اعظم افشارنیا

مقدمه: طرح های توسعه شهری از طریق برنامه ریزی شهری و سرمایه گذاری در زیرساخت ها ارزش افزوده ایجاد می کنند. بسیاری از برنامه ریزان شهری با توجه به تغییراتی که در ارزش املاک و اراضی واقع در طرح های توسعه شهری ایجاد می شود، در صدد تنظیم و اجرای روش هایی بوده اند که در روند توسعه شهرها، بهره وران از منافع توسعه شهری را ملزم به پرداخت حداقل بخشی از این ارزش افزوده به مدیریت شهری کنند. در این خصوص توجه به مؤلفه های عدالت فضایی در جهت کاهش نابرابری ها مورد تأکید برنامه ریزان شهری است. در این پژوهش رویکردهای مختلف اخذ ارزش افزوده ناشی از اجرای طرح های توسعه شهری و جبران خسارت مالکان از منظر عدالت فضایی و روش های باز توزیع منافع خصوصی ناشی از هدایت توسعه شهرها مورد بررسی قرار گرفته است.برای دستیابی به یک برنامه ریزی صحیح در طرح های توسعه شهری باید شناخت کافی از ابعاد و میزان عوامل مؤثر بر ارزش افزوده ناشی از اجرای طرح های توسعه داشت. تحلیل ارزش افزوده اراضی شهری گویای تعدد و پیچیدگی عوامل مؤثر بر ارزش املاک و اراضی شهر از جمله سیاست های کلان مالی و پولی، سیاست های مدیریت شهری، گرایش های تورمی و میزان عرضه و موجودی مسکن و خدمات شهری و... است. در این پژوهش عوامل مؤثر بر ارزش اراضی و املاک شهری به متغیرهای درونی و بیرونی تقسیم شده است. متغیرهای درونی ارزش افزوده املاک و اراضی شهری دربرگیرنده موضوعاتی از جمله اندازه قطعات، موقعیت اراضی، وضعیت ملک و سرمایه گذاری مالک است. ارزش افزوده ناشی از اقدامات عمومی دربرگیرنده انواع طرح های توسعه شهری و ایجاد زیرساخت های شهری است. از آنجا که بررسی اثرگذاری طرح های توسعه شهری بر ارزش اراضی و املاک شهری در صورتی امکان دارد که اثر سایر عوامل بر ارزش اراضی شهری حذف شود، در این پژوهش وضعیت قیمت اراضی شهر مورد مطالعه (شهر گلپایگان در استان اصفهان) در سال تهیه طرح توسعه شهر بی وزن شده و عددی بین صفر تا یک را به خود اختصاص داد. در این روش مقایسه قیمت اراضی نسبت به سایر نقاط شهر به صورت نسبی مشخص شد. همین عملیات پس از اجرای طرح توسعه و عمران شهر و در سال تهیه طرح تفصیلی صورت گرفت. با توجه به نقشه های استانداردشده در این مرحله امکان تحلیل میزان تغییرات ارزش اراضی شهری از طریق نرم افزار GIS فراهم شد. مواد و روش هامقاله حاضر به لحاظ ماهیت و محتوا، از نوع توصیفی تحلیلی است. از طرفی، این پژوهش از نظر هدف، کاربردی است، زیرا می تواند برای حل مسائل اجرایی و واقعی به کار گرفته شود و کاربرد عملی دارد. از نظر زمان نیز از نوع مقطعی است.در این پژوهش افزایش ارزش اراضی و املاک ناشی از طرح های توسعه و عمران شهری و رویکردهای مختلف در اخذ ارزش افزوده اراضی در طرح های توسعه مورد بررسی قرار گرفته و تغییرات ارزش اراضی شهری در شهر گلپایگان طی 10 سال (در سال 1390 هنگام تهیه طرح توسعه و عمران شهر و در سال 1400 پس از اجرای طرح و تهیه طرح تفصیلی شهر) بررسی و میزان تغییرات ایجاد شده در کاربری های مختلف و پراکنش آن ها در شهر نحوه توزیع از منظر عدالت فضایی مشخص شده است. ابتدا معیار های عدالت فضایی در طرح های جامع مورد شناسایی قرار گرفت و این معیارها از دیدگاه متخصصان حوزه برنامه ریزی شهری و کارشناسان و دست اندرکاران حوزه شهرسازی دخیل در تهیه طرح های جامع شهری مورد سنجش قرار گرفت و 100 نمونه پرسشنامه ها تکمیل شد. مؤلفه های عدالت فضایی با ارزیابی بیش از 100 منبع علمی که بیشترین تناسب با موضوع را داشتند انتخاب شدند. درنهایت، با استفاده از فن کدگذاری واحدهای معنایی و مقوله ها در قالب اصول و معیارهای عدالت اجتماعی و فضایی تدوین شدند.با توجه به معیارهای عدالت فضایی پرسشنامه ای در قالب 20 گویه متناسب با معیارهای و سنجه های عدالت فضایی تکمیل شد.کفایت اندازه نمونه ها با توجه به تعداد متغیرها و با استفاده از آزمون های KMO داده ها برای تحلیل عاملی برابر با 0/773 است و عددی قابل قبول است.تجزیه وتحلیل یافته ها با استفاده از تکنیک تحلیل عامل اکتشافی انجام شده است. معیار های عدالت فضایی با استفاده از تحلیل ثانویه در مؤلفه های تنوع فضایی و برابری و عدم تبعیض، توجه به نیاز شهروندان و تفاوت به نفع محرومان، مشارکت و رعایت حقوق شهروندی و شفافیت و توافق مورد بررسی قرار گرفته است. یافته هاپس از اجرای طرح توسعه و عمران شهر گلپایگان موارد متعددی در تغییرات ارزش افزوده املاک ﺷهری ﺗأثیرگذار بوده اند که از آن جمله می توان به تعیین کاربری اراضی شهری، تعیین محدوده شهر و ایجاد شبکه معابر، ضوابط و مقررات ساخت وساز و منطقه بندی استفاده از کاربری های مختلف اشاره کرد. در نمونه مورد مطالعه تعیین و تغییر کاربری اراضی شهری به صورت انتفاعی و غیرانتفاعی به صورت مستقیم بر ارزش افزوده اراضی شهری تأثیر گذار بوده است. در قسمت هایی از شهر گلپایگان که تراکم کاربری های انتفاعی پیشنهاد شده، تغییرات ارزش اراضی مثبت و بیشتر از سایر بخش ها است. از مقایسه تغییرات نسبی ارزش زمین نسبت به کاربری های انتفاعی (تجاری) به نظر می آید پس از اجرای طرح، افزایش قیمت زمین و املاک در محورهای اصلی شهر نسبت به سایر بخش ها رشد بیشتری داشته است. البته در محورهای تجاری قدیمی به دلیل فرسودگی و بی توجهی به نوسازی شاهد کاهش ارزش افزوده نسبت به سایر بخش ها هستیم. یافته پژوهش نشان دهنده آن است که طرح های توسعه شهری در چارچوب ضوابط طرح های جامع و تفصیلی، از طریق تدوین ضوابط ساخت وساز، تعیین حداقل یا حداکثر مساحت قطعات زمین، تعیین نسبت زیربنا به مساحت زمین و سطح پوشش همکف، تراکم می تواند به تحقق عدالت فضایی کمک کند. نتیجه گیرینتایج حاصل از بررسی و تحلیل طرح نشان می دهد معیارهای عدالت فضایی در طرح های توسعه شهری در سطح پایینی قرار دارند و برای درک نتایج اخذ افزایش ارزش زمین به چارچوبی برای تحلیل ارتباط بین رویکردهای برنامه ریزی و معیارهای عدالت فضایی نیاز است. همچنین ارتباط مؤلفه های ایجادکننده ارزش افزوده ناشی از اجرای طرح های توسعه شهری و معیارهای عدالت فضایی ارائه شده است.در ارتباط با شاخص های عدالت فضایی هرچند در شهر گلپایگان تفاوت چندانی وجود ندارد، اما نتایج رتبه بندی حاصل از تحلیل عاملی نشان می دهد تنوع فضایی و عدم تبعیض و برابری به عنوان شاخص هایی که رتبه اول را کسب کرده، شناخته شده است. تحلیل محتوای برنامه ها و سیاست های طرح توسعه شهر گلپایگان، آسیب شناسی وضع موجود و شناسایی کمبودها و مشکلات مربوط به توزیع خدمات در سطح شهر نشان دهنده عدم تبیین جایگاه عدالت فضایی در طرح های توسعه شهری و حوزه های تصمیم سازی جهت برنامه ریزی در شهر است. همچنین راهکارهای توزیع عادلانه منافع در طرح جامع شهر پیش بینی نشده و در مراجع تصویب کننده طرح نیز به آن ها اشاره نشده است.

یکی از مشکلات مشهود در برنامه ریزی شهری در ایران، ارائه نشدن الگوهای مؤثر در زمینه کاهش نابرابری های موجود شهری و ترویج عدالت فضایی است. تبیین مفهوم عدالت فضایی در شهر و کاربردی کردن آن می تواند به برنامه ریزی شهری کمک شایانی داشته باشد. پژوهش حاضر به بررسی عدالت فضایی در اجرای طرح های توسعه در شهر گلپایگان می پردازد. پژوهش از نوع کاربردی است و گردآوری اطلاعات با استفاده از روش میدانی (مصاحبه و پرسشنامه) صورت گرفته است. تجزیه و تحلیل یافته ها با استفاده از آزمون تی تک نمونه ای و فریدمن انجام شده است. شاخص های عدالت فضایی با استفاده از تحلیل ثانویه در مفاهیم برابری و مساوات، تنوع فضایی، منافع عام، آزادی و مشارکت مردمی، شفافیت، تفاوت، سازش و عمومیت داشتن بررسی شده است. نتایج بررسی طرح ها نشان می دهد معیارهای عدالت فضایی این طرح ها در سطح پایینی قرار دارند و شاخص های عدالت فضایی در طرح جامع شهر گلپایگان دارای اولویت چندانی نسبت به یکدیگر نیستند. همچنین راهکارهای توزیع عادلانه منافع در طرح جامع شهر پیش بینی نشده و در مراجع تصویب نیز به آن ها اشاره نشده است. تحلیل محتوای برنامه ها و سیاست های طرح توسعه شهر گلپایگان، آسیب شناسی وضع موجود و شناسایی کمبودها و نهادهای خدماتی نشانگر تبیین نشدن جایگاه عدالت فضایی در طرح های توسعه شهری و حوزه های تصمیم سازی به خصوص در طرح های توسعه و عمران است.

بررسی و ارزیابی طرح های توسعه مبتنی بر نظریه های عدالت فضایی یکی از موضوعاتی است که در برنامه ریزی شهری ایران مغفول مانده است. هدف این مقاله تدوین چارچوب معیارهای عدالت فضایی و ارزیابی طرح ساماندهی محله فرحزاد بر اساس آن معیارها به روش کیفی است. ازآنجاکه ارزیابی طرح های توسعه شهری با رویکرد عدالت فضایی مدنظر است با توجه به ماهیت موضوع عمدتاً از روش تحلیل ثانویه استفاده شده است. مبتنی بر یافته های پژوهش اصول عدالت فضایی در قالب 12 مفهوم شامل، مشاوره با مردم، مشارکت محوری، نفی محرومیت و حاشیه نشینی، رعایت حقوق مردم، توزیع عادلانه منابع، آزادی، برابری فرصت ها، نیاز به سهیم شدن در منفعت عمومی، استحقاق، همه شمولی و فراگیری، تنوع و تفاوت شناسایی شد. تحلیل محتوای اسناد طرح ساماندهی محله فرحزاد بیانگر آن است این طرح به میزان کمی با برخی از معیارهای عدالت فضایی مانند مشارکت محوری، مشاوره با مردم، استحقاق، توزیع عادلانه منابع، آزادی، برابری فرصت ها انطباق دارد، درصورتی که معیارهای نفی محرومیت و حاشیه نشینی، همه شمولی و نیاز بهسهیم شدن در منفعت عمومی در برنامه ریزی ساماندهی محله فرحزاد جایگاه پائین تری داشته است. طرح ساماندهی محله فرحزاد طرحی کالبدی است که تنها برخی از معیارهای موردنظر عدالت اجتماعی مبتنی بر لیبرالیسم را موردتوجه قرار داده است.

دیوان عدالت اداری کشور به عنوان یکی از مراجع قضاوت کشور طی سه دهه اخیر 24 مصوبه شورای عالی شهرسازی و معماری ایران (شورای عالی به عنوان بالاترین مرجع قانون گذار شهری) را لغو کرده است (از مجموع60 تقاضای ابطال). در این بحث رویکرد مصوبات ابطال شده شورای عالی از نظر موضوعی مورد ارزیابی قرار گرفته و دلایل ابطال مصوبات شورای عالی شهرسازی و معماری و آسیب شناسی آن بررسی و راهکارهای پیشنهادی ارائه گردیده است. روش تحقیق توصیفی-تحلیلی و نوع تحقیق کاربردی می باشد. نتایج این تحقق نشان می دهد که بیشترین درصد ابطال مصوبات مربوط به آرای کمیسیون ماده 5 شورای عالی در خصوص صدور پروانه، تفکیک و افزایش طبقات و تغییر کاربری می باشد. ارزیابی مصوبات ابطال شده و اثرات آن در طرح های توسعه مانند عدم تحقق کاربری های خدماتی – عمومی، تأسیسات زیربنایی و شبکه ارتباطی می تواند راهنمای مهمی در جهت فراهم آوردن بسترهای لازم برای تهیه طرح ها و متن مصوبات شورای عالی باشد.

یکی از مهمترین مشکلات برنامه ریزان در طرح های جامع شهری، تعیین دقیق مرز محدوده های شهر به ویژه حریم آن است. شورای عالی شهرسازی و معماری ایران در ماده 7 مصوبه تفویض اختیار تصویب طرح های جامع شهرهای با جمعیت کمتر از یکصد هزار نفر به شورای برنامه ریزی و توسعه استان ها (مورخ 15/5/86 و با اصلاحیه مورخ 5/5/88)، کارگروه های تخصصی امور زیربنایی و شهرسازی و شوراهای برنامه ریزی و توسعه استا ن ها را موظف نمود، به هنگام بررسی و تصویب طرح های جامع شهری، حریم شهرها را متناسب با سطح محدوده و افق طرح، حدوداً سه تا پنج برابر سطح محدوده شهر تعیین نمایند. در این مقاله با هدف بررسی و نقد مصوبه یاد شده شورای عالی و میزان تطابق وضعیت شهرهای ایران با آن، 50 شهر نمونه از سراسر کشور انتخاب گردید. روش نمونه گیری در این پژوهش، انتخاب تصادفی بوده است. از مجموع 1012 شهر کشور در سال 85، 866 شهر دارای جمعیت زیر 50 هزار نفر بوده که با توجه به انتخاب 50 شهر در کل کشور، طرح جامع 77/5 درصد از شهرها که در طی سال های 88 تا 90 به تصویب رسیده ، مورد بررسی قرار گرفته است. شیوه بررسی بدین صورت بوده که با استفاده از اسناد طرح های توسعه و عمران (جامع) این شهرها، مساحت محدوده و حریم پیشنهادی استخراج گردیده تا امکان مقایسه با مصوبه شورای عالی شهرسازی و معماری ایران فراهم شود. نتایج این پژوهش حاکی از آن است که متوسط حریم پیشنهادی در50 شهر مورد نظر، 1/8 برابر محدوده پیشنهادی بوده و در تعیین حریم شهر بیشتر مسائل اقتصادی و اندازه کمی حریم مد نظر، مورد توجه قرار گرفته است. همچنین حریم بیشتر شهرهای مورد بررسی، به شکلی نامتناسب طراحی شده است. به نظر می رسد مصوبه یاد شده باید مورد بازنگری قرار گرفته و تجدید نظر در ملاک های تعیین اندازه حریم شهرها در چارچوب منطقی برای توسعه آینده و بر مبنای شرایط خاص کالبدی، زیست محیطی، اقتصادی و حتی سیاسی انجام شود.