نظام ثبتی ایران

املاک از مهم ترین دارایی های اقتصادی هر جامعه محسوب می شود که ورود آن به گونه ای مطمئن به چرخه اقتصادی در توسعه کشور تأثیر بسزایی دارد. توجه به این امر که افزایش حجم معاملات املاک رابطه ای معکوس با «هزینه مبادله» ملک دارد، ضرورت بررسی عوامل محیطی و انسانی ایجاد هزینه مبادله در حوزه معاملات املاک در مرحله قبل و بعد از انعقاد معامله و لزوم ارائه راهکارهای حقوقی حذف یا کاهش این عوامل را مطرح می سازد. پژوهش حاضر با تحلیل مفهوم و عوامل ایجاد هزینه مبادله مبتنی بر تئوری های اقتصادی و سپس تعیین این عوامل در حوزه املاک، مشخص می سازد که سیستم ثبت املاک از طریق تشخیص و تعیین حقوق مالکیت و تضمین ثبات وضعیت حقوقی املاک از یک سو و حمایت حقوقی از حقوق مزبور از سوی دیگر منجر به کاهش هزینه مبادله املاک از طریق تأثیر بر عوامل محیطی و انسانی ایجاد هزینه ها می گردد و درنتیجه موجب ورود ملک به چرخه اقتصادی می شود و نشان می دهد که استفاده از سیستم ثبت عینی املاک در ترکیب با کاداستر در نظام ثبتی ایران امکان دسترسی به این هدف را علی رغم برخی کاستی ها فراهم نموده است.

در فرضی که بر اثر اطلاعات ثبتی نادرست به اشخاصی که بر مبنای این اطلاعات، اقدام کرده اند، خسارتی وارد شود، به موجب قواعد عمومی، زیان دیده می باید طرح دعوا کرده و با اثبات ارکان مسئولیت مدنی، جبران زیان وارده به خویش را مطالبه کند. با توجه به دشواری اثبات این ارکان و نیز، با توجه به احتمال عدم توانایی مالی عامل زیان، هیچ تضمینی وجود نخواهد داشت که خسارت زیان دیده به طور کامل جبران شود. این امر، در نهایت، به زیان اشخاصی خواهد بود که به نظام ثبتی اعتماد کرده و بر اساس آن، اقدام کرده اند. برای همین، در نظام حقوقی استرالیا و سپس، انگلستان، سازوکاری به نام اصل تضمین پیش بینی شد. اصل مزبور با تضمین ارزش مالی دارایی از دست رفته در نتیجه اطلاعات ثبتی نادرست توسط دولت، از سلب اعتماد عمومی نسبت به نظام ثبتی و تضرر اشخاص جلوگیری می نماید. این پژوهش به روش توصیفی، تحلیلی و تاریخی با بهره گیری از منابع معتبر کتابخانه ای و الکترونیکی صورت گرفته است و در آن بررسی می شود که اصل تضمین با چه سرگذشتی در نظام ثبتی استرالیا و انگلستان رسوخ کرده، بنابر چه شرایطی امنیت اقتصادی دارایی های غیرمنقول ثبت شده تضمین می شود، تاسیس آن بر چه مبانی استوار است و تحقق آن چه آثاری در پی خواهد داشت. پس از آن، با تتبع در نظام حقوقی ایران، مشاهده می شود که اصل تضمین در نظام ثبتی ایران تحقق نیافته است، برای همین، به مقنن، پیشنهاد می گردد برای جلب اعتماد عمومی به نظام ثبت، از اصل یاد شده، استفاده کند.

پیش از شناخت مبانی نظام ثبت زمین، هرگونه تقنین، تفسیر قوانین ثبتی و اجرای آن ها ممکن است که نظام مزبور را با چالش مواجه نماید. علت پرداختن به اصل آینه به عنوان یکی از اصول مبنایی نظام ثبتی، شناساندن اهمیت وصف جامعیت اطلاعات ثبتی در کارآمد سازی نظام یاد شده و همچنین تببین شرایط لازم برای اجرای آن است. این پژوهش به روش توصیفی، تحلیلی و تاریخی با بهره گیری از منابع معتبر کتابخانه ای صورت گرفته است و ضمن بررسی ماهیت، مبانی، شرایط و آثار حقوقی تحقق اصل آینه با نگاهی تطبیقی به حقوق ثبت زمین انگلستان، به این نتیجه در خصوص تحقق اصل آینه در نظام ثبتی ایران رسیده است که با لحاظ مقررات کنونی، تجلی اصل یاد شده با موانعی روبه رو می باشد.برای گذار از این موانع، پیشنهاد شده است تا در اصلاحات آتی مقررات ثبتی با اعطای رویکرد ایجاد حق به فرایند ثبت، انجام هر نوع از اعمال حقوقی را محرکی برای الزام افراد به ثبت اولیه املاک دانسته و بطلان اعمال حقوقی عادی به عنوان ضمانت اجرایی ثبت اجباری تعیین شود. همچنین با کاهش تعداد استثنائات وارده بر رویکرد ثبت اجباری، بر رفع موانع اتصاف نظام ثبتی ایران به وصف جامعیت اطلاعات اقدام شود.