هدف پژوهش حاضر، شناسایی عوامل مؤثر بر کیفیت زندگی شهری و بررسی ارتقای فرضی منطقه حاشیه نشین محله پنج تن آل عبا در شهر مشهد با گذشت زمان است. روش تحقیق توصیفی- تحلیلی است و داده ها از طریق مطالعات اسنادی و میدانی به دست -آمده است و به منظور آزمون فرضیات پژوهش از روش های آماری تحلیل عاملی، آنالیز واریانس، آزمون ضریب همبستگی اسپیرمن و آزمون یومان ویتنی استفاده گردید. جامعه آماری پژوهش مشتمل بر 17857 خانوار حاشیه نشین محله پنج تن آل عبا است که 375 خانوار به عنوان نمونه انتخاب شدند. پایایی مقیاس اصلی پرسشنامه با محاسبه آلفای کرونباخ 88/0 به دست آمد و اثبات گردید. روایی پرسشنامه نیز توسط اساتید و متخصصان تأیید شد. نتایج بیانگر آن است که بین سابقه سکونت و ارتقای کیفیت زندگی رابطه معناداری وجود ندارد. همچنین، تفاوت معناداری در میزان رضایتمندی نسل اول و دوم ساکن در این منطقه دیده نمی شود. درنهایت یافته های پژوهش نشان می دهند که به-ترتیب شاخص های کالبدی و شاخص های اجتماعی و اقتصادی، دارای بالاترین میزان همبستگی نسبت به کیفیت زندگی شهری هستند.