املاک

املاک از مهم ترین دارایی های اقتصادی هر جامعه محسوب می شود که ورود آن به گونه ای مطمئن به چرخه اقتصادی در توسعه کشور تأثیر بسزایی دارد. توجه به این امر که افزایش حجم معاملات املاک رابطه ای معکوس با «هزینه مبادله» ملک دارد، ضرورت بررسی عوامل محیطی و انسانی ایجاد هزینه مبادله در حوزه معاملات املاک در مرحله قبل و بعد از انعقاد معامله و لزوم ارائه راهکارهای حقوقی حذف یا کاهش این عوامل را مطرح می سازد. پژوهش حاضر با تحلیل مفهوم و عوامل ایجاد هزینه مبادله مبتنی بر تئوری های اقتصادی و سپس تعیین این عوامل در حوزه املاک، مشخص می سازد که سیستم ثبت املاک از طریق تشخیص و تعیین حقوق مالکیت و تضمین ثبات وضعیت حقوقی املاک از یک سو و حمایت حقوقی از حقوق مزبور از سوی دیگر منجر به کاهش هزینه مبادله املاک از طریق تأثیر بر عوامل محیطی و انسانی ایجاد هزینه ها می گردد و درنتیجه موجب ورود ملک به چرخه اقتصادی می شود و نشان می دهد که استفاده از سیستم ثبت عینی املاک در ترکیب با کاداستر در نظام ثبتی ایران امکان دسترسی به این هدف را علی رغم برخی کاستی ها فراهم نموده است.

استفاده از سیستم اطلاعات جغرافیایی برای مدیریت داده های املاک دو مزیت دارد؛ یکی ذخیره سازی داده های ارزشمند با استفاده از نمایه فضایی از دنیای واقعی و دیگری توانایی تجزیه وتحلیل و تصویرسازی این داده ها به روشی نوین از طریق جمع آوری منابع اطلاعات بی شمار. در این تحقیق با استفاده از برنامه جانبی Survey Analyst و ابزار Cadastral Editor نرم افزار ARC GIS به تهیه نقشه ثبت املاک محدوده ای از شهر کرمان، به عنوان نمونه، اقدام شد. ابتدا نقشه های مورد نیاز جمع آوری شد. سپس بانک اطلاعاتی زمین مرجع قطعه زمین های املاک منطقه مورد مطالعه طراحی و توپولوژی آ ن ها تعریف شد. در مرحله بعد لایه Cadastral fabric dataset، که خود نقطه شروع کار با داده های مربوط به املاک است، ایجاد شد. با انتقال قطعه زمین ها به Cadastral fabric می توان آن ها را ویرایش یا حتی قطعه زمینی جدید ترسیم کرد. همچنین، با وارد کردن اطلاعات توصیفی هر قطعه زمین مانند نام مالک، نوع کاربری، شناسه کاداستری، تعداد طبقه، و غیره می توان به مشخصات هر قطعه زمین (پارسل) دسترسی داشت. در این تحقیق سپس ابزار تفکیک خودکار املاک به منزله یک ابزار در سیستم اطلاعات جغرافیایی، جهت تقسیم خودکار قطعات زمین، اجرا شد. این ابزار قابلیت تفکیک خودکار املاک را بر اساس شکل و اندازه و جهت دارد. این ابزار می تواند تقسیمات را از نظر بصری و آماری بسیار مشابه با تقسیمات در دنیای واقعی انجام دهد.

شهرداری، سازمانی محلی و نوعی سیستم اداره شهر است که به منظور اداره امور محلی از قبیل عمران و آبادانی، بهداشت، ایجاد تاسیسات شهری و رفاه ساکنین شهر و غیره تاسیس می شود. یکی از وظایف شهرداری ها، اجرای طرح های عمومی و عمرانی و ایجاد خیابان و توسعه معابر می باشد که این اقدامات شهرداری در مواردی محدودیتهایی برای حقوق مالکانه اشخاص ایجاد نموده و باعث ورود خسارت و در نتیجه موجد مسئولیت مدنی برای شهرداری می گردد. در این پژوهش به بررسی مبانی قانونی و فقهی که می تواند مستند الزام شهرداری به پرداخت معوض عقب نشینی املاک ناشی از اجرای طرح عمومی گردد، پرداخته شده است که تحلیل و تبیین این موضوع می تواند در احیای حقوق مردم موثر باشد. هدف از این تحقیق، تشریح مبانی قانونی و فقهی مسئولیت شهرداری و تنزیل تشتت آرای قضایی در محاکم و ایجاد وحدت رویه و انعکاس خلأهای قانونی می باشد.

حقوق شهروندی از مهمترین و اساسی ترین موضوعات مطروحه در یک جامعه است و نهادهایی همانند سازمان ثبت اسناد و املاک کشور وجود دارند تا بتوانند حقوق شهروندان در جامعه را تضمین و آن را گسترش دهند. در این راستا هدف از تدوین حقوق ثبت، تثبیت مالکیت مشروع اشخاص، تنظیم روابط اقتصادی، حقوقی، اجتماعی آنان، اعتبار بخشیدن به معاملات، تعهدات، قرارها و اقرارها به منظور پیشگیری از اختلافات و طرح دعاوی است. آثار ثبت املاک و اسناد معاملاتی آن نه تنها فرد را منتفع می سازد و در روابط طرفین معامله مؤثر است، بلکه نسبت به اشخاص ثالث و در نهایت جامعه تسری پیدا می کند و باعث تحقق و گسترش حقوق شهروندی در جامعه می شود. امروزه ثبت اسناد و املاک بیشتر برای حفظ حقوق مالکان صورت می گیرد، تا از تجاوز سایرین به حقوق فردی افراد جلوگیری شود و مالک نیز بتواند تصرفات مالکانه اعم از بستن قراردادهایی از قبیل بیع، اجاره، وقف، در اموال خودش داشته باشد و یا حق شکایت شاکی یا معترض نسبت به پرونده های اجرائی یا ثبتی یک حق شهروندی محسوب می شود که در قوانین مذکور مقرر گردیده است.

کارآمدی نظام ثبت زمین متاثر از مولفه های متعددی است که در دو سطح داخلی و مختص هر نظام حقوقی و بنیادین تقسیم می-گردد. در سطح داخلی مولفه های مذکور متاثر از ساختار نظام داخلی و به ویژه حقوق اموال است اما در سطح بنیادین مشترکات نظام های حقوقی متعدد، مورد مطالعه قرار می گیرد. پرسش آن است مولفه های بنیادین چیست و چگونه محقق می گردد؟ در این نوشتار با مطالعه تطبیقی در دو نظام ثبت زمین ایران و انگلستان پس از بیان مولفه های بنیادین ثبت زمین که عبارتند از؛ سادگی در فرایند ثبت دارایی های غیرمنقول، اعطای امنیت قانونی و اقتصادی به دارایی های غیرمنقول، ثبت کامل وضعیت اراضی، دقت و صحت در ثبت اطلاعات اراضی، دسترسی عمومی به اطلاعات ثبتی، استقلال نظام ثبت زمین، کم هزینه بودن تثبت دارایی های غیرمنقول، چگونگی تحقق این مولفه ها و میزان رویکرد هر دو نظام در تحقق چنین مولفه هایی مورد بررسی قرارگرفت. نتیجه نشان می دهد که در هر دو نظام کلیه مولفه ها به طور دقیق رعایت نمی گردد و در برخی موارد کاستی هایی وجود دارد که باید در جهت رفع آن برآمد.

از آنجا که سیاست استعمار دولت انگلیسدر خاورمیانه حفظ منافع کمپانی هند شرقی بود و ایران بالطبع دروازه هندوستان شناخته می شد، این دولت را برآن داشت تا حکومت قاجاریه را که در ضعف به سر می بُرد تغییر داده و حکومت مرکزی قدرت مندی ایجاد نماید که شخص رضا شاه محصول آن بود. از جمله اقدامات رضا شاه در طول سلطنت، تصرف املاک مرغوب خوانین و مردم بوده که در نوشته حاضر با پژوهش توصیفی و تحلیلی به شناسایی انگیزه های رضا شاه در تصرف املاک به وسیله قدرت حاکمه، بکارگیری سیاست های متفاوت برای تصاحب این املاک در کل ایران و بخصوص در شمال و سواحل خزر می پردازد. حال پرسش اساسی آن است که تصرف املاک از سوی رضا شاه چه اثراتی در انحطاط یا توسعه طبقات اجتماعی ایران آن روزگار چه تاثیری داشته و از حیث نظری و روش شناختی با استفاده از اسناد تاریخی که منجر به شکاف طبقاتی عمیق(بین فقرا و ثروتمندان) در سطح کشور شده و همچنین ظلم و ستم و اعمال خشونت نسبت به مردم عادی برای به کارگیری در تولید و برداشت محصولات املاک که منجر به بدبینی و ضدیت بر علیه حکومت پهلوی شد،چه نتایجی داشته است. در نتیجه با این دیدگاه، رضا شاه به نوعی گسترش فئودالیسم و ثروت اندوزی را در بخش محدودی از طبقات مسلط و مرفه و شکاف عمیق در طبقات جامعه به وجود آورد.

زمینه و هدف : إعراض قاعده فقهی است که در حقوق ایران منعکس شده است؛ اما مورد بررسی قرار نگرفته است. إعراض ایقاعی است که سبب زوال مالکیت می شود و چنانچه در چارچوب قوانین اعمال نشود، مسئولیت ایجاد خواهد کرد. هدف از این پژوهش بیان إعراض از املاک و اموال و منافع ناشی از آن در حقوق ایران است. مواد و روش ها : مقاله حاضر توصیفی-تحلیلی است و با استفاده از روش کتاب خانه ای، إعراض از اموال و املاک و منافع ناشی از آن بررسی شده است. ملاحظات اخلاقی : در این پژوهش اصالت متون، صداقت و امانت داری رعایت شده است. یافته ها : با توجه به آثار إعراض، مالکیت شخص بر اموال ساقط می شود و مال به مال مباح مبدل خواهد شد. در رابطه با منافع و حقوق ناشی از اموال و املاک إعراض مورد پذیرش قرار گرفته است. نتیجه : إعراض روی گردانی از اموال بی ضابطه و بی قاعده نیست؛ بلکه شرایطی دارد. شرط اول، به طور قانونی منعی برای إعراض وجود نداشته باشد. شرط دوم، اگر در یک مال شخص دیگری دارای حقی باشد، مالک نمی تواند إعراض کند. در نتیجه إعراض از اموال و املاک و منافع، با توجه به شرایط امکان تحقق دارد.

جمشید جمشیدیان (ارباب جمشید)، اولین نماینده زرتشتیان در مجلس شورای ملی، تاجر و صراف بزرگ اواخر قاجار بود. وی کار خود را با کارگری در بزازی شروع کرد و به تدریج صراف بزرگ و ثروتمند عصر خود شد. تجارتخانه جمشیدیان در اکثر شهرهای بزرگ ایران و کشورهای مختلف شعبه داشت. به دلیل وسعت فعالیت صرافی جمشیدیان، به بانک جمشیدی هم مشهور بود. جمشیدیان نقش عمده ای در مبادلات داخلی و بین المللی اعتباری و مالی ایران ایفا کرد. منافع عمده حاصل از این حجم وسیع مبادلات تجاری و صرافی، به سرمایه گذاری جمشیدیان در عرصه املاک و مستغلات در تهران و سایر شهرها، بالغ بر 37 آبادی در سراسر ایران انجامید؛ از آن جمله، املاک جمشیدیان در روستاهای سلامی و سده بود.مقاله حاضر، با هدف تحلیل و تبیین نحوه مالکیت دو منطقه سلامی و سده توسط ارباب جمشید و پس از آن، بر آن است به چگونگی مالکیت و مسائل مالیاتی و نحوه اخذ مالیات دو منطقه مذکور پاسخ دهد. اسناد منتشرنشده خانواده جمشیدیان و اسناد آرشیو ملی ایران، منابع اصلی این مقاله را تشکیل می دهد که در چهارچوب سندپژوهی و با بهره گیری از روش تحقیق اسنادی با شیوه توصیفی تحلیلی پس از استنساخ، مطالعه و بررسی اسناد و با توجه به خلأ مطالعاتی موجود، تلاش شده است به سؤالات فوق پاسخ داده شود.دستاورد پژوهش حاکی از این است که منافع اقتصادی مترتب بر منطقه، ارزش ملکی و محصول آوری آن را دوچندان کرده و تاجر و صراف بزرگی چون ارباب جمشید را مشتاق به سرمایه گذاری و مالکیت اراضی سلامی و سده نموده است. این در حالی بود که تعیین، دریافت و پیگیری مالیات منطقه، مغشوش و تابع شرایط اقلیمی و بسته به تصمیم حاکمان و مباشران بود. ضمن اینکه تحولات و سیر قوانین مالیات بردرآمد، نامنظم و بعضاً سیر قهقرایی طی کرده است.