انتقال حق توسعه

دراین مطالعه با استفاده از تحلیل انتقال حق توسعه (TDR)، تمایل پسته کاران استان کرمان جهت شرکت در طرح توسعه موزون کشت پسته در کشور اندازه گیری شد. در این خصوص موضوع اصلی، گرفتن حق توسعه و تولید پسته در استان کرمان و دادن این حق در سایر مناطق کشور است. آمار و اطلاعات مورد استفاده به صورت میدانی (پیمایشی) و به کمک پرسش نامه حضوری و مصاحبه با باغداران پسته کار شهرستان های انار و رفسنجان جمع آوری شد. روش انتخاب نمونه، تصادفی دو مرحله ای بوده و در مجموع 206 پرسش نامه تهیه شد. نتایج نشان داد طرح توسعه موزون کشت پسته را نمی توان به عنوان راه حل اساسی و فراگیر برای مقابله با کم آبی در مناطق پسته کاری استان کرمان در نظر گرفت و از راه حل های دیگر غافل شد. بررسی دیدگاه کشاورزان نشان داد که مهم ترین موانع مشارکت پسته کاران در طرح توسعه موزون کشت پسته ایاب و ذهاب و نبود امنیت در مناطق جدید ند. مقایسه طرح توسعه موزون کشت پسته با سایر گزینه های مقابله با بحران آب نشان داد که 92 درصد از کشاورزان انتقال آب را بر توسعه موزون کشت پسته ترجیح می دهند. نتایج همچنین نشان داد که 57/71 درصد از کشاورزان با خاموش کردن موتورهای آب کشاورزی در پاییز موافق اند. در نهایت، از بین مناطق مختلف، منطقه ساقی به عنوان پیلوت ثبت نام از متقاضیان شرکت در طرح توسعه موزون کشت پسته پیشنهاد شد. همچنین توصیه اکید شد که طرح توسعه موزون کشت پسته در چارچوب برنامه های زراعی و باغی اجرا و تنها از کشاورزانی حمایت شود که اصول توسعه پایدار مورد نظر دولت را به کار بسته اند. طبقه بندی JEL: Q01, Q15, Q25

یکی از روش های حل مشکل رشد بی رویه شهرها، برنامه انتقال حق توسعه TDR [1] است. در این پژوهش، مناطق مختلف شهر شیراز که با چالش گسترش ناموزون و تخریب گسترده باغ ها و فضاهای سبز مواجه است، در چارچوب مفهوم انتقال حق توسعه مطالعه شده است. روش پژوهش در این مطالعه، توصیفی-تحلیلی است که در آن عوامل مؤثر بر تحقق رویکرد انتقال حق توسعه به منظور حفظ اراضی باارزش کشاورزی و تاریخی شهر شیراز شناسایی و همچنین نواحی مناسب برای اجرای این پروژه در شهر با توجه به شاخصه های رویکرد انتقال حق توسعه تعیین شدند. حجم نمونه برای اولویت بندی و ارزیابی معیارها با روش گلوله برفی تعیین و تعداد 15 پرسشنامه به وسیله کارشناسان برنامه ریزی شهری آشنا با بافت شهر شیراز تکمیل شد. در تحلیل داده ها، از روش های توصیفی و مقایسه ای و برای مکان یابی نواحی مناسب این رویکرد نیز از مدل تحلیل سلسله مراتبی فازی استفاده شد. نتایج این تحقیق، پهنه بندی نواحی مستعد توسعه در شهر شیراز است. این مهم از برهم نهادن نقشه های شاخص های تعداد طبقات، متوسط اندازه قطعات و دانه بندی، میزان نزدیکی پهنه ها به شبکه شریانی درجه 1 و درجه 2 شهری، میزان نزدیکی به نواحی خدمات شهری و مراکز تجاری، روند گرایش ساخت وسازها به وسیله توسعه دهندگان در پهنه های مختلف شهری، روند گرایش سکونت مردم در پهنه های مختلف شهری، بررسی طرح های بالادست و سیاست های کلان توسعه انجام شده است. همچنین ضوابط مرتبط با شاخص های پیش گفته به منظور تحقق پروژه های انتقال حق توسعه در شهر شیراز نیز ارائه شده است. از جمله این ضوابط می توان به ارائه تراکم تشویقی در صورت تجمیع قطعات ریزدانه بافت فرسوده، بازنگری منطقه بندی محدودیت طبقات در نواحی میانی، گسترش ارائه خدمات به صورت محلی و ناحیه ای در پهنه های جنوبی و شرقی و ایجاد نواحی خدماتی و مراکز جاذب جمعیت در پهنه شرقی شهر اشاره کرد.

بیان مسئله: بافت های تاریخی از اجزاء و بخش های اصلی و مهم شهرها هستند که دارای ارزش های منحصربه فرد تاریخی و فرهنگی می باشند. امروزه شهرها شاهد از بین رفتن این میراث ارزشمند از طریق ساخت وسازهای بی رویه و بدون ملاحظه ارزش های فرهنگی و تاریخی هستند. به منظور جلوگیری از بین رفتن این بافت ها به کارگیری یک روش مؤثر و کاربردی ضروری است. هدف: هدف اصلی تحقیق حاضر تحلیل و بررسی سازوکار رویکرد انتقال حق توسعه (TDR) به عنوان یک روش حفاظتی و امکان سنجی کاربست آن جهت حفاظت از بافت تاریخی شهر ارومیه است. روش: پژوهش ازنظر هدف، پژوهشی کاربردی و ازنظر ماهیت و روش نیز پژوهشی توصیفی– تحلیلی است. مبانی نظری تحقیق از طریق مطالعات اسنادی-کتابخانه ای به دست آمده و جهت بررسی محدوده موردمطالعه، ابتدا معیارهای تعیین پهنه های ارسال (حفاظت) و دریافت (توسعه) استخراج و با استفاده از روش دلفی و AHP، اهمیت معیارها مشخص شده سپس با استفاده از نرم افزار GIS، پهنه های ارسال و دریافت تعیین و اولویت بندی شده اند. پس ازآن با تدوین و طراحی مدل برنامه انتقال حق توسعه به برنامه ریزی در پهنه های تعیین شده پرداخته شده است. یافته ها و نتیجه گیری : نتایج تحقیق حاکی از آن است که رویکرد انتقال حق توسعه با شناسایی پهنه های مستعد توسعه در سرتاسر شهر ارومیه و انتقال حق توسعه مالکان بافت تاریخی به این مناطق و در صورت رعایت تراکم ساختمانی پایه 120 درصد و نسبت حق توسعه 20 به 80 درصد، قابلیت اجرایی و محافظت از بافت تاریخی شهر ارومیه را خواهد داشت و یک روش مطمئن جهت حفاظت از این بافت است.

امروزه تحقق پذیری خدمات شهری یکی از ضروریات مهم زندگی شهری و طرح های توسعه شهری به حساب می آید. این در حالی است که استفاده از روش های سنتی تأمین زمین خدمات شهری باعث گردیده که بسیاری از اراضی اختصاص یافته به کاربری خدمات عمومی محقق نشده و مشکلاتی را برای شهروندان و مدیران شهری بوجود آورد و به همین دلیل برخی از نواحی شهرها فاقد خدمات لازم جهت زیست مناسب می باشد. از جمله این روش ها می توان به برنامه انتقال حق توسعه که مبتنی بر احترام به حقوق مالکیت بوده اشاره کرد. این پژوهش با به کارگیری زمینه ها و مبانی نظری موضوع به مطالعه امکان سنجی استفاده از روش انتقال حق توسعه برای افزایش تحقق پذیری خدمات شهری در شهر کرج (مناطق 1 و 2 شهری) پرداخته و با استفاده از فرآیند تحلیل شبکه جهت اولویت بندی شاخص ها و از نرم افزار ArcGIS برای تحلیل فضایی استفاده شده است. نتایج تحقیق نشان می دهد که محلات عظیمیه 3، عظیمیه 2، عظیمیه 1، عظیمیه 5 و عظیمیه 4 از منطقه 1 دارای ظرفیت خیلی زیاد جهت دریافت حق توسعه و محلات دانشکده و شاه عباسی و مرادآباد حوزه عمومی دارای ظرفیت خیلی زیاد جهت ارسال حق توسعه هستند. در نهایت با توجه به مواجه این روش با چالش های حقوقی، مالی و مدیریتی پیشنهاد گردید. برای رفع این چالش ها بسترسازی، سازوکارها و الزاماتی از قبیل پیش بینی در طرح های توسعه شهری، ایجاد تشکیلات اجرایی در بدنه شهرداری ها به نام دفتر نظام انتقال حقوق توسعه، تعیین بسته های تشویقی از سوی شهرداری ها به منظور ایجاد انگیزه مشارکت و بازنگری در قوانین و مقررات مربوط به حقوق مالکانه به منظور افزایش ضریب اطمینان در کارآمدی روش انتقال حقوق توسعه انجام بگیرد.

برنامه ریزی شهری نوعی از مداخله دولت در تخصیص مکان به فعالیت های مختلف و تعیین حد و مرز شهرهاست. این موضوع برای برخی از اراضی شهری، رانت ایجاد کرده و در مقابل برخی از اراضی شهری را با ضرر و زیان همراه می کند. توسعه دهندگان زمین یا سرمایه گذاران به دنبال کسب حداکثر سود، زمین هایی را برای سرمایه گذاری انتخاب می کنند که از رانت بیشتری برخوردار باشند. زمین هایی که اجازه ساخت بالاتری را دریافت کرده اند. این موضوع، جهت سرمایه گذاری و ساخت وساز در شهر را به نفع اراضی برنده از تهیه طرح در مقابل اراضی بازنده از تهیه طرح، تغییر می دهد. انتقال حق توسعه TDR رویکردی است بازاری که برای تعادل بخشی و توزیع متوازن منافع و ضررهای تهیه طرح های شهری به ویژه در بخش حفاظت از ساختمان های  میراث تاریخی و نیز اراضی کشاورزی و باغی به کار می رود. این مقاله، امکان پذیری استفاده از این رویکرد برای حل مساله توزیع نامتوازن سرمایه گذاری در شهر به دلیل تفاوت در تراکم ساختمانی داده شده توسط طرح جامع را مورد بررسی قرار می دهد. این ارزیابی با استفاده از شبیه سازی عامل مبنا انجام شده است. نتایج نشان داد استفاده از رویکرد TDR باعث بهبود توزیع سرمایه گذاری در شهر می شود. هرچند، مطالعات بیشتر به ویژه با لحاظ کردن تفاوت های منطقه ای در شهر و نیز بسط مدل برای کاربری های انتفاعی یا غیرانتفاعی دیگر نظیر فضاهای سبز شهری، ضروری به نظر می رسد.  

باغات و اراضی کشاورزی نقش قابل توجهی را در حیات شهرها ایفا می کنند؛ به طوری که برنامه ریزان شهری روش های مختلفی را جهت حفظ این اراضی اتخاذ می نمایند. یکی از روش های کارآمد روش «انتقال حقوق توسعه ای» است. مسئله پژوهش شرایط غیرقابل انتظاری است که حکایت از عدم استفاده، امکان سنجی و به کارگیری نظریات جدید همچون انتقال حقوق توسعه ای علی رغم مهیا بودن آن ها دارد و اینکه چرا تاکنون این روش جایگاه مناسبی در ادبیات مدیریت شهری ایران نیافته است. ازاین رو هدف ارائه پاسخی برای چگونگی استفاده از رویکرد انتقال حقوق توسعه ای باغات و اراضی کشاورزی شهر طرقبه و همچنین شناسایی مناطق مستعد دریافت حقوق توسعه برمبنای پارامترهای مؤثر می باشد. در حوزه روش به لحاظ هدف پژوهش توصیفی بوده است و نتایج آن نیز در نمونه مطالعاتی کاربردی است. روش مورداستفاده در این پژوهش در بخش گردآوری اطلاعات و تدوین مبانی نظری اسنادی بوده است و پس ازآن با استفاده از روش AHP و اخذ نظرات خبرگان وزن شاخص ها محاسبه شده است و یافته های موردنظر حاصل شده است؛ سپس نتایج حاصل با استفاده نرم افزار ARC GIS و افزونه های تحلیلی آن مورد تجزیه وتحلیل قرارگرفته است. نتایج حاکی از آن است که در مناطق ارسال شاخص های میزان برداشت سالانه از انواع محصولات پایه در شهر، درصد مشارکت ساکنین و قیمت اراضی کشاورزی بیشترین ارزش را در مقابل دیگر شاخص ها جهت انتخاب مناطق دارند. همچنین در بین شاخص های مناطق دریافت شاخص های زیرساختی چون آب و برق و گاز بیشترین اهمیت را داشته و در کنار آن ها نسبت سود به هزینه و قیمت زمین نیز اهمیت دارد و در زمان انتخاب و انجام برنامه انتقال حق توسعه باید به آن ها توجه شود.