با تکیه بر ابعاد فرهنگی، سعی دارد تا با پیوند دو مفهوم فرهنگ و تراکم ساختمانی تعریفی برای باز حضور فرهنگ در شهرهای معاصر و علی الخصوص بافت های درونی فراهم آورد. از این رهیافت، پژوهش کمی حاضر، با روش تحلیلی به تبیین ارتباط بین فرهنگ و تراکم ساختمانی در سه بعد "کمی"، "کمی کیفی" و "کیفی" در دو محله از شهر تهران می پردازد. با رتبه بندی بلوک ها از نظر قابلیت متراکم سازی و ایجاد لفافه های تحدید کننده ی فضایی و معرفی "تراکم ادراک شده" در قالب پیوند فرهنگ و تراکم ساختمانی، مدلی برای تعیین تراکم ساختمانی مطلوب ارائه می شود که چهار اصل اساسی، شامل ورودی، هدف، محدودیت و خروجی را مد نظر قرار می دهد.

تراکم را می توان به عنوان معیار یا یک سیستم اندازه گیری تعریف نمود. بعد اقتصادی تراکم شاید مهمترین موضوع این مقوله باشد زیرا اقتصاد ملی، اقتصاد محلی و اقتصاد خانوار به گونه ای مستقیم بر تراکم شهری موثرند. از سویی نسبت قیمت زمین اهمیت زیادی دارد و از سوی دیگر توان مالی، عوامل اجرایی و مدیریت شهری در کمک به برنامه های مسکن، تامین هزینه های زمین و مسکن و نیز خدمات شهری، همگی بر روند شکل گیری و ماهیت تراکم شهری و تحقق تراکم های پیش بینی شده در طرح های توسعه شهری موثر است. هدف از این تحقیق تحلیل پیامدهای فروش مازاد تراکم ساختمانی در سطح منطقه 2 تهران، که به روش توصیفی و تحلیلی انجام گرفته است. و پس از جمع بندی از روش تجزیه و تحلیل داده ها با مدل swot جهت دسترسی به نتایج استفاده گردیده است. محدوده مورد مطالعه این تحقیق منطقه 2 شهر تهران است. نتایج تحقیق نشان داده است که فروش مازاد تراکم ساختمانی توسط شهرداری ها، موجب اختلال در نظام تراکم جمعیتی طرح های مصوب سازمان فضایی شهرها، و سیمای شهری شده است. علاوه بر این باعث کمبود کاربری های خدماتی، افزایش ازدحام و تبدیل به بستری جهت سوداگری زمین و مسکن گردیده است. تبعات این سیاست در ابعاد مختلف اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی، کالبدی منجر به افزایش قیمت زمین و مسکن، افزایش هزینه های بخش تولید و خدمات شهری، تضعیف قوانین و مقررات شهری و از بین رفتن هویت شهری و... گردیده است.

گسترش شهرها و در پی آن اتخاذ سیاست متراکم سازی، مقوله تراکم را به عنوان یکی از مهمترین مولّفه های تعیین کننده مسائل شهری مطرح نموده است. هدف پژوهش حاضر، بررسی تحلیل فضایی تراکم شهر بیجار و شناسایی عوامل تاثیر گذار بر آن است. پژوهش حاضر با نگرش توصیفی- اکتشافی و پیمایشی، تغییرات انواع تراکم و تحولات فضایی آن ها در شهر بیجار را در دو مقطع زمانی 1385 و 1395 مورد تحلیل قرار داده است. با استفاده از داده های بلوک های آماری، روند تغییرات شاخص ها و توزیع آن ها در سطح شهر بررسی شده است. برای تحلیل های آماری و نمایش گرافیکی نقشه ها از نرم افزارهای Spss ،Excel،GIS استفاده شده است. طبق نتایج میان تراکم جمعیت و تراکم ساختمانی در شهر بیجار رابطه مستقیم و معناداری وجود دارد و تحلیل لکه های داغ نشان داد کانون تراکم ساختمانی که در سال 1385 در نواحی مرکزی و محدوده های شمالی، جنوبی و شرقی شهر بوده است در سال 1395 به سمت جنوب غربی و محدوده شمال غربی شهر کشیده شده است. در سال 1385 در حدود 11/10 درصد از مساحت و 24/89 درصد از جمعیت شهر در پهنه تراکم بالای ساختمانی قرار داشتند که این میزان در سال 1395 به 12/13 درصد از مساحت و 31/59 درصد از جمعیت شهرافزایش یافت. طبق نتایج، رابطه معکوسی میان تراکم و فاصله از مرکز شهر وجود دارد، به طوری که با فاصله از مرکز شهر از میزان تراکم کاهش می یابد، همچنین ضریب2 Rنشان داد در سال 85 تقریباً 60 درصد تغییرات تراکم توسط متغیر فاصله از مرکز تبیین می شد اما این مقدار در سال 95 کاهش یافته و به 50 درصد رسیده است، کاهش این مقدار نشان دهنده گسترش توزیع فضایی ساخت و ساز در سطح محله ها، در دوره اخیر است. همچنین نتایج حاصل از رگرسیون وزنی هم نشان می دهد، سه متغیر قیمت زمین در قسمت غربی و جنوب غربی، تراکم جمعیتی در قسمت های شمالی، مرکزی و جنوب غربی و متغیر فاصله تا مرکز محله در قسمت غرب و جنوب غربی از مهمترین عوامل تأثیر گذار در میزان تراکم ساختمانی شهر بیجار هستند.

تراکم به عنوان یکی از ابعاد ساخت شهر عامل مهمی در درک چگونگی عملکرد و تغییرات کالبدی شهرها می باشد. لازمه تعیین انواع تراکم ها در نظر داشتن ظرفیت پذیرش زیرساخت ها و سایر پتانسیل های اقتصادی، اجتماعی و... در محدوده های موردمطالعه می باشد. شهر ارومیه در دهه های اخیر گسترش افقی زیادی داشته ولی همواره شهری کوتاه قامت بوده و با سابقه اجرای سه طرح جامع و سه طرح تفصیلی، پیشنهادات تراکمی آنها محقق نشده است. هدف این تحقیق ارزیابی روند تغییرات انواع تراکم های شهر ارومیه و میزان تحقق پذیری طرح تفصیلی درزمینه تراکم ساختمانی و شناسایی معیارهای مؤثر بر اختصاص تراکم ساختمانی، برای تعیین ظرفیت بارگذاری شهر می باشد. در این راستا، ابتدا وضعیت انواع تراکم های شهری در دوره های مختلف و میزان تحقق طرح تفصیلی در وضع موجود تحلیل و سپس با معرفی شاخص های مؤثر بر تعیین تراکم ساختمانی واقعی، ظرفیت اراضی شهر با مدل های تصمیم گیری چندمعیاره و در محیط GIS، تعیین و مدل سازی شد. نتایج تحلیل ها نشان می دهد شاخص های تراکمی در شهر به صورت نامتعادل در مناطق شهر توزیع شده و نیز 78 درصد تراکم های ساختمانی پیش بینی شده طرح تفصیلی محقق نشده اند. نتیجه مدل سازی ظرفیت تراکم ساختمانی نیز بیانگر بلااستفاده ماندن 68% ظرفیت اراضی شهر و فاصله زیاد تا وضعیت مطلوب بخصوص در مناطق 2،3 و 5 شهر است. مقایسه نتایج مدل تحقیق با وضع موجود تراکم ساختمانی در شهر ارومیه بیانگر حرکت نیمرخ تراکم از تراکم زیادتر در محدوده های مرکزی و میانی شهر به سمت تراکم متوسط و کمتر در حاشیه های شهر و ایجاد حالت هرمی در شهر می باشد.

بخش عمده ای از مسائل و ناهنجاری های کلانشهر تهران را می توان به تخلفات ساختمانی نسبت داد که پس از رشد مهاجرت به شهر، رونق ساخت و ساز و رواج فروش تراکم و ضابطه در شهر تهران شدت یافت. پیامدهای وسیع این پدیده و ناکارآمدی شهرداری تهران در کنترل مناسب ساخت و ساز های شهری، پیشگیری از وقوع این تخلف را در شهر تهران، از طریق تعدیل یا حذف علل پیدایش یا گسترش آن ضروری می سازد. در این مقاله با مرور مطالعاتی که تاکنون در زمینه علل وقوع تخلفات ساختمانی انجام شده است، به بررسی علل و انگیزه های اقدام به یکی از انواع مهم تخلف ساختمانی در شهر تهران (تخلف احداث بنای مازاد بر تراکم مجاز) از طریق بررسی ارتباط بین 6 شاخص آگاهی از قوانین و مقررات ساخت و ساز، انگیزه رفع نیاز خانواده از طریق احداث بنای خلاف، انگیزه سود اقتصادی خلاف، سطح درآمد مالکین، تخصص و تجربه سازندگان و کیفیت نظارت بر ساخت و ساز بر یکدیگر و بر تخلف ساختمانی مازاد تراکم پرداخته شد. اطلاعات لازم برای هر شاخص از طریق یک یا چند سوال از 150 نفر از افرادی که برای پرونده تخلف ساختمانی خود به شهرداری مراجعه کرده اند جمع آوری شد و روش همبستگی پیرسون و تحلیل مسیر برای تحلیل اطلاعات استفاده شد. نتیجه نشان داد که مهم ترین عامل موثر بر تخلف ساختمانی مازاد بر تراکم، کم بودن آگاهی سازنده ساختمان از مقررات و استانداردهای ساختمان است (میزان اثر مستقیم و غیر مستقیم بر این تخلف بر اساس ضریب بتا: 0.616). و پس از آن به ترتیب، سطح درآمد (با ضریب 0.14) و انگیزه رفع نیاز خانواده از طریق احداث یا توسعه غیر قانونی بنا (با ضریب 0.119) با وقوع تخلف مازاد تراکم ارتباط دارند.

تبیین روشی کاربردی جهت تعیین حداکثر تراکم ساختمانی با اتکا به ویژگی های قطعات و تاثیر این ویژگی ها بر تراکم ساختمانی از موضوعات جالب توجه و کاربردی است که بدان کمتر پرداخته شده است. اعمال سلیقه و دیدگاه های غیر علمی در تعیین تراکم ساختمانی پیشنهادی وعدم تناسب این پیشنهادات با ویژگی های قطعات مسکونی را می توان از دلایلی دانست که سبب کاهش کیفیت سکونت در شهرهای ایران شده است. این پژوهش می کوشد با بررسی و تعیین شاخص های اثرگذار بر تراکم ساختمانی (در مقیاس قطعات مسکونی) در بافت های ساخته شهری، روشی کاربردی در چگونگی تعیین تراکم ساختمانی بر اساس محدودیت های کالبدی قطعات شهری ارائه دهد. این روش در محله ولی عصر قصرالدشت در شهر شیراز مورد بررسی قرار گرفت و نتایج زیر حاصل گردید: 1- ضوابط پیشنهادی طرح های توسعه شهری شهر شیراز در حوزه تراکم دارای پشتوانه علمی کافی نمی باشد. 2- عامل اصلی در تعیین تراکم ساختمانی، طول سایه اندازی ابنیه و فضای باز به ازای هر واحد مسکونی است و تراکم ساختمانی، سطح اشغال و تعداد طبقات می تواند مقادیر متفاوتی داشته باشند.

افزایش سریع جمعیت شهری که حاصل آن از هم گسیختگی پیوندهای اجتماعی خانواده ها و تضعیف سنت های فرهنگی در اغلب شهرهای بزرگ کشور است، موجب بروز مشکلات فراوانی در روابط اجتماعی گردیده است. آپارتمان نشینی به عنوان زیرمجموعه ای از زندگی شهری، یکی از موضوعاتی است که در سال اخیر، به دلیل افزایش جمعیت و به دنبال آن، نیاز به مسکن جدید ضمن گسترش، پیامدها و چالش هایی جدید را به وجود آورده است. پژوهش حاضر با هدف بررسی اثرات تراکم ساختمانی بر روابط اجتماعی ساکنین کلانشهرها (مطالعه موردی محله الهیه مشهد) انجام شد. این پژوهش از نوع توصیفی- تحلیلی و در زمره تحقیقات کاربردی است. جامعه آماری جمعیت محله الهیه 14474نفر و حجم نمونه با استفاده ازفرمول کوکران374 نفر است.. یافته های پژوهش نشان می دهد میانگین کل شاخص ها در فرضیه اول 3.90 و فرضیه دوم 3.96 بدست آمد. براساس مدلSWOT مناسب ترین راهبرد ،راهبرد تدافعی (WT)بوده و نسبت به سایر راهبردها در اولویت قرار می گیرد. نتیجه این که تراکم ساختمانی و جمعیتی بالا در بناهای معاصر باعث جدایی، دوری و بیگانگی در محیط انسانی می گردد و وجود فضاهای مشترک جمعی در واحدهای بلند مرتبه چنانچه فضاها دارای طراحی مناسب و مطلوب و دلپذیر باشند می تواند تا حد زیادی جبران پدیده مورد بحث را نموده، امکانی جهت تعامل بیشتر ساکنین فراهم آورد. البته این امکان محدود است و وابستگی تام به طراحی فضاها و میزان تراکم جمعیتی (استفاده کنندگان) دارد.