بازار مسکن

بنا بر مطالعات، بازار مسکن نیز همانند بازارهای مالی همیشه منطقی رفتار نمی کند و در زمانهای مختلف، خلاف قاعده های بازار و تورش های رفتاری متعددی در بازار مسکن مشاهده می شود. مطالعه سوگیری های رفتاریدر کنار سایر متغیرهای تصمیم گیری های، سیاستگذاری های اقتصادی، را بهبود خواهد بخشید.به این منظور ابتدا با مطالعات کتابخانه ای، تورش های تعریف شده جمع آوری و سپس تأثیرات تورش های شناسایی شده با کمک روش دلفی، کشف گردید. در مرحله دوم، توسط گروه کانونی متشکل از خبرگان مالی رفتاری و مسکن، با توجه به نتایج دلفی و همچنین جامع سازی تعاریف، ده تورش تأثیرگذار بر سرمایه گذاران بازار مسکن شناسایی شد. در نهایت، مبتنی بر ماتریس خودتعاملی تهیه شده از نظرات 13 نفر از خبرگان ، مدل نهایی پنج سطحی با روش تفسیری- ساختاری ترسیم گردید که در سطح پنجم این مدل باور گرایی وفرا اعتمادی و در سطح چهارم داشته بیش نگری و در سطح سوم افسوس گریزی و تعاملات اجتماعی و خوداسنادی و در سطح دوم دیرپذیری و در سطح اول شکل گرایی، بیش واکنشی و لنگر انداختن قرار گرفتند.

پژوهش حاضر به بررسی و تحلیل وضعیت گرانی در بازار مسکن شهر آباده در راستای مسکن مطلوب می پردازد. روش پژوهش از نظر هدف کاربردی و از لحاظ روش شناسی و ماهیت، توصیفی -تحلیلی می باشد. برای گردآوری اطلاعات از روش کتابخانه ای و پیمایش میدانی استفاده شده است. جامعه آماری این پژوهش شامل متخصصین و کارشناسان حوزه شهری و مسکن می باشد که با استفاده از تکنیک دلفی 25 از آن ها به عنوان حجم نمونه انتخاب شدند. برای تجزیه و تحلیل داده های پژوهش از آزمون های آماری تی تک نمونه ای در قالب نرم افزارspss و همچنین از تکنیک های چندمعیاره DEMATEL استفاده شده است. نتایج آزمون تی تک نمونه ای نشانی دهد که میزان میانگین تمامی شاخص های قیمت مسکن از حد مبنا (3) بالاتر است. به گونه ای که این معیارها، با میانگین 3/33 بیشترین تأثیر را بر گرانی مسکن شهر آباده داشته اند. ننایج تکنیک SWARA حاکی از آن است از بین شاخص های مؤثر بر گرانی مسکن شهر آباده، شاخص اقتصادی و مالی با وزن نهائی 0/278 در رتبه اول، شاخص اداری و مدیریتی با وزن0/231 در رتبه دوم، شاخص کالبدی-فضایی با وزن 193/0 در رتبه سوم، شاخص دسترسی و فاصله با وزن 0/161 در رتبه چهارم و نهایتاً شاخص اجتماعی با وزن نهایی 0/136 در رتبه پنجم قرار گرفت. نتایج تکنیک DEMATEL نشان می دهد از میان شاخص های مؤثر بر گرانی مسکن در شهر آباده، معیار اقتصادی و مالی با مقدار 18/655 بیشترین تعامل و معیار کالبدی-فضایی با مقدار 18/589 کمترین تعامل، معیار اقتصادی و مالی با مقدار1/539 مؤثّرترین عامل و معیار اجتماعی با مقدار 1/541- تأثیرپذیرترین عامل هستند. با توجه به نتایج حاصل شده، بایستی برنامه ریزی لازم در جهت کنترل قیمت مسکن در شهر آباده به خصوص در بحث اقتصادی و مدیریتی صورت گیرد تا تمامی گروه های جامعه بتوانند مسکن مطلوب و مورد نیاز خود را تأمین کنند.

 شوک های قیمتی مسکن یک منطقه ممکن است به بازار مسکن مناطق جغرافیایی مجاور یا محدود در یک مرز سیاسی سرایت کنند و منجر به شکل گیری شوک های قیمتی در مناطق پذیرنده شوک شوند. در صورت تأیید ارتباط شبکه ای بین بازارهای مسکن یک جغرافیا، سیاست گذاری های مربوط به بخش مسکن به صورت منطقه ای و مجزا کارا نخواهد بود. چراکه وقوع شوک قیمتی به یک بازار مسکن، با چند وقفه زمانی به سایر بازارهای مسکن موجود در شبکه سرایت خواهد کرد و براین اساس شوک قیمتی در کل شبکه مسکن پخش خواهد شد. در این پژوهش شبکه مسکن بین شهرهای منتخب (مراکز استان های کشور) با استفاده از مدل خودرگرسیون برداری و تحلیل تجزیه واریانس خطای پیش بینی بررسی شده اند. نتایج پژوهش وجود ارتباط شبکه بین بازارهای مسکن مراکز استان های کشور را تأیید می کند و بر خلاف مطالعات قبلی، نتایج نشان می دهد، تنها شهر تهران منتشرکننده شوک های قیمتی به سایر مناطق نیست، بلکه شهرهایی مانند کرج، شیراز و اراک نیز منتشرکننده شوک قیمتی به سایر مراکز استان ها هستند. همچنین نتایج تحقیق نشان می دهد، جهش قیمتی اخیر که از 1399 اتفاق افتاده است، چگالی شبکه مسکن را به طور قابل ملاحظه ای در کشور افزایش داده است. براین اساس انتظار می رود، شوک های قیمتی با سرعت بیشتری در سرتاسر کشور توزیع شوند.

سیل ها از جمله بلایای طبیعی هستند که در سال های اخیر به دلایل مختلف به ویژه تغییرات شدید آب و هوایی با شدت و نوسانات مختلف در سراسر جهان به وقوع پیوسته و تغییراتی در بازار مسکن به وجود آورده است. ایران نیز از جمله کشورهایی است که به دلیل موقعیت جغرافیایی خود، همواره در معرض بلایای طبیعی مختلف قرار گرفته و می تواند در پی وقوع این بلایا با چالش هایی در بازار مسکن رو به رو شود. یکی از شدیدترین این بلایا، سیل 1398 در استان گلستان است که خسارات اقتصادی فراوانی برای 14 شهرستان و 437روستای این استان رقم زده است، با این حال اثر اقتصادی آن به ویژه در بازار مسکن به دلایلی مانند کمبود داده ها کمتر مورد بررسی قرارگرفته و تا کنون مطالعه ای به بررسی اثر آن بر احتمال مالکیت مسکن به عنوان مؤلفه ای از بازار مسکن نپرداخته است. بنابراین، مطالعه حاضر با هدف بررسی اثر سیل گلستان بر مالکیت مسکن طی سال های 1397و 1398 انجام شد. به این منظور ابتدا 381 خانوار استان گلستان و 418 خانوار استان کرمانشاه و کردستان انتخاب شدند و سپس با تعریف متغیر موهومی سیل،  اثر سیل بر احتمال مالکیت مسکن با استفاده از روش پنل پروبیت برآورد شد. نتایج اصلی این مطالعه حاکی از آن است که افزایش یک واحدی در متغیر سیل، احتمال مالکیت مسکن را به صورت معناداری به میزان 032/0 واحد کاهش می دهد. 

این مقاله، با استفاده از مدل خودرگرسیون برداری (VAR) و خودرگرسیون ناهمسان واریانس شرطی چندمتغیره (MGARCH)، پویایی رابطه بین بازار مسکن، شاخص کلِّ بازار سهام و نرخ ارز واقعی مؤثر در ایران را به صورت تجربی تحلیل می کند. به این منظور، از داده های ماهانه دوره فروردین ۱۳۸۳ تا اردیبهشت ۱۳۹۵ استفاده شده است. براساس نتایج به دست آمده، هیچ اثر معنی داری از بازده سایر بازارها بر بازده بازار مسکن وجود ندارد؛ اما اثرات منفی و معنی داری از بازده بازار سهام بر بازده بازار ارز وجود دارد، همچنین، اثرات معنی دار و منفی از بازده بازار مسکن بر بازده بازار ارز وجود دارد. علاوه بر این، در پژوهش حاضر، اثر نوسانات همزمان بین بازار مسکن، بازار ارز و بازار سهام، بررسی شده است. نتایج این بررسی ها نشان می دهند، هریک از بازارها، از یکدیگر مستقل نیستند و نوسانات در یک بازار، علاوه بر اثرگذاری بر خود آن بازار، بر دیگر بازارها نیز تأثیر می گذارد. به دلیل وجود درجه ای از نوسانات همزمان در بین این سه بازار، سیاست گذاران می توانند برای کاهش خطای تصمیم گیری، در راستای سیاست گذاری درباره یک بازار، ابزارهای سیاستی در دیگر بازارها را هم درنظر بگیرند. به علاوه، سرمایه گذاران، با تخصیص سرمایه خود بین این سه بازار، قادر خواهند بود، ریسک حاصل از سرمایه گذاری خویش را کاهش دهند.

هدف: بررسی قانون تکمیل و اجاره واحدهای مسکونی در دوره پهلوی دوم به عنوان اقدامی مهم برای سامان دهی بازار مسکن و پاسخ به بحران مسکن؛ و تحلیل دلایل ناکامی این قانون.روش/ رویکرد پژوهش: این مطالعه با استفاده از رویکرد توصیفی-تحلیلی تأثیرات قانون تکمیل و اجاره واحدهای مسکونی بر بازار مسکن و شرایط اجاره نشینی را بررسی کرده و چالش های موجود را شناسایی کرده است. برای این منظور، از روش تحلیل اسنادی استفاده شده است. در این روش، متون و مستندات مرتبط با قانون تکمیل و اجاره واحدهای مسکونی و تأثیرات آن بر بازار مسکن و شرایط اجاره نشینی بررسی و تجزیه وتحلیل شده است.یافته ها: بررسی ها نشان داد که قانون مذکور نتوانست به طور مؤثری به حل بحران مسکن و مشکلات اجاره نشینی کمک کند. یافته ها حاکی از آن است که چالش هایی نظیر کمبود منابع مالی، افزایش جمعیت، و نقص در زیرساخت ها مانع از تحقق اهداف این قانون شدند. هم چنین، شرایط زندگی شهری و بازار اجاره هم چنان تحت فشار باقی ماند و این قانون نتوانست انتظارات جامعه را برآورده کند.نتایج: فقدان برنامه ریزی جامع، ناهماهنگی میان نهادهای دولتی و خصوصی، بی توجهی به نیازهای واقعی مردم و نبود مشوق های کافی برای سرمایه گذاران، از عوامل شکست قانون تکمیل و اجاره واحدهای مسکونی بودند.

در پژوهش حاضر سعی بر این است که با استفاده از رویکرد خودتوضیحی برداری، عامل تعمیم یافته (FAVAR) در طی دوره زمانی 1370 تا 1400 به صورت سالانه با مقیاس نسبتاً کوچک برای بررسی شوک های اقتصاد کلان و  بازار مسکن استفاده شود. بررسی های اخیر از افزایش توجه به مدل هایی که در طراحی آنها طیف گسترده ای از اطلاعات اقتصادی مورد استفاده قرار می گیرد، حکایت دارد. این امر با تکمیل کردن مدل های سنتی خودرگرسیون برداری (VAR)، با استفاده از یک یا چند عامل امکانپذیر و تأثیر شوک های تولید، تورم، نرخ ارز، درآمدهای نفتی و حجم پول بررسی شده است. برای برآورد سطح قیمت مسکن از چهار شاخص قیمت مسکن، سوخت و روشنایی، شاخص مستغلات، اجاره و فعالیت های کسب و کار، شاخص مسکن اجاره ای در تهران و شاخص قیمت خدمات ساختمانی استفاده شده و برای برآورد سطح سرمایه گذاری در بخش مسکن نیز از شش متغیر عمده استفاده شده است که عبارتند از مجموع سرمایه گذاری در خانه های جدید در مناطق شهری، مجموع سرمایه گذاری در خانه های جدید در شهرهای بزرگ، مجموع سرمایه گذاری در خانه های جدید در تهران، تعداد پروانه های صادر شده توسط شهرداری ها در کل مناطق شهری، تعداد پروانه های صادر شده توسط شهرداری ها در شهرهای بزرگ و تعداد پروانه های صادر شده توسط شهرداری ها در تهران. نتایج بیانگر آن است که  شوک های اقتصاد کلان (تورم، تولید، نرخ ارز، حجم پول، درآمدهای نفتی)، اثر موج مانندی در بخش مسکن ایجاد می کند و این اثر حدود 6 تا 8 سال در بخش مسکن ماندگار می شود به طوری که تورم، حجم پول و نرخ ارز نسبت به تولید ناخالص داخلی و درآمدهای نفتی باعث تأثیر بیشتر در بخش مسکن می شوند. با توجه به تأثیر متفاوت شوک های اقتصاد کلان، بانک مرکزی و مقامات پولی در هنگام سیاست گذاری پولی باید واکنش همه بخش ها را مدنظر قرار دهند تا برنامه ریزی های دقیق تری در بخش مسکن داشته باشند.