اسفندیار زبردست

مقدمه: طرح های توسعه شهری از طریق برنامه ریزی شهری و سرمایه گذاری در زیرساخت ها ارزش افزوده ایجاد می کنند. بسیاری از برنامه ریزان شهری با توجه به تغییراتی که در ارزش املاک و اراضی واقع در طرح های توسعه شهری ایجاد می شود، در صدد تنظیم و اجرای روش هایی بوده اند که در روند توسعه شهرها، بهره وران از منافع توسعه شهری را ملزم به پرداخت حداقل بخشی از این ارزش افزوده به مدیریت شهری کنند. در این خصوص توجه به مؤلفه های عدالت فضایی در جهت کاهش نابرابری ها مورد تأکید برنامه ریزان شهری است. در این پژوهش رویکردهای مختلف اخذ ارزش افزوده ناشی از اجرای طرح های توسعه شهری و جبران خسارت مالکان از منظر عدالت فضایی و روش های باز توزیع منافع خصوصی ناشی از هدایت توسعه شهرها مورد بررسی قرار گرفته است.برای دستیابی به یک برنامه ریزی صحیح در طرح های توسعه شهری باید شناخت کافی از ابعاد و میزان عوامل مؤثر بر ارزش افزوده ناشی از اجرای طرح های توسعه داشت. تحلیل ارزش افزوده اراضی شهری گویای تعدد و پیچیدگی عوامل مؤثر بر ارزش املاک و اراضی شهر از جمله سیاست های کلان مالی و پولی، سیاست های مدیریت شهری، گرایش های تورمی و میزان عرضه و موجودی مسکن و خدمات شهری و... است. در این پژوهش عوامل مؤثر بر ارزش اراضی و املاک شهری به متغیرهای درونی و بیرونی تقسیم شده است. متغیرهای درونی ارزش افزوده املاک و اراضی شهری دربرگیرنده موضوعاتی از جمله اندازه قطعات، موقعیت اراضی، وضعیت ملک و سرمایه گذاری مالک است. ارزش افزوده ناشی از اقدامات عمومی دربرگیرنده انواع طرح های توسعه شهری و ایجاد زیرساخت های شهری است. از آنجا که بررسی اثرگذاری طرح های توسعه شهری بر ارزش اراضی و املاک شهری در صورتی امکان دارد که اثر سایر عوامل بر ارزش اراضی شهری حذف شود، در این پژوهش وضعیت قیمت اراضی شهر مورد مطالعه (شهر گلپایگان در استان اصفهان) در سال تهیه طرح توسعه شهر بی وزن شده و عددی بین صفر تا یک را به خود اختصاص داد. در این روش مقایسه قیمت اراضی نسبت به سایر نقاط شهر به صورت نسبی مشخص شد. همین عملیات پس از اجرای طرح توسعه و عمران شهر و در سال تهیه طرح تفصیلی صورت گرفت. با توجه به نقشه های استانداردشده در این مرحله امکان تحلیل میزان تغییرات ارزش اراضی شهری از طریق نرم افزار GIS فراهم شد. مواد و روش هامقاله حاضر به لحاظ ماهیت و محتوا، از نوع توصیفی تحلیلی است. از طرفی، این پژوهش از نظر هدف، کاربردی است، زیرا می تواند برای حل مسائل اجرایی و واقعی به کار گرفته شود و کاربرد عملی دارد. از نظر زمان نیز از نوع مقطعی است.در این پژوهش افزایش ارزش اراضی و املاک ناشی از طرح های توسعه و عمران شهری و رویکردهای مختلف در اخذ ارزش افزوده اراضی در طرح های توسعه مورد بررسی قرار گرفته و تغییرات ارزش اراضی شهری در شهر گلپایگان طی 10 سال (در سال 1390 هنگام تهیه طرح توسعه و عمران شهر و در سال 1400 پس از اجرای طرح و تهیه طرح تفصیلی شهر) بررسی و میزان تغییرات ایجاد شده در کاربری های مختلف و پراکنش آن ها در شهر نحوه توزیع از منظر عدالت فضایی مشخص شده است. ابتدا معیار های عدالت فضایی در طرح های جامع مورد شناسایی قرار گرفت و این معیارها از دیدگاه متخصصان حوزه برنامه ریزی شهری و کارشناسان و دست اندرکاران حوزه شهرسازی دخیل در تهیه طرح های جامع شهری مورد سنجش قرار گرفت و 100 نمونه پرسشنامه ها تکمیل شد. مؤلفه های عدالت فضایی با ارزیابی بیش از 100 منبع علمی که بیشترین تناسب با موضوع را داشتند انتخاب شدند. درنهایت، با استفاده از فن کدگذاری واحدهای معنایی و مقوله ها در قالب اصول و معیارهای عدالت اجتماعی و فضایی تدوین شدند.با توجه به معیارهای عدالت فضایی پرسشنامه ای در قالب 20 گویه متناسب با معیارهای و سنجه های عدالت فضایی تکمیل شد.کفایت اندازه نمونه ها با توجه به تعداد متغیرها و با استفاده از آزمون های KMO داده ها برای تحلیل عاملی برابر با 0/773 است و عددی قابل قبول است.تجزیه وتحلیل یافته ها با استفاده از تکنیک تحلیل عامل اکتشافی انجام شده است. معیار های عدالت فضایی با استفاده از تحلیل ثانویه در مؤلفه های تنوع فضایی و برابری و عدم تبعیض، توجه به نیاز شهروندان و تفاوت به نفع محرومان، مشارکت و رعایت حقوق شهروندی و شفافیت و توافق مورد بررسی قرار گرفته است. یافته هاپس از اجرای طرح توسعه و عمران شهر گلپایگان موارد متعددی در تغییرات ارزش افزوده املاک ﺷهری ﺗأثیرگذار بوده اند که از آن جمله می توان به تعیین کاربری اراضی شهری، تعیین محدوده شهر و ایجاد شبکه معابر، ضوابط و مقررات ساخت وساز و منطقه بندی استفاده از کاربری های مختلف اشاره کرد. در نمونه مورد مطالعه تعیین و تغییر کاربری اراضی شهری به صورت انتفاعی و غیرانتفاعی به صورت مستقیم بر ارزش افزوده اراضی شهری تأثیر گذار بوده است. در قسمت هایی از شهر گلپایگان که تراکم کاربری های انتفاعی پیشنهاد شده، تغییرات ارزش اراضی مثبت و بیشتر از سایر بخش ها است. از مقایسه تغییرات نسبی ارزش زمین نسبت به کاربری های انتفاعی (تجاری) به نظر می آید پس از اجرای طرح، افزایش قیمت زمین و املاک در محورهای اصلی شهر نسبت به سایر بخش ها رشد بیشتری داشته است. البته در محورهای تجاری قدیمی به دلیل فرسودگی و بی توجهی به نوسازی شاهد کاهش ارزش افزوده نسبت به سایر بخش ها هستیم. یافته پژوهش نشان دهنده آن است که طرح های توسعه شهری در چارچوب ضوابط طرح های جامع و تفصیلی، از طریق تدوین ضوابط ساخت وساز، تعیین حداقل یا حداکثر مساحت قطعات زمین، تعیین نسبت زیربنا به مساحت زمین و سطح پوشش همکف، تراکم می تواند به تحقق عدالت فضایی کمک کند. نتیجه گیرینتایج حاصل از بررسی و تحلیل طرح نشان می دهد معیارهای عدالت فضایی در طرح های توسعه شهری در سطح پایینی قرار دارند و برای درک نتایج اخذ افزایش ارزش زمین به چارچوبی برای تحلیل ارتباط بین رویکردهای برنامه ریزی و معیارهای عدالت فضایی نیاز است. همچنین ارتباط مؤلفه های ایجادکننده ارزش افزوده ناشی از اجرای طرح های توسعه شهری و معیارهای عدالت فضایی ارائه شده است.در ارتباط با شاخص های عدالت فضایی هرچند در شهر گلپایگان تفاوت چندانی وجود ندارد، اما نتایج رتبه بندی حاصل از تحلیل عاملی نشان می دهد تنوع فضایی و عدم تبعیض و برابری به عنوان شاخص هایی که رتبه اول را کسب کرده، شناخته شده است. تحلیل محتوای برنامه ها و سیاست های طرح توسعه شهر گلپایگان، آسیب شناسی وضع موجود و شناسایی کمبودها و مشکلات مربوط به توزیع خدمات در سطح شهر نشان دهنده عدم تبیین جایگاه عدالت فضایی در طرح های توسعه شهری و حوزه های تصمیم سازی جهت برنامه ریزی در شهر است. همچنین راهکارهای توزیع عادلانه منافع در طرح جامع شهر پیش بینی نشده و در مراجع تصویب کننده طرح نیز به آن ها اشاره نشده است.

شهرهای تک قطبی و تک مرکزی، با گسترش نامنظم خود بویژه در تقابل با توسعه متوازن و متعادل هستند. تمرکزگرایی باعث معضلاتی همچون توزیع نامتوازن نظام شهری و فعالیتی در ساختار و سازمان فضایی منطقه می گردد و به تبع آن چالش هایی مانند عدم امکان برنامه ریزی دقیق جهات توسعه آتی شهرها، مهاجرت های بیش از اندازه به مرکز، آلودگی های زیست محیطی، ترافیک و در نهایت کاهش کیفیت زندگی در مقیاس شهری و منطقه ای را دربردارد. الگوهای متفاوتی در مورد توسعه و برقراری تعادل فضایی در مقیاس شهر – منطقه وجود دارد که یکی از آنها توسعه چندمرکزی است. مفهوم توسعه چندمرکزی در مقیاس منطقه ای و فرامنطقه ای، نگرش جدیدی است که از دل سند چشم انداز توسعه فضایی اروپا استخراج شده است و امروزه بعنوان رویکرد و مدل توسعه ای در سایر مناطق و کشورها مورد توجه قرار گرفته است. هدف اصلی این مقاله این است باتوجه معضلات مجموعه شهری رشت، به سنجش میزان توسعه فضایی این محدوده براساس اصول چند مرکزیتی بپردازد. در این رابطه شاخص های توسعه فضایی چند مرکزیتی در دو مولفه موفولوژیک و عملکردی برگرفته از متون نظری استخراج و با روش های کمی مورد ارزیابی قرار میگیرد. براساس نتایج پژوهش، مجموعه شهری رشت از لحاظ ساختاری، پتانسیل توسعه ی الگوی چندمرکزی را نداشته و با ساختاری سلسله مراتبی و تک مرکزی تبیین میگردد.

افزایش قابلیت پیاده مداری با توجه به منافع محیط زیستی، اجتماعی- فرهنگی، اقتصادی، ادراک محیطی و ارتقاء ایمنی و امنیتی که دارد، به موضوعی کلیدی در مباحث شهرسازی تبدیل شده است. لذا در این میان درک شاخص های تأثیرگذار بر قابلیت پیاده مداری شهرها و محلات از اهمیت خاصی برخوردار گشته است. هدف خاص این تحقیق درک مولّفه های تأثیرگذار در پیاده مداری محله از منظر ساکنین است. بدین ترتیب با سنجش تناوب پیاده روی هفتگی و خوشایندی آن به عنوان معیار های پیاده مداری محله (متغیر وابسته) و ارتباط آنها با ویژگی های محیطی (متغیر مستقل)، مولّفه های تأثیر گذار بر قابلیت پیاده مداری شناسایی می گردد. استخراج روابط با تکنیک پرسش گری از 200 ساکنِ محله چیذر بوده است. تحلیل روابط و مدلسازی توسط آزمون های همبستگی، تحلیل عاملی و رگرسیون خطی انجام پذیرفته است. برخلاف انتظار، رابطه ای بین تناوب و خوشایندی پیاده روی دیده نشد و ویژگی های تأثیرگذار بر این دو نیز متفاوت بود. بررسی هدف از پیاده روی به عنوان عامل مداخله گر تأثیر مهمی بر یافته-های تحقیق دارد. به گونه ای که نشان داد تناوب پیاده روی با تردد اجباری و خوشایندی با تردد اختیاری دارای رابطه معنی دار است. بررسی ویژگی های محیطی تأثیر گذار نشان می دهد که ویژگی های کالبدی، ترافیکی و شبکه راه ها بر تناوب پیاده روی موثرند. در حالیکه کیفیت های محیطی محله و ابعاد اجتماعی آن نقش بسزایی در خوشایندی پیاده روی دارند.

از زمان انقلاب صنعتی به این سو با افزایش کیفیت زندگی در شهرها، مردم بسیاری از روستاها مهاجرت کرده و به شهرها پیوسته اند. این هجوم جمعیت به شهرها اثرات فراوانی بر زندگی شهری داشته است. یکی از این اثرات پراکنده رویی شهری است که به طور کلی به گسترش افقی و چندپاره شهرها ناشی از تمایل شهروندان برای خروج از ناحیه مرکزی شهر و اسکان در حومه اطلاق می شود. مقاله حاضر به تحلیل پدیده پراکنده رویی در نواحی شهر قزوین می پردازد. در این راه ابتدا مبانی نظری مرتبط با این پدیده در سه دسته «تعاریف پراکنده رویی»، «دلایل وقوع پراکنده رویی» و «نتایج و مظاهر پراکنده رویی» ارائه می شوند. سپس با مرور متون نظری ، شاخص های مختلف برای سنجش این پدیده معرفی شده و 13 شاخص منتخب استخراج می گردند. سپس داده های مرتبط با هر یک از شاخص ها با استفاده از سرشماری سال 1390 و سیستم اطلاعات جغرافیایی (GIS) استخراج می شوند. سپس با استفاده از تحلیل عاملیِ داده ها به کمک نرم افزار SPSS، شاخص ها در ذیل چهار عامل (تراکم، پیکربندی، کاربری، دسترسی) قرار گرفتند که در تناسب کامل با مبانی نظری است. هر یک از این عوامل به ترتیب 8/27، 6/21،  3/11 و  5/9   درصد از واریانس پدیده پراکنده رویی را تبیین می کنند. بر این اساس مشخص می شود که «شاخص شکل» و «بعد فرکتال» به عنوان شاخص های جدید معرفی شده برای سنجش پراکنده رویی، به میزان بالایی بر پراکنده رویی اثرگذار هستند. نتایج همچنین نشان می دهند که نواحی 4 5، 7، 11 و 12 دارای بیشترین پراکنده رویی و نواحی 17، 28، 38 و 39 دارای کمترین پراکنده رویی هستند.

در دهه های اخیر، مفاهیم متعددی به دنبال بازتاب فضایی فرایندهای مختلف اقتصادی، سیاسی و تکنولوژیکی مطرح شده اند که شهرها را در مقیاسی منطقه ای درنظر می گیرند. همه این مفاهیم، بر مشخصه های چندمرکزی در مناطق کلانشهری و پیوند محکم بین عناصر و مراکز اصلی این مناطق تاکید می کنند. با این وجود، این مشخصه های مهم فضایی ابهامات زیادی را برای محققان و به همان اندازه تصمیم سازان به وجود آورده اند. این درحالی است که اگرچه تقریبا دو دهه از تلاش متمرکز جهانی بر مفهوم چندمرکزیتی در مقیاس های مختلف به ویژه مقیاس کلانشهری می گذرد، اما مطالعات اندکی در کشور وجود دارند، که بر این مفهوم تمرکز کنند. بر این اساس، برای پر کردن این شکاف های نظری و عملی و درکی عمیق تر از موضوع، ارائه چارچوبی نظری که بتواند چالش های اصلی و مهم چندمرکزیتی را در نگاهی گسترده به صورت زنجیره ای مطرح کند، ضرورت دارد. این چارچوب باید با مطرح کردن دیدگاه ها، تضادها و اشتراکات آنها، اثرات هریک را بر یکدیگر، نمایان کند و راه را برای مطالعات بعدی در کشور باز نماید. در این راستا، این پژوهش، در بدنه اصلی خود سه چالش اصلی مناطق کلانشهری چندمرکزی؛ مفهومی و سنجش، ارزشیابی و سودمندی و حکمروایی و برنامه ریزی، را دنبال می کند و با اشاره به حلقه ارتباطی بین آنها، چارچوبی را برای پژوهش های بعدی به عنوان  نتیجه گیری ارائه می دهد.

یکی از نیازهای شهرها و مناطق برای مواجهه با مخاطرات طبیعی، نحوه مدیریت بحران با استفاده از مفهوم تاب آوری است که یک مفهوم مقیاس پذیر است و می بایست قلمرو وسیع تر منطقه را دربرگیرد. امروزه مطالعات اندکی درخصوص تاب آوری منطقه ای در برابر مخاطرات طبیعی انجام گرفته است، لذا پژوهش حاضر سعی به بررسی این مفهوم در سطح منطقه دارد. با توجه به سوابق تاریخی فعالیت گسل ها، استان تهران در آینده با زلزله ای عظیم مواجه خواهد شد. هدف از پژوهش حاضر، تحلیل مؤلفه های تاب آوری منطقه ای در برابر مخاطرات لرزه خیزی استان تهران است. ازآنجایی که برای دستیابی به ویژگی های مناطق تاب آور در برابر مخاطرات لرزه خیزی، به شاخص هایی جامع نیاز است، لذا با در نظرگیری مدل های جامع در مطالعات نظری و تجربی، شاخص ها در قالب مدل تلفیقی (BRIC, DROP, CDRI, MDFR, UNISDR, PEOPLES, RIM) استخراج شدند. روش جمع آوری اطلاعات در شاخص های عینی (کمی) و ذهنی (کیفی)، روش مطالعات اسنادی و استفاده از پرسش نامه الکترونیکی است. جامعه آماری، ساکنین استان تهران هستند که حجم نمونه با فرمول کوکران در کل استان، 384 نفر برآورد شده است و برای تقلیل شاخص ها و یافتن مؤلفه ها، با روش تحلیل عاملی اکتشافی و نرم افزار SPSS، شاخص ها به 23 مؤلفه تقلیل یافتند و با محاسبه شاخص مرکب ازطریق مجموع امتیاز ابعاد عینی و ذهنی و نحوه توزیع فضایی آن در نرم افزار ArcGIS مورد بررسی قرار گرفت و میزان ارتباط و تأثیر هریک از مؤلفه ها بر تاب آوری منطقه ای استان تهران ازطریق تحلیل رگرسیون خطی (آزمون معناداری R2 برابر 0.54)، برای مؤلفه های ذهنی و ازطریق میانگین امتیازات عاملی، برای مؤلفه های عینی انجام شد. نتایج حاکی از آن است که نیمی از استان تهران دارای تاب آوری اندکی است و درصورت وقوع زمین لرزه در هریک بالأخص شهرستان تهران که پایتخت را دربردارد، تاب آوری اندکی را از خود نشان خواهند داد که تبعاتی را در پی دارد.