فیروز احمدی

به طور همزمان در اجرای قراردادهای پیمانکاری یکی از ابعاد تحلیل تأخیرها است. تأثیر متقابل این نوع تأخیر و تعیین حدود مسؤولیت هریک از آنان در چنین وضعیتی، از مباحث رایج و در عین حال پیچیده قراردادهای ساخت و ساز است. جایی که هریک از این دو مستقلاً موجب تأخیر در مسیرهای اساسی ساخت و ساز شده اند یا موردی که مجموع اقدامات و آثار آن ها تکمیل نهایی را با تأخیر مواجه کرده است، دو حالت متفاوت است که نمی توان تأثیر متقابل و همزمان هرکدام بر دیگری را نادیده انگاشت. ، مستلزم تحلیل عوامل مختلف مؤثر در تأخیرها است؛ هرچند برخی از تحلیلگران امور پیمانکاری، تعیین سهم هر عامل را در بسیاری از این موارد ناممکن می دانند. دسترسی به اطلاعات و برنامه های زمان بندی اجرا، تشخیص علت های تأخیر، تمیز تأخیر در مسیرهای اساسی و غیراساسی، تعیین دوره تأخیر هر علت مستقل در تعیین دقیق آثار این نوع از تأخیرها مؤثر است. در این مقاله تلاش شده با بررسی قواعد حقوقی و استخراج رویه قضایی مرتبط، علاوه بر تحلیل این قسم از تأخیر، معیارها و ضوابطی برای تعیین آثار آن و حدود مسؤولیت طرفین ارائه گردد. شناسایی چالش های موجود و پیچیدگی های مرتبط با تعیین مسؤولیت ها، از دیگر دستاوردهای این پژوهش است.

هدف از این نوشتار بررسی شرط ضمان مطلق مستاجر در نگهداری از عین مستاجره در فقه امامیه و حقوق مدنی ایران می باشد، که به روش کتابخانه ای به تحلیل موارد پرداخته شده است. شرط ضمان مستاجر امروز در قراردادهای اجاره امری متداول است که در متون فقهی نیز مورد بحث و بررسی عمیق و استدلالی واقع شده است. بر اساس ماده ۴۹۳ قانون مدنی: «مستأجر نسبت به عین مستاجره ضامن نیست بدین معنا که در صورتی که عین مستأجره بدون تفریط یا تعدی وی کاملا یا بعضاً از بین برود مسئول نخواهد بود.» این ماده در حقیقت عدم ضمان مستأجر را در صورت عدم تعدی یا تفریط مستأجر بیان نموده است و هیچ اشاره ای به وضعیت اندراج و اشتراط شرط زمان توسط موجر و مستأجر در عقد اجاره ننموده است. باید گفت که قانون مدنی ایران در این خصوص سکوت اختیار نموده است ولی در کتب فقهی معمولا این موضوع به تفضیل مورد بحث قرار می گیرد، حال یک سؤال مهم پیش روی ما قرار می گیرد و آن عبارت است از این که اگر در عقد اجاره شرط شود که درهرصورت، چنانچه خسارتی به عین مستأجره وارد گردد، مستأجر مسئول پرداخت خسارت خواهد بود، چنین شرطی از نظر فقهی و قانون مدنی ایران معتبر است یا محکوم است به بطلان. دسته ای از فقها با ادله خود قائل به بطلان چنین شرطی هستند و دسته دیگر از فقها با ذکر دلایلی قائل به صحت آن هستند. علیهذا در این مقاله به بررسی نظرات مخالفین و موافقین اندراج شرط ضمان در عقد اجاره پرداخته ایم.

منصفانه بودن شرط وجه التزام و تناسب آن با خسارت واقعی از ضوابط اصلی شرط تقویم قراردادی خسارت ناشی از تأخیر در اجرای قرارداد های پیمانکاری است. طرفین یک قرارداد بایستی زیان را با پیش بینی و محاسبه خسارات واقعی تقویم نمایند و در عین حال از هدف مجازات و تنبیه طرف نقض کننده بپرهیزند. ضابطه اصلی در تعیین مبلغ وجه التزام تناسب نسبی آن با خسارات واقعی و منصفانه بودن آن است و عدم رعایت این معیارها موجب می گردد، دادگاه با نادیده گرفتن توافق قراردادی از اعمال و اجرای شرط، اجتناب نموده و مطابق اصول کلی، زیان ها را محاسبه و تعیین کند و در مواردی نیز با دخالت و تصرف در حوزه توافق قراردادی طرفین، آن را تعدیل نماید. علاوه بر این مطابق مقررات بیشتر کشورها و اصول حقوق تجارت بین الملل اگر بخشی از کار تکمیل و تحویل داده شود و یا در موردی که پیمانکار عمداً تأخیر نموده است، مبلغ تعیین شده، قابل مطالبه نیست و به دادگاه ها اجازه تعدیل داده شده است. در حقوق ایران ماده 230 قانون مدنی که حاکم بر تعیین مبلغ مقطوع خسارت است، نه تنها همگام با مقررات دیگر کشورها و عرف بین المللی حاکم در این زمینه نیست بلکه در حوزه داخلی نیز چالش های جدی در پی دارد. به نظر می رسد برای رفع این نقیصه بهتر است در صورت گزاف بودن مبلغ و یا موردی که طرف، بی جهت دارا می شود، با نامشروع تلقی نمودن شرط، مانع نتایج زیانبار و غیرمنصفانه آن گردید. 

 سال هاست که پیش فروش آپارتمان یکی از شیوه های رایج و مناسب تأمین مسکن است، با وجود این، ایرادات حقوقی این نوع قراردادها مرتفع نشده و خطرات ناشی از آن کماکان، حقوق مصرف کنندگان را تهدید می کند. تنوع در تفسیر به جهت ابهام در ماهیت حقوقی این نوع قراردادها از یک طرف و فقدان سازوکارهای ثبتی مناسب برای ثبت رسمی این معاملات از طرف دیگر از مهمترین چالش های فرا رو در این زمینه بوده و دعاوی متعدد اشخاص در محاکم دادگستری نیز از تبعات چنین وضعیتی است. این مقاله در تلاش است، تا ضمن ارائه تحلیل های حقوقی متفاوت از «قرارداد پیش فروش آپارتمان» به راه حلی برسد که مطابق آن پیش فروش ساختمان، در حقیقت، عقد بیعی تلقی گردد که مالکیت خریدار را در دو بخش تملیک فوری و تملیک در آتیه محقق می سازد در عین حال نارسایی های مقررات ثبتی را با ارائه راه حل های مناسب مطرح، تا با اعمال آنها در روابط حقوقی افراد و همچنین وضع مقررات جدید حقوق پیش خریداران تأمین گردد. 

زمینه و هدف: امروزه کالاهای پیچیده ای نظیر داروها وارد بازار شده است که با سلامت و حیات انسان مرتبط است و بهره مندی از آن ها مستلزم رعایت دستورها، راهنمایی و هشدارهایی است که ضرورت دارد تولیدکنندگان و توزیع کنندگان در اختیار مصرف کنندگان قرار دهند. پژوهش حاضر، بر اساس حقوق ایران، فرانسه و انگلیس مورد بررسی قرار گرفته است. مواد و روش ها: این تحقیق از نوع نظری و روش تحقیق به صورت توصیفی-تحلیلی و روش گرد آوری اطلاعات به صورت کتاب خانه ای است که با مراجعه به اسناد، کتاب ها و مقالات انجام شده است. یافته ها: یافته های پژوهش حاضر نشان می دهد که حقوق فرانسه مبدع نظریه تعهد به ارائه اطلاعات به طرف غیرمتخصص و غیرحرفه ای قرارداد است. ملاحظات اخلاقی: در تمام مراحل نوشتن پژوهش حاضر، ضمن رعایت اصالت متون، صداقت و امانت داری رعایت شده است. نتیجه گیری: در حقوق ایران به استناد قانون حمایت از مصرف کنندگان، قانون تجارت الکترونیک و ماده 34 قانون تعزیرات حکومتی در امور بهداشتی و درمانی می توان تعهد به ارائه اطلاعات را استنباط کرد. در حقوق فرانسه نیز می توان مبنای این تعهد را در مفاد مواد 1645 قانون مدنی و ماده 1-111.L «کد مصرف فرانسه» استنباط کرد. در حقوق انگلیس بندهای مختلف مقررات عمومی ایمنی محصولات مصوب 2005 تعهد تولیدکنندگان و توزیع کنندگان کالا را به ارائه اطلاعات لازم به مصرف کنندگان تصریح کرده است.

در حقوق ایران اصل بر «جبرانی بودن خسارات» است اما خسارات تنبیهی و بازدارنده نیز در مواردی پذیرفته شده است. درخصوص خسارات ناشی از قرارداد، بحث جبران خسارات وارده به طرف دیگر امری مسلم است اما چنان چه بر اثر نقض قرارداد منافعی نصیب طرف ناقض قرارداد شود (هرچند باعث ضرر و زیان طرف دیگر شود) استرداد و مطالبه این منافع در حقوق ایران امری مجهول است. با توجه به این که یکی از دلایل مهم نقض قرارداد و به تبع آن تشکیل پرونده های متعدد قضائی، نقض منفعت طلبانه قرارداد است در این نوشتار، ضمن بیان مفهوم و تبیین دکترین حاکم بر منافع حاصل از نقض قرارداد، شرایطی درنظر گرفته شده است که بتوان این منافع مسترد گردد تا بدین وسیله با تنبیه ناقض قرارداد، از نقض هایی که نه در اثر عسر و حرج های معمول تجاری بلکه با هدف کسب منفعت ایجاد می شوند، جلوگیری کرد. در حال حاضر در حقوق ایران خسارات نفع محور جایگاهی ندارد اما ظرفیت پذیرش آن وجود دارد و در شرایطی می تواند قابل اعمال باشد این شرایط عبارت اند از: 1. نقض عامدانه باشد. 2. رابطه مهم و اساسی بین نقض قرارداد و کسب منفعت وجود داشته باشد. 3. عدم وجود وجه التزام در قرارداد .